文：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该(gāi)取(qǔ)消预售制了。 1月17日召开的全国(guó)住房(fáng)和城乡(xiāng)建设工(gōng)作会议提出“有(yǒu)条(tiáo)件的可(kě)以进行(xíng)现房销售”，不足一(yī)个(gè)月时间，已有山东(dōng)、安(ān)徽(huī)、河南、四川、广东(dōng)等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预(yù)售制了，用(yòng)你的(de)钱，建你的房子，还烂尾了，这(zhè)是对购房(fáng)者(zhě)的不公平。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没钱没实(shí)力的别建了，不能把包袱甩给(gěi)老百姓和社会，这是房地产从大开发时代步入高质量发展阶段的必然趋(qū)势，也是对(duì)购房老百(bǎi)姓(xìng)的最(zuì)大保护(hù)。98年房改时，全国(guó)缺房(fáng)子，开(kāi)发(fā)商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国(guó)套(tào)户(hù)比超过1，从大开发进入存量(liàng)时代(dài)，对购房民众不(bù)公平(píng)的预售(shòu)制已经过(guò)时(shí)了，该取消(xiāo)了，改为现房销(xiāo)售。以(yǐ)后一手交钱，一手交房，天经地义。当然(rán)二(èr)次房改是(shì)个(gè)技(jì)术活，兼(jiān)顾化(huà)解停(tíng)贷、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心以及长效(xiào)机制，长效(xiào)机制四大(dà)关键(jiàn)是推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果按(àn)照(zhào)经济规律办事，中(zhōng)国一定能实(shí)现(xiàn)房(fáng)地产软着陆(lù)和(hé)长期(qī)平稳健康发展，跨过(guò)这道关，解好(hǎo)这道(dào)世(shì)界难题。

　　2、为(wèi)什么要取消预售制、改为现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)？大家(jiā)想想，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面(miàn)不(bù)公(gōng)平(píng)制度，购房(fáng)老百(bǎi)姓几乎承担了所有商品不能(néng)交付(fù)的风险。从个人层面看，预售制对购房者非常不(bù)公平，比(bǐ)如，交(jiāo)房等待期一(yī)般为(wèi)两年，在(zài)此期间(jiān)，购房(fáng)者不仅承(chéng)担银行利息(xī)，还要承担(dān)延迟交房、房屋(wū)质量(liàng)、房产证延期(qī)办理甚至不能交(jiāo)房(fáng)的风险。从行业层面看，预售制助推部分房企过度(dù)举(jǔ)债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资(zī)金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险。取消(xiāo)预售(shòu)制，改为(wèi)现房销(xiāo)售，这(zhè)样有助于(yú)落(luò)实中央房住不(bù)炒精神、有助于保障购房老(lǎo)百姓权益、有助于(yú)房企稳健发展，一举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建议(yì)取消预售制度？预售制度怎么来的？国外(wài)什(shén)么(me)情况？简单(dān)科普一下：商(shāng)品房预(yù)售(shòu)最早源于中国香港，俗称(chēng)卖(mài)楼花(huā)，卖期房，是一种开发(fā)商(shāng)放杠(gāng)杆的(de)方式(shì)。98年(nián)房改，由于商品房短缺，房企缺(quē)资金，借(jiè)鉴中国香(xiāng)港，引入了商品房预售制度。其实(shí)，当前世界不少国家存(cún)在预售制。但是，重点来了(le)！发达(dá)国家一般有严格的(de)监(jiān)管(guǎn)保障措施，开发商在项目获得政府批准后(hòu)才可以开始销(xiāo)售，买家在购买期房后并非像(xiàng)中国一样在支付完(wán)首付款后从银(yín)行(xíng)一次性贷款支(zhī)付(fù)剩余全部房(fáng)款，而是(shì)根据开(kāi)发商工程(chéng)进(jìn)度(dù)在完全交房(fáng)前(qián)进行分期支(zhī)付。所以，预(yù)售制(zhì)度(dù)是需要严格的资(zī)金(jīn)监(jiān)管、分期支(zhī)付以及(jí)违约处罚措(cuò)施(shī)作为保障的，如果没有这些(xiē)保障措(cuò)施(shī)，一定会触发风险(xiǎn)，对购房(fáng)民众(zhòng)不公平，所以(yǐ)不(bù)如借(jiè)机取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制度，以后(hòu)改为现房销(xiāo)售。客观(guān)讲(jiǎng)预售制度有一(yī)定历史阶(jiē)段性，现在中国住房(fáng)进入存量时代，取消预售(shòu)制度(dù)有助于降负债降杠杆(gān)，不再(zài)把烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓和(hé)社会，当然这需要(yào)配套房企债务重组、复工保交楼、恢复市场(chǎng)信(xìn)心和(hé)房地产长效机(jī)制。这(zhè)是个技术活(huó)，只要坚持市场化改革，中(zhōng)国一(yī)定(dìng)能化解这个(gè)难(nán)题，让房地(dì)产回归(guī)实体经济(jì)和(hé)居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单(dān)讲，如果(guǒ)取消预售制，改为现房销售，开(kāi)发商(shāng)将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手(shǒu)段(duàn)，而是所见(jiàn)即(jí)所得的过硬的(de)产(chǎn)品质量(liàng)和诚信，这才是对购房(fáng)民众的最根本最实质的(de)保障(zhàng)，这(zhè)样将极(jí)大的(de)提升开发(fā)商的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。所(suǒ)有商业(yè)的(de)本(běn)质是(shì)向善，是以客户(hù)为中(zhōng)心，房地产也不能例外，老(lǎo)百姓买房子是天(tiān)大的事，烂尾毁三代(dài)，好房幸福一家人。从这个(gè)角度，取消预售制、实施现房(fáng)销售是实现老(lǎo)百(bǎi)姓安居乐业、社(shè)会长治久安(ān)、行业(yè)企业健康(kāng)发展的重(zhòng)大(dà)措(cuò)施(shī)。在当前的情况下，取消预售制要结合稳(wěn)楼市、房地产软着陆、打通(tōng)金融(róng)支持当期三好生、新模(mó)式等综(zōng)合施策。

　　作者十(shí)年前在国(guó)务院发展研究中心参与财税改革方(fāng)案研究(jiū)时(shí)，对预(yù)售制、房地产税、人地挂钩(gōu)、金融(róng)稳定、房(fáng)企杠杆率等进行过长(zhǎng)期系统的专项研究(jiū)。（参考后(hòu)来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房(fáng)预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼花(huā)”模式，形成“中国(guó)内地版(bǎn)预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市(shì)化进程(chéng)，但(dàn)背后(hòu)潜(qián)藏的风险(xiǎn)确(què)实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前预售(shòu)资金第三方全程监管(guǎn)，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交(jiāo)房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设置期房(fáng)预(yù)付款保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　二十世纪五十年代在中国香(xiāng)港，楼宇出租是(shì)地产行业盛行(xíng)的方(fāng)式(shì)，但有(yǒu)着转让(ràng)难、出租资金周(zhōu)转期长等问题，分层销售孕(yùn)育而生(shēng)。20世纪50年代，中国香(xiāng)港(gǎng)还未推行公(gōng)共(gòng)房屋制(zhì)度，许多人栖身于木屋(wū)或者其他临时住宅，住房(fáng)的需求是(shì)相(xiāng)当(dāng)高，不(bù)过大(dà)多数居民的储蓄很少。当(dāng)时(shí)楼宇买卖多数以(yǐ)一(yī)整(zhěng)栋楼为(wèi)单位(wèi)，需要雄(xióng)厚(hòu)的资金实力(lì)才(cái)能购买。虽然楼宇(yǔ)出租是(shì)中国香港地产行业盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出租资金周转期长等问(wèn)题。针对(duì)这一(yī)系列问(wèn)题，不(bù)少地产商开始探(tàn)求新的方式，如把(bǎ)楼宇(yǔ)契约切开(kāi)，即“分契”，然(rán)后(hòu)将楼(lóu)宇(yǔ)分层出售(shòu)。这模式一(yī)经推行(xíng)，购(gòu)买楼(lóu)宇的市民数量(liàng)有(yǒu)所增加，开发商资(zī)金周转加快。

　　在(zài)分层出售的基础上，将(jiāng)“按揭”模式引(yǐn)入(rù)房地产销(xiāo)售，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍(huò)英(yīng)东创办立信置业有限公司，凭借(jiè)商业直觉和多年经营杂货铺、海(hǎi)上驳运业务的经(jīng)验，对于商(shāng)品流通、资(zī)金(jīn)周转有着独到的见解，在(zài)努力寻(xún)求方法(fǎ)加快自身(shēn)资金周转。当时其在购下九龙的一块地盘后，除了(le)分(fēn)层(céng)出售、还印发售楼说明书，上有文字(zì)详尽说明楼(lóu)宇的(de)地势(shì)环境、建筑(zhù)材(cái)料(liào)、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买家的(de)订金(jīn)，采用(yòng)类似(shì)租金的分期(qī)付款形式(shì)，等新楼落成时，收齐(qí)买(mǎi)家(jiā)的钱(qián)，买(mǎi)家(jiā)就拥有了(le)自己的房产。这(zhè)种方式减轻了(le)民众购房(fáng)的资金(jīn)压力，加速(sù)了(le)房屋的建(jiàn)造和销售，也解决了制造商的资金问题，降低投(tóu)资风险，在当时可谓是“双(shuāng)赢(yíng)”的举(jǔ)措。“预售(shòu)楼花+分期(qī)付款”的销(xiāo)售模式成(chéng)为当时中(zhōng)国香港房地产市场的一大(dà)特色，纵观中国香(xiāng)港房(fáng)地(dì)产市场的改革，“卖楼花”模(mó)式(shì)高效率(lǜ)地(dì)解(jiě)决了核心的住(zhù)房供(gōng)不应求的(de)问(wèn)题，使房市(shì)发展进(jìn)入新阶(jiē)段。

　　预(yù)售(shòu)楼花模式推动了中国香(xiāng)港楼(lóu)市几十年繁荣，但期间也出现过“烂(làn)尾楼(lóu)”的情况，但监(jiān)管(guǎn)部门不断(duàn)完善、规(guī)范化(huà)，建立健全的监管(guǎn)机(jī)制(zhì)，促进市场健康发(fā)展。例(lì)如，1960年，位于(yú)大角咀(jǔ)的一个楼盘因建筑费(fèi)用超(chāo)支停工，出(chū)现(xiàn)“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)管(guǎn)理部(bù)门提升了对于预(yù)售楼(lóu)花制度的监管，即要求开发商在预售前(qián)，确保地(dì)价款已经(jīng)全部支付，还要证明自身有资金(jīn)等能力把项目(mù)完(wán)成，资金需放入律师所托管，支取时需律(lǜ)所和建筑(zhù)师(shī)的核准。为了防止开发商(shāng)、律所、建(jiàn)筑师等造(zào)假，套取监管账户资金，中国香港要(yào)求律师行在银(yín)行开设的信托(tuō)账户（监管账(zhàng)户(hù)）、开发商操(cāo)作等采取全透明化机制(zhì)，且银行的责任上升，如出现房屋(wū)“烂尾(wěi)”情况，银行将(jiāng)成最大风(fēng)险方，后续需(xū)自(zì)身(shēn)推动项目完工。随着监管体系逐步完(wán)善，出现“烂尾”的(de)现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地(dì)版预售制”

　　二十世纪九十年(nián)代，中国(guó)内地面(miàn)临住房(fáng)需求大和供给量短缺问题，引入“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”制(zhì)度。建(jiàn)国以来，中国内地优(yōu)先(xiān)发展(zhǎn)重工业，强调基础建(jiàn)设，这一导向(xiàng)使(shǐ)前期发(fā)展工业化的进程大于城市化进程，唯有解决住房基础等城市化(huà)配套问(wèn)题，才(cái)能进一步推(tuī)进城市化(huà)。但(dàn)当时推行的是“统一管理，统一分配，以租养(yǎng)房”的福利分(fēn)房制度，住房(fáng)市场(chǎng)发(fā)展(zhǎn)起步较晚(wǎn)、增速较慢，福利分房制(zhì)度也出现了(le)分配不公、效(xiào)率低、配套差等问(wèn)题，因此福利分(fēn)房(fáng)制度不(bù)再适用于当(dāng)时的(de)国(guó)情。叠加房(fáng)地产市场面临商(shāng)品房的需求量(liàng)大(dà)，而社(shè)会缺少(shǎo)大(dà)型房地产开发(fā)商，商品房供应量小的(de)困境，此(cǐ)时引入(rù)中国香港的“卖楼花”模式无(wú)疑是对内地房地产(chǎn)市场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐(zhú)步(bù)引进中国香港预售商品房制度，先(xiān)后出台多项文(wén)件(jiàn)，大力(lì)支持国内房地产(chǎn)市场(chǎng)改革。例如，1998年(nián)，国(guó)务(wù)院出(chū)台(tái)《关(guān)于进一步(bù)深化城(chéng)镇住(zhù)房制度(dù)改(gǎi)革，加(jiā)快住房建设的(de)通知》文件，决(jué)定(dìng)停止住房无偿实(shí)物分(fēn)配，逐步实(shí)行住(zhù)房分(fēn)配货币化、住房供给商品化、社会化(huà)的住房新体制(zhì)，从(cóng)计划经济下的福利分房转向市场经济的商品房。房地(dì)产市场采(cǎi)用预售制，允许开发商卖期房(fáng)，解决了房企缺少资金和开发时间(jiān)周期长的两大难题，开发商以预(yù)售(shòu)款撬动下一个项(xiàng)目的开(kāi)发(fā)，形成滚(gǔn)动开发模(mó)式，住房(fáng)供应速度加快。自此中(zhōng)国内(nèi)地开始房改货币化，中国人民(mín)银(yín)行(xíng)等多方迅速出台相关(guān)的信贷政策，支持购房者，极大(dà)作用推动(dòng)了房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形成契合中国内(nèi)地(dì)的商品房预(yù)售制度(dù)。预售(shòu)制的初衷是为(wèi)了缓(huǎn)解(jiě)房企(qǐ)资金(jīn)压力，加快(kuài)城镇住房建设。具体来说，是指(zhǐ)房地(dì)产(chǎn)开发企业将正在建设(shè)中的房屋预先(xiān)出售(shòu)给购房者，由购房者支付定金或房(fáng)款的(de)行为。区别(bié)于中国(guó)香港，在中国内(nèi)地实践过程中，商品房预(yù)售流(liú)程为：房地产(chǎn)开发商办理预(yù)售许可(kě)证-签订商品房买卖(mài)合同-进行备案登记(jì)和预告登(dēng)记-交付房屋。在(zài)购房(fáng)过(guò)程中(zhōng)，购(gòu)房者需要一(yī)次(cì)性付清首付(fù)款，并采用(yòng)银行贷款的(de)形式(shì)一次(cì)性(xìng)付清剩(shèng)余(yú)房款，换言之，房屋未建成，开发商可能(néng)已拿到了全(quán)部购(gòu)房(fáng)款，这点(diǎn)与中国香港的按照工(gōng)程进度付款有所不同。对中国内地的开发商(shāng)而言(yán)，预售制(zhì)商品房也开启了高周转、高杠杆的运作(zuò)模式(shì)。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化进程，但背后(hòu)潜(qián)藏的风(fēng)险确实存在

　　作(zuò)为中国内地(dì)商品房销售的最主要方(fāng)式，预售(shòu)制极大缩短房企现(xiàn)金(jīn)回笼周期，同(tóng)时增(zēng)加市场(chǎng)商品房供应，推动了城镇化发展进程。预售制(zhì)在过去20多年对(duì)中国内地房(fáng)地(dì)产市场的稳(wěn)步发展(zhǎn)起到了重要作用，不(bù)仅解决了(le)房地(dì)产市场快速发展(zhǎn)阶段的资金需求(qiú)，也提高了居民居住水平(píng)，中国内地(dì)城镇居民从筒子楼住到住宅(zhái)小(xiǎo)区(qū)，从(cóng)全民蜗居到基本适居，住房事业取得巨大进步，数(shù)十年时间走完发达国家几百年城镇化路(lù)程。改革(gé)开(kāi)放(fàng)以来，城镇化(huà)进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国(guó)城市建成区面(miàn)积(jī)由7438平(píng)方公里增长至60721平(píng)方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布的《中国住房存(cún)量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年(nián)中国(guó)内地城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅存量从(cóng)不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇(zhèn)人(rén)均(jūn)住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房(fáng)套数(shù)从(cóng)约3100万套增至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已(yǐ)成为(wèi)中国内地(dì)商品房销售最主要方式，2005年中国(guó)内地商品住宅期房销售(shòu)面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期(qī)房累计(jì)销售面积达15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制也推(tuī)动了中国(guó)内地房(fáng)地产行业的发展。中国内地(dì)房地产历经二十(shí)多(duō)年(nián)长周期(qī)繁(fán)荣，行业各项指标(biāo)大幅增(zēng)长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平(píng)，累计(jì)上(shàng)涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地产开发投(tóu)资完成(chéng)额从0.4万(wàn)亿元(yuán)增(zēng)至14.8万亿元，累(lèi)计上(shàng)涨35.8倍，年复(fù)合(hé)增速(sù)17.8％。商品(pǐn)房销售面(miàn)积和销(xiāo)售金(jīn)额分别从(cóng)1.5亿平(píng)增至(zhì)17.9亿(yì)平、0.3万(wàn)亿元增(zēng)至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速发(fā)展，房地产企业(yè)从无到有、从国企先行到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产企业(yè)数量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二(èr)十年(nián)来房地产也成为拉动中国内地经济高(gāo)增(zēng)长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠(qú)道，房地产带动的(de)上下游(yóu)产业链特别(bié)长，高达(dá)50多个(gè)行业。2020年房地产及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房地产(chǎn)业增(zēng)加值(zhí)占(zhàn)GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房(fáng)地产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中(zhōng)房(fáng)地(dì)产对金融、批(pī)发(fā)、建材(cái)的带(dài)动(dòng)最(zuì)为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地(dì)产完全(quán)拉动的投资(zī)占全(quán)社会固(gù)定资产投资(zī)的51.5％，其(qí)中，房(fáng)地产开(kāi)发投资占固定资产投资(zī)的(de)27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道(dào)，从房地产贷(dài)款占银(yín)行(xíng)各(gè)项贷款余额(é)的(de)比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加(jiā)上(shàng)信(xìn)托等通道业务，占(zhàn)比超过三分之一。从房地产融资存量(liàng)占社融(róng)存量比重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面(miàn)积违(wéi)约，将导致银行不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居(jū)民财(cái)富效应渠道，根据我们的《中国住房(fáng)市值测算报告》，2020年中国住(zhù)房市值为62.6万亿美(měi)元(yuán)，大于美(měi)国的33.6万亿美元、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法德(dé)三国合(hé)计的31.5万(wàn)亿(yì)美元。从住房(fáng)市(shì)值占(zhàn)股(gǔ)债房(fáng)市值的(de)比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于(yú)美国(guó)的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住(zhù)房(fáng)市值(zhí)与股(gǔ)债房市值的比例较高，主要是因为住房市值高，以及中(zhōng)国(guó)资本(běn)市(shì)场发(fā)育(yù)尚不成熟，直接融资比(bǐ)例较低，股票、债(zhài)券市值(zhí)较低(dī)，居民投资渠道缺(quē)乏。

　　不(bù)可否认(rèn)，预(yù)售制背后潜藏的风险确实(shí)存(cún)在，当前(qián)的负面(miàn)效(xiào)应(yīng)愈发凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预(yù)售制(zhì)是对购买者的单方面不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎(hū)承担(dān)了所有(yǒu)商品不能(néng)交付的(de)风险。比(bǐ)如，交房等待(dài)期一般为两年(nián)，在(zài)此(cǐ)期间(jiān)，购房者不仅承(chéng)担银行利(lì)息，还要承担延(yán)迟交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房(fáng)产证(zhèng)延期(qī)办理甚(shèn)至不能交房(fáng)等风险。另外，购房者和开发商之(zhī)间(jiān但得夕阳无限好何须惆怅近黄昏什么意思啊，但得夕阳无限好,何须惆怅近黄昏——《楹联》)的(de)购房(fáng)合同(tóng)、购(gòu)房(fáng)者和银(yín)行的(de)按揭贷款合同是两(liǎng)个(gè)独(dú)立的合同(tóng)关系，如果开(kāi)发商发生违约，购(gòu)房(fáng)者(zhě)只能根据购(gòu)房合同向开发商主(zhǔ)张权力，但依旧(jiù)需要根据按揭贷款合同按时向(xiàng)银行(xíng)进行贷(dài)款偿还，因此(cǐ)购房者承担(dān)的风险较大(dà)。

　　从行业(yè)层(céng)面(miàn)看，预售制助推部(bù)分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁(gē)置等系(xì)列风(fēng)险，进行影响自身信用(yòng)和购房者对行(xíng)业的(de)信(xìn)心。

　　从金融层面看，银(yín)行作为按揭贷款的(de)发放(fàng)方，一旦房企(qǐ)因为市场波动或经营不善(shàn)，出现资(zī)金链断裂等一系列问题(tí)，导致(zhì)“烂尾(wěi)”等情(qíng)况，而(ér)房企通过与(yǔ)购房者签(qiān)订的预售(shòu)合同和(hé)按揭合同，已经从银(yín)行(xíng)获得(dé)房款，如(rú)果购房(fáng)者丧失还(hái)款能力或短期不能还款等，则风险完(wán)全由银(yín)行承(chéng)担，银行将面临较大的坏(huài)账压力。

　　从监管(guǎn)角度看，购房者的预售监(jiān)管资金去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底两(liǎng)个字(zì)那(nà)就是“没(méi)钱(qián)”，即没钱付工程款。在2004版(bǎn)的《城市(shì)商(shāng)品房预(yù)售管理办法》中明确规(guī)定(dìng)了开发企业(yè)预售商(shāng)品房所得款(kuǎn)项应当用于有关的工(gōng)程建设(shè)，商品房预(yù)售(shòu)款监管的具体办法(fǎ)，由房地(dì)产管理(lǐ)部门制(zhì)定(dìng)。但多(duō)年以来全(quán)国并(bìng)没有统(tǒng)一的预售资金(jīn)监管规(guī)定，各地实行“一城(chéng)一策”。例如(rú)，太原、昆明、重庆、长沙(shā)等城市重(zhòng)点监(jiān)管资金(jīn)比例为总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑(zhèng)州(zhōu)、福州、合肥(féi)等城市则按照项(xiàng)目的建安(ān)成本乘以建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)或者项目工程总(zǒng)额报价(jià)计算重点资金。而事实是，不少购房款(kuǎn)未进入监管(guǎn)账户、或进(jìn)入监管账(zhàng)户(hù)后被挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收(shōu)楼遥(yáo)遥无期，月供却被迫继续(xù)还款。那(nà)么(me)，监管账户资金如何被挪走的？实际上(shàng)，在过去房地产大开发时代的(de)高周转(zhuǎn)背景下(xià)，抽调(diào)预售款监管账户(hù)资金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工程(chéng)总(zǒng)承包(bāo)方，以工程建(jiàn)设名义，获(huò)得监管账户拨付资金，再(zài)由工程方将资金转给房企，而拨付的工程(chéng)款，远超工程进度(dù)所需(xū)。通过这些方式套取的(de)资金，在(zài)房企各地项目(mù)间(jiān)流动，变相加杠杆，这样做提供(gōng)了资金(jīn)流动性，房企抽(chōu)调(diào)资金(jīn)统筹拿地(dì)、还款和楼盘建设，形成一种资金循(xún)环高周(zhōu)转模式，但(dàn)一(yī)定(dìng)程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说，国外商(shāng)品房预售(shòu)制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于购房者预(yù)付(fù)资金，一般(bān)设有定金或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购(gòu)房者支付的预付款比例(lì)相对较低，绝大部分房(fáng)款在房屋(wū)交付后开(kāi)始支(zhī)付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金(jīn)方式支付(fù)，或按(àn)工(gōng)程进度分期(qī)支付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般采用两种方式发(fā)放按揭贷款，一是(shì)按(àn)工程(chéng)进度付款，按(àn)揭贷款按(àn)照工程(chéng)进度逐渐发放，购房者开始月(yuè)供；二是房屋交付后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂(làn)尾保护：为预售商品房提供期房(fáng)烂尾保险，在商(shāng)品房出(chū)现重大延期或重大缺陷时，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋交付(fù)质量的保障有两种方式(shì)，一是(shì)期(qī)房由(yóu)政府或第三方(fāng)验收合格(gé)并(bìng)提供验(yàn)收(shōu)凭(píng)证后，开发商凭验收凭证取得(dé)购房者支(zhī)付(fù)的房款。二是开发商为购房者(zhě)提供一定的保修(xiū)期，通(tōng)常1-5年(nián)，保修期(qī)满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售(shòu)资金第三方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得(dé)房款

　　美国期房定金(jīn)一定期(qī)限内无条(tiáo)件返还，最(zuì)低(dī)首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房(fáng)款交付后按揭还款，交付(fù)前(qián)资金由第三方全(quán)程监管，交(jiāo)付(fù)时开发(fā)商凭验收凭证取得(dé)房款(kuǎn)。

　　定金及首(shǒu)付环节，定金(jīn)比例一般为房款(kuǎn)的(de)1％-5％，首付比例最低可(kě)低于(yú)3.5％，根据美国官(guān)方(fāng)数据(jù)，2021年美国平均首付比例为(wèi)12％。

　　余(yú)款支付方(fāng)面(miàn)，除定金或首付(fù)外，购房者在房屋交付后(hòu)通过按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)支(zhī)付(fù)剩余房款。

　　资金监管方面(miàn)，美国(guó)为防止开发(fā)商(shāng)挪(nuó)用资金，购房者的定金及首(shǒu)付款(kuǎn)由第(dì)三方公证(zhèng)行或产(chǎn)权(quán)保险公司的信托账户(hù)监管(guǎn)。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房(fáng)者(zhě)资金可通(tōng)过(guò)申请仲裁取回，且不承担任何责(zé)任与损失。而开发商在房屋建设过(guò)程中的资金全部来自银行，银(yín)行根据工程进度(dù)向(xiàng)开发商提供一定比例的贷(dài)款，由于开发商挪用(yòng)资金直接(jiē)损(sǔn)害银行(xíng)利益，银行有充分动(dòng)机监管开发商施(shī)工进(jìn)度。开(kāi)发(fā)商在房(fáng)屋交付时需取得由政府相关(guān)部门(mén)经(jīng)审查后发放的验收(shōu)凭证，通过(guò)验收凭(píng)证向银行得到购房者支付(fù)的(de)房款。

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零(líng)首付(fù)购房，提供期(qī)房烂(làn)尾险

　　德国期房可零首(shǒu)付购房(fáng)，房款按建造工期进度支付，按揭按(àn)工期放款(kuǎn)后(hòu)还(hái)贷(dài)，房贷(dài)利率采用固定利率，开(kāi)发商或购(gòu)房者可购(gòu)买期房(fáng)烂(làn)尾保险。

　　预(yù)售门槛(kǎn)方面，德国开(kāi)发商(shāng)在项目获批后即可预(yù)售房屋。签署购房合同前，购房者(zhě)需支付约(yuē)2000欧的(de)定(dìng)金并(bìng)进行预(yù)约公证(zhèng)，签订合同后定金(jīn)退(tuì)还。如由于任(rèn)何原因不能购买，定金按照(zhào)德国法律全部退(tuì)还。

　　签(qiān)署购房(fáng)合同后，购房者需支付公证费和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购(gòu)房款中，属(shǔ)于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比例，可(kě)零(líng)首付购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支付房款的制度，一(yī)般(bān)分7笔进(jìn)行支付，具体支(zhī)付(fù)节点(diǎn)、比例因项目而(ér)异。一般来(lái)说(shuō)，支(zhī)付节点可分为公证后(hòu)、主体完(wán)工(gōng)、内(nèi)部(bù)水暖电(diàn)路(lù)完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完(wán)工、地(dì)板完工、全部完工，支付比(bǐ)例(lì)可能(néng)是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购(gòu)房者可在(zài)支付(fù)房(fáng)款前申(shēn)请房(fáng)贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率，银行按施工节奏分多(duō)次发(fā)放贷款，每(měi)笔贷款给(gěi)予购房者一定使用期(qī)限，期(qī)限结束(shù)后(hòu)，购房(fáng)者开始还贷。

　　保险方面，德(dé)国保(bǎo)险公司针对期房设计(jì)了(le)两种保险(xiǎn)，保(bǎo)险(xiǎn)的功能是当房屋出现重大(dà)延期或重大(dà)缺陷(xiàn)时，保(bǎo)险公司(sī)保(bǎo)证开发商赔偿或修复(fù)，开发(fā)商破产，由保险公司负责相应赔偿(cháng)。保险由开发(fā)商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国预售制设有10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，交房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖(mài)双方律师严(yán)格(gé)监管。

　　订立合同前，买卖(mài)双方均(jūn)有(yǒu)一名律师，负责沟通(tōng)期房交(jiāo)易(yì)中的房(fáng)产、资金(jīn)、合同等各(gè)个环(huán)节(jié)，各环节内容确认(rèn)无误后签订(dìng)首付交换合同(tóng)。

　　定金方面，英国设置了(le)10％定(dìng)金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，当开发商出(chū)现财(cái)务(wù)、经(jīng)营问题时(shí)，购(gòu)房者10％的定金由(yóu)保险(xiǎn)公司赔(péi)付，而超出(chū)10％的部分较难追回(huí)。

　　首(shǒu)付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要(yào)在(zài)合(hé)同签订21天内支付。

　　余款支(zhī)付环节，英国采取按工程进度付款的方(fāng)式，但是交房前付款比例(lì)相对较低，一(yī)般会(huì)在合(hé)同签订(dìng)6-24个月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款比(bǐ)例在(zài)20％-45％之间，剩余款项交房后支付(fù)。

　　交(jiāo)付环节，英国(guó)规定房屋(wū)必(bì)须(xū)经过房(fáng)产公(gōng)证公(gōng)司的检验验收后才能(néng)交付(fù)，交(jiāo)付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预(yù)售资金监(jiān)管极(jí)为严格，资金也由律师监(jiān)管，在(zài)确认工程进(jìn)度、支付相(xiāng)关款项过程(chéng)中，由买房律师(shī)将资(zī)金转给卖方律师(shī)，卖方律师(shī)转给开发商，即资金在进入(rù)开发商(shāng)账户(hù)前经过两道(dào)关口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范(fàn)期(qī)房交(jiāo)易立法(fǎ)，设置期房预付(fù)款保全措施

　　日本期(qī)房交易(yì)立法，定金超(chāo)5％或1000万日元(yuán)时(shí)，开发商必(bì)须完成“预售房定金保全措施”，交房前付(fù)款比例不超房(fáng)款的20％，开(kāi)发(fā)商违约需返还(hái)定价并(bìng)赔偿约10％房款，交(jiāo)房后(hòu)按揭还(hái)款。

　　立法方面(miàn)，日(rì)本(běn)二(èr)战结束后由于房(fáng)屋供给严重失衡，叠加法律空(kōng)白，社会上“一(yī)房二卖”现象(xiàng)普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年(nián)出台(tái)《宅地建筑物交易法(fǎ)》，经多次修订，目前是(shì)唯一一部规(guī)范期房(fáng)交易的(de)法律。

　　定(dìng)金保护方(fāng)面，根据日本(běn)《宅地建物取(qǔ)引业(yè)法(fǎ)》，对购房者(zhě)支付定金超过5％或超1000万(wàn)日元的部(bù)分，法律(lǜ)要求开(kāi)发商必须完成定金(jīn)保全措施才可预售。什(shén)么是定金保全(quán)措施？即买卖(mài)双方(fāng)签订(dìng)购房合同时，开(kāi)发(fā)商(shāng)向金融机构或(huò)指定(dìng)保证机构或保险机构签(qiān)订定金保证委托(tuō)合同，设置购(gòu)房者(zhě)定(dìng)金的保证或保险，并将相应的保证(zhèng)金证(zhèng)明(míng)书(shū)交付给购房者。除定(dìng)金(jīn)外，其他(tā)预先支(zhī)付的(de)购(gòu)房款也受该措施保护。若开发商倒闭导(dǎo)致期房烂尾，购(gòu)房者可凭保证金证明书向金融机构或保证机(jī)构或(huò)保(bǎo)险公司兑(duì)付，同时，开发(fā)商需向(xiàng)购房者赔(péi)付违约金，一般(bān)约(yuē)为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只(zhǐ)需支付(fù)最多不超20％的定金，签订购房合同(tóng)后(hòu)，购房者(z但得夕阳无限好何须惆怅近黄昏什么意思啊，但得夕阳无限好,何须惆怅近黄昏——《楹联》hě)即可向银行申请(qǐng)贷(dài)款，但(dàn)交房后才开(kāi)始按揭(jiē)贷(dài)款，除定金(jīn)外的(de)剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　新(xīn)加坡期房(fáng)购房(fáng)者违约可返还相当于(yú)3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所(suǒ)有资金进银行专(zhuān)门项(xiàng)目(mù)资金(jīn)账(zhàng)户(hù)，交房后满1年保修(xiū)期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节，新加坡开发(fā)商有统一的选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进一步签订购(gòu)买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付(fù)比例方面(miàn)，签(qiān)订购房合同后(hòu)，购(gòu)房(fáng)者需支付(fù)15％的首付及印花(huā)税，同时购(gòu)房者向银(yín)行申(shēn)请按揭(jiē)贷款。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付上，新(xīn)加坡期房同样采取按(àn)工程(chéng)进度付款的方式，《发展商条例》对期房(fáng)付款流程做(zuò)了统一(yī)详细规定，要求所有开发商遵(zūn)守，支付节点一般为合同签(qiān)订后、地基完工(gōng)、框架完工、管道(dào)门窗等完工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照工程(chéng)进度放款，月供在此过程中随着放出贷款的增加(jiā)而增加，未放款(kuǎn)部(bù)分无需月供(gōng)。

　　资(zī)金(jīn)监管方(fāng)面，购(gòu)房者的订金与付(fù)款(kuǎn)会(huì)存入(rù)银行专门(mén)的(de)项目资金账户，账户资金提取须与(yǔ)房(fáng)屋(wū)建(jiàn)设有关。房屋交付后，购房者享受1年的(de)房屋保修期，此后购(gòu)房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当前(qián)房地(dì)产(chǎn)到了政策出手临界(jiè)点，重点(diǎn)是(shì)保交楼和房(fáng)企重组(zǔ)。一方面，加大对刚需和改善型需求的(de)支(zhī)持力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局(jú)部停贷现象，重点是保(bǎo)交(jiāo)楼保复工保(bǎo)民(mín)生，给予强有力的金融(róng)工(gōng)具支持。另一方面(miàn)，从现在起，对还在正常运转(zhuǎn)的(de)房企包括民(mín)营(yíng)企业，加大(dà)支持(chí)力度，由优质房(fáng)企牵头并购重组整(zhěng)个行业，为(wèi)每个房企配套AMC和(hé)财(cái)团，给予金融工具(jù)配套。

　　二(èr)，中期来(lái)看，应充分估(gū)计(jì)形势复杂(zá)性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信心以及长效机制。长效机制四大关键(jiàn)是推动城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融(róng)中(zhōng)性稳定和(hé)房地产税。定(dìng)金环节(jié)，建立开发商违约后定金保护(hù)机制，如将已支付定金冻(dòng)结至(zhì)房屋交付(fù)阶段，保障购房者定金安全。签(qiān)订合同环节，鼓励(lì)保险公司介入(rù)，为房屋重大延期以及重大缺陷等情况提供充分的保障。余款支付(fù)环节，建立按(àn)工程进度(dù)付款机(jī)制或交(jiāo)房(fáng)后按揭贷款机制，充(chōng)分保护购房者的权(quán)益。资(zī)金监管(guǎn)环节，引入独(dú)立于开发商、银(yín)行的第(dì)三方资金监管机(jī)构，或由政(zhèng)府相关(guān)部门直(zhí)接监管，以此防止资金挪(nuó)用现象。交(jiāo)付环节(jié)，建立商品(pǐn)房保修(xiū)期制度(dù)。保修(xiū)期内(nèi)，开发(fā)商应(yīng)对房屋质量问题全权负责(zé)、免费维修(xiū)，购房者在保修期结束后支付(fù)尾款。

　　三(sān)，长期来看，取消商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制是大势所趋。一方面(miàn)，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全国(guó)套户比超过1，从大开发(fā)进入存量时代，对购房(fáng)民众不(bù)公平(píng)的预(yù)售制已经过时(shí)了，该取消了，改为现房销售。另一方面(miàn)，取消预售制，改为现房销售(shòu)，开发商将(jiāng)拼的不是(shì)五花八门(mén)、眼花缭乱、不知(zhī)道(dào)能不能兑现的(de)营销(xiāo)手(shǒu)段，而是(shì)所(suǒ)见即所得的过硬的产品质量和(hé)诚(chéng)信，这才是(shì)对购房民众(zhòng)的最根本最实(shí)质的保障，这样(yàng)将极大(dà)的提升开发商的建筑质量，实(shí)现良(liáng)币驱逐劣币。

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