导(dǎo)读

　　黄金二十年之后，当下中国地产(chǎn)步(bù)入大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十年是中(zhōng)国房地产市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三(sān)年商品(pǐn)住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入(rù)住。恰逢近年地产(chǎn)持续低(dī)景气，有关中(zhōng)国地(dì)产(chǎn)是否过剩的(de)讨论日益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图厘清中国城镇存量住(zhù)宅真实情况，据此判断中(zhōng)国未(wèi)来地产趋势。

　　有媒(méi)体渲染中国地产存量(liàng)极度(dù)过剩(shèng)，事实是否如(rú)此？

　　住(zhù)建部(bù)披露全国有近6亿栋房屋(wū)建筑，第七次(cì)女生摸你头发暗示什么，女生摸你的头发代表什么人口普查调查数(shù)据显示城镇家庭(tíng)户人均住(zhù)宅间数为1.06间。市(shì)场陷入(rù)怀疑，中国房子是(shì)否(fǒu)真的(de)过剩(shèng)？

　　事实上(shàng)住建部(bù)披露的(de)近6亿(yì)栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑占比不(bù)到(dào)一成，其中还包(bāo)括大量城镇(zhèn)非住宅建筑，如商业(yè)办公(gōng)楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅(zhái)占(zhàn)比极低。

　　七普显示中国城镇居民人均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间，但居(jū)住舒(shū)适不(bù)是人均(jūn)一间房所能满足，它与房屋质量、居住面积(jī)、配套设施等(děng)因素(sù)密(mì)切相关。中国的人均住宅(zhái)间数较发达国家(jiā)还有很大差距。人均住宅间数大于1同样不意(yì)味(wèi)着中国住宅市场(chǎng)已经(jīng)饱和。

　　我们测算发现中国城镇居(jū)民户均1套房，其中每户持有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直(zhí)接(jiē)公布中国家庭户均住宅(zhái)的数(shù)据，我们根(gēn)据商(shāng)品住宅套数、商品住宅(zhái)占比和城(chéng)镇家庭户数，计算出(chū)城镇(zhèn)家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.86套(tào)房，其中0.54套为商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅。若期房顺利交付(fù)，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥(yōng)有1套住宅(zhái)，其中商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎意味着户户有房(fáng)，然而事实上中(zhōng)国住宅市场供需并(bìng)不平(píng)衡。

　　国际数(shù)据显(xiǎn)示，成熟(shú)房地产市场的住宅(zhái)套户比会大(dà)于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不(bù)平衡，是因为户(hù)均(jūn)一套房无法满足流动人口(kǒu)的租赁和(hé)置业需求。全国总(zǒng)人口(kǒu)的(de)近三成都是流动人口(kǒu)，流动人口会(huì)选择在大城市(shì)租房挣(zhēng)钱(qián)，在老家(jiā)买房，从而产生了(le)额外的(de)住宅需求。

　　即便户均一套房，中国(guó)未(wèi)来地产仍(réng)有四大新增(zēng)需求动力。

　　第一，户均(jūn)人(rén)口规模缩小(xiǎo)，一人户、两(liǎng)人(rén)户占比不断增加，导(dǎo)致(zhì)家庭户数增多。小家庭(tíng)化趋势(shì)将(jiāng)延(yán)续，带来(lái)新(xīn)户(hù)购房需求增长。

　　第(dì)二(èr)，经(jīng)济板块的分化(huà)日益明(míng)显，区域经济(jì)资(zī)源分(fēn)配的再集中(zhōng)吸引着(zhe)人口流(liú)入(rù)，人口净迁入(rù)城市的新增住宅需(xū)求(qiú)有望持续旺盛。

　　第(dì)三(sān)，30％左右的家庭(tíng)住在2000年以前(qián)建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促(cù)成“老破小(xiǎo)”住(zhù)宅的(de)改造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人(rén)均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积均较(jiào)发达国家(jiā)有着(zhe)不(bù)小差距，“住上更大房子”的改善性需(xū)求正在不断增加。

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国地产(chǎn)步入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　如果说过去二十年(nián)是(shì)中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为住宅供(gōng)给存在不足，这是过去(qù)二(èr)十年房价快(kuài)速上涨基石。那么(me)当下房地产(chǎn)大(dà)分化时(shí)代已至(zhì)，大分化时代下(xià)地(dì)产矛盾则更(gèng)多体(tǐ)现在(zài)住宅(zhái)质量(liàng)供需冲(chōng)突。

　　地产大(dà)分化必将体现在不同能(néng)级(jí)城市之间，不同区域板块之间，不(bù)同品质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披露全国(guó)已有近6亿栋(dòng)房屋建筑，引发热(rè)议。从(cóng)2月以来(lái)，各大(dà)城市二手(shǒu)房挂(guà)牌量突然激增，引发一阵二(èr)手(shǒu)房的“抛售(shòu)潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中国的房子是(shì)否已(yǐ)经过剩(shèng)？

　　中(zhōng)国城镇住宅到(dào)底是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然存(cún)在不足？可惜由于住宅(zhái)存量(liàng)数据并未公布(bù)，我们无法直接知晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算出(chū)中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)住宅套数，回答当前的房子(zi)是否(fǒu)真的过剩了？据此(cǐ)判断未来房地产市场(chǎng)会(huì)如何发展。

　　一、如何有效(xiào)观察中国(guó)户均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中(zhōng)国住宅(zhái)数量过剩的直观(guān)判断(duàn)站不住脚

　　今(jīn)年2月，在以全国自然灾害(hài)综合风险普查工作情(qíng)况为主题的新(xīn)闻发(fā)布会上，负责人对外披露(lù)：“住宅城(chéng)乡(xiāng)建设行业获(huò)取了(le)全国近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)数(shù)据以及80多万处市(shì)政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，平均每栋建筑住不到3人，住宅市(shì)场(chǎng)看似已(yǐ)经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑中，农村房屋占9成以上(shàng)，以栋数计算的城镇房屋(wū)实(shí)际(jì)仅有4700多万(wàn)栋(dòng)，还包括了大量(liàng)商(shāng)业楼、写字楼(lóu)、学校、医院等非住宅。总的算下来，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第七(qī)次人口(kǒu)普查数据(jù)公布了中国城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间，其中城市家庭户(hù)居民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大于1，看似意(yì)味着(zhe)人人都有房间居(jū)住。

　　居住水平(píng)不(bù)仅与(yǔ)房间(jiān)数量有(yǒu)关，更(gèng)与房屋质量、居住面(miàn)积、配套设施等因素密切相关。单单从(cóng)人均(jūn)住宅间数不能完全反(fǎn)映出城镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中国主要是(shì)以家庭为(wèi)单位购买(mǎi)成套住(zhù)宅，一套(tào)设施(shī)齐全(quán)的住宅才是城(chéng)镇居民宜居的选择。

　　（二(èr)）中国户均住(zhù)宅(zhái)的测算思(sī)路、数据和方法女生摸你头发暗示什么，女生摸你的头发代表什么

　　中国城镇居民住宅主要分两大类，一类是商(shāng)品住宅，另一类是(shì)保障房、原(yuán)公有住(zhù)宅(zhái)、自建房等非(fēi)商品住(zhù)宅。

　　目前(qián)缺乏统(tǒng)计数据，并没有直接(jiē)公布城镇住宅数量。居(jū)民(mín)住宅相关(guān)数据有两(liǎng)处可以直接(jiē)公布，一是(shì)每年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)销售套(tào)数（统(tǒng)计局(jú)）；二是居民住(zhù)宅(zhái)来源（人口普查数据）。计算中国居民(mín)户(hù)均住宅数量(liàng)，我(wǒ)们主(zhǔ)要用到上述两组数据。

　　中国住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅数量极(jí)少，可忽(hū)略(lüè)不(bù)计。估算(suàn)城(chéng)镇居民户均住(zhù)宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每年商(shāng)品(pǐn)住宅销售(shòu)套(tào)数相加(jiā)，我们(men)就能够得到当前商(shāng)品住宅总(zǒng)存量。

　　第(dì)二步，根据城镇(zhèn)居(jū)民(mín)拥有的(de)商(shāng)品住宅(zhái)和非商品住宅(zhái)比例，推算得到居(jū)民住宅(zhái)总套数。

　　第三步，将城镇居民拥(yōng)有的商品住宅总(zǒng)数除以家庭(tíng)户数，我(wǒ)们就能够得到城(chéng)镇户均拥有(yǒu)的(de)住宅数量。

　　具体计(jì)算公式(shì)如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户比=住宅总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅套户比/商品(pǐn)住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套房(fáng)

　　中国(guó)住宅存量到底有多(duō)少(shǎo)，目前缺乏一个准确统计。我们利(lì)用既有统计数据(jù)，大致测算得(dé)到中国存(cún)量房地产套数，并(bìng)进一(yī)步推算(suàn)中国(guó)城镇家庭户(hù)均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居(jū)民(mín)户(hù)均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累(lèi)计销(xiāo)售(shòu)1.97亿(yì)套。

　　（二(èr)）城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥(yōng)有0.64套商品住宅（包含现房(fáng)和期(qī)房(fáng)）。

　　中国的房地产(chǎn)销售以期(qī)房为主，从2019年开(kāi)始(shǐ)，新房销(xiāo)售中期房占比近9成。本文去(qù)除(chú)商(shāng)品住宅累(lèi)计销售套(tào)数里的(de)期房(fáng)销(xiāo)售，得到商品住(zhù)宅现房套数(shù)。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅累计销售套(tào)数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流(liú)房企竣工周期在2-3年，并考虑到(dào)交(jiāo)房后装修(xiū)的(de)时间(jiān)，取最大值3年。

　　将商(shāng)品住宅现房套(tào)数除(chú)以家庭户(hù)数，算出(chū)：

　　（三）目(mù)前中国城镇家庭户(hù)均拥有0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)居民户均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需(xū)要进一(yī)步推算中(zhōng)国城镇居民拥有(yǒu)的户均住宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数据显示中(zhōng)国城镇居民的住宅结构特征(zhēng)如下(xià)：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭(tíng)拥有住(zhù)宅。其中自建(jiàn)住宅占比21％，购买(mǎi)商品住宅占(zhàn)比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠(zèng)与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉(lián)租(zū)房(fáng)与其(qí)他住宅。

　　其次，我们假定(dìng)租赁其他住(zhù)宅和购买二(èr)手房都是商品住宅，因此将租赁(lìn)其他住宅(zhái)、购(gòu)买商(shāng)品住宅与购买二手房加总，得到商(shāng)品住宅(zhái)占居民所有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住(zhù)宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间商品住宅增(zēng)幅为过去十(shí)年变化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)的(de)实际变化(huà)比例，从而我们估算出2022年商品住宅(zhái)所(suǒ)占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中(zhōng)国平(píng)均每户城(chéng)镇家庭(tíng)拥(yōng)有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购(gòu)期(qī)房，中(zhōng)国(guó)平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房(fáng)会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会(huì)拥有一套住宅。

　　三(sān)、城镇户均一套房的三点含(hán)义(yì)

　　既(jì)然(rán)城(chéng)镇居(jū)民(mín)已经(jīng)达到了(le)户均一套房的(de)程(chéng)度(dù)，“户户有房”是否意味着(zhe)中国城镇(zhèn)化进(jìn)展终结，甚至意味着中(zhōng)国(guó)地产存量供给(gěi)绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一(yī)套房并不意味着住宅市场供(gōng)需平衡

　　需要有多余住宅来满(mǎn)足因人口流动、居民(mín)换房等因素产生的住宅需求。因此，成熟房地产市场的住(zhù)宅(zhái)套户比会在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　国际经验来看，美(měi)国、英国和日本的住宅套户比均(jūn)高于(yú)1.1，其中，英国(guó)的住宅(zhái)套户比最(zuì)高(gāo)，为(wèi)1.19，日本(běn)为1.16，美国(guó)为1.11。德国(guó)和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造(zào)成人口净流入地的住宅市场供不应求(qiú)，造成房价或房租迅(xùn)速上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省(shěng)内流动人口和省际流动人口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流(liú)动(dòng)人口会选择在大城市租房挣钱，在(zài)老家县(xiàn)城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年(nián)的中(zhōng)国城(chéng)乡人口(kǒu)流动调查数据显示(shì)，在上海(hǎi)、杭州以(yǐ)及南京工(gōng)作(zuò)的(de)流动人口在老家拥(yōng)有住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资吸引打工人，但高房价迫(pò)使打工(gōng)人回乡(xiāng)置业。

　　流动人口实际上会占据两套房，在高(gāo)房(fáng)价的大城市租赁一套房(fáng)，在(zài)房价较(jiào)低(dī)的(de)县城购买一套(tào)房。所以说(shuō)户均一套房无法(fǎ)满足(zú)庞大流动人(rén)口的租赁(lìn)与置(zhì)业需求(qiú)。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家(jiā)庭(tíng)住宅品质仍需(xū)改善(shàn)

　　目前(qián)，中(zhōng)国的城镇(zhèn)住宅(zhái)中依(yī)然有不少老旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成(chéng)，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存(cún)在着建筑结(jié)构松散、设施(shī)陈(chén)旧、安全隐患大等(děng)问题，如电(diàn)线(xiàn)老(lǎo)化、管道等基(jī)础设(shè)施陈旧，给(gěi)住(zhù)户的生活(huó)带来了很(hěn)大(dà)的不便和安(ān)全隐患(huàn)，并且居住体验(yàn)较(jiào)差(chà)。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的住宅面积(jī)占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的(de)家庭没有独(dú)立卫浴和厨(chú)房。这类(lèi)上世纪修建的老旧小(xiǎo)区很难满足(zú)现(xiàn)代生(shēng)活需(xū)求，在未来大都(dōu)会被(bèi)拆迁(qiān)重建。

　　近五成的家(jiā)庭住(zhù)宅为一居室和二居室，户型偏(piān)小(xiǎo)。其中一居室占(zhàn)比为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对(duì)比镇，城市家庭住宅户(hù)型更(gèng)小，当然这与城市土地(dì)资源紧张有关(guān)。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产的需求驱动(dòng)力

　　根据七(qī)普(pǔ)数(shù)据测算(suàn)，2020年城(chéng)镇家庭户住宅(zhái)存量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不考(kǎo)虑两(liǎng)年间(jiān)农民带房(fáng)进(jìn)城和(hé)老(lǎo)旧小区拆迁，加上2021年(nián)和2022年商(shāng)品住宅(zhái)竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量总面积(jī)为308.16亿平，人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积(jī)为39.45平(píng)方(fāng)米。

　　超过一(yī)半的家庭人均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑(zhù)面积不足19平方米(mǐ)，不及全国人均水(shuǐ)平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住(zhù)宅面积仅为15.2平方米。上海(hǎi)市(shì)将人均住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)低于15平方米(mǐ)的家庭界(jiè)定为住宅(zhái)存在困难，若按这个标准算的(de)话，中国有(yǒu)11.3％的(de)家庭存在住宅(zhái)困难问(wèn)题。

　　若人(rén)均可(kě)使用住宅面积为40平，即人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为50平，只考虑家(jiā)庭(tíng)户人数，需(xū)要住宅总量约390.6亿平，较目(mù)前至少新增(zēng)82亿平。

　　对比发达(dá)国(guó)家人(rén)均(jūn)住(zhù)宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英(yīng)国都高于40㎡，中国的人均住宅建(jiàn)筑面积为(wèi)39.45㎡，相(xiāng)差不大(dà)。但若(ruò)去除公摊面积后，中国的人均可使(shǐ)用面积为(wèi)31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明(míng)显(xiǎn)。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿(yì)的(de)集体户人口，所(suǒ)需要的(de)住(zhù)宅总量会更(gèng)多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未来地产还会有需(xū)求么(me)？

　　我们测算得到中国(guó)城镇家(jiā)庭户均(jūn)1套房，看似(shì)已经户户(hù)有房。即(jí)便如(rú)此，中国人口静态结构和动态趋势(shì)演(yǎn)绎(yì)，决(jué)定了(le)中国未来地产(chǎn)仍有需求释放。户(hù)均(jūn)1套住宅现(xiàn)实之下，中国(guó)未来城镇住(zhù)宅需求主(zhǔ)要来自于四个方面。

　　第一，户(hù)均人口(kǒu)缩小，家庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国(guó)城(chéng)镇家(jiā)庭户均人口数不断下降(jiàng)，六普显(xiǎn)示城镇(zhèn)户均(jūn)人口(kǒu)规模(mó)为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城(chéng)镇户均人口规(guī)模为2.62人/户(hù)，一(yī)人户、二人户的(de)占比明显上升(shēng)，人口小家庭化(huà)趋势将继续延续，导致户数会因户均人口规模(mó)的缩小而增(zēng)多。

　　第二(èr)，人口(kǒu)迁移导致经济(jì)发展带来的新(xīn)增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国(guó)经济板(bǎn)块的分化日益明显，资源和生产(chǎn)要(yào)素(sù)逐步向经(jīng)济带(dài)、都市圈(quān)中心(xīn)城市流入，区域经济(jì)资源分(fēn)配(pèi)的再集(jí)中吸引着(zhe)人(rén)口流入。人(rén)口迁移势必涉及到买房(fáng)租房，给迁入地住宅(zhái)市场(chǎng)带(dài)来新的(de)增量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常(cháng)住人口增(zēng)量为72万(wàn)，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万(wàn)人，自然增(zēng)加人口仅(jǐn)为6.5万人，其人口(kǒu)增长主要(yào)受益于人口迁(qiān)移。

　　第三(sān)，老旧小(xiǎo)区改(gǎi)善性需求依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅和(hé)原公(gōng)有住宅的家庭(tíng)拆迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原(yuán)公有住宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点(diǎn)。二(èr)者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的比(bǐ)例(lì)（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间新(xīn)增(zēng)8473万家庭户，自建住宅和原公(gōng)有(yǒu)住宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家(jiā)庭(tíng)购(gòu)买二手房。在新增住(zhù)宅需求中，有7成家庭购买了商品住(zhù)宅。租房、购买经济适(shì)用房(fáng)和其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城(chéng)中村和旧城改造，商(shāng)品(pǐn)住宅的占比势必会进一步上(shàng)升。

　　2000年(nián)以前(qián)建造的(de)住宅(zhái)建筑面积(jī)还(hái)有约81亿(yì)平(píng)，涉及城(chéng)镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面(mià女生摸你头发暗示什么，女生摸你的头发代表什么n)积(jī)小、质(zhì)量低、基础设(shè)施配套(tào)差、没有(yǒu)或少有物业管理，居民追(zhuī)求美(měi)好、宜(yí)居生活的环境(jìng)，背后的改善性需求有待释(shì)放。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的改善性需求(qiú)还将有(yǒu)所(suǒ)增(zēng)加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小户型(xíng)。已有住(zhù)宅家庭希望提高生活品质，以(yǐ)小(xiǎo)换(huàn)大、以旧(jiù)换新(xīn)。2022年底的中央经济工(gōng)作会议明确(què)指出支持住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间数(shù)为1.71间(jiān)，无论是否考(kǎo)虑乡村住(zhù)宅因素，中国的人(rén)均住宅间数较其他国家依旧存在不小(xiǎo)差(chà)距(jù)。

　　住宅舒适度(dù)与经济水平有着密切正向联系。随(suí)着(zhe)经(jīng)济发展水平的提高，中国(guó)的人均住宅间(jiān)数与人均住宅建筑面积将随(suí)之增长。

　　如果说过去(qù)二十年是中国地产黄(huáng)金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为住宅供给(gěi)存在不足，供需出(chū)现(xiàn)错配，这是(shì)过去二十年房价快速上(shàng)涨基(jī)石。那么未(wèi)来将是住(zhù)宅质量的(de)供需(xū)冲突。房地产(chǎn)大分化时代已(yǐ)至，这种(zhǒng)分化不(bù)单(dān)局限于城市(shì)能(néng)级(jí)之间差异，优质(zhì)小区和老旧二手房之间的差异也将越发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查数据调查的是人，并不是(shì)针对住(zhù)宅，因此可能(néng)存在统计偏差。商品住宅(zhái)占(zhàn)比实际值(zhí)可能(néng)偏低(dī)，其(qí)增速可能超预期。

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