近两年火爆的创新产品公(gōng)募(mù)REITs进入(rù)密集(jí)分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日(rì)，公募REITs整体呈现(xiàn)出高(gāo)比例稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额(é)的(de)REITs产品，平均分红(hóng)比例接(jiē)近99％。

　　多位业内人士(shì)对此表示，强制(zhì)分(fēn)红机制是公募REITs主要特征(zhēng)之一，稳定分红体(tǐ)现出该类产品长(zhǎng)期投资价值，通过观测经营(yíng)活动现(xiàn)金流、可供(gōng)分配现金等指标，也是观察REITs项(xiàng)目底(dǐ)层资(zī)产运营(yíng)情况的“窗口(kǒu)”。他们也提醒普通投资者注意，与产权类(lèi)项(xiàng)目相比，特(tè)许(xǔ)经营REITs项目在经营(yíng)权到期后(hòu)不再产生现金收(shōu)益，特许(xǔ)经营权(quán)分红目(mù)前已包含了利润分配(社日节是什么节日 社日节是农历几月初几pèi)和(hé)本(běn)金的归还，在选择投资标(biāo)的时应(yīng)了(le)解(jiě)资产类(lèi)型(xíng)和分红(hóng)的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际(jì)分配情况尚未(wèi)公(gōng)布。整体来看(kàn)，公募REITs呈现(xiàn)出了高比(bǐ)例(lì)的稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供(gōng)分(fēn)配金(jīn)额(é)的(de)公募(mù)REIT社日节是什么节日 社日节是农历几月初几s产品中(zhōng)，2022年(nián)全(quán)年分配金(jīn)额占可供(gōng)分配金额比例平(píng)均为98.89％，且绝大(dà)部分(fēn)分配比例在96％以上(shàng)。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负责人对此(cǐ)表示，投资公募REITs的主要收(shōu)益(yì)来源为持有期分红收(shōu)益，以及基金份额交易价格(gé)的变化(huà)。基金(jīn)份额二级市场价格(gé)受到公(gōng)募REITs资产运营情况及市场因(yīn)素的(de)综合影响(xiǎng)，较易引起波动(dòng)。与此相比，基(jī)金分红预(yù)期则(zé)更有规律可循。公募REITs的分红(hóng)主要(yào)来自基(jī)础(chǔ)设施资产(chǎn)的经营现金流，投资人(rén)通过基金募(mù)集(jí)材(cái)料和信息披露文件，结合行业及市场(chǎng)情(qíng)况(kuàng)，可以分析基(jī)础(chǔ)设(shè)施项目的经营业绩，作为进行(xíng)投资(zī)决策(cè)的重要参考(kǎo)。

　　“相对(duì)于基金份额二(èr)级市场(chǎng)价格变化导(dǎo)致的浮盈(yíng)或(huò)浮亏，分红作(zuò)为基金份额(é)持有人实(shí)际获得的(de)现金(jīn)收益，对于长期投资者更具参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平(píng)安基金(jīn)REITs 投资中心运营高级副(fù)总监李(lǐ)华平也表(biǎo)示(shì)，根据《公(gōng)开募集基础设施(shī)证券投资基金指(zhǐ)引（试行）》及相关法规要求(qiú)，基(jī)础(chǔ)设施基(jī)金(jīn)应当将(jiāng)90％以上合并后(hòu)基金年度(dù)可分(fēn)配金额以现金形式分(fēn)配给投(tóu)资者，强(qiáng)制分红机制是公募REITs的主要特征之(zhī)一(yī)，稳定的分红机制体现(xiàn)出REITs产品长期(qī)投(tóu)资价值。

　　中航基(jī)金也认为，从投(tóu)资角(jiǎo)度来看，基础设施(shī)公募REITs同时具备(bèi)“股性”和(hé)“债(zhài)性(xìng)”双重(zhòng)特点。二级市场价(jià)格反映这(zhè)类产品“股性”的(de)一面(miàn)，分红体现了这类产品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有(yǒu)强制(zhì)分(fēn)红要求，分红类似于债券派息，但不(bù)等同(tóng)于债券的固定利息回报，而是由可供分配现金决定(dìng)。

　　从机(jī)构投资者的角(jiǎo)度来(lái)看，一方面是公募REITs丰富了机(jī)构投资者的投资品类，为资产配(pèi)置多元化提供抓手，具(jù)有较强(qiáng)的配置价值。另一方面(miàn)，公募REITs的(de)分红能够(gòu)帮助机构投(tóu)资者稳(wěn)定收益。机构投资(zī)者公募REITs能够通过(guò)分红获取相对于(yú)投资(zī)债券相对(duì)高(gāo)的收益性，在有效控制风险的前提(tí)下，增厚资产(chǎn)包收益，起到投资(zī)“压(yā)舱石”的作用。

　　分红除了投资(zī)收(shōu)益(yì)“落袋为安”外，市场对(duì)于未(wèi)来分(fēn)红水平的预(yù)期，也是影(yǐng)响REITs基金二(èr)级(jí)市场价格走势的关键因素之一。

　　从近期公募(mù)REITs的二(èr)级市场表现看，截至4月21日，今年(nián)以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票(piào)和债券(quàn)宽(kuān)基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发布了2022年年报，部分(fēn)产品受宏观经济的影(yǐng)响，可分配(pèi)金额完成率不(bù)达(dá)预期，一定程(chéng)度上(shàng)影响了(le)公募REITs二级市(shì)场的(de)价格。”李华平称(chēng)，公募REITs二(èr)级市场的价格波动受(shòu)多重因素的影响，投资收(shōu)益是影响REITs二级市场价格的主要因素之一，而稳(wěn)定的分红有利于吸(xī)引投(tóu)资者参(cān)与(yǔ)公募(mù)REITs二级市场的投资。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负责(zé)人也表示，近(jìn)期经济预期恢复，一方面市场热点呈现(xiàn)向股票和债券回归(guī)的过程；另一方面，基础设施项目的经营(yíng)业绩相对经济活力的改善(shàn)有一定的(de)滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对(duì)基金份额的开盘(pán)指导价做调减处理，调减金额根据(jù)单位基(jī)金份额的分红(hóng)金额进行(xíng)计(jì)算。除(chú)权(quán)操作是对(duì)分红(hóng)前后(hòu)基(jī)金份额(é)净(jìng)值(zhí)变化的修正，使投(tóu)资(zī)人在基金分红前(qián)后(hòu)均可以获得公平的投资(zī)机(jī)会。

　　“分(fēn)红可增强投资(zī)者长(zhǎng)期投资的信心，同时需结合持有产品的特性(xìng)，关注(zhù)二级市场扰动(dòng)对整体(tǐ)收益的影响程度。”中航(háng)基金相关人士也称。

　　特许经营权(quán)分红(hóng)包括利润分配和(hé)本金归还

　　普通投资者应了解(jiě)底层资产情(qíng)况

　　多位业内人士(shì)还提醒，与现有公募基(jī)金分红前提(tí)是本金之(zhī)上的(de)增值(zhí)部分(fēn)不同(tóng)，特许经营权REITs基金(jīn)运作期间(jiān)的“分红”界(jiè)定(dìng)为“分派”更为准确，分派的是(shì)本金与增值两个部分，两(liǎng)个部分之(zhī)间的比例(lì)是(shì)变动的(de)，与(yǔ)现(xiàn)有公募基(jī)金分红差异很大，大多数普通投资者可能(néng)把“分派”金额误认(rèn)为(wèi)是(shì)持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后(hòu)基金价值(zhí)面(miàn)临(lín)极大不确定性，这是该类投资者应(yīng)该注意的情况。

　　李华平(píng)表(biǎo)示，目前公募REITs主要有(yǒu)特许经(jīng)营权(quán)类和产权类两大资产类型，持有产(chǎn)权类产品(pǐn)的收益(yì)主(zhǔ)要(yào)包括每(měi)年的(de)现金分红及(jí)资产增值的收益(yì)，而持(chí)有特许(xǔ)经营类产品的(de)收益主要来自项目每年的(de)现(xiàn)金分红(hóng)。其中，特(tè)许经营权类资产(chǎn)的分(fēn)红包括(kuò)了利润分配和(hé)本金的归(guī)还，两者的比(bǐ)率也(yě)是变动的，对(duì)特(tè)许经营(yíng)权类资产的公(gōng)募REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来衡量投资收益(yì)。普通投资者在(zài)选择(zé)投资标的时，应了解公募REITs底层资(zī)产的(de)类型。

　　中(zhōng)航基金也(yě)表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层资(zī)产属性不(bù)同而形成区(qū)别。特(tè)许经营(yíng)权类的(de)公募REITs产品(pǐn)因其分红相当于(yú)包含“本金+收益”，分(fēn)红相对(duì)较多，债性偏强(qiáng)。而产权类的(de)公募(mù)REITs分(fēn)红主(zhǔ)要为“收益”，更看重底(dǐ)层资产的价值增(zēng)值(zhí)，所以相对(duì)股(gǔ)性偏强。普(pǔ)通投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选择产品的(de)二级市(shì)场价格和分红有合理预期。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负(fù)责人也认为，与产权(quán)类(lèi)项目相比，特(tè)许经营(yíng)项(xiàng)目在经营权(quán)到期后不再(zài)能(néng)产生现金收(shōu)益，因此将可供分配金额的分配理(lǐ)解为(wèi)“分(fēn)派”比“分红”更加准确。基于这个(gè)特点，剩(shèng)余经营期(qī)限较短的特许(xǔ)经营(yíng)项目，通常具备更高的分派率水平。对于剩余期限较(jiào)长(zhǎng)的特许经营权(quán)项(xiàng)目，即(jí)使分派率(lǜ)相对较低(dī)，也有足够年限收回本金并取得收益。

　　中(zhōng)金基金该负责人提醒投资者注意(yì)，特许经营权项目的分派金(jīn)额包含了投资本金，在不进行扩募的情况下，基金(jīn)份额单价(jià)随(suí)着分派进(jìn)度逐年下降是(shì)正常现象，投资特(tè)许经营权REITs的(de)收益来自项目剩余期(qī)限产(chǎn)生的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的土地或建筑的剩(shèng)余使用年限一般较长，再加(jiā)上到期(qī)后通过对建筑的(de)更(gèng)新(xīn)改造或补缴(jiǎo)土地出让金等追加投资，有机会进一(yī)步延长(zhǎng)经营期限。这种类似永续(xù)经营的假设(shè)反映在基础(chǔ)资产的估值上(shàng)，使(shǐ)产权类REITs具备(bèi)更(gèng)显著的(de)资(zī)产投资属性。”该负责人称。

　　观(guān)测(cè)内部收益率等指(zhǐ)标

　　评估项目(mù)底层资(zī)产(chǎn)运营(yíng)情(qíng)况

　　在基金(jīn)分红的(de)时点，多位业内人(rén)士还表示，在(zài)产品(pǐn)分红期，投(tóu)资者(zhě)可以(yǐ)观测经营活动(dòng)现金流、可供(gōng)分(fēn)配(pèi)现金、内部收益率等指标，来观(guān)察和评估项目底层资产的运(yùn)营(yíng)情况(kuàng)。

　　中航基(jī)金(jīn)表示，年(nián)报指标中，跟现金相(xiāng)关(guān)的指标有两(liǎng)个：一是年报中披(pī)露的经营活动现金流，二(èr)是(shì)可供分配现金，二者存在(zài)本质性区别(bié)。经营(yíng)活动产生(shēng)的现金(jīn)净(jìng)流量是指企业经营、筹资、投资产生的(de)现金流，基于企业本身(shēn)经(jīng)营活动产生；可(kě)供分配的现(xiàn)金(jīn)实(shí)质上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响(xiǎng)利润(rùn)表的项目进(jìn)行调整，加期初现金，最终得到的账面现金(jīn)。

　　李华(huá)平也表示，公募(mù)REITs作为资产(chǎn)配(pèi)置新选择(zé)，投资(zī)价值体现在(zài)相(xiāng)对股债市(shì)场独立的(de)资产配置功能，比较适(shì)合(hé)长期持(chí)有。建议投资者对经营权类的资产可以更多关注(zhù)内(nèi)部(bù)收益(yì)率的高低(dī)，对产(chǎn)权类的资产更多关(guān)注分派(pài)率高(gāo)低。因为公募REITs可分配收益(yì)主要来自(zì)底层资产的经(jīng)营净现金流，所以底层资产运营情况(kuàng)直接影响投资回报，投(tóu)资者可综合考虑(lǜ)原始权益(yì)人综(zōng)合实力、运营(yíng)管理(lǐ)机构实力、公(gōng)募基金管理(lǐ)人实力(lì)等多重(zhòng)因素来选择(zé)投资(zī)标的(de)。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集(jí)分(fēn)红期，由于分红交易带来的短期(qī)博弈机(jī)会(huì)仍在(zài)，叠加此前(qián)市场(chǎng)接连回(huí)调，建议投(tóu)资者(zhě)关(guān)注有基本面支撑、填权效应相对明显、同(tóng)时分红规模较为(wèi)可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行(xíng)首年(nián)及次年的可供分配金额预(yù)测(cè)。投资者(zhě)可(kě)以(yǐ)将REITs的实际(jì)分红金额与募集(jí)材料(liào)中披露预(yù)测(cè)进行比较分析，结合经济及市场的实际环(huán)境，对基础设施项(xiàng)目的运(yùn)营业绩及(jí)REITs的管理能力进行判断(duàn)。”中金基金上述负(fù)责(zé)人也称。

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