5月以(yǐ)来，房地产板块个(gè)股多出现小幅上(shàng)涨，截至(zhì)5月(yuè)10日收盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅(fú)约为2％。而以公募(mù)基(jī)金为代表的机(jī)构对于这一板块已经在悄(qiāo)然(rán)布局。数据显(xiǎn)示，以南方和华夏(xià)的两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月9日(rì)时所公布的总份额均(jūn)较4月28日时(shí)有小幅增(zēng)长。根据基金一季报统(tǒng)计，龙头与地方国企央(yāng)企获得(dé)增持，持仓(cāng)数量占(zhàn)流通股比重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江(jiāng)集团(tuán)+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地(dì)产或“底部回升”

　　行(xíng)业红利时(shí)代已过 精(jīng)耕细作成共(gòng)识

　　从公募基(jī)金(jīn)对房地产的配(pèi)置(zhì)看，2019年末，公募所持有的房地产行业标的(de)市值约(yuē)1188亿元，占其所持股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色(sè)，但公募(mù)所持房地产公司市值(zhí)在(zài)股(gǔ)票资产中(zhōng)的(de)占比却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数(shù)值更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了三年来的首(shǒu)次回(huí)升，年底这一数值(zhí)从(cóng)1.56％升(shēng)至1.65％。与此同(tóng)时，公募对房地(dì)产行业的持(chí)股比例也(yě)同(tóng)步回(huí)升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季(jì)度得以延续。数据统计显示，公募重仓持有(yǒu)房地产板块一季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓(cāng)市值前(qián)五个(gè)股(gǔ)分别(bié)为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨(bīn)江集团，持(chí)仓市值(zhí)占板块比重合(hé)计达(dá)47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对于房地(dì)产的投资愈发有集(jí)中于龙头的(de)趋势。Wind显示，在公募(mù)基金一季报汇总的重仓股中(zhōng)，房(fáng)地产板块(kuài)排(pái)名(míng)最高的是保(bǎo)利发展，在基金重仓第(dì)33位。排名第二的是招商蛇(shé)口，排(pái)在第(dì)78位(wèi)。而(ér)老牌(pái)龙头股万(wàn)科A排在第(dì)96位(wèi)。对(duì)比(bǐ)去年四季报(bào)，变化之处首先(xiān)在于几(jǐ)只房地产(chǎn)龙头(tóu)股(gǔ)从排位上看(kàn)均(jūn)有退(tuì)步(bù)，尤(yóu)其是万科(kē)最(zuì)为明显；其次(cì)是金地集(jí)团退(tuì)出百大之列(liè)。但考虑(lǜ)到房地产是复苏链(liàn)上最后一环，且首季并非行业销售(shòu)旺(wàng)季，其传(chuán)导到二级市(shì)场乃至机构(gòu)持仓上还需(xū)要时间周期。

　　形成(chéng)共识的是，经济圈判断房地产(chǎn)已经进入大分化时代，一二线城市好于三四(sì)线(xiàn)城市(shì)。而映射到二(èr)级市场(chǎng)投资上，配置房地(dì)产行业轻松(sōng)收获行业(yè)贝塔的红利期一去不(bù)返了。“如(rú)果按照产(chǎn)业(yè)周(zhōu)期来分类，包括房(fáng)地产等几类行业在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰退期(qī)的行业，传统(tǒng)认(rèn)知上没有什么(me)投资机会(huì)的。但在这几年(nián)特殊的行(xíng)情里(lǐ)包括煤炭、电解铝等类似的行业也(yě)出(chū)现了一(yī)些机会，背后的逻辑是供(gōng)给侧发生了更大的变(biàn)化。”一不愿(yuàn)具(jù)名的上海公(gōng)募基(jī)金经理指出(chū)。

　　不过也有(yǒu)公募(mù)人士持谨慎乐观态(tài)度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售面积很难再出(chū)现了，2022年(nián)光是居民存款数量增加(jiā)了15万亿元。中国(guó)存量有(yǒu)400亿平方米建筑面积，考虑存量地(dì)产的更(gèng)新，也有近10亿平方米。需求端还需要有一定的政策出来去刺(cì)激(jī)购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研(yán)究员吕功绩也(yě)指出：“时至今日，无(wú)论从城镇(zhèn)化的进程，还是(shì)人均住(zhù)房面积（接近30平/人），我国均已告别住(zhù)房短缺时代，而目前居民的杠杆(gān)率和房价收入也不支撑每(měi)年18万(wàn)亿元的销售额，以及过快上行(xíng)的房价，因(yīn)而行(xíng)业(yè)高增的时(shí)代已经过去，未来行业(yè)的需求(qiú)或将回落，在此(cǐ)过程中，伴随(suí)着地产的高(gāo)杠杆属性，就(jiù)很(hěn)容(róng)易出现信用风险问(wèn)题（类似(shì)2022年(nián)的民营地产爆雷），行业(yè)进入到(dào)供给侧出清的过程。这个过程中，综合竞争力(lì)强的公司(sī)就能够通(tōng)过大鱼(yú)吃小鱼的方式，获得市占率(lǜ)的提升。当行(xíng)业需求见顶(dǐng)回落(luò)时(shí)，行业的贝塔(tǎ)已经(jīng)过去了，但不代表没有(yǒu)投资机会，机会在(zài)于城市、位置、产品的阿尔法，而对(duì)应到股票投(tóu)资，就是强(qiáng)竞争(zhēng)力(lì)公(gōng)司的上海市中心是哪个区最繁华，上海市中心是哪个区？阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于(yú)这样(yàng)的(de)认识转变，精(jīng)耕(gēng)细作个股(gǔ)成为公募乃(nǎi)至(zhì)整体机构(gòu)的务实之举(jǔ)。

　　机构(gòu)配置(zhì)房(fáng)地产(chǎn)“风物长宜放眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房(fáng)地(dì)产板块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指(zhǐ)数(shù)本月涨幅约(yuē)为2％。从(cóng)具体的个股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统计申万房(fáng)地产板块(kuài)个股，在纳入统计的(de)124只(zhǐ)房(fáng)地(dì)产类标的(de)股(gǔ)中，本月以(yǐ)来实(shí)现股价(jià)上涨的(de)达到了81家。

　　其中，上(shàng)述时(shí)间(jiān)段恰好排名前(qián)五的公司月(yuè)内(nèi)涨幅超(chāo)过了10％，它们分别是上实发(fā)展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名第一的上实发展，五一假期归来后日成交量明显(xiǎn)放(fàng)大，4日、5日连续两(liǎng)个交易日(rì)收出涨停。从该股(gǔ)的基本面来看，上实发展的(de)主营业务为房地产开发与经营(yíng)。公司的(de)主要(yào)产品及服务为(wèi)房地上海市中心是哪个区最繁华，上海市中心是哪个区？产销售、房(fáng)地产(chǎn)租赁(lìn)、物业(yè)管理服务、工程项目、酒(jiǔ)店经营(yíng)。从(cóng)业绩数(shù)据来看，2022年，其实现(xiàn)营(yíng)业收入52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第(dì)一季度，其实(shí)现营业总收入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通(tōng)股(gǔ)股东(dōng)来看，各类机构都有对其布局(jú)的(de)例子。以(yǐ)3月(yuè)31日时的首季十大(dà)流通股(gǔ)股东来看(kàn)， 具体包括(kuò)公募的上(shàng)银(yín)基金、私(sī)募的迎水文(wén)龙、中央(yāng)汇(huì)金、长城(chéng)资产管理公(gōng)司等都跻身(shēn)前十的(de)行(xíng)列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时(shí)排名第二的浦东金桥(qiáo)也是上海本地房企，其第一季度的收入利(lì)润规模大(dà)幅度复(fù)苏。究其原因(yīn)，一方面是该公司后疫情时代出租率复苏至(zhì)近年来最(zuì)高，另一方面则是(shì)公司拿(ná)地结算持续性向好(hǎo)，从数字上看，一季度(dù)新增虹口(kǒu)135、138住(zhù)宅(zhái)地块，总建筑(zhù)面(miàn)积约54万平方米。

　　在这样的业绩(jì)势头向好背景下，自然也吸引(yǐn)了知名机(jī)构在其(qí)中(zhōng)持(chí)续驻(zhù)足。从第一季度十大流通股(gǔ)股东(dōng)来看，知名私募(mù)高毅邓(dèng)晓峰的(de)两只产品依(yī)然(rán)在前十中，这(zhè)也(yě)是(shì)连续第三个(gè)季(jì)度他(tā)有的两(liǎng)只(zhǐ)产品杀入前十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投资局，其当季(jì)还(hái)小幅增加(jiā)了持股。

　　除(chú)去(qù)上述两家上海区域性地产(chǎn)公司外，荣(róng)安(ān)地产(chǎn)则是主要上海市中心是哪个区最繁华，上海市中心是哪个区？布(bù)局在深圳的(de)地(dì)产公司，一季(jì)报交(jiāo)出的也是一份报喜的成绩(jì)单：首季公司(sī)实(shí)现营业收入51.85亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司股东的(de)净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两(liǎng)只公募(mù)指基(jī)首季新杀入十(shí)大流通股股东行列(liè)。具体(tǐ)说来， 南方中证全指房地产ETF上(shàng)榜排名第七位，富国中证指数1000增强则排名第九位，此(cǐ)外联袂出现的机构还(hái)有(yǒu)QFII高盛国际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时，兴(xīng)证全球(qiú)基金相关人士分析(xī)：“经历(lì)过(guò)行(xíng)业洗牌和兼(jiān)并重组后，龙头的价(jià)值更为笃定(dìng)突出(chū)；从拿地端(duān)看，2022年(nián)土地(dì)市场(chǎng)大(dà)幅降(jiàng)温，优质土地供给较多（券商测算对(duì)应潜在毛利率在25％以上，目前房企(qǐ)的利润率仅20％），绝(jué)大多数房企受限(xiàn)于信用问题或者资金紧张没法拿地(dì)，龙(lóng)头房(fáng)企趁机获取低(dī)成本土地，龙头(tóu)房企的拿地力度（拿(ná)地金(jīn)额/销(xiāo)售(shòu)金额）基本在30％以上(shàng)；从(cóng)融资上看，龙(lóng)头房企杠杆率较低，净负债率基本在(zài)70％以(yǐ)下，而其他房企的(de)净负(fù)债率普(pǔ)遍都(dōu)在100％以(yǐ)上，加(jiā)杠杆空间有限，从(cóng)融资成(chéng)本看，龙(lóng)头房(fáng)企的融资成本不断(duàn)下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应(yīng)到2023年(nián)的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强(qiáng)房企(qǐ)的销售额增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮下，央国企地(dì)产股或存在(zài)发展的大(dà)好机(jī)会。中信证券(quàn)指出：“房地产行(xíng)业的结构性机会依然(rán)存在，少(shǎo)部分公司(sī)尤其是(shì)央(yāng)企(qǐ)占(zhàn)据显著优(yōu)势，其主要又体现为库存(cún)的优势。央企地产公司，现阶段表现(xiàn)出较低的融资成(chéng)本，优质的(de)开(kāi)发资源和(hé)良好的不动产资产运营能(néng)力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国(guó)央企相较于民营地产公司也(yě)是更有优势(shì)的。”吕(lǚ)功绩强(qiáng)调(diào)，“对于(yú)减值(zhí)、土地资源债权债务关系等问(wèn)题，市场(chǎng)对民(mín)营房开(kāi)企业的资产会有(yǒu)更多(duō)担忧(yōu)和质疑(yí)，所以在(zài)这一轮行业出(chū)清(qīng)的过(guò)程中，央国企相(xiāng)较于民企来说估值的修(xiū)复更明显(xiǎn)。中特(tè)估的(de)角(jiǎo)度从中长期的维度(dù)看，行业的逻辑在于集中度提(tí)升后(hòu)，行业进入高质量发展阶段，具备(bèi)较快速发展(zhǎn)阶段更稳定且可预期的盈利和现(xiàn)金流创造能力，以(yǐ)此带来估值(zhí)中枢的提升，应该关注(zhù)估值相(xiāng)对较(jiào)低，企业自身(shēn)资(zī)产的(de)质量(liàng)好、运(yùn)营能力强、可以(yǐ)创(chuàng)造持续现(xiàn)金流的企(qǐ)业(yè)。”

　　“存量时代中行业普涨的(de)概率比较低，行业内(nèi)部将出(chū)现(xiàn)分化，要关注将(jiāng)受(shòu)益于行(xíng)业集中度提升的头部(bù)公司。”星(xīng)石投资首席研(yán)究官方磊也表示(shì)。

　　顺(shùn)应机构(gòu)这一思(sī)路(lù)的话，或许还是保利发展(zhǎn)、招商蛇(shé)口等国资背景龙头前(qián)途更为光明。不过国(guó)投瑞银基金(jīn)投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察国企(qǐ)央(yāng)企在三(sān)个方面是否可以维持，首(shǒu)先是融资成本保持低位，其次是销售份额持(chí)续(xù)提(tí)升(shēng)，再次是拿(ná)地份(fèn)额持续提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构需要(yào)多给一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据房企一(yī)季报(bào)梳理发(fā)现，对(duì)于(yú)2022年(nián)的(de)业绩出现的整体(tǐ)下滑，2023年一季度的业(yè)绩分化更(gèng)趋明显，保利发(fā)展(zhǎn)、滨江集团(tuán)等房企营收、净利均实现了业(yè)绩的回正(zhèng)，甚(shèn)至是较大增(zēng)速的增长(zhǎng)。而(ér)这些(xiē)公司也是机构的重(zhòng)仓对(duì)象。

　　对此(cǐ)，知名房(fáng)地产业(yè)内人士张宏(hóng)伟向(xiàng)《红周刊》分(fēn)析表示，业绩出现明显改善的(de)房企(qǐ)，主要(yào)是(shì)因为过去两三年时(shí)间，尤其(qí)是在2021年下半年民营房(fáng)企不怎么(me)投资(zī)拿(ná)地之后，国有(yǒu)企(qǐ)业(yè)仍在(zài)持续(xù)性地拿地，且(qiě)主(zhǔ)要集中在核心城市，投资力度较大。投资的驱动(dòng)能够推动(dòng)房企(qǐ)销售业绩的增(zēng)长，从而在(zài)2023年(nián)一(yī)季度市场(chǎng)恢(huī)复但仍处于调(diào)整的(de)过程(chéng)中，能(néng)够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提(tí)醒表(biǎo)示，在房地产的复苏过程(chéng)中，还(hái)面临着(zhe)一(yī)些不确定性(xìng)。其实整个市场从四月份开(kāi)始又在往下掉。除了杭(háng)州(zhōu)、成都等(děng)极个别(bié)城(chéng)市(shì)四月环比(bǐ)三(sān)月相对表现较(jiào)好之(zhī)外，包括北京、上海在内(nèi)的绝(jué)大多数城(chéng)市都出现(xiàn)环(huán)比下(xià)滑的(de)情况。而(ér)现在五月的市(shì)场表现也不太(tài)乐(lè)观。按(àn)照现在的经济状况、收入情况，以及(jí)市场的(de)去库存压力、企业(yè)的资金(jīn)面压力(lì)，可能会出(chū)现，到(dào)六月份(fèn)房企为了半年(nián)报冲业绩出现市(shì)场的(de)短期反弹外的一个市(shì)场乏力现象(xiàng)。也(yě)就是说(shuō)，第(dì)二季度、第三季度增长不确定性的压力仍旧(jiù)较(jiào)大。

　　上海利檀投资董(dǒng)事长陈昊扬也向《红周(zhōu)刊》指(zhǐ)出，现在整个房地产以及其上(shàng)下游产(chǎn)业(yè)链的(de)复(fù)苏(sū)速度都比想象的要慢很多(duō)，我们(men)要多(duō)给(gěi)一(yī)些耐心，这个时(shí)候，在房地产以及上下游就不(bù)是(shì)赚快钱(qián)的时候，只能赚他(tā)基本面的钱。但这也(yě)意味着，只有极(jí)为少(shǎo)数(shù)的、做得比同行好得多(duō)的(de)企业，会伴(bàn)随整个行业(yè)的弱复苏，业(yè)绩会逐步体现(xiàn)出(chū)来。所以只能耐心地去等(děng)待(dài)它的(de)基本面不断地(dì)凸显(xiǎn)出来，这需要时间。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日《红周刊》，文中提及(jí)个(gè)股(gǔ)仅为(wèi)举(jǔ)例分析，不做(zuò)买卖推荐。）

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