导读(dú)

　　黄金二(èr)十年(nián)之后(hòu)，当下中国地产步(bù)入大(dà)分(fēn)化时代而非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十年是(shì)中国(guó)房地(dì)产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家(jiā)庭入住。恰(qià)逢近年地(dì)产持续低(dī)景气，有关中国(guó)地产是否过(guò)剩的(de)讨论日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图(tú)厘清中国(guó)城镇存(cún)量住宅(zhái)真实情况，据此判断中国(guó)未(wèi)来(lái)地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地产存量极度过剩，事(shì)实是否如此(cǐ)？

　　住建部披(pī)露全国(guó)有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七次人(rén)口普查调查数据显示城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中(zhōng)国房子是否(fǒu)真的过剩？

　　事(shì)实上住建部披露(lù)的近6亿栋城乡房(fáng)屋(wū)建筑中(zhōng)，城镇建(jiàn)筑占比(bǐ)不(bù)到一成，其中还包(bāo)括大量城镇非住宅建筑(zhù)，如(rú)商(shāng)业办(bàn)公楼、学校等，因此6亿栋房屋(wū)中城镇(zhèn)住宅(zhái)占比极低。

　　七普(pǔ)显示(shì)中国城镇居(jū)民(mín)人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间，但居住(zhù)舒适不是人均一间房所能(néng)满足，它(tā)与房屋质量、居(jū)住(zhù)面积、配套(tào)设施等因素(sù)密切相(xiāng)关。中国的人(rén)均住宅间数较发达国家(jiā)还有很大差距(jù)。人均(jūn)住宅间(jiān)数大于(yú)1同样不意味着(zhe)中国(guó)住宅市(shì)场已经饱和。

　　我们(men)测算发现中国城镇居(jū)民户均1套房(fáng)，其中每户持有(yǒu)商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无(wú)直(zhí)接公(gōng)布中国(guó)家(jiā)庭户均住宅(zhái)的数(shù)据，我(wǒ)们根据商(shāng)品住(zhù)宅套数(shù)、商(shāng)品住宅占比(bǐ)和城(chéng)镇(zhèn)家庭户数，计(jì)算出城(chéng)镇家庭(tíng)住宅(zhái)套户比。

　　测算结果(guǒ)显示，目(mù)前(qián)城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为商品住宅。若(ruò)期房(fáng)顺利(lì)交付，直至2024年，中国每户(hù)城镇家庭才拥有1套住宅(zhái)，其中商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎意味着户(hù)户有房，然(rán)而事实上中(zhōng)国(guó)住宅市场供需并不平衡。

　　国际数(shù)据显示，成熟房地产市场的(de)住(zhù)宅套户(hù)比会大于1，在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　之所(suǒ)以说不(bù)平衡，是因为户(hù)均一套房无法(fǎ)满足流动人口的(de)租赁和置业需求。全国总(zǒng)人口的近三成(chéng)都(dōu)是流动人口，流动人口会选择(zé)在大城市租(zū)房挣钱，在老家买房，从而产生了额(é)外的住宅需求(qiú)。

　　即便户(hù)均(jūn)一套(tào)房，中国(guó)未(wèi)来(lái)地产仍有四大新增(zēng)需求动力。

　　第一，户均(jūn)人(rén)口规(guī)模(mó)缩小，一(yī)人户、两人户(hù)占比不断增加(jiā)，导(dǎo)致家(jiā)庭户(hù)数(shù)增(zēng)多(duō)。小(xiǎo)家庭(tíng)化(huà)趋势将延续，带来新户购房需求(qiú)增长。

　　第二，经(jīng)济板块的(de)分化日益(yì)明显，区域(yù)经济资源分(fēn)配的再集中吸引着人口流入，人口净迁(qiān)入城市的新(xīn)增住宅需求有(yǒu)望(wàng)持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成(chéng)的住宅中(zhōng)，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平方米的住(zhù)宅建(jiàn)筑面积。促成“老(lǎo)破小”住宅(zhái)的改造(zào)势在必行。

　　第四，中国的人均住宅(zhái)间数(shù)与人(rén)均住宅建筑面(miàn)积均较发达国家有着(zhe)不小(xiǎo)差距，“住上更大(dà)房子”的改善性(xìng)需求正在不(bù)断增加。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中(zhōng)国地(dì)产步入大(dà)分(fēn)化时代(dài)而非(fēi)停滞期(qī)。

　　如果说过去二十年是中国(guó)地产(chǎn)黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，这是过去二十年房价快速上(shàng)涨基石。那么当下房(fáng)地产(chǎn)大分(fēn)化时代已至(zhì)，大分(fēn)化(huà)时代下地产矛盾(dùn)则更多体现在(zài)住宅质量供需冲(chōng)突。

　　地产大分(fēn)化必将体现在不同能级城(chéng)市(shì)之间(jiān)，不同区(qū)域板(bǎn)块(kuài)之间，不同(tóng)品质(zhì)住(zhù)宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官方披露全国(guó)已(yǐ)有近6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发热议(yì)。从2月(yuè)以(yǐ)来，各(gè)大城市二手(shǒu)房挂牌(pái)量突然(rán)激增，引发(fā)一阵二手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担(dān)心，中国的房子是(shì)否已经过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还是供需平(píng)衡(héng)，或是仍然存在不足？可惜由(yóu)于住宅存量数据并未公(gōng)布，我们(men)无法直(zhí)接(jiē)知晓具(jù)体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国(guó)城镇家庭户均拥(yōng)有住宅套(tào)数，回答当(dāng)前的房子是否(fǒu)真(zhēn)的过(guò)剩了？据此判断未(wèi)来房(fáng)地产市场会如何发展。

　　一、如何(hé)有效观(guān)察中国(guó)户均拥有住宅数(shù)量

　　（一）中国(guó)住宅数量过(guò)剩的直(zhí)观判断站不(bù)住(zhù)脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国自然灾害综合风险普查工作情况为(wèi)主题的(de)新闻发布会(huì)上，负责人对外披(pī)露：“住宅城乡(xiāng)建设行(xíng)业获(huò)取了(le)全(quán)国(guó)近6亿栋城乡房屋建筑数据(jù)以及80多万处市政设施(shī)数(shù)据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建筑，平(píng)均每栋建筑住不到3人，住宅(zhái)市(shì)场(chǎng)看似(shì)已经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占(zhàn)9成(chéng)以上，以栋(dòng)数计算的城镇房屋实(shí)际(jì)仅有4700多万栋，还(hái)包括了大量商业楼、写字楼、学(xué)校、医院等非住宅。总的算下来(lái)，住宅(zhái)占比并不(bù)大。

　　第七次人口普(pǔ)查数(shù)据公布了(le)中国城镇家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)，其中城市家庭户居民(mín)人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民(mín)人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间数大(dà)于1，看(kàn)似意(yì)味(wèi)着(zhe)人人都有房间居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房(fáng)间数量有关，更与房屋质量、居(jū)住面积、配套(tào)设施等(děng)因(yīn)素密切(qiè)相关。单单从人(rén)均(jūn)住宅间数不能完(wán)全反映出(chū)城镇居民(mín)的居住水平。

　　中国主要是以家庭(tíng)为单位购买成套住(zhù)宅，一套设施齐全的住宅才是城镇(zhèn)居民宜居的选择。

　　（二）中国户(hù)均住宅的测算思路、数据(jù)和方法

　　中国城镇居民住宅主要(yào)分(fēn)两大类，一类是商品住宅，另(lìng)一(yī)类是保障房、原公(gōng)有住宅、自建房等非商(shāng)品住(zhù)宅。

　　目前(qián)缺乏统计(jì)数据(jù)，并没有直接(jiē)公布城镇(zhèn)住宅(zhái)数量。居民住(zhù)宅相关数据(jù)有两处可以直接公布，一是(shì)每年商品住宅销售套数（统计局(jú)）；二(èr)是居民(mín)住(zhù)宅来源（人口普查(chá)数据）。计算中(zhōng)国居民户(hù)均(jūn)住宅(zhái)数量，我们(men)主要用(yòng)到(dào)上述两组数据。

　　中(zhōng)国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前商品住(zhù)宅(zhái)数量极少，可忽(hū)略不计(jì)。估算城镇居民户均住宅套数分三步(bù)走：

　　第(dì)一步，将(jiāng)1999年(nián)以来每年商品住宅销售套数相加，我(wǒ)们就(jiù)能够得(dé)到(dào)当前商品住宅总存(cún)量。

　　第二步，根据城(chéng)镇居民拥有的(de)商品住宅(zhái)和非商品住宅比例，推算得到居民(mín)住宅总套数。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥有的商(shāng)品(pǐn)住宅总数除以家庭户数，我们就能够得到城镇户均拥(yōng)有的住(zhù)宅(zhái)数量。

　　具体(tǐ)计算公式(shì)如下：

　　城(chéng)镇家庭住(zhù)宅套户比=住宅总套数/家庭(tíng)户数(shù)

　　=（商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)套数/家庭户数）/（商品住(zhù)宅套数/住(zhù)宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅套户(hù)比/商品住(zhù)宅占比

　　二、城镇家庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中(zhōng)国(guó)住(zhù)宅(zhái)存(cún)量到底有多少，目前缺乏一个(gè)准确统计。我们利(lì)用既有统计数据，大致测算得到中国存量房地产套数(shù)，并(bìng)进一步推算中(zhōng)国城镇家庭户均拥有的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房(fáng)和期房）。

　　中国的房地产销售以期(qī)房(fáng)为主(zhǔ)，从(cóng)2019年(nián)开(kāi)始，新房销(xiāo)售中期房(fáng)占(zhàn)比近9成。本文去除商品住宅累计(jì)销售(shòu)套数里的期(qī)房销售，得(dé)到商品住宅现房套数。

　　以2022年商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数计(jì)算为(wèi)例：

　　2022年(nián)商品住宅现房(fáng)套数=截止到2022年商品住宅(zhái)累(lèi)计(jì)销售套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额(é)。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期(qī)在2-3年，并考虑到(dào)交房后(hòu)装(zhuāng)修的时间，取最大值3年(nián)。

　　将商品住宅现房(fáng)套数除以家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前(qián)中国(guó)城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥(yōng)有0.54套商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥(yōng)有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需要(yào)进(jìn)一步推算中国城镇居民拥有的户(hù)均(j略备薄酒的意思下一句，略备薄酒的读音ūn)住宅(zhái)套数(shù)。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民的住宅(zhái)结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭(tíng)拥有住宅(zhái)。其中(zhōng)自(zì)建住(zhù)宅占比21％，购买商品(pǐn)住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原(yuán)公(gōng)有住宅占比6.1％，通(tōng)过继承(chéng)或(huò)赠与占(zhàn)比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的(de)家(jiā)庭租赁廉租房与其(qí)他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购买二手房都是商品(pǐn)住宅，因此将租赁其他住宅、购买(mǎi)商品住宅与购(gòu)买二手房加总，得到商品住宅占居(jū)民所(suǒ)有住宅(zhái)的(de)比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为(wèi)过去十(shí)年(nián)变化幅度的20略备薄酒的意思下一句，略备薄酒的读音％，计算2011年-2020年商品住宅的(de)实际变化比例，从而我们估(gū)算(suàn)出2022年(nián)商品住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每(měi)户(hù)城(chéng)镇家庭拥(yōng)有0.86 套住(zhù)宅。但考虑(lǜ)已购(gòu)期房，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购期(qī)房会在2-3年(nián)内陆续交付(fù)使用，到(dào)2024年，中国平均每户(hù)城镇(zhèn)家庭都会拥有一(yī)套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既然城镇居民已(yǐ)经达到了户均一套房(fáng)的程度，“户(hù)户有(yǒu)房”是(shì)否意味着中(zhōng)国城镇化(huà)进(jìn)展终结，甚(shèn)至意味着中国地(dì)产存量(liàng)供(gōng)给绰绰有余(yú)？

　　（一(yī)）户均一(yī)套(tào)房(fáng)并不意味着住宅市场供需平衡

　　需(xū)要有多余(yú)住(zhù)宅(zhái)来满(mǎn)足因人口流(liú)动、居(jū)民换房(fáng)等因素(sù)产生(shēng)的(de)住宅(zhái)需求(qiú)。因此，成熟房地(dì)产(chǎn)市场的(de)住宅套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国(guó)际经(jīng)验(yàn)来看，美国、英国和(hé)日本的住宅套户(hù)比均高(gāo)于1.1，其中，英国的(de)住宅套户比最高，为(wèi)1.19，日(rì)本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好(hǎo)一套房，就会造成人口净流入地的住宅市场供(gōng)不应(yīng)求，造成房价或房租迅速(sù)上(shàng)涨。

　　七普指出中(zhōng)国的流动(dòng)人口3.76亿，省(shěng)内流动人口和省际流动(dòng)人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租房挣钱(qián)，在老家县城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中国城乡人口流动调查数据显示，在上海、杭州以及南京工作的流动人口在老家拥有住宅比例(lì)分(fēn)别(bié)为28％、21％和18％。大城市的(de)高工资吸(xī)引打工人，但高房价迫使打工人回乡(xiāng)置业(yè)。

　　流动人口实际上会占(zhàn)据(jù)两(liǎng)套(tào)房(fáng)，在高房价的大城市租赁(lìn)一套房，在房价较(jiào)低的县城购(gòu)买一(yī)套房。所以说户均一套房(fáng)无(wú)法满足庞(páng)大流动人口的租(zū)赁与置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅(zhái)品质(zhì)仍(réng)需改善

　　目前，中国的(de)城镇住宅中依然有不少老旧(jiù)小(xiǎo)区。

　　三成家(jiā)庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是(shì)2000年(nián)以前建成(chéng)，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄至(zhì)少在(zài)33岁(suì)以(yǐ)上。

　　这批存在着建筑(zhù)结构松散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电线老化、管(guǎn)道等基础(chǔ)设施陈旧，给住户的(de)生(shēng)活带来了很大(dà)的不便(biàn)和安全隐(yǐn)患，并且(qiě)居住体验较差。

　　2000年以前建成(chéng)的(de)老旧住宅面积(jī)小。占比为(wèi)31.3％的(de)家(jiā)庭户数(shù)拥有的住宅(zhái)面积占比仅(jǐn)为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的家(jiā)庭没(méi)有(yǒu)独立(lì)卫浴和(hé)厨房。这类上世纪修(xiū)建的老(lǎo)旧小(xiǎo)区很难(nán)满足(zú)现(xiàn)代生活需求，在(zài)未来大都会被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的(de)家庭(tíng)住宅为一(yī)居室和二居室，户(hù)型偏小。其中一居室占比为14.9％，二(èr)居室占比(bǐ)为(wèi)33％。对比镇，城市家庭(tíng)住宅(zhái)户(hù)型更小，当然(rán)这与城(chéng)市土(tǔ)地资(zī)源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是(shì)未来地产的(de)需求驱动力

　　根据七(qī)普数据测算(suàn)，2020年(nián)城镇家庭户住宅存量总(zǒng)面(miàn)积为294.6亿平。暂不(bù)考虑两年(nián)间农民带房进城和老(lǎo)旧(jiù)小区拆迁，加上2021年(nián)和2022年商品住宅(zhái)竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平(píng)，人(rén)均住宅(zhái)建筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积(jī)小(xiǎo)于均(jūn)值，近4成家庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积在30平(píng)米以下(xià)。

　　15％的城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)人均住宅建筑面积不足19平(píng)方米，不(bù)及全国人(rén)均水平的一半。若去除20％的公摊，可使(shǐ)用的(de)住宅面积(jī)仅为15.2平方米。上海市将人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积低于15平方米的家庭(tíng)界定为住宅存(cún)在困难(nán)，若按这(zhè)个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在(zài)住宅困难问(wèn)题(tí)。

　　若人均可使用住(zhù)宅(zhái)面积为40平，即人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积为(wèi)50平，只考虑家(jiā)庭(tíng)户(hù)人数，需要(yào)住宅总量约(yuē)390.6亿平，较目(mù)前至少新增82亿平。

　　对比发(fā)达国家人(rén)均(jūn)住(zhù)宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士(shì)、日(rì)本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均(jūn)住(zhù)宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除公摊面(miàn)积后，中国的人均(jūn)可使用(yòng)面积(jī)为31.56㎡，这一差(chà)距将变得明(míng)显(xiǎn)。

　　若考(kǎo)虑约(yuē)1.4亿的集体户人(rén)口，所需要的住宅总(zǒng)量会(huì)更多。

　　四(sì)、户均已然(rán)1套房，未来地(dì)产(chǎn)还(hái)会(huì)有需求么？

　　我们(men)测(cè)算得到(dào)中国城镇家(jiā)庭户均1套房，看似已经(jīng)户(hù)户有房。即便如此，中国人口静态结构和动(dòng)态趋势(shì)演绎，决定了中国未来地(dì)产仍有需(xū)求释放。户均1套住宅现实(shí)之下，中国(guó)未来(lái)城(chéng)镇(zhèn)住宅需求主要来自于四(sì)个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新(xīn)户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家(jiā)庭户均人口数不断下降(jiàng)，六普显(xiǎn)示城镇户(hù)均人口规模为2.85人/户，而七普显示(shì)城镇(zhèn)户均人(rén)口规模为2.62人/户，一人(rén)户、二人户的占比明(míng)显上升，人口小(xiǎo)家庭(tíng)化趋势将(jiāng)继续(xù)延续，导致户数(shù)会因户(hù)均(jūn)人口规模的缩小而增(zēng)多。

　　第(dì)二，人口迁移导致经济发展带来的新(xīn)增住宅需(xū)求旺盛(shèng)。

　　中国经济(jì)板(bǎn)块的分化日益明显，资(zī)源(yuán)和生产要素逐步向经济带、都市(shì)圈中(zhōng)心城市流入，区域经济(jì)资源分配的(de)再集中吸引(yǐn)着人口流入。人(rén)口(kǒu)迁移势必涉及到(dào)买房租(zū)房，给(gěi)迁入地(dì)住宅市场(chǎng)带来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省(shěng)为例，2021年(nián)常住人口增量(liàng)为72万(wàn)，而出(chū)生人口为(wèi)44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人(rén)，其人口增(zēng)长主要受益(yì)于(yú)人(rén)口(kǒu)迁移。

　　第三(sān)，老旧小区改善(shàn)性需求依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭(tíng)拆迁改建最(zuì)多。自建房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点；原(yuán)公有住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到(dào)6.1％，降幅(fú)为(wèi)6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与家庭住宅建造(zào)时间为2000年(nián)以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间新增8473万家庭(tíng)户，自建(jiàn)住宅(zhái)和原公有住宅减少了(le)1282万户，住(zhù)宅净需求增加9755万户。49％的家(jiā)庭购买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需求中(zhōng)，有7成家庭购买了(le)商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)。租房、购买(mǎi)经(jīng)济适用房和其他(tā)分(fēn)别占(zhàn)比(bǐ)18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村和旧城改造，商品(pǐn)住宅的占比势必会(huì)进(jìn)一步(bù)上升。

　　2000年以前建(jiàn)造(zào)的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万户。破旧的城(chéng)中村、老公(gōng)有住宅，建筑面积小、质量低、基础设施配套差、没(méi)有或少有物业管理，居(jū)民追求美好、宜居生活的环(huán)境(jìng)，背后的改善性需求(qiú)有待释放。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的改善性需求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房(fáng)受(shòu)限于(yú)资金，倾向于中小户(hù)型(xíng)。已有住(zhù)宅家(jiā)庭(tíng)希望提(tí)高生活品(pǐn)质，以小换(huàn)大、以(yǐ)旧换新。2022年底(dǐ)的中央经(jīng)济工作会议明(míng)确指出支持(chí)住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无(wú)论是否考(kǎo)虑乡村住宅(zhái)因素，中国的人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数较其(qí)他国(guó)家依旧存在不小(xiǎo)差(chà)距。

　　住宅舒适度与经济(jì)水(shuǐ)平有着密(mì)切正向联系。随着经济(jì)发(fā)展水平的提(tí)高，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说(shuō)过去二十年是(shì)中国地产(chǎn)黄金(jīn)发展期，地产(chǎn)矛盾更多(duō)体现为住(zhù)宅供给存在不足，供需(xū)出现错配，这是过去二(èr)十年(nián)房(fáng)价快速上涨基(jī)石。那么未(wèi)来将是住宅质量的供需冲突。房地产大分化时代已至，这种分化不单(dān)局限(xiàn)于城(chéng)市(shì)能级之间差异，优质小区和(hé)老旧二手房之(zhī)间(jiān)的差异也(yě)将越发扩大。

　　风(fēng)险(xiǎn)提(tí)示

　　人口普查数据调查的是人，并(bìng)不(bù)是针对住宅，因此(cǐ)可能存(cún)在统计偏差。商品住宅(zhái)占比实际值可能偏低，其增(zēng)速可能超预期(qī)。

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