万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少(shǎo)爷”的意外走红，让这个(gè)位(wèi)于北京海淀的(de)豪宅被全(quán)国知晓，其背后曾宣(xuān)称要做地产界“劳斯莱(lái)斯(sī)”的神(shén)秘开发商——中赫集团，也被(bèi)拉向台前(qián)。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再(zài)次受到舆(yú)论关(guān)注，起因中赫集团成了(le)共同债(zhài)务人(rén)被中国信达追(zhuī)债，中国信达为了(le)收回钱款不(bù)得不(bù)将中(zhōng)赫抵押(yā)的75套(tào)万(wàn)柳书院豪(háo)宅拍卖。可问题是(shì)，这些房子早(zǎo)已售出，业主并非中赫集团，那些真(zhēn)正(zhèng)斥巨(jù)资购入(rù)房产(chǎn)的有(yǒu)钱人，房子(zi)现在莫名奇妙地(dì)被拍(pāi)卖(mài)，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看(kàn)到这些业主(zhǔ)的(de)维权(quán)信(xìn)息，难(nán)怪有(yǒu)网(wǎng)友调(diào)侃：“富人被割韭菜的(de)时(shí)候，他们的姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不过事件背(bèi)后，可能(néng)没你想象的(de)那么(me)简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精准收割？40目筛网孔径是多少毫米 40目筛网孔径多大trong>

　　最惨的(de)可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书(shū)院(yuàn)”，但谁都没想到，这个(gè)位于(yú)海淀(diàn)核心区位(wèi)，名校环绕(rào)的(de)顶级豪宅，竟然暴雷了(le)！

　　近日，有网(wǎng)友(yǒu)发(fā)现，中国信达在京(jīng)东拍卖上，上(shàng)架了“北(běi)京(jīng)赫华(huá)恒瑞房(fáng)地产开发有(yǒu)限公司不良债权(quán)转让项(xiàng)目”，债(zhài)权(quán)总(zǒng)额高(gāo)达近(jìn)47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳书(shū)院住宅。

　　据京(jīng)东拍卖显示，上述不(bù)良债(zhài)权(quán)转(zhuǎn)让项目(mù)的处置主体是中国信(xìn)达资产管理股份有(yǒu)限(xiàn)公司北京市分公司（下称中国信(xìn)达北分），处置的是对北京赫华恒(héng)瑞房(fáng)地产(chǎn)开发有限公司(sī)（下称(chēng)赫(hè)华(huá)恒瑞）的(de)不良债权。截至2023年1月31日，债(zhài)权金额约为46.95亿元人民币(bì)，其中债权本金37.50亿元。中赫集团(tuán)有限公(gōng)司是共同债务(wù)人(rén)。目前，该项目已有1万(wàn)次围观，35名意(yì)向人。

　　从表面上看，这(zhè)就是(shì)一起(qǐ)中国信(xìn)达北分讨(tǎo)债的故事，但实际上，75套(tào)豪宅的(de)背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万(wàn)柳书院总共301户(hù)，而且早已售罄。如果该报(bào)道属实，说明这些房子实际上都是卖出去了的，是有人住的(de)。

　　那(nà)为什么中(zhōng)国(guó)信达的(de)拍卖页面上(shàng)又注明这75套房子是“未(wèi)出售”的状(zhuàng)态呢？只(zhǐ)能说明这些房子根本没有(yǒu)网签，也没有房产证！

　　第一财经的(de)报道(dào)证实了上(shàng)述内容(róng)。有豪(háo)宅中(zhōng)介透露，中赫集团早就把这75套(tào)房子抵押出去，现在(zài)还没资金解抵押，所以(yǐ)不能网(wǎng)签、没(méi)办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳(liǔ)书(shū)院的业主基本都是北京的高端人士，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是万柳书院(yuàn)的(de)业主。另据地产自媒体“地产(chǎn)八卦女(nǚ)”爆料，万柳书院的业主中(zhōng)，还有不少(shǎo)中赫集(jí)团的高管、合作伙(huǒ)伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由(yóu)此，不少(shǎo)网友(yǒu)感叹，“富(fù)人也被精准收(shōu)割了(le)！”

　　不过，如(rú)果这些业主确实已经支付价(jià)款并实际占有(yǒu)，那(nà)么，中(zhōng)国信达转(zhuǎn)让(ràng)这笔不良债权回本的愿(yuàn)望，或将泡汤。这次拍卖(mài)损失最大的，没准还是(shì)债(zhài)主中(zhōng)国信达(dá)。

　　根据相关法律规定，民(mín)事执(zhí)行中，业主已经支付价款并实际占有，但(dàn)未办(bàn)理(lǐ)过户手续(xù)的，如(rú)果业主没(méi)有过错，人民法院不(bù)得查封、扣押、冻结(jié)，已经查封的可以(yǐ)向法院提出执行(xíng)异议申请(qǐng)，请求(qiú)法院解(jiě)除查(chá)封，同时可以联合起诉开发商，要求退(tuì)还(hái)购房款(kuǎn)或办理房产证，并承担(dān)违约责任。

　　此外，今年(nián)4月，人民(mín)法院报公(gōng)布《最高人民法院关于商(shāng)品房消费者权利保护(hù)问(wèn)题的批复(fù)》，以司法解释(shì)的方式明确了购房人(rén)的优先权(quán)：

　　商品房消费者以居住为目(mù)的购买(mǎi)房屋并已支付全部价(jià)款，主张其房(fáng)屋交付(fù)请(qǐng)求权优先(xiān)于建设工程价款优先受(shòu)偿权、抵押权以及其(qí)他债权的，人民法院应(yīng)当(dāng)予以支(zhī)持。只支付(fù)了部分(fēn)价(jià)款的(de)商品房消费(fèi)者，在(zài)一(yī)审(shěn)法庭辩论(lùn)终(zhōng)结(jié)前已实(shí)际支付(fù)剩余(yú)价款的，可(kě)以适(shì)用前款规定。

　　也就是说(shuō)，如果这75套房子均(jūn)为“已售未(wèi)网签”，那么(me)这(zhè)笔不良债(zhài)权，实际(jì)上(shàng)是个烫手山芋(yù)。可能(néng)不仅(jǐn)不(bù)能卖出去回本(běn)，抵押的这75套房子，还会被业主(zhǔ)讨(tǎo)回去。

　　中(zhōng)国信达，将会赔了夫人又(yòu)折兵(bīng)？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成(chéng)了(le)“老赖”

　　这(zhè)次债权公司中国信达申请不良债(zhài)权转让，可以追溯到金谷(gǔ)信托(tuō)踩(cǎi)雷赫华恒(héng)瑞。

　　天(tiān)眼(yǎn)查显(xiǎn)示(shì)，目(mù)前中国信达已(yǐ)经成为赫华恒瑞唯(wéi)一股东。但此前，赫华恒(héng)瑞为中赫集团旗下子公司。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中赫置地(dì)等选(xuǎn)择(zé)退出了赫华(huá)恒瑞的股东行列，中国金(jīn)谷国际信托有限责任公司成为了唯一股东，后者由中国信达资产管(guǎn)理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发商，相较其(qí)他房企，中赫集团既没有很大规模，也没有很高的国民知名度，但却在(zài)北(běi)京豪宅(zhái)圈(quān)留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为(wèi)中赫集团进入(rù)北京的第一(yī)个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫置地推出钓鱼岛七号院3号(hào)楼(lóu)，高达30万/平米的天(tiān)价(jià)，成为当(dāng)时京城最贵的楼盘，引发了(le)市场强烈(liè)震惊(jīng)。

　　随(suí)后开发的万柳(liǔ)书院，更是被誉为(wèi)“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保利(lì)、万科等大型知名房企手中(zhōng)，抢下了北京万柳地块，成(chéng)为北京当年的“双料地王”。很(hěn)快，万柳书院就以神(shén)秘高端(duān)的(de)姿态杀(shā)入市场，无论是一块块从荷(hé)兰(lán)运(yùn)回(huí)来的灰(huī)砖垒起(qǐ)来的五(wǔ)米高墙，还(hái)是每棵成本超6万的成年银(yín)杏树，还是每平(píng)米(mǐ)20万(wàn)元的价格，都令业内外(wài)震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸、霄八的顶儿(ér)、融创的湖、紫辰(chén)院的树、北平府的院儿。”从这句顺口溜(liū)中，就(jiù)可看出其在北京(jīng)豪宅圈的地位。2014年末上(shàng)市(shì)的它，对手(shǒu)是当时(shí)有名的融创观(guān)澜嘉苑、佳兆业(yè)广场、恒大华府等，现如今(jīn)，它远远超(chāo)过这些对手。

　　去年，万柳(liǔ)书院一(yī)套300平(píng)米的(de)法拍房，最终成交价1.09亿(yì)、单价达到惊人的36万(wàn)元/平(píng)米，说明万柳书院虽然已经推出了8年(nián)之久，但其依旧在北京豪(háo)宅圈备受追捧(pěng)。

　　中赫(hè)集团开发(fā)的豪宅，也吸引了不少知名人(rén)士，如知名(míng)演员(yuán)宋丹丹，就住在(zài)钓(diào)鱼(yú)台七号院。而柳(liǔ)传志(zhì)、丁(dīng)磊等知名商业大(dà)佬则居住在万柳书(shū)院。

　　几大豪宅的成(chéng)功(gōng)奠定(dìng)了中赫集团的“高端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京城最贵的房(fáng)，拿(ná)北(běi)京城最(zuì)贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅(zhái)开发商(shāng)光环的背后，这个地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多次成为被执(zhí)行(xíng)人(rén)，被(bèi)执行(xíng)标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能(néng)力(lì)而(ér)拒不履行生(shēng)效法(fǎ)律(lǜ)文(wén)书确定义务，中赫集团正式成(chéng)了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑了？

　　中(zhōng)赫集(jí)团如(rú)今沦(lún)落到(dào)这个地步，其实是(shì)有迹(jì)可循的。

　　事(shì)实(shí)上，早在今年年初“万(wàn)柳书院(yuàn)少(shǎo)爷(yé)”走红之时(shí)，深(shēn)蓝财经就曾(céng)深挖出背后的(de)中赫(hè)集团，发现其深陷(xiàn)财务危机。

　　从知(zhī)名豪宅的开发(fā)商到沦为(wèi)“老(lǎo)赖(lài)”，中赫(hè)集团实控(kòng)人(rén)周金辉的人生(shēng)轨迹(jì)跟着急(jí)转直(zhí)下。而追根溯源，这个转折点，就(jiù)在于收(shōu)购北京(jīng)国(guó)安。

　　近十(shí)年(nián)来，房企纷(fēn)纷开始了多(duō)元(yuán)化(huà)转型，但转型之路并不好走。早在(zài)2008年开始，中赫集团(tuán)就尝试过(guò)多(duō)元化业务(wù)，先后进军能源市场、团购网站，但(dàn)最终都惨(cǎn)淡收场。最终，周(zhōu)金(jīn)辉将转型的目(mù)光(guāng)，放到(dào)了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资(zī)本退出后(hòu)，中赫集团以35.5亿元参(cān)股国安足球俱乐(lè)部64％股权(quán)，成为国安的(de)新东家。接着在2021年(nián)6月，中赫集团从中信集(jí)团手中(zhōng)拿下北京国安(ān)俱乐部36％股权，至此拿(ná)下北京(jīng)国(guó)安俱乐部(bù)全部股权(quán)。如果北京国安的估值一(yī)直(zhí)没变(biàn)，那么中赫集(jí)团拿(ná)下北(běi)京国安，总(zǒng)计花费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里(lǐ)，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果(guǒ)真的是这样，中赫为什么又(yòu)要质押股权(quán)呢？

　　2017年(nián)以来(lái)，中赫集团(tuán)及其(qí)实(shí)控人周金辉夫(fū)妇将其手中的中(zhōng)赫(hè)集团股份质押陆续质押，据企查(chá)查显(xiǎn)示，目前中赫集团(tuán)共有11条股(gǔ)权出(chū)质记录。质权人包括海金商业(yè)保(bǎo)理、北京建工、山东国(guó)际信(xìn)托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北(běi)京(jīng)国安的时间完全(quán)吻合。

　　然(rán)而，入(rù)主北京(jīng)国安(ān)后(hòu)，不仅国安的经40目筛网孔径是多少毫米 40目筛网孔径多大营状况没有得到改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京(jīng)产(chǎn)权(quán)交(jiāo)易(yì)所官网信息(xī)显示，2020年，北京(jīng)国安足球俱乐(lè)部实现营(yíng)业收入(rù)1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该(gāi)俱(jù)乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了(le)缓解(jiě)资金压(yā)力，中赫(hè)集(jí)团(tuán)和(hé)周(zhōu)金(jīn)辉夫妇还在(zài)持续质(zhì)押手中的中赫集(jí)团股份，但(dàn)国安和中赫的经营(yíng)状况(kuàng)却持续没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集团(tuán)被5次(cì)列被执行人，执行标的高达11亿，北京国(guó)安(ān)也(yě)3次(cì)与中(zhōng)赫集团、中赫置地、及中赫集团股(gǔ)东周金辉、李彩霞等共同成为被执行人(rén)，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履行能力而拒(jù)不履行(xíng)生效法律文书(shū)确定(dìng)义务，上述被(bèi)执行人成(chéng)为(wèi)“老赖”。只有北京(jīng)国(guó)安，目前幸免于难。不(bù)过(guò)在实控人都成为老赖的情况(kuàng)下，被执(zhí)行10个(gè)多(duō)亿的北京国安，又如(rú)何能独善(shàn)其身？