导读

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中(zhōng)国地产(chǎn)步入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十(shí)年是(shì)中国房地产(chǎn)市场黄金二(èr)十年(nián)。2019-2021年，连续三年商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)销(xiāo)售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有关中国地产是否(fǒu)过剩的讨(tǎo)论日(rì)益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘清中(zhōng)国城镇存量(liàng)住(zhù)宅真实情况(kuàng)，据此判(pàn)断中(zhōng)国(guó)未来地产趋势(shì)。

　　有媒(méi)体渲染中国地产存量极度过剩，事实是否如(rú)此(cǐ)？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋(wū)建筑，第七次(cì)人(rén)口(kǒu)普查调查数据显示城镇家庭户人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑，中(zhōng)国房子是否真的(de)过(guò)剩(shèng)？

　　事实上(shàng)住建部披露的近(jìn)6亿栋城乡房屋(wū)建筑中，城镇建筑(zhù)占比不到一成，其中(zhōng)还(hái)包括大(dà)量城镇非(fēi)住宅建筑，如商(shāng)业办公楼、学(xué)校等(děng)，因此6亿栋房屋中城(chéng)镇住(zhù)宅占比极低。

　　七普(pǔ)显(xiǎn)示中国城镇居民人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间(jiān)，但居住舒适不是人均一间(jiān)房所能满(mǎn)足，它与房屋质量、居住面积、配(pèi)套设施等因(yīn)素(sù)密切相(xiāng)关。中国(guó)的人均住宅间数较(jiào)发达国家(jiā)还有(yǒu)很大差距(jù)。人(rén)均住宅间数大(dà)于1同样(yàng)不意味(wèi)着中(zhōng)国住宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我们(men)测算发现中国城镇居民户均1套房，其中每户(hù)持有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接公布中国家(jiā)庭户均住(zhù)宅的数(shù)据，我们根据商品住宅套数、商品住宅占比和城镇家(jiā)庭(tíng)户数，计算出城镇家庭住(zhù)宅套户比。

　　测(cè)算结(jié)果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为商品住宅。若期房(fáng)顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有(yǒu)1套住(zhù)宅(zhái)，其(qí)中(zhōng)商(shāng)业住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎(hū)意味着户户有房，然而事实上中国住(zhù)宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的住宅套户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不平衡(héng)，是因为(wèi)户(hù)均一(yī)套(tào)房(fáng)无法满(mǎn)足流动人口的(de)租(zū)赁和置业需求。全国(guó)总人口的近三成(chéng)都(dōu)是流动人(rén)口(kǒu)，流(liú)动人口会选(xuǎn)择(zé)在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家买(mǎi)房，从而产(chǎn)生(shēng)了额外的住宅需求。

　　即便(biàn)户均一套房(fáng)，中国(guó)未来(lái)地产仍有四(sì)大(dà)新增需求(qiú)动力(lì)。

　　第一，户均人口(kǒu)规模缩小，一人户、两(liǎng)人户(hù)占比不断(duàn)增加，导致(zhì)家庭户数增多(duō)。小家庭化趋势将延(yán)续(xù)，带(dài)来(lái)新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日(rì)益明显，区域经(jīng)济资源分配的再集(jí)中吸引着人口流入，人口净迁(qiān)入城市的(de)新(xīn)增住宅(zhái)需求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右(yòu)的家庭住在2000年以前建成的住宅(文章真实身高，文章个人资料简介zhái)中，涉及(jí)超9000万家(jiā)庭、81亿平(píng)方米的住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)。促(cù)成“老破(pò)小”住宅的改造势在必(bì)行。

　　第四，中国的人均住宅间(jiān)数与人(rén)均(jūn)住宅建筑面积均较发达国家有着不小差距(jù)，“住上更大房子”的改善性需求正在不断(duàn)增加(jiā)。

　　黄金(jīn)二十(shí)年(nián)之后，当下中国地(dì)产步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说(shuō)过(guò)去二(èr)十年是中国地产黄金发展期(qī)，地产矛盾更多体(tǐ)现(xiàn)为住宅供给存在不足，这是过去二(èr)十年房(fáng)价快(kuài)速(sù)上涨基石。那么当下房地(dì)产大分化(huà)时代已至(zhì)，大(dà)分化时代(dài)下地产矛盾则(zé)更多体(tǐ)现在住宅(zhái)质量供需冲突。

　　地产(chǎn)大分化必将(jiāng)体现在不同能级(jí)城(chéng)市之(zhī)间，不同(tóng)区(qū)域板块(kuài)之间(jiān)，不(bù)同品质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国(guó)已有近(jìn)6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发(fā)热议。从2月(yuè)以(yǐ)来，各大城市(shì)二手房挂牌量突(tū)然激增，引发(fā)一(yī)阵二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担(dān)心(xīn)，中国(guó)的房子是否已经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅(zhái)到(dào)底(dǐ)是供给过剩，还是供需平衡(héng)，或是仍(réng)然存在不足？可惜由于住宅存(cún)量数据并未公布，我们无法直(zhí)接知晓具体情况。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，我(wǒ)们(men)测算出中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回(huí)答当前的房子是否真的过剩了？据此(cǐ)判断未来(lái)房地产市场会如何发展。

　　一、如(rú)何有效(xiào)观察中国户均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中(zhōng)国住(zhù)宅数量过剩的直观(guān)判断站不(bù)住(zhù)脚

　　今年2月(yuè)，在以全国自然灾(zāi)害综合风险(xiǎn)普查工作情况为(wèi)主(zhǔ)题的新闻发布(bù)会(huì)上，负责(zé)人(rén)对外(wài)披露：“住宅城乡建设行业获取了全国近6亿栋(dòng)城(chéng)乡房屋建筑数(shù)据(jù)以及80多万处市(shì)政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑(zhù)，平均每栋建筑住不到3人(rén)，住宅市场看似已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑中，农村房(fáng)屋占9成以(yǐ)上，以栋(dòng)数计(jì)算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商(shāng)业楼、写字楼、学校、医院等(děng)非住宅。总(zǒng)的算下来(lái)，住宅(zhái)占(zhàn)比并不大。

　　第(dì)七(qī)次人口普查数(shù)据公布了中国城镇家庭(tíng)户人均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大于(yú)1，看似(shì)意味着人人都有房间(jiān)居(jū)住。

　　居住水平不仅(jǐn)与(yǔ)房间数量有关，更与房屋质量、居住面(miàn)积(jī)、配套设施等因素密切(qiè)相关(guān)。单单(dān)从人(rén)均住宅间数不能完全反映出城镇居(jū)民的(de)居住水(shuǐ)平。

　　中(zhōng)国主要是(shì)以家(jiā)庭为(wèi)单位购买成(chéng)套住宅(zhái)，一套(tào)设施齐全的住宅才是城镇居民宜居(jū)的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算(suàn)思路、数(shù)据和方法

　　中国城(chéng)镇居民(mín)住宅(zhái)主(zhǔ)要分两大类(lèi)，一类是商品(pǐn)住宅，另(lìng)一类是保障房、原公有住宅、自建房等非商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有(yǒu)直接公布城镇(zhèn)住宅数量(liàng)。居(jū)民住(zhù)宅(zhái)相关数据有两处可以直(zhí)接公布，一是每年(nián)商(shāng)品住宅销(xiāo)售套数（统(tǒng)计局）；二是居(jū)民住(zhù)宅(zhái)来源（人口普查数据）。计算中国居民户(hù)均住宅数量，我们主要用到上述两组数据。

　　中(zhōng)国住宅改革(gé)始(shǐ)于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可(kě)忽略不计。估(gū)算城镇(zhèn)居民户均(jūn)住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售套数相加(jiā)，我们就(jiù)能够(gòu)得到当(dāng)前商品住宅(zhái)总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅和非(fēi)商品(pǐn)住宅比(bǐ)例，推算得到居民(mín)住(zhù)宅总套(tào)数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅(zhái)总(zǒng)数除以家庭户数(shù)，我们就能够得到城镇户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具体计(jì)算公(gōng)式如下：

　　城(chéng)镇家庭(tíng)住(zhù)宅套(tào)户比=住宅总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商品住宅套(tào)数(shù)/家庭户数）/（商品住宅(zhái)套数/住宅总套数(shù)）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商品住(zhù)宅占比

　　二、城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有(yǒu)1.02套房(fáng)

　　中国(guó)住宅(zhái)存(cún)量到底有多少，目前(qián)缺(quē)乏一个准确统(tǒng)计。我们利用既有统计数(shù)据，大(dà)致测算得到中国存量(liàng)房地产套数(shù)，并(bìng)进(jìn)一步(bù)推算中国城镇家庭户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套(tào)

　　截至(zhì)2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一）中国(guó)商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中国的(de)房地产销售以期房为主，从2019年开(kāi)始，新房销售中(zhōng)期房占比近9成。本文(wén)去除商品住(zhù)宅累计(jì)销售(shòu)套数(shù)里的期房销售，得(dé)到商(shāng)品住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房套数计(jì)算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止(zhǐ)到2022年商品住宅累计销售套数-过去(qù)三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交房后装修的时(shí)间文章真实身高，文章个人资料简介(jiān)，取最大值3年(nián)。

　　将商品(pǐn)住宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国(guó)城镇家庭户均拥有0.54套商(shāng)品现(xiàn)房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来(lái)我(wǒ)们需要进一步(bù)推算中(zhōng)国(guó)城镇居(jū)民(mín)拥(yōng)有的户均住宅套(tào)数(shù)。

　　首先(xiān)，七普数(shù)据(jù)显示(shì)中国城镇居民的住宅结(jié)构(gòu)特(tè)征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其(qí)中自(zì)建住宅占(zhàn)比21％，购买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原公(gōng)有住(zhù)宅(zhái)占比6.1％，通过(guò)继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租(zū)房与其他住(zhù)宅。

　　其(qí)次(cì)，我(wǒ)们假定(dìng)租赁(lìn)其他(tā)住宅和(hé)购买二手(shǒu)房都(dōu)是商品住宅，因此将租赁其他住宅(zhái)、购买(mǎi)商品住宅与购买二(èr)手房(fáng)加总，得到商品住宅占居民(mín)所有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品住宅增幅(fú)为过(guò)去(qù)十年(nián)变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的(de)实际变(biàn)化比例，从而我们估(gū)算出2022年商品住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国平均每户城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)拥有0.86 套(tào)住宅(zhái)。但考虑已购(gòu)期(qī)房，中国平均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利(lì)，已购期(qī)房(fáng)会在2-3年内陆续交付使用(yòng)，到2024年(nián)，中(zhōng)国平(píng)均每(měi)户城镇(zhèn)家庭都会拥有一(yī)套(tào)住宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房的三点(diǎn)含义

　　既(jì)然城镇居(jū)民已(yǐ)经达到了户均(jūn)一套(tào)房的程度(dù)，“户户有房(fáng)”是否意味着中国城镇化进展终结，甚至意味着中(zhōng)国地产存(cún)量供给绰(chuò)绰(chuò)有(yǒu)余？

　　（一）户(hù)均一套(tào)房并(bìng)不意味(wèi)着住宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅来满足因人口流动、居民换房等因素(sù)产生的住(zhù)宅(zhái)需求。因此，成熟房(fáng)地产市(shì)场的住(zhù)宅套户(hù)比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经验来(lái)看，美国、英国和(hé)日本的(de)住宅套户比(bǐ)均高于1.1，其中，英国(guó)的住宅套户(hù)比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德(dé)国和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就(jiù)会造成人(rén)口(kǒu)净流入地(dì)的住宅市场供不(bù)应求，造成房价或(huò)房租迅速上涨。

　　七普指出(chū)中国的流动(dòng)人口3.76亿，省(shěng)内流动人口和省际流动人口(kǒu)分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会(huì)选择在大城市租房挣钱，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨(jì)南大学2017年的中国(guó)城乡人(rén)口(kǒu)流动(dòng)调查数据显示，在上海、杭(háng)州以及南京工作的流动人口在老(lǎo)家拥(yōng)有住宅比例分别(bié)为28％、21％和(hé)18％。大城(chéng)市(shì)的高工资吸引打工人，但高房(fáng)价迫使打(dǎ)工人回乡置业(yè)。

　　流动人口实(shí)际上会占据(jù)两套房，在高房价的大城市租赁一套房(fáng)，在(zài)房价较(jiào)低的县城购买一套房。所(suǒ)以说户均一(yī)套房无法(fǎ)满足(zú)庞大流动人口的租赁(lìn)与置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住宅(zhái)品质仍需改善

　　目前(qián)，中国的城镇住(zhù)宅中(zhōng)依然有不少老旧小区(qū)。

　　三成家庭，也(yě)就是约9000万户城镇居(jū)民住宅是2000年(nián)以前建成，其中又(yòu)有11.6％住宅年(nián)龄至(zhì)少在(zài)33岁以上(shàng)。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈(chén)旧(jiù)、安(ān)全隐患大等问题，如电线老(lǎo)化、管道等基础(chǔ)设(shè)施陈旧，给(gěi)住户的生活(huó)带来了很大(dà)的不(bù)便(biàn)和(hé)安全隐患，并且居住(zhù)体验较差。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数(shù)拥有的住宅面(miàn)积占比仅(jǐn)为(wèi)27.6％。仍(réng)然存(cún)在5％左右(yòu)的家庭没有独立卫浴和厨房。这(zhè)类上世纪(jì)修(xiū)建的老旧小区(qū)很难满足(zú)现代生(shēng)活需求(qiú)，在未来大都会被(bèi)拆迁重建。

　　近(jìn)五成的(de)家庭住宅为一居室和(hé)二(èr)居(jū)室，户型偏小。其中一居室(shì)占比为(wèi)14.9％，二(èr)居室(shì)占比为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭(tíng)住宅户型更小(xiǎo)，当然这与城市土地资源紧张有(yǒu)关(guān)。

　　（三）人均住宅面积扩(kuò)张是(shì)未来地产的需求驱动(dòng)力

　　根据(jù)七普数据测(cè)算，2020年(nián)城镇家庭户住宅存量总面(miàn)积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两年间农(nóng)民带房进城和老(lǎo)旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅(zhái)竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量(liàng)总面积为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半(bàn)的家(jiā)庭人均住宅建筑面积小于均值(zhí)，近4成家庭人均住宅(zhái)建筑面积在30平米以下。

　　15％的(de)城(chéng)镇(zhèn)家庭人均住(zhù)宅建筑面积(jī)不足(zú)19平方米，不及(jí)全国(guó)人均水平(píng)的一半。若去(qù)除20％的公摊，可(kě)使用的住(zhù)宅面(miàn)积(jī)仅为15.2平方米。上海(hǎi)市将人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积(jī)低于15平(píng)方米(mǐ)的家庭界定(dìng)为住宅存在(zài)困难，若按这个标准算的话，中(zhōng)国有(yǒu)11.3％的家(jiā)庭存在住(zhù)宅困(kùn)难问(wèn)题。

　　若人均可使用(yòng)住宅面积为40平，即人(rén)均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目前(qián)至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积(jī)，美(měi)国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英国都高于(yú)40㎡，中国(guó)的人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积为(wèi)39.45㎡，相(xiāng)差不大。但(dàn)若去除公摊面积后，中国的人均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差(chà)距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体(tǐ)户人口，所需要(yào)的住宅总量会更多。

　　四、户均已然(rán)1套房，未(wèi)来地产还(hái)会有需求么？

　　我们测算得(dé)到中国(guó)城镇家庭户均1套房，看似已经户户有房。即便如此(cǐ)，中国人口静(jìng)态结构和动态趋(qū)势演绎，决定(dìng)了(le)中国未(wèi)来地产仍(réng)有需(xū)求(qiú)释放(fàng)。户均1套(tào)住宅现实之下，中国未(wèi)来(lái)城镇住宅需求(qiú)主要来(lái)自于(yú)四个方(fāng)面。

　　第一，户均人(rén)口缩小(xiǎo)，家庭户数增(zēng)多，新户购房需(xū)求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数不断下降，六普(pǔ)显示城镇(zhèn)户均人口规模为2.85人/户，而七普显示城(chéng)镇户均(jūn)人口规模为2.62人/户，一人(rén)户、二人户的占比明显上(shàng)升，人口小家庭化趋势(shì)将继续延续，导致户(hù)数(shù)会因户(hù)均人口规模的缩(suō)小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带(dài)来的(de)新增住宅(zhái)需求旺盛(shèng)。

　　中国经济(jì)板块(kuài)的分化日益明显(xiǎn)，资源和生产要素(sù)逐步向(xiàng)经济带、都市(shì)圈中心城市流入，区域(yù)经济资源(yuán)分配的再集中吸引着人口(kǒu)流入。人口迁移(yí)势必涉及(jí)到买房租房(fáng)，给迁入地住宅市场带(dài)来新(xīn)的增量。

　　以(yǐ)浙(zhè)江省为例，2021年常(cháng)住人(rén)口增量(liàng)为72万(wàn)，而出(chū)生(shēng)人口为44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人(rén)口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区改善性需求依(yī)然庞大(dà)。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅和(hé)原公有住宅的(de)家(jiā)庭拆迁改建最多(duō)。自建房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百(bǎi)分点(diǎn)；原公有住(zhù)宅家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅(fú)为6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭户(hù)，自建住宅和原公(gōng)有住宅减(jiǎn)少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商品住宅，21％的家庭购买二手房(fáng)。在新增住(zhù)宅需求(qiú)中，有7成家庭购买(mǎi)了(le)商品住宅。租房、购(gòu)买经济适用(yòng)房和其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村和旧城改造，商品住(zhù)宅的占比(bǐ)势(shì)必会进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)还有约81亿(yì)平(píng)，涉及城镇(zhèn)家庭约(yuē)9000万户。破旧的城中村、老公有(yǒu)住宅，建(jiàn)筑面积小(xiǎo)、质量低、基础设施配套差、没有(yǒu)或少有物业管理，居(jū)民追求美好、宜居(jū)生活的环(huán)境，背后的改善性需(xū)求有待释放。

　　第四，“住上(shàng)更大房子(zi)”的改善性需(xū)求还将(jiāng)有所增加。

　　刚(gāng)需(xū)购房受(shòu)限于资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭(tíng)希望(wàng)提高生活品质(zhì)，以(yǐ)小(xiǎo)换大、以旧(jiù)换新。2022年底(dǐ)的中央经济工作(zuò)会议(yì)明确指出(chū)支持住宅改(gǎi)善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村住(zhù)宅因(yīn)素，中国的人均住宅间数较其他国家依(yī)旧存在(zài)不小差距。

　　住宅(zhái)舒适度与(yǔ)经济水平有着(zhe)密切正向联(lián)系(xì)。随着经济发展水(shuǐ)平的提高，中(zhōng)国的(de)人均住(zhù)宅(zhái)间数与人均住宅建筑(zhù)面积将随之增长。

　　如(rú)果说(shuō)过去二十年是(shì)中国(guó)地(dì)产黄金发展(zhǎn)期，地(dì)产矛盾更多体现为(wèi)住宅供(gōng)给存在(zài)不(bù)足(zú)，供需出现错配(pèi)，这是过去二(èr)十年房价快速(sù)上涨基石。那(nà)么未来将是(shì)住宅(zhái)质量的(de)供需冲突。房地产大分(fēn)化时代(dài)已至，这种分(fēn)化不单局限于城市(shì)能级(jí)之间差异，优(yōu)质小区(qū)和老旧二手房之(zhī)间的(de)差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查数据调查的(de)是人，并不是针(zhēn)对住(zhù)宅，因此可能(néng)存在统计(jì)偏(piān)差。商品住宅占比实际值可能偏低，其(qí)增速可能(néng)超预(yù)期。

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