饱受争议(yì)的二(èr)手(shǒu)房交易中介费问题，正(zhèng)逐渐得(dé)到监管部(bù)门的重视(shì)。

　　5月8日，住(zhù)建部、市(shì)场监管总局联合发(fā)布了关于(yú)规范(fàn)房地产经纪服务的(de)意见。意见提(tí)及，近年来(lái)，部分(fēn)房(fáng)地产经纪机构存(cún)在利用房源(yuán)客源优(yōu)势收(shōu)取过高费(fèi)用、未明码标价、捆绑收费(fèi)、滥用客(kè)户个人(rén)信息等问题，加重交易当事(shì)人负担、侵害其合法权益。

　　基于(yú)上述背景(jǐng)，两部门从加强从(cóng)业主体管理(lǐ)、明(míng)确(què)经(jīng)纪(jì)服务(wù)内容、合理确(què)定经纪服务收费(fèi)、严格实行明码标(biāo)价等十(shí)方面，提出了意见。

　　中原(yuán)地产首席分析师(shī)张大(dà)伟称，随着(zhe)城市发展，一二线城(chéng)市(shì)二手房交易(yì)占比逐(zhú)渐增加。以北京(jīng)、上海为(wèi)例，二(èr)手房占市(shì)场成交比例超过80％，大(dà)量二手房成交依(yī)赖中介居间成交，房地产调(diào)控重心(xīn)逐渐从(cóng)开发商过渡到中介(jiè)公司。

　　广东省城规院住房政策(cè)研(yán)究中心首席研究员李宇嘉(jiā)表(biǎo)示，买房对居民来(lái)说属于金额不(bù)低的大(dà)宗交易(yì)，由于二手房(fáng)交易成(chéng)本(běn)较(jiào)高、交易周(zhōu)期较长，具有(yǒu)非常强(qiáng)的专业性，居民往往(wǎng)通过中介来完成。但很多中(zhōng)介利用信息不对称等问题，将非必要的收(shōu)费(fèi)夹带其(qí)中，如收取过桥(qiáo)融资、按揭费、担保(bǎo)费(fèi)等，对(duì)居民造成额外的(de)负担，而且这(zhè)些服(fú)务事项并未(wèi)明码标(biāo)价。

　　对于二手房市场交易过程中存在的“乱(luàn)象”，李宇嘉指出，对包括经纪(jì)服务在内的相关(guān)市场交易行为及其(qí)主体进行规(guī)范和(hé)秩(zhì)序整顿，是房地产市场(chǎng)管(guǎn)理和(hé)调控的主题(tí)。“当下，推进这项工(gōng)作的意义(yì)更大，也更急迫。”

　　中介收费问题成监管重(zhòng)点

　　二手房市场中(zhōng)，历来(lái)对(duì)房地产经纪服务(wù)行业关(guān)注最多的一个话题，便(biàn)是房(fáng)地(dì)产经纪服务费(fèi)的问题。

　　张大伟认为，未来相关部(bù)门主要监管2023年初一什么时候军训，初一什么时候军训2022(guǎn)的重点，将是对(duì)房地(dì)产(chǎn)经纪服务(wù)收(shōu)费及中介交易(yì)进行规范(fàn)。

　　在热点(diǎn)城市，二手房屋交易(yì)过(guò)程中，部分(fēn)价(jià)值不菲的房屋(wū)，往往要缴纳一笔(bǐ)金额不低的中介费。以北京(jīng)某(mǒu)房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪服务机构2.7％的服务(wù)费率计算，一套1000万元(yuán)的(de)房屋，中(zhōng)介费约为27万。

　　在合理(lǐ)确定(dìng)经纪服务收(shōu)费(fèi)上，两部门在此次意见中提及，房地产经纪机构(gòu)要合理(lǐ)降(jiàng)低住(zhù)房(fáng)买卖和(hé)租赁经(jīng)纪服务费用。鼓励按照成(chéng)交价(jià)格越高(gāo)、服务费率越低(dī)的(de)原则实(shí)行分档定价。引导由交易(yì)双方共同承担(dān)经纪(jì)服(fú)务费用。

　　据张大伟(wěi)介绍，目前房(fáng)地产经纪服务收费标准的最(zuì)早(zǎo)依(yī)据(jù)是1995年国(guó)家计委建设部下(xià)发的《关(guān)于房地产中介服务(wù)收(shōu)费(fèi)的通(tōng)知》（971号文），其(qí)中第六条规定：房屋买卖代(dài)理收(shōu)费，按成交价(jià)格总(zǒng)额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京为例，目前北(běi)京市执行的(de)2014年更新后的(de)收费标(biāo)准，即根据(jù)这样的规定：“少数特(tè)别复杂的(de)住宅买卖经纪服务，经交(jiāo)易各方协商(shāng)同意，可在规定的收(shōu)费标准基础上适当上浮(fú)，上浮(fú)幅度最高不得(dé)超过10％。”这(zhè)意味着，当前北京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示(shì)，本(běn)着“简(jiǎn)政放(fàng)权(quán)”的精神，北京(jīng)2015年取消了房地产中介服务等57个(gè)政府定价，房(fáng)地产经纪服务收费多少由各中(zhōng)介机构(gòu)自行决定。

　　“房产中介机(jī)构(gòu)在实际收取费(fèi)用过程中，相关监(jiān)管部门当前并未明确(què)具(jù)体(tǐ)的中介费率，中介机构仅需在服务过程中对收费标准进行明码标价(jià)即可(kě)。而房地产(chǎn)经纪服务机构(gòu)在具体收取过程中(zhōng)，会(huì)结合房屋价值(zhí)及工资标准，综合(hé)计算出合适的中介(jiè)费率。”张大伟补充道(dào)。

　　对(duì)于(yú)明(míng)码标(biāo)价(jià)问题，两部(bù)门(mén)在此(cǐ)次意见(jiàn)中提及，房地产(chǎn)经纪(jì)机构应(yīng)当(dāng)在(zài)经(jīng)营门店、网站、客户端(duān)等(děng)场所或渠道(dào)，公示服务项目(mù)、服务内容(róng2023年初一什么时候军训，初一什么时候军训2022)和收费标(biāo)准，不(bù)得混合标价和捆绑收费。房地产经纪机构提供的基本服务(wù)和延伸(shēn)服务，应当分别明(míng)确服务项目和(hé)收费标准。房地产经(jīng)纪机(jī)构收费前应当(dāng)向交易当事(shì)人(rén)出(chū)具收(shōu)费清单，列明(míng)收费标准、收(shōu)费(fèi)金额(é)，由当事(shì)人签字确认。

　　另外，对收费明显高于市场平均(jūn)水平的(de)房地产经纪(jì)机构(gòu)，住房和(hé)城乡建设(shè)部门(mén)将会同市(shì)场监管等部(bù)门采取约谈等综合措施进行(xíng)重点(diǎn)监管。市场监管部门会同有关部门依(yī)法查处不按规定明码标价、操纵经纪服务收费等违反价(jià)格和反垄断(duàn)法律(lǜ)法规的行(xíng)为(wèi)。对房(fáng)地产经纪机构相关违法违规信息，市场监(jiān)管(guǎn)部门要依法依规(guī)纳入国家(jiā)企业信(xìn)用信息公示系统。

　　房屋中(zhōng)介费要降了？

　　鼓励按照成交价格(gé)越(yuè)高、服务费率越低的原则(zé)实(shí)行(xíng)分档(dàng)定价，是(shì)否意味着(zhe)，未来豪宅的中介费(fèi)有望大(dà)幅降低？

　　中(zhōng)原地产华南区(qū)总裁(cái)兼深圳中原总经理郑叔伦(lún)称，住建部发文鼓励(lì)按照(zhào)成交(jiāo)价格越高(gāo)、服务费率越(yuè)低的(de)原(yuán)则(zé)实行分档定价，合理降低住房买卖和租赁经纪服务(wù)费(fèi)用，主要还是规(guī)范行业，打击收(shōu)费过高的(de)经纪机构，但对市场(chǎng)影响(xiǎng)有限，“以(yǐ)深圳为例，深圳(zhèn)市场豪宅和普宅本(běn)来收费(fèi)就不同，各家收(shōu)费普(pǔ)遍在(zài)合理范围内，加上经(jīng)纪(jì)服务费(fèi)用(yòng)对市场(chǎng)的影响(xiǎng)不(bù)大。”

　　张大伟指出，由于当前(qián)两部(bù)门提出的意见仅为鼓励(lì)性质，即只是纲领性(xìng)文件而非规定，未(wèi)来如何(hé)具体认(rèn)定其(qí)中(zhōng)的细则，还需要看(kàn)各城市落地(dì)执(zhí)行(xíng)情况。

　　不(bù)过，张大(dà)伟表示，“从目前市场看，经纪服(fú)务领域的调整改善、规范化，有利于行业健康发(fā)展。同时，由(yóu)于二手(shǒu)房(fáng)很(hěn)多房源在产权方面(miàn)有瑕(xiá)疵，如产权抵(dǐ)押、不同税费等都可能对(duì)交易产生影响，这(zhè)对(duì)房地产经(jīng)纪(jì)服(fú)务行业的专业性提(tí)出更高的(de)要(yào)求。”

　　58安居(jū)客研(yán)究院研(yán)究总监陆骑麟指出，在二(èr)手房买卖过程中，原(yuán)本应该(gāi)由上(shàng)下家各支付一半的(de)中介(jiè)费(fèi)，但在一些(xiē)热点城市的二手(shǒu)房(fáng)交(jiāo)易(yì)过程中，往往(wǎng)会有这样的(de)情形，因部分购房者处于弱势地位，从而会出现中介(jiè)费及税费(fèi)均由购房者(zhě)来承担。即(jí)使一(yī)些房东(dōng)愿意承担中介费，这(zhè)部分费用也可能通过转嫁的(de)方式，在房价中有所体(tǐ)现。

　　“上(shàng)家把中(zhōng)介费转嫁给下家，市场这种(zhǒng)所谓‘约定俗成’的情况(kuàng)，一些房产中(zhōng)介公司将(jiāng)其视为向购房者(zhě)单边收费(fèi)的行为。部(bù)分中介公司可能会利用其支配地位，在原先经纪服务收费的基础上，再次向房东收取费用，而(ér)这部(bù)分费用，房(fáng)东往(wǎng)往会(huì)将(jiāng)其转再次转嫁给(gěi)购房者，这(zhè)实际上相当于(yú)变(biàn)相(xiāng)推(tuī)高(gāo)了房价。两部门提出(chū)严禁操(cāo)纵经纪(jì)服务收(shōu)费(fèi)，不(bù)仅有利于提高交易中操(cāo)作的(de)透明度，也(yě)有利于房价的稳定(dìng)。”陆骑(qí)麟称。

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