饱受争议的二手房交易(yì)中介费问(wèn)题，正逐(zhú)渐得到监(jiān)管(guǎn)部门的重视(shì)。

　　5月8日(rì)，住建部(bù)、市场监管(guǎn)总局联(lián)合(hé)发(fā)布了关于规范房地产经纪服务(wù)的意见。意见提(tí)及，近年(nián)来，部分房地产(chǎn)经(jīng)纪机构存在利用房源客(kè)源(yuán)优(yōu)势收(shōu)取过(guò)高费用、未明码标(biāo)价、捆绑收费、滥用客(kè)户个人信息等问题，加重交(jiāo)易当事人负(fù)担(dān)、侵害(hài)其合法权益。

　　基(jī)于上述背景(jǐng)，两(liǎng)部门从加(jiā)强从(cóng)业(yè)主体管理、明(míng)确经纪服务内容、合理确定经纪服务收费(fèi)、严格(gé)实行(xíng)明码(mǎ)标(biāo)价等十(shí)方(fāng)面，提出了意见。

　　中原地产首席分析(xī)师张(zhāng)大伟称，随着(zhe)城市发展，一二线城市二(èr)手(shǒu)房交易占比逐渐增加。以北(běi)京、上(shàng)海为(wèi)例，二手房占市场成(chéng)交比例超过(guò)80％，大量二手(shǒu)房成交依赖中介居(jū)间成交，房地产(chǎn)调控(kòng)重心逐渐从开(kāi)发商过渡到中介公司。

　　广东省城规(guī)院(yuàn)住房政策研(yán)究中(zhōng)心首席(xí)研(yán)究员李宇(yǔ)嘉(jiā)表示，买房对居(jū)民来说属于金(jīn)额不低的大宗(zōng)交易，由(yóu)于二手房交(jiāo)易成本较高(gāo)、交易(yì)周期(qī)较长(zhǎng)，具有非常强的专业性(xìng)，居民往往(wǎng)通过中介来完成。但很(hěn)多中介利(lì)用信(xìn)息(xī)不对(duì)称等(děng)问(wèn)题(tí)，将非必要的(de)收费夹(jiā)带(dài)其中(zhōng)，如收(shōu)取过桥融资(zī)、按揭(jiē)费(fèi)、担保费等，对居民造成额(é)外的负担，而且这些服(fú)务事(shì)项(xiàng)并未明码标价。

　　对于二手房市场交易过(guò)程中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪服务在内的相关市场交易(yì)行为及其主体进行(xíng)规范和秩序整顿，是房地产市(shì)场管理和调控的主题。“当下，推进这(zhè)项工(gōng)作的意(yì)义更(gèng)大，也更(gèng)急迫。”

　　中介收(shōu)费问题成(chéng)监管重(zhòng)点

　　二手房市场中，历来对房地产经(jīng)纪服务(wù)行业(yè)关(guān)注最多的一个(gè)话题，便是房地产经纪服务费的问题(tí)。

　　张大伟认为，未来相关(guān)部门主要监管的重点，将是对房(fáng)地产经纪服(fú)务收费及中介交易进行(xíng)规(guī)范。

　　在热点城(chéng)市，二手房屋交易过程中，部(bù)分价(jià)值不菲的房屋，往往(wǎng)要缴纳一笔金额不低的中介(jiè)费。以(yǐ)北京某房地产经纪(jì)服务机构2.7％的(de)服务费率计算，一套1000万元的房屋，中介(jiè)费约为27万。

　　在合(hé)理确定经(jīng)纪(jì)服务收(shōu)费上(shàng)，两部门在此次意见(jiàn)中提及，房地产(chǎn)经纪机构要合理降低住房(fáng)买卖(mài)和租(zū)赁经纪服务费用。鼓励按(àn)照成交(jiāo)价格越高、服务费率越低(dī)的原则实行分(fēn)档定(dìng)价。引导由交易双(shuāng)方共同承担经纪服务费用。

　　据(jù)张大伟介绍，目前房地产经纪(jì)服(fú)务(wù)收费标准的最早依据是1995年国家计委建设(shè)部下发的《关于房地(dì)产中介服(fú)务收费的(de)通知》（971号(hào)文），其中第六条规定：房屋买卖代理收(shōu)费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例(lì)，目前(qián)北京市执(zhí)行的2014年(nián)更(gèng)新后的收费标准，即根据这样的(de)规定：“少(shǎo)数特别复杂的住宅买卖经(jīng)纪服务，经交易(yì)各方(fāng)协(xié)商同意，可在规(guī)定(dìng)的收费标准基础上适当上浮(fú)，上(shàng)浮幅度最高不(bù)得超过10％。”这意(yì)味着，当前北京二手(shǒu)房中(zhōng)介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权”的精神(shén)，北京2015年取消(xiāo)了房(fáng)地产中介服(fú)务等57个政(zhèng)府定价，房(fáng)地产经纪服务(wù)收费多少由各中介机构(gòu)自行(xíng)决定。

　　“房产中介机(jī)构(gòu)在实际收取费用(yòng)过程中(zhōng)，相关监管部门当前并(bìng)未明确具体(tǐ)的中(zhōng)介费率(lǜ)，中介机构仅(jǐn)需在服务(wù)过程(chéng)中对收费标准进行明码(mǎ)标价即可。而房(fáng)地产(chǎn)经纪(jì)服务机构在具体收取过程中，会结合房(fáng)屋(wū)价值及工资(zī)标准(zhǔn)，综(zōng)合计算(suàn)出合适的中介(jiè)费率。”张大伟补充道。

　　对于明码标价(jià)问题，两部门(mén)在此(cǐ)次(cì)意见中提及，房地产经(jīng)纪机构应(yīng)当(dā堪用是什么意思拼音，堪是什么意思解释ng)在经营门店、网站、客户端等(děng)场所(suǒ)或渠道，公示服务项目、服务(wù)内(nèi)容和收费标准，不(bù)得(dé)混合标价和捆绑收费。房地产(chǎn)经纪机构(gòu)提(tí)供的(de)基本(běn)服(fú)务(wù)和延伸服务，应当分别明确服(fú)务项目和收费标(biāo)准。房(fáng)地产经(jīng)纪机构收费前应当向交易当(dāng)事(shì)人出具收费清单，列(liè)明收费标准、收费金额，由(yóu)当事(shì)人签字确(què)认。

　　另外，对(duì)收费(fèi)明显高于市(shì)场平均水平(píng)的房地(dì)产经纪机构(gòu)，住房(fáng)和城(chéng)乡建设部门将会同市(shì)场(chǎng)监(jiān)管等部门采取(qǔ)约谈等综合措施进行重点监管。市场(chǎng)监管部门会同(tóng)有关部门依法查处不按规定明码标价、操纵经(jīng)纪服务收费等(děng)违反价格和反垄断法律法规(guī)的行为(wèi)。对房地(dì)产经纪机构相关违法违(wéi)规信息(xī)，市场监管部门要依法(fǎ)依规纳入国家(jiā)企业信(xìn)用信息公(gōng)示(shì)系统。

　　房屋中(zhōng)介费(fèi)要降了？

　　鼓励按照(zhào)成交(jiāo)价格(gé)越高(gāo)、服务(wù)费率(lǜ)越(yuè)低的原则实行分档定价，是否(fǒu)意味着，未来(lái)豪宅的中介费有望大幅(fú)降低？

　　中原地(dì)产华(huá)南区总裁兼深圳中(zhōng)原总经理郑叔伦称，住建(jiàn)部发文鼓励(lì)按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价，合理(lǐ)降低住房买卖和(hé)租赁(lìn)经纪服务费用(yòng)，主要(yào)还是(shì)规范(fàn)行(xíng)业，打击收费过(guò)高的(de)经纪机构，但(dàn)对市场(chǎng)影(yǐng)响有限，“以深圳为例(lì)，深(shēn)圳市场豪宅和(hé)普宅本来收费就(jiù)不(bù)同(tóng)，各家收费(fèi)普遍(biàn)在合理范(fàn)围内，加上(shàng)经纪服务费用对市场的影响不(bù)大。”

　　不(bù)过，张大伟表示，“从目(mù)前市场看，经纪(jì)服务领(lǐng)域(yù)的(de)调整改善(shàn)、规范化，有(yǒu)利于行业健康发展。同时，由于二手房很(hěn)多(duō)房(fáng)源在产(chǎn)权方面有瑕疵(cī)，如产权抵押、不同税(shuì)费等都可能对交易产生影响，这对房地产经(jīng)纪(jì)服务行业的专业性提出更(gèng)高的要求。”

　　58安居(jū)客研(yán)究院研究总监(jiān)陆骑(qí)麟指(zhǐ)出，在二手房买卖(mài)过程(chéng)中，原本(běn)应该由上下家各支(zhī)付一半的中介费，但在一些热点城市的二手房交易过程(chéng)中，往往会有这(zhè)样的情形，因部分(fēn)购房(fáng)者处于弱势(shì)地位，从而会出现(xiàn)中介费及税费(fèi)均由购房者(zhě)来承担。即使一些房东愿(yuàn)意承担中(zhōng)介(jiè)费，这部分(fēn)费用也可能通过转嫁的方式，在房价中有所体现(xiàn)。

　　“上家把中介费转嫁给下(xià)家，市(shì)场这种所谓‘约定俗成’的情况，一些房产(chǎn)中介公司将其(qí)视(shì)为向购房者单边(biān)收费的(de)行为。部分(fēn)中介公司可能会利(lì)用(yòng)其支配(pèi)地(dì)位，在(zài)原先经纪服务收费的(de)基础上，再次向房东收(shōu)取费用(yòng)，而这部分费用，房东往往会(huì)将其(qí)转再(zài)次转(zhuǎn)嫁给购(gòu)房者，这实际上相(xiāng)当于变(biàn)相(xiāng)推(tuī)高了房价。两部门提出严禁操纵(zòng)经纪服务收费(fèi)，不仅有利于提高(gāo)交易中操作的透明度，也有利于房价的(de)稳定。”陆骑麟称。

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