饱受争议的二手房(fáng)交易中介费问(wèn)题，正逐渐得到监管(guǎn)部门的重视(shì)。

　　5月8日，住建部(bù)、市(shì)场监管总局联(lián)合发(fā)布(bù)了(le)关(guān)于(yú)规范房地产经纪(jì)服务的意见。意(yì)见提及，近年来，部分房地产经纪机构(gòu)存在(zài)利(lì)用(yòng)房源(yuán)客源优(yōu)势(shì)收取过高(gāo)费用(yòng)、未明码标(biāo)价、捆(kǔn)绑收费、滥用客户个人信(xìn)息等问题，加重交(jiāo)易当事人负担、侵(qīn)害(hài)其合法权益。

　　基(jī)于(yú)上述背景，两部门从(cóng)加(jiā)强从(cóng)业(yè)主体(tǐ)管理、明确经纪服(fú)务内容(róng)、合(hé)理确(què)定经纪服务收费(fèi)、严格实(shí)行明码(mǎ)标价(jià)等十方面，提出(chū)了意见。

　　中(zhōng)原地产首席(xí)分(fēn)析师张大伟称(chēng)，随着城市发展，一(yī)二线城市二(èr)手房交(jiāo)易占比逐渐(jiàn)增加。以北(běi)京、上(shàng)海(hǎi)为例，二(èr)手(shǒu)房占市场成交比(bǐ)例超过80％，大量二手房成交依(yī)赖中介居(jū)间(jiān)成交(jiāo)，房地产调控重(zhòng)心逐渐从开发(fā)商(shāng)过渡到中介公司(sī)。

　　广东(dōng)省城(chéng)规院住房(fáng)政策研究中心首席研究员(yuán)李宇嘉表示，买房对(duì)居民(mín)来说属于杨震四知的文言文翻译及注释及翻译，杨震四知文言文原文及翻译金额不低的大宗交易，由于二(èr)手房交(jiāo)易成本较高(gāo)、交(jiāo)易周期较长，具有非(fēi)常(cháng)强的专(zhuān)业(yè)性，居民往往通过中介(jiè)来完成。但很多中介利用信息不对称等(děng)问题(tí)，将(jiāng)非必要的收费夹带其中，如收取过桥融资、按(àn)揭费、担保费(fèi)等，对居民造(zào)成额外(wài)的负(fù)担，而且这些(xiē)服务事项并未明(míng)码标价。

　　对(duì)于二手(shǒu)房(fáng)市场交易过(guò)程中存(cún)在的“乱象(xiàng)”，李宇嘉指出，对包括经纪服务在内(nèi)的(de)相关市场交(jiāo)易(yì)行为及其(qí)主体进行规范和秩序(xù)整顿，是房地产市场管理和调控的主题。“当(dāng)下，推进这项工(gōng)作的(de)意义更大，也更急迫。”

　　中介收(shōu)费(fèi)问(wèn)题成监管重点

　　二手房(fáng)市场中，历来对房地(dì)产经纪服务行业关注最多的一个话题，便是房地产经纪服(fú)务(wù)费的问题。

　　张大(dà)伟认为，未来相关部(bù)门主要监管的重点(diǎn)，将是对房地产(chǎn)经(jīng)纪服务收费(fèi)及中介交易进行规范(fàn)。

　　在热点城市，二手房屋(wū)交易过程中，部分价值不(bù)菲的房屋杨震四知的文言文翻译及注释及翻译，杨震四知文言文原文及翻译，往往要缴纳(nà)一笔金额不(bù)低(dī)的中介费。以北京某房(fáng)地产经纪(jì)服务机(jī)构(gòu)2.7％的(de)服务(wù)费率(lǜ)计算，一(yī)套(tào)1000万元(yuán)的房屋(wū)，中介费(fèi)约为27万。

　　在合理确定经纪服务收费上，两部(bù)门在(zài)此次意见中(zhōng)提及，房(fáng)地产经纪机构(gòu)要合(hé)理降低住房买卖和租赁经纪服务费用。鼓励按照成(chéng)交价格(gé)越高、服务费率(lǜ)越低的(de)原(yuán)则(zé)实行分档定(dìng)价。引导由交易双方共同(tóng)承(chéng)担经(jīng)纪服务费用。

　　据(jù)张大伟(wěi)介绍(shào)，目(mù)前房地产经纪服务收(shōu)费(fèi)标准的(de)最早依据是1995年国家计委建设(shè)部下(xià)发的《关于(yú)房地产(chǎn)中介(jiè)服务收费的通(tōng)知》（971号文(wén)），其中第六(liù)条规定：房屋买(mǎi)卖代理收费，按成交价格总额(é)的0.5-2.5％计(jì)收(shōu)。

　　以(yǐ)北京(jīng)为例(lì)，目前北京市执行的2014年更新后的收(shōu)费标准，即根(gēn)据这样的规定：“少数特别(bié)复杂的住宅(zhái)买卖(mài)经纪服(fú)务(wù)，经交易各(gè)方(fāng)协商同意，可在规定的收费标准基(jī)础上适当(dāng)上浮，上浮(fú)幅度最高不得超(chāo)过10％。”这意味着，当前北京二(èr)手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表(biǎo)示，本着“简政放权”的精神，北京2015年取消了房地(dì)产中介服务等57个政府(fǔ)定价，房地产经纪服(fú)务收费(fèi)多少由各中介机构(gòu)自行决定。

　　“房产中介机(jī)构在实际(jì)收取费用过程中，相关监(jiān)管部(bù)门当(dāng)前并未(wèi)明(míng)确(què)具(jù)体的中(zhōng)介费率，中介(jiè)机(jī)构仅(jǐn)需在服务过(guò)程中对(duì)收费标准进行明码标价即可(kě)。而房地产经纪服务机构(gòu)在具(jù)体收取(qǔ)过程中(zhōng)，会结合房屋(wū)价(jià)值及工资标准，综(zōng)合计(jì)算(suàn)出合适的(de)中介费率。”张大伟(wěi)补(bǔ)充道(dào)。

　　对于明(míng)码标价问题，两部门(mén)在此次意(yì)见中提(tí)及，房地产(chǎn)经纪机(jī)构应当(dāng)在经营(yíng)门店、网站(zhàn)、客(kè)户端等(děng)场(chǎng)所或(huò)渠道，公示服务项(xiàng)目(mù)、服务内容和(hé)收费标准，不(bù)得混合标价和捆绑收(shōu)费。房地产经纪机(jī)构提供的(de)基本服务和延伸服务，应当分(fēn)别明确服务项目和收费(fèi)标准。房地产(chǎn)经纪机构收费(fèi)前应当向交易(yì)当事(shì)人(rén)出具收(shōu)费清单，列明收费标(biāo)准、收费(fèi)金额，由(yóu)当(dāng)事人签字确认。

　　另外，对收(shōu)费明显高于市场平(píng)均水(shuǐ杨震四知的文言文翻译及注释及翻译，杨震四知文言文原文及翻译)平的房地产经纪机(jī)构，住房和城乡(xiāng)建设部门将会同市场(chǎng)监管等部门采取约谈等综合措施进(jìn)行(xíng)重(zhòng)点(diǎn)监管。市场监(jiān)管部门会同有(yǒu)关部(bù)门依法查处不按规定明码标价、操纵经纪服(fú)务收(shōu)费等违反价(jià)格和反(fǎn)垄断法律(lǜ)法规的(de)行为。对房地产(chǎn)经纪机构(gòu)相(xiāng)关(guān)违法违规信息，市场监管部门要(yào)依法(fǎ)依规纳入国家企业(yè)信用信息公示系统。

　　房屋中介费(fèi)要降了(le)？

　　鼓励按照成交价格(gé)越高、服务费率越低的原则实行分档定(dìng)价，是否意味着，未来豪宅的(de)中介费(fèi)有望大幅降低？

　　中原地产(chǎn)华南区(qū)总裁兼深(shēn)圳(zhèn)中原总(zǒng)经理郑(zhèng)叔伦称，住建部(bù)发文鼓励按(àn)照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分(fēn)档(dàng)定价，合(hé)理降低住房买(mǎi)卖和(hé)租赁(lìn)经纪服务费用，主要还是(shì)规范行业(yè)，打击收费过(guò)高(gāo)的经纪机构，但(dàn)对(duì)市场(chǎng)影响有限，“以深圳为例，深圳市(shì)场豪宅和普宅本来收(shōu)费就不同(tóng)，各家收费普遍在合(hé)理(lǐ)范围内，加上经纪(jì)服务费用对市(shì)场的影响不大(dà)。”

　　张大伟指出，由(yóu)于当前两部门提出的意(yì)见仅为鼓(gǔ)励(lì)性(xìng)质(zhì)，即(jí)只是纲领性(xìng)文件而非规定(dìng)，未来如何(hé)具体认(rèn)定其中的细则，还需要看各城(chéng)市(shì)落地执行情况。

　　不过，张大伟(wěi)表(biǎo)示，“从目(mù)前市场(chǎng)看，经纪服务领域的(de)调整(zhěng)改善、规范(fàn)化，有利于(yú)行业健康发展。同时(shí)，由于二手房很(hěn)多房源(yuán)在产权方面(miàn)有瑕疵，如产权抵押、不同税(shuì)费(fèi)等都可(kě)能对交(jiāo)易产生(shēng)影响，这对(duì)房地产经纪服务行业的专业性提出更高(gāo)的要求。”

　　58安(ān)居客研究院研(yán)究总监(jiān)陆骑麟指出，在二手房买卖过程中，原(yuán)本应该由(yóu)上下家各(gè)支付一(yī)半的中介费，但在一些热点城市的二手房交易过程中(zhōng)，往往会有(yǒu)这样的情(qíng)形，因部(bù)分购房者处于(yú)弱(ruò)势(shì)地位，从而会出现中介(jiè)费及税(shuì)费均(jūn)由购房(fáng)者(zhě)来承担。即使一些房东愿意承(chéng)担中介(jiè)费，这部分(fēn)费用也可能(néng)通过转(zhuǎn)嫁的方式(shì)，在房价中(zhōng)有所(suǒ)体(tǐ)现。

　　“上(shàng)家把(bǎ)中介费(fèi)转嫁给下家，市场这种所谓(wèi)‘约定俗成’的情况，一些房产中介公司将其(qí)视为向购房(fáng)者(zhě)单边收(shōu)费的行为(wèi)。部分中介公(gōng)司可能会利用其(qí)支配地位(wèi)，在原先经纪服务收费的基础上，再次(cì)向房东收取费用(yòng)，而这部(bù)分费用，房东往(wǎng)往会将其转(zhuǎn)再次转(zhuǎn)嫁给购房(fáng)者(zhě)，这实际(jì)上相当于变(biàn)相推高了(le)房(fáng)价。两部门提(tí)出(chū)严禁操纵(zòng)经(jīng)纪服务收费，不仅有利于提高(gāo)交易中操(cāo)作的透明(míng)度，也有利于房价的稳(wěn)定。”陆骑麟(lín)称。

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