文：任(rèn)泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消(xiāo)预(yù)售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建(jiàn)设(shè)工作会议提(tí)出“有条(tiáo)件的(de)可以进行现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)”，不(bù)足一个(gè)月(yuè)时间(jiān)，已有山东、安徽、河(hé)南、四川、广东等地(dì)明确表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取消商(shāng)品房预售制了，用你的钱，建(jiàn)你的房(fáng)子，还烂(làn)尾了(le)，这是对购房(fáng)者的(de)不公平。以(yǐ)后(hòu)谁(shuí)有(yǒu)钱谁(shuí)建(jiàn)房，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是房地产(chǎn)从大(dà)开(kāi)发(fā)时代步入高(gāo)质(zhì)量发展(zhǎn)阶段的必然趋势，也是对(duì)购房(fáng)老百(bǎi)姓的最大保(bǎo)护。98年房改时，全国缺(quē)房子(zi)，开(kāi)发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在(zài)全(quán)国套户比超(chāo)过1，从大开发进入存量(liàng)时代，对(duì)购房民众不公平(píng)的预售制已经过(guò)时了，该(gāi)取消(xiāo)了(le)，改为现房销(xiāo)售。以(yǐ)后一手(shǒu)交钱，一手交房，天经地义(yì)。当然二次房改是个技术(shù)活，兼(jiān)顾化解停(tíng)贷、复工保交(jiāo)楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市(shì)场信心(xīn)以及长(zhǎng)效机制，长效机制四大(dà)关键是推动城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地(dì)产税。如果按照经济规律办(bàn)事(shì)，中(zhōng)国一定能实(shí)现(xiàn)房地(dì)产(chǎn)软着陆(lù)和长(zhǎng)期平(píng)稳健康发(fā)展，跨过这道(dào)关，解好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为什(shén)么要取(qǔ)消预售制、改为现房销售(shòu)？大家(jiā)想想，绝大(dà)部(bù)分(fēn)商品(pǐn)是一手交钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买者的(de)单方面不(bù)公平(píng)制度，购房老(lǎo)百(bǎi)姓几乎承担了(le)所有商品不能交付的风险。从个人层面看，预(yù)售制对购房者(zhě)非常不公平，比如，交房等待期一般为两年，在此(cǐ)期(qī)间，购(gòu)房者(zhě)不仅承担银行利息，还要承担延(yán)迟交房、房屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交房的风险。从(cóng)行业层面看，预售制(zhì)助推部分房企过度(dù)举(jǔ)债、高杠杆(gān)扩(kuò)张(zhāng)，若遇到下(xià)行(xíng)周期，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列风险。取消预售制，改为现房(fáng)销售，这样有助于(yú)落实(shí)中央房住(zhù)不(bù)炒精神、有助于保障(zhàng)购(gòu)房老百姓权益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预售制度？预售制度怎么(me)来的(de)？国外什么情况？简单科普一下：商品房预售最早源于中(zhōng)国香港(gǎng)，俗(sú)称卖楼花，卖期房，是一种(zhǒng)开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资(zī)金，借鉴(jiàn)中国香港，引入了商品(pǐn)房预售制度(dù)。其实，当前世界不少国家存在预售制(zhì)。但(dàn)是，重点来了！发达国家一般有(yǒu)严格的监管保障措施，开(kāi)发商(shāng)在项目(mù)获得政府批准后才可以开始销售，买家在购买期房后(hòu)并(bìng)非像中国一样在支付完首付款后从(cóng)银行一(yī)次性贷(dài)款支付剩(shèng)余全部(bù)房(fáng)款，而是根据(jù)开发(fā)商工程(chéng)进度在完全交房前进行分期支(zhī)付。所以(yǐ)，预售制度(dù)是需要严格的资(zī)金监管、分期支付以及违约处罚措(cuò)施作为保障的，如果没(méi)有这些(xiē)保(bǎo)障措施，一定(dìng)会触发风险(xiǎn)，对购房(fáng)民众(zhòng)不公(gōng)平，所以不如借机取(qǔ)消预售(shòu)制度(dù)，以(yǐ)后改为现房销售。客观讲预售制度有一定历史阶段性，现在(zài)中国住房进入存量时(shí)代，取消预售制度有助于(yú)降负债降杠杆，不再把烂(làn)尾(wěi)风险甩给(gěi)老百姓(xìng)和(hé)社会，当然这(zhè)需要配套房企(qǐ)债务(wù)重组、复(fù)工保交楼(lóu)、恢复市场信心和房地产长效(xiào)机(jī)制(zhì)。这是个技术(shù)活，只要坚持市场化改革，中国一定能化解这(zhè)个难题，让房地(dì)产(chǎn)回归实体(tǐ)经济和居(jū)住属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲(jiǎng)，如果取消预售制，改为现房销售(shòu)，开发商将拼的不是(shì)五花(huā)八门(mén)、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才(cái)是对(duì)购房民众的最根本最实质的保障(zhàng)，这样(yàng)将极(jí)大的提升开发商的建(jiàn)筑质量，实(shí)现良币(bì)驱逐(zhú)劣币(bì)。所有商业的本质(zhì)是向善，是(shì)以客(kè)户为(wèi)中(zhōng)心，房地产也不能例外，老百姓(xìng)买房子是天大(dà)的事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸福(fú)一家人。从这个角度(dù)，取(qǔ)消预售(shòu)制、实施现房销售是实现老百姓(xìng)安(ān)居乐业(yè)、社会长治久(jiǔ)安、行业(yè)企(qǐ)业健康发展的重大(dà)措施。在当前的情(qíng)况下，取消预售(shòu)制要(yào)结合稳楼(lóu)市、房地产软着(zhe)陆、打通(tōng)金融支持当期三好生(shēng)、新模式等综合(hé)施策。

　　作者(zhě)十年前在国务院发展研(yán)究(jiū)中心(xīn)参与财(cái)税改革(gé)方案研究时(shí)，对预售制、房地产(chǎn)税(shuì)、人地(dì)挂(guà)钩、金融稳定、房企(qǐ)杠杆率等进行过长期(qī)系统的专项研究。（参考后来形成的专著《房地产周(zhōu)期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式(shì)

　　1.2 住房需求(qiú)大(dà)、供(gōng)给量少，引进“卖(mài)楼(lóu)花”模式(shì)，形(xíng)成“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化进程，但背(bèi)后潜藏(cáng)的(de)风险确(què)实存(cún)在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前(qián)预售资(zī)金(jīn)第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提(tí)供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期(qī)房交(jiāo)易立法(fǎ)，设置期(qī)房预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修(xiū)期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预(yù)售制(zhì)的前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按(àn)揭”，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼花(huā)”模式

　　二(èr)十(shí)世(shì)纪(jì)五十年代(dài)在中国香港，楼宇出租是地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着(zhe)转让难、出(chū)租资金(jīn)周转期长(zhǎng)等问题，分(fēn)层销(xiāo)售孕育而生。20世纪50年代(dài)，中国香港还未推行公(gōng)共房屋(wū)制度(dù)，许多人栖身于木(mù)屋或者(zhě)其(qí)他临时住宅，住房(fáng)的需求是相(xiāng)当高，不过大多(duō)数居民的储蓄(xù)很少。当时(shí)楼宇买卖多数以(yǐ)一(yī)整栋楼为(wèi)单(dān)位(wèi)，需要雄厚的资(zī)金实力(lì)才能购(gòu)买。虽然楼宇出租是中国香(xiāng)港地产行业盛行的(de)方式，但有(yǒu)着转让难、出租(zū)资金周转期长等(děng)问题。针对这一系列(liè)问题，不少地产商开始(shǐ)探求新的方式(shì)，如把楼宇契约切开，即(jí)“分契”，然后(hòu)将(jiāng)楼宇分(fēn)层出(chū)售。这模(mó)式一经推行，购买楼宇的市民(mín)数(shù)量有所增(zēng)加，开发商(shāng)资金周转加快。

　　在分层出售的基(jī)础上，将(jiāng)“按揭”模(mó)式引入房地产销售，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式(shì)。1953年(nián)底(dǐ)霍英东创办(bàn)立(lì)信置业有限公司，凭借商业直觉和多年(nián)经营杂货铺、海上(shàng)驳运业务的经验，对(duì)于商品(pǐn)流通、资金周转有着独到的见解，在(zài)努(nǔ)力寻求方法加快(kuài)自身资金周转。当时其在(zài)购下(xià)九龙的(de)一块地盘后，除了(le)分层(céng)出售、还(hái)印(yìn)发售楼说明书，上有(yǒu)文字(zì)详尽说明楼宇的(de)地势环境、建筑(zhù)材料、分(fēn)层价格、订购方法等。此外，“卖(mài)楼花”是另(lìng)外一个(gè)亮点，即先收取买(mǎi)家的订金，采用类似(shì)租金的分期付(fù)款形(xíng)式，等新楼(lóu)落成时，收齐买家的钱(qián)，买家(jiā)就拥有了自己的房产。这种方(fāng)式(shì)减轻了民众(zhòng)购房的资(zī)金压力，加速了房屋的建造和(hé)销售，也解决(jué)了制造(zào)商的资金(jīn)问题(tí)，降低投资风险，在当时可谓是“双赢(yíng)”的举措。“预售(shòu)楼(lóu)花(huā)+分期付款”的销售模式(shì)成(chéng)为当时(shí)中国香港房地产市(shì)场的一大特色，纵(zòng)观中国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模(mó)式高效率(lǜ)地(dì)解决(jué)了核(hé)心的(de)住房供不应求(qiú)的问(wèn)题(tí)，使房市发展进入(rù)新阶段。

　　预(yù)售楼(lóu)花模式推(tuī)动(dòng)了中国香(xiāng)港楼市几(jǐ)十(shí)年(nián)繁荣，但期间(jiān)也(yě)出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断(duàn)完善、规(guī)范(fàn)化(huà)，建立健(jiàn)全的(de)监管机制，促进市场(chǎng)健康发展(zhǎn)。例如，1960年(nián)，位于大角(jiǎo)咀的一(yī)个楼盘因建筑费用超支(zhī)停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国(guó)香港管(guǎn)理部门提(tí)升了(le)对于预售楼花制度的监管(guǎn)，即(jí)要求开发(fā)商在预售(shòu)前(qián)，确保地价款(kuǎn)已经全部支付，还要证明自身有(yǒu)资金等能力把项目完成，资金需(xū)放入律师(shī)所(suǒ)托管，支取时需律所和建筑(zhù)师(shī)的核准。为了防止开(kāi)发商(shāng)、律所、建筑师等造假，套取监管账户(hù)资金，中(zhōng)国香港要求律师行在银行开设(shè)的(de)信托账户（监管账户(hù)）、开发商操作等采取全透(tòu)明化机制，且银行的责(zé)任上(shàng)升(shēng)，如出现房(fáng)屋“烂(làn)尾(wěi)”情况，银行(xíng)将(jiāng)成最(zuì)大风险(xiǎn)方(fāng)，后续(xù)需自身推动项(xiàng)目完工。随着监(jiān)管体系逐步完善(shàn)，出(chū)现“烂尾(wěi)”的现(xiàn)象较(jiào)少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供(gōng)给量少，引进(jìn)“卖(mài)楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预(yù)售制”

　　二十世纪(jì)九十年代，中国内地面临住房需(xū)求大(dà)和(hé)供给量短缺问题(tí)，引入“卖楼(lóu)花”制度。建国以来，中国内地(dì)优先(xiān)发(fā)展重工业(yè)，强调基础(chǔ)建(jiàn)设，这一导向(xiàng)使前(qián)期发展工(gōng)业化的进(jìn)程大于城市化进程，唯有(yǒu)解(jiě)决住房基(jī)础(chǔ)等城市化配套(tào)问(wèn)题，才能进一步推进(jìn)城(chéng)市化。但(dàn)当(dāng)时推(tuī)行的是“统一管理，统一分配(pèi)，以租养房”的福利(lì)分(fēn)房制度，住(zhù)房市场发展起步较晚、增速较慢，福利(lì)分房制度也出现了分配不公、效率低、配套差等问题，因此福利分房制(zhì)度不再适(shì)用于当时的国情。叠加(jiā)房(fáng)地产市场面临商(shāng)品(pǐn)房的需(xū)求量大，而社会缺少大型房地产开发商，商品房供应量(liàng)小的困境，此时引入(rù)中国香港的“卖楼花(huā)”模式(shì)无疑(yí)是对(duì)内地房地产(chǎn)市场的一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国(guó)内地(dì)逐步引进中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)预售商品房(fáng)制度，先后出台(tái)多项文件，大力支(zhī)持国内房地(dì)产市场(chǎng)改革。例如(rú)，1998年，国务院(yuàn)出台《关(guān)于进一步深(shēn)化城镇住房制度改革，加快住房建(jiàn)设的通知(zhī)》文件，决定停(tíng)止(zhǐ)住房无(wú)偿实物分配，逐(zhú)步实(shí)行住(zhù)房分配货(huò)币化(huà)、住(zhù)房供给商品化、社(shè)会化(huà)的住房新体(tǐ)制，从(cóng)计划经济下(xià)的福利分房转(zhuǎn)向市(shì)场(chǎng)经济的商(shāng)品房。房地产市场采用预售制，允(yǔn)许开发商卖期(qī)房，解(jiě)决了房企缺少资金(jīn)和开发时间周期(qī)长的两大难(nán)题，开发商(shāng)以预(yù)售款撬动下(xià)一个项目的(de)开发，形(xíng)成滚动开(kāi)发模式，住房供(gōng)应速(sù)度加快。自此(cǐ)中国内地(dì)开始房改货币化，中国人(rén)民(mín)银行(xíng)等多方迅速出台(tái)相(xiāng)关的(de)信贷政策(cè)，支持(chí)购房者，极(jí)大作用推动了房地产市场的发展。

　　引(yǐn)入中国(guó)香(xiāng)港“卖楼花”模式后，经调(diào)整形成契(qì)合中国内地的商品房(fáng)预(yù)售制度。预售制的初衷是为了缓解房(fáng)企资(zī)金(jīn)压力，加(jiā)快城(chéng)镇住房建设。具体来说(shuō)，是指(zhǐ)房地产开发(fā)企业将正在(zài)建(jiàn)设中(zhōng)的房(fáng)屋预(yù)先出售给购房者，由购房者支付定(dìng)金或房款的行为。区别(bié)于中国香港，在(zài)中国内地实践过程中，商品房预售流程(chéng)为：房地(dì)产开发商办理(lǐ)预(yù)售(shòu)许可证-签(qiān)订商品房买卖合同-进(jìn)行备案登记和预告登(dēng)记-交付房屋。在购房过程中，购房者(zhě)需要一次性付清首付款，并采用(yòng)银行贷款的(de)形式一次性付(fù)清剩余(yú)房款，换言(yán)之(zhī)，房屋未建成，开发(fā)商(shāng)可能已拿(ná)到了全部购(gòu)房(fáng)款，这点与中国香港(gǎng)的按照工程进(jìn)度付款有所(suǒ)不同。对中(zhōng)国内地的开(kāi)发商而言，预售制(zhì)商品房也开启了高(gāo)周转(zhuǎn)、高杠杆(gān)的运作(zuò)模式(shì)。

　　1.3预售(shòu)制推动城(chéng)市化进程，但背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　作为中国(guó)内地商品房销售的最主要方式，预(yù)售(shòu)制极大缩短房企现金回笼周期，同时(shí)增(zēng)加市场商品房供(gōng)应，推动了城镇(zhèn)化发展(zhǎn)进(jìn)程。预售制在过去(qù)20多年对(duì)中国内(nèi)地房地产(chǎn)市场(chǎng)的稳(wěn)步发展起到了重要作用，不仅(jǐn)解决了房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)快速发展阶段的资金需求，也提高(gāo)了居民居住水平，中国内地城镇居民(mín)从筒(tǒng)子楼住到住宅小区，从全民蜗(wō)居到基本(běn)适(shì)居(jū)，住(zhù)房事业(yè)取得巨大进步(bù)，数十年(nián)时间走完发达(dá)国(guó)家几百年城(chéng)镇化路程。改革开放以来，城(chéng)镇化进程(chéng)进入快速(sù)发展时(shí)期。1978-2021年(nián)，城镇(zhèn)人(rén)口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年(nián)间增(zēng)长4.4倍(bèi)；1981-2020年(nián)，全国城市建成区(qū)面(miàn)积由7438平方公里(lǐ)增(zēng)长至60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根据我们(men)发布的《中国住(zhù)房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存(cún)量从不到14亿平(píng)增至(zhì)313.2亿(yì)平，城镇人均住(zhù)房建筑(zhù)面积从(cóng)8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城镇住房(fáng)套数(shù)从约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中(zhōng)国内地(dì)商品房销售(shòu)最主(zhǔ)要(yào)方式，2005年中国内地(dì)商品住宅期(qī)房销售面(miàn)积(jī)占(zhàn)总销售面(miàn)积的比(bǐ)重为63％，而2021年期房累(lèi)计销售(shòu)面(miàn)积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制也推动了中国内地(dì)房地产行业的发展。中国(guó)内(nèi)地房地产历经二十多(duō)年长(zhǎng)周期繁荣(róng)，行业各项指标大(dà)幅增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地产(chǎn)开(kāi)发投资完成额从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年(nián)复合(hé)增速(sù)17.8％。商(shāng)品房销售(shòu)面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿(yì)元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地(dì)产业(yè)的(de)快(kuài)速(sù)发展，房地产企(qǐ)业从无(wú)到有(yǒu)、从国(guó)企先行到(dào)民企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地(dì)产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增(zēng)长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地产也(yě)成(chéng)为拉动中国内(nèi)地经(jīng)济(jì)高增长(zhǎng)的火车(chē)头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道(dào)，房(fáng)地产带动的上下游(yóu)产(chǎn)业链特别(bié)长，高达50多(duō)个行业。2020年房地产及(jí)其产业(yè)链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地(dì)产带动产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房地产对(duì)金融、批发、建材(cái)的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年(nián)房(fáng)地产完全拉动的投资占全社会(huì)固定资(zī)产投资的51.5％，其中，房地(dì)产开发投资占固定(dìng)资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从(cóng)房地产(chǎn)贷款占银(yín)行各项(xiàng)贷款余额的(de)比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如(rú)果加上(shàng)信托等通(tōng)道业(yè)务，占比超过(guò)三分之一。从房地产融资存量占社融(róng)存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大(dà)面积违约，将(jiāng)导致银行不良率大幅(fú)上(shàng)升。

　　4）从(cóng)居民(mín)财富(fù)效应渠道，根据(jù)我们的《中国住房市值测算报(bào)告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大(dà)于美(měi)国的(de)33.6万亿美元、日(rì)本的(de)10.8万亿美元、英法德三国合(hé)计的31.5万亿美(měi)元。从住房市值占股(gǔ)债房市(shì)值的比例(lì)看，2020年中(zhōng)国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的(de)64％。中(zhōng)国住房市值与股(gǔ)债房市值的比例较高，主要是因为住房市(shì)值(zhí)高，以(yǐ)及(jí)中国资本(běn)市场(chǎng)发育尚不成熟，直接融资(zī)比例(lì)较(jiào)低(dī)，股票、债券市(shì)值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可(kě)否认(rèn)，预(yù)售制背后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在，当前(qián)的负(fù)面效应(yīng)愈(yù)发(fā)凸显。

　　从个人层(céng)面看，绝(jué)大部分商品是一手交钱一(yī)手交货，预售(shòu)制是对购(gòu)买者(zhě)的单方面不公平制度，购房老百姓(xìng)几(jǐ)乎承担了所有商品不能交付的风(fēng)险(xiǎn)。比如，交(jiāo)房等(děng)待期一(yī)般为两(liǎng)年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银(yín)行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、“一房二(èr)卖”、房屋质(zhì)量、房(fáng)产(chǎn)证延(yán)期办理甚至(zhì)不能交房等(děng)风险。另外，购房者和(hé)开发(fā)商之(zhī)间的购房合(hé)同、购房者和(hé)银行的按(àn)揭贷款(kuǎn)合(hé)同是(shì)两个独(dú)立的合同关系(xì)，如(rú)果开发(fā)商发生违约，购房者(zhě)只能根据购房合同向(xiàng)开发商主张权力(lì)，但依旧(jiù)需要根据按揭贷款(kuǎn)合同按时(shí)向银行进行贷款偿(cháng)还，因(yīn)此购房者承担的(de)风险较大(dà)。

　　从行业层面看(kàn)，预售(shòu)制助(zhù)推部分房(fáng)企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，资金(jīn)若遇到(dào)下行(xíng)周期，会引发资金链断裂、项目(mù)搁置(zhì)等系列风(fēng)险，进行影响自身(shēn)信用和购房者对行业的信(xìn)心。

　　从金(jīn)融层面看(kàn)，银行作为按揭贷款的发放(fàng)方，一旦房企因(yīn)为市场(chǎng)波动或经营不(bù)善，出现资金链断裂等(děng)一系列(liè)问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房(fáng)企(qǐ)通过与购(gòu)房者签订的(de)预(yù)售合同和(hé)按揭(jiē)合同，已经从银行获得房款，如果购(gòu)房者(zhě)丧(sàng)失(shī)还(hái)款(kuǎn)能力或短期不能还款等，则(zé)风险完全由银行承担，银行将(jiāng)面(miàn)临较大(dà)的坏账压力。

　　从监管角度看，购(gòu)房者的预(yù)售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两(liǎng)个字那就是“没钱”，即没钱付工程款(kuǎn)。在2004版的(de)《城市商(shāng)品房预(yù)售管(guǎn)理(lǐ)办法》中明确规定了开(kāi)发(fā)企业预售商(shāng)品房所得款(kuǎn)项(xiàng)应当用(yòng)于有关(guān)的工程建设(shè)，商(shāng)品房预(yù)售款(kuǎn)监(jiān)管的(de)具体办法，由房(fáng)地产管理部门(mén)制定。但多(duō)年以来全国(guó)并(bìng)没有统一的(de)预(yù)售资金监管规定(dìng)，各地实行(xíng)“一城(chéng)一策”。例如(rú)，太原(yuán)、昆明(míng)、重庆、长(zhǎng)沙等城(chéng)市重(zhòng)点监管资金比例为总预(yù)售款(kuǎn)的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等城(chéng)市则按照项(xiàng)目(mù)的建安成(chéng)本乘以建筑面积或者项(xiàng)目工(gōng)程总额报价(jià)计算重(zhòng)点资金。而事实(shí)是，不少(shǎo)购房(fáng)款未(wèi)进入监管(guǎn)账(zhàng)户、或进入监管账户后被挪(nuó)用，导致楼盘没有资(zī)金继续建(jiàn)设。收楼(lóu)遥遥无(wú)期(qī)，月供(gōng)却被迫继续还(hái)款。那(nà)么，监管账户资金如何被挪走(zǒu)的？实(shí)际上(shàng)，在过(guò)去房地(dì)产大开发时代的高周转(zhuǎn)背(bèi)景下(xià)，抽调(diào)预(yù)售款(kuǎn)监管账户资金，是行业“潜(qián)规则”。比如(rú)工程总(zǒng)承包方，以工程建设名义，获得监(jiān)管账户拨付(fù)资金(jīn)，再由工程(chéng)方(fāng)将资金转给(gěi)房企，而(ér)拨付的(de)工程款，远超工程(chéng)进度所需。通过(guò)这些(xiē)方(fāng)式套(tào)取的资金，在房企各地项目间流(liú)动，变相加(jiā)杠杆(gān)，这样(yàng)做提供(gōng)了资金(jīn)流动性(xìng)，房企抽调资(zī)金统筹拿地、还(hái)款(kuǎn)和楼盘建(jiàn)设，形(xíng)成一(yī)种资金循(xún)环高周(zhōu)转模式，但一定(dìng)程度上把风(fēng)险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说，国外商品房预售(shòu)制度(dù)呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资(zī)金(jīn)，一般设有定金或预付(fù)款保(bǎo)护机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款(kuǎn)比重(zhòng)：要(yào)求购房者支付(fù)的预付款比例相(xiāng)对(duì)较低，绝大部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付(fù)款(kuǎn)支(zhī)付方式：预付(fù)款一般以(yǐ)定金方式支付，或按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般采用两种方(fāng)式(shì)发放按揭贷款，一是按(àn)工程进度(dù)付款，按揭(jiē)贷款按照工程(chéng)进度逐渐发放，购房者开始月供(gōng)；二是(shì)房屋(wū)交付后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期(qī)房烂尾(wěi)保险，在商品(pǐn)房出现(xiàn)重大(dà)延期(qī)或(huò)重大缺陷时，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护(hù)：房屋交付质量的(de)保障有两种方式，一(yī)是期房由政府(fǔ)或第(dì)三方验收合(hé)格并提供验收凭证(zhèng)后，开发商(shāng)凭(píng)验收凭证取得购房者支付的(de)房款(kuǎn)。二是开发商为(wèi)购房者(zhě)提供一定(dìng)的保修期，通常1-5年，保修(xiū)期满，购房者支(zhī)付(fù)尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预(yù)售资(zī)金第(dì)三(sān)方全程监管，交付(fù)时开(kāi)发(fā)商凭验收凭证取得(dé)房款(kuǎn)

　　美国期房定金一(yī)定(dìng)期(qī)限内无条件返还，最低(dī)首付比例(lì)为3.5％，交房(fáng)前仅支(zhī)付(fù)首付，其余房款交付后按揭(jiē)还款，交付前资金由第三方全程监(jiān)管，交付(fù)时(shí)开发商凭验(yàn)收凭证取得(dé)房(fáng)款。

　　定(dìng)金及首(shǒu)付环节，定金比例一般(bān)为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例(lì)最(zuì)低可低于3.5％，根(gēn)据美(měi)国官(guān)方数据，2021年美国平均首付比例(lì)为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除定金或(huò)首(shǒu)付外(wài)，购房者在(zài)房屋交付后(hòu)通过按(àn)揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面(miàn)，美国为防止开发商挪用资金，购房(fáng)者的(de)定金及首付款由(yóu)第三方公证(zhèng)行或产权(quán)保险公司(sī)的(de)信托账户(hù)监管。如果开(kāi)发商倒(dào)闭导致(zhì)楼盘烂尾，购房者资金(jīn)可通过(guò)申(shēn)请仲(zhòng)裁取回，且不(bù)承(chéng)担任(rèn)何责任与损(sǔn)失。而开发商在房屋建设(shè)过程(chéng)中的资金全部来自银(yín)行，银行根据(jù)工程进度向开发商(shāng)提供一(yī)定比例的贷款，由于开发商挪(nuó)用资金直接(jiē)损害银行(xíng)利益，银行(xíng)有充(chōng)分(fēn)动(dòng)机监管开(kāi)发商施工进(jìn)度。开(kāi)发(fā)商在房(fáng)屋交付(fù)时需(xū)取得由政府(fǔ)相(xiāng)关(guān)部门经审查(chá)后发放(fàng)的验(yàn)收(shōu)凭(píng)证，通过验收(shōu)凭证向银行得到(dào)购房者(zhě)支(zhī)付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期房烂尾(wěi)险

　　德国期房可零(líng)首付购房，房(fáng)款按(àn)建(jiàn)造(zào)工期进(jìn)度支付(fù)，按揭按工期(qī)放款后(hòu)还贷(dài)，房贷利率(lǜ)采用固定利率，开发(fā)商或购房者(zhě)可(kě)购(gòu)买期(qī)房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在(zài)项目获批后(hòu)即可预售房屋。签署购房合同前，购房者(zhě)需支付(fù)约2000欧(ōu)的定金(jīn)并(bìng)进行预约(yuē)公证，签订合同后(hòu)定金退还。如由于任何原(yuán)因(yīn)不能购买，定(dìng)金按照(zhào)德国法律全部退还。

　　签署购房合(hé)同(tóng)后，购房者需支(zhī)付公证费(fèi)和土地(dì)交易税，分别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在(zài)购房款中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首付(fù)方面，德(dé)国没有规定最低首(shǒu)付比例，可(kě)零首付购房(fáng)。

　　余款方面，德(dé)国也采(cǎi)取按工期支付房(fáng)款(kuǎn)的制度，一(yī)般分(fēn)7笔进行支付(fù)，具体支付(fù)节(jié)点、比例因项目而异(yì)。一般来说，支(zhī)付节点可分(fēn)为(wèi)公证后、主体完(wán)工、内部水暖电路完工、窗户玻璃(lí)完工、室内清洁及墙面完工、地(dì)板完工(gōng)、全部完工(gōng)，支付(fù)比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭(jiē)方面，购房者可(kě)在(zài)支付房(fáng)款前申请(qǐng)房贷，房(fáng)贷利(lì)率采(cǎi)用(yòng)固定利率，银(yín)行(xíng)按施工节奏分多(duō)次发放(fàng)贷款，每笔(bǐ)贷款给予(yǔ)购房者(zhě)一定使用期(qī)限，期限结束(shù)后，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保险方面(miàn)，德(dé)国保险公司(sī)针对(duì)期房设计(jì)了两种保险(xiǎn)，保(bǎo)险的(de)功(gōng)能(néng)是(shì)当(dāng)房屋出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保险公司保证开(kāi)发(fā)商赔偿或修复(fù)，开发(fā)商破产(chǎn)，由保险公司负(fù)责相应(yīng)赔偿(cháng)。保险由开发商(shāng)或(huò)购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售(shòu)制设(shè)有10％定(dìng)金保险保(bǎo)护(hù)机制，交房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律(lǜ)师严格监管。

　　订立合同(tóng)前(qián)，买卖双方均有一名律师，负责(zé)沟通期房交易中的房(fáng)产、资金、合同等各个(gè)环节，各环节(jié)内容确认无误后(hòu)签订首付交换(huàn)合同(tóng)。

　　定金(jīn)方面，英国设置了10％定金保险(xiǎn)保护机制，当开发商(shāng)出(chū)现财务、经营问题时(shí)，购房者(zhě)10％的(de)定金由保(bǎo)险公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例(lì)通常为10％-25％，首付需要在(zài)合同(tóng)签订21天内支(zhī)付。

　　余款支付环(huán)节，英国采(cǎi)取按工程进(jìn)度付款(kuǎn)的方(fāng)式，但是(shì)交房(fáng)前付款比例相(xiāng)对(duì)较(jiào)低，一般会在(zài)合同签(qiān)订6-24个月(yuè)分别支付两笔(bǐ)5％-10％的(de)款项(xiàng)，即交房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房(fáng)后(hòu)支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过房产公证公司的检验验收后(hòu)才能交付，交付后方可按(àn)揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资金监管(guǎn)极为(wèi)严(yán)格，资金也由律师监管(guǎn)，在确认(rèn)工程进度、支付相关款(kuǎn)项过程中，由买(mǎi)房律(lǜ)师将资金转(zhuǎn)给卖方律师，卖方律师转给开发商，即(jí)资金在(zài)进入开发商账户前经(jīng)过两(liǎng)道关(guān)口，有(yǒu)利于保障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交(jiāo)易立法(fǎ)，设置期(qī)房预(yù)付款保全措施

　　日本期房交易立法(fǎ)，定(dìng)金超5％或1000万日元时，开发商必须(xū)完成“预(yù)售房(fáng)定(dìng)金保全措施(shī)”，交房前付款比例不(bù)超房款的(de)20％，开(kāi)发商(shāng)违约需(xū)返(fǎn)还定价并赔偿(cháng)约(yuē)10％房款，交(jiāo)房(fáng)后按揭(jiē)还款。

　　立法方面，日(rì)本二战结束后(hòu)由于房屋供给严重失(shī)衡，叠加法(fǎ)律(lǜ)空白，社会上“一(yī)房二卖”现象普遍，为此，日本政(zhèng)府1952年出(chū)台《宅地建筑物交易(yì)法(fǎ)》，经多(duō)次修(xiū)订，目前是唯一一部规范期(qī)房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日(rì)本《宅(zhái)地建物取引业法(fǎ)》，对购房(fáng)者支付定(dìng)金超(chāo)过5％或超1000万日元的部(bù)分，法律(lǜ)要(yào)求开发商必须完成定金(jīn)保(bǎo)全措施才可(kě)预售。什(shén)么(me)是定金保全措施？即买卖双方签订购房合(hé)同时(shí)，开(kāi)发(fā)商向(xiàng)金(jīn)融机构或(huò)指(zhǐ)定保证机构或保险机(jī)构签订定金(jīn)保证委托合同，设置购(gòu)房(fáng)者定金的保证或保险，并将相应的保(bǎo)证金证明(míng)书交(jiāo)付给购房(fáng)者。除定金外(wài)，其(qí)他(tā)预先支付(fù)的购房款也受该措施(shī)保护。若开发商(shāng)倒闭导致期房烂尾(wěi)，购(gòu)房(fáng)者可凭保证金证(zhèng)明书向(xiàng)金融机构(gòu)或保证机构或保(bǎo)险公司兑付，同(tóng)时，开发(fā)商需向购房(fáng)者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房前只(zhǐ)需支付最多不超20％的定金，签订购房合同(tóng)后，购房(fáng)者即可向(xiàng)银行申(shēn)请贷款，但交房后才开(kāi)始按揭贷(dài)款(kuǎn)，除定金外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资(zī)金由(yóu)银行监管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　新加坡期(qī)房购(gòu)房(fáng)者(zhě)违约可(kě)返还相当于3.75％房(fáng)款的订金(jīn)，首付(fù)比(bǐ)例20％，余款按(àn)工(gōng)程(chéng)进度支付(fù)，所有资金进(jìn)银行专门项目(mù)资金账户(hù)，交房(fáng)后满1年保修(xiū)期后(hòu)支付(fù)15％尾(wěi)款。

　　订金(jīn)支付(fù)环节，新加坡(pō)开发(fā)商有统(tǒng)一的选购权合同以及(jí)订(dìng)金(jīn)返(fǎn)还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付(fù)5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进一步签订购买合(hé)同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购房合同后，购房者需支付15％的首(shǒu)付(fù)及(jí)印花(huā)税，同时购房者(zhě)向银(yín)行(xíng)申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期房(fáng)同样采取按工程进度付款(kuǎn)的方式，《发展商条例》对期房(fáng)付款流程做了统一详细规定(dìng)，要求所有开发商遵(zūn)守(shǒu)，支(zhī)付节点一般(bān)为合同签订后、地基完(wán)工、框架完工、管关东煮汤底需要一天一换吗，一元一串的关东煮利润多少(guǎn)道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款(kuǎn)也依照工(gōng)程进度(dù)放款，月(yuè)供在此过程(chéng)中随着(zhe)放出贷(dài)款的增加而(ér)增加，未(wèi)放(fàng)款(kuǎn)部分无(wú)需月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者的订金与付款会存入(rù)银行专(zhuān)门的项目资金账户，账(zhàng)户资金提取须(xū)与房屋建设有关。房屋(wū)交付后，购房者(zhě)享受1年(nián)的房屋保(bǎo)修期，此(cǐ)后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一(yī)，短期来看，当前房地产到(dào)了政策出手临界点，重点是保交楼和房企(qǐ)重组。一方面，加大对刚需和改善型(xíng)需(xū)求的支(zhī)持力度(dù)，长短(duǎn)兼顾妥善应对(duì)局部停贷现象，重点(diǎn)是保交(jiāo)楼保复(fù)工保民生，给予(yǔ)强有力的金融工(gōng)具支持(chí)。另一方面，从(cóng)现在起，对还在正常运转的房企包括民(mín)营(yíng)企业，加(jiā)大支持(chí)力度，由优质房企牵(qiān)头并购重组整个(gè)行业(y关东煮汤底需要一天一换吗，一元一串的关东煮利润多少è)，为(wèi)每个房企(qǐ)配套AMC和财(cái)团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分估计(jì)形势复杂性和(hé)人性复杂性(xìng)，兼顾(gù)化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信心以及长效机(jī)制。长效机制四大关键是(shì)推动城市群战略(lüè)、人地挂(guà)钩、金融中性稳定(dìng)和房地产税。定金环(huán)节(jié)，建立开(kāi)发商违约后定金保护(hù)机制，如将(jiāng)已支(zhī)付定金冻结至房(fáng)屋交付阶段，保障(zhàng)购房者(zhě)定金安全。签(qiān)订合同环节(jié)，鼓励保(bǎo)险公司(sī)介(jiè)入，为房(fáng)屋重大(dà)延(yán)期以及重大缺陷(xiàn)等情况提供(gōng)充分的(de)保(bǎo)障(zhàng)。余款支付环节，建立(lì)按工程进(jìn)度付款机(jī)制或交房后(hòu)按揭(jiē)贷(dài)款机制，充分保护购(gòu)房者的权益。资金监管环节，引入独(dú)立于开发商(shāng)、银行的第三方资(zī)金监管机构，或由(yóu)政(zhèng)府相关部(bù)门直接监管，以(yǐ)此防止资(zī)金挪用现象。交付环节，建立商(shāng)品房(fáng)保修期(qī)制度。保(bǎo)修期内，开发商(shāng)应对房屋质量问题全权负(fù)责、免(miǎn)费(fèi)维修，购房者在保修期结束后(hòu)支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　三，长期(qī)来看(kàn)，取消商(shāng)品房预售制是大(dà)势所趋。一方(fāng)面，98年房改时，全国缺房(fáng)子，开(kāi)发(fā)商缺钱，预售制是(shì)权宜(yí)之计，现在全(quán)国套户比超过1，从(cóng)大开发进入存量时(shí)代，对购房民众不公平的预售制已(yǐ)经过时了，该取消了(le)，改为现房销售。另一方(fāng)面，取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开(kāi)发(fā)商将拼(pīn)的不(bù)是五花八门、眼(yǎn)花(huā)缭(liáo)乱、不知道(dào)能不(bù)能(néng)兑现的营销手段，而(ér)是所见即所得(dé)的过硬(yìng)的产品质量和诚(chéng)信，这才是对购(gòu)房民众的最根本最实质的保障，这样将极大的(de)提升开(kāi)发商的建筑(zhù)质(zhì)量，实现良(liáng)币驱逐劣币。

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