万柳书院，暴雷了。

　　今年年(nián)初“万柳少爷”的意(yì)外走红，让(ràng)这个位于北京海淀的豪(háo)宅被全国知晓，其背后曾宣称要做(zuò)地产界“劳(láo)斯莱斯(sī)”的神(shén)秘开(kāi)发商——中赫(hè)集团，也(yě)被拉向台前(qián)。

　　而如今，万(wàn)柳书院再次(cì)受到舆论关注，起因中赫集团成(chéng)了共同债务人被中(zhōng)国信达追债，中(zhōng)国信达为了收回(huí)钱款不得不将(jiāng)中赫抵押(yā)的75套(tào)万柳(liǔ)书院(yuàn)豪(háo)宅(zhái)拍卖。可问题(tí)是，这些(xiē)房(fáng)子早(zǎo)已(yǐ)售出，业主并非中赫集团，那些(xiē)真正斥巨资购入(rù)房产的有钱(qián)人，房子现在(zài)莫名奇妙地被拍卖，算是(shì)被割(gē)了(le)！

　　截(jié)至发稿，暂未看到这些业主(zhǔ)的维(wéi)权信息，难怪(guài)有(yǒu)网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们(men)的姿(zī)势都那么优(yōu)雅。”

　　不(bù)过事件(jiàn)背后，可能没你(nǐ)想象的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富(fù)人被精准收(shōu)割？

　　最(zuì)惨的(de)可能还是债主

　　“北(běi)京(jīng)豪宅的尽头(tóu)是万柳书(shū)院”，但谁(shuí)都没想到，这个位于海淀核心区位(wèi)，名校环绕(rào)的顶级豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近(jìn)日(rì)，有(yǒu)网友发现(xiàn)，中国(guó)信达顶的速度越来越快越叫的原因在京东拍(pāi)卖上，上架了“北(běi)京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公司不良债(zhài)权转让项(xiàng)目”，债权总额(é)高达近(jìn)47亿，该(gāi)项目(mù)的(de)抵押物中，包(bāo)括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权转让项目(mù)的处置主体是中国信达资产管理股份(fèn)有限公司北京市分公司（下称中国信达北分），处置的(de)是对(duì)北京赫华恒瑞(ruì)房(fáng)地(dì)产开发有(yǒu)限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权(quán)。截至2023年1月31日，债权金额约(yuē)为(wèi)46.95亿元人民币，其中债(zhài)权本金37.50亿元。中赫集团有限公司是共同债务(wù)人。目前，该项目(mù)已(yǐ)有1万次围观(guān)，35名(míng)意向人。

　　从表面上看，这就是一起中国信达北分讨债(zhài)的故事，但实际上，75套豪宅的背后暗(àn)藏秘密(mì)。

　　据此前媒体(tǐ)报道，万柳书院总共301户，而且早已售罄。如果该报道属实，说(shuō)明这些(xiē)房子(zi)实(shí)际上(shàng)都是卖(mài)出(chū)去(qù)了的，是(shì)有人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页(yè)面上又注明这75套(tào)房子是“未出售”的状(zhuàng)态呢？只能说明这些房子(zi)根(gēn)本没有网签，也没有房产证(zhèng)！

　　第(dì)一财经的报(bào)道证实了上(shàng)述内容。有豪宅(zhái)中介(jiè)透露(lù)，中赫集团(tuán)早就把这75套房(fáng)子抵押出去(qù)，现在还没资(zī)金解抵押，所以不能网签(qiān)、没办(bàn)房本。

　　作(zuò)为海淀的顶级(jí)豪宅，最强学区房，万柳(liǔ)书院(yuàn)的业(yè)主基本都是北京的(de)高(gāo)端人士，柳传(chuán)志(zhì)、丁(dīng)磊等知名(míng)商业(yè)大佬也是万柳书院(yuàn)的(de)业主。另据地产自媒体“地(dì)产八卦女”爆料，万(wàn)柳书院(yuàn)的(de)业主中，还有不(bù)少中赫集团的高(gāo)管(guǎn)、合作伙伴、亲戚(qī)朋友等(děng)。

　　由此(cǐ)，不(bù)少网友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些业主确实已经支(zhī)付价款并实际(jì)占有，那么，中国信(xìn)达转让这笔不(bù)良债权回本的(de)愿望，或(huò)将泡(pào)汤。这(zhè)次拍卖(mài)损失最大的，没准还是债主中国信达。

　　根据相关法律规定，民事执行中，业主已经支付(fù)价款并实际占有，但(dàn)未(wèi)办理过户手续的，如果业主没有过错，人(rén)民法院不得查封、扣押、冻(dòng)结，已经(jīng)查封的可以向法院(yuàn)提出(chū)执(zhí)行(xíng)异议申请，请求(qiú)法院(yuàn)解除查封(fēng)，同时可(kě)以(yǐ)联(lián)合(hé)起诉开发商(shāng)，要求(qiú)退还购房(fáng)款或(huò)办理房产证，并承担违约(yuē)责任(rèn)。

　　此外，今(jīn)年4月(yuè)，人民法(fǎ)院报(bào)公布《最高人民法(fǎ)院关(guān)于商(shāng)品房消费者权利保护问(wèn)题的批复》，以(yǐ)司法解释(shì)的方式明(míng)确了(le)购房人的(de)优先权(quán)：

　　商品房消费者以居住为(wèi)目的(de)购买(mǎi)房屋并已支付全部(bù)价(jià)款，主(zhǔ)张其房屋(wū)交付请求(qiú)权优先于建设(shè)工程价款优(yōu)先(xiān)受(shòu)偿(cháng)权、抵押权以及其他债权的，人民(mín)法院应当予以支持。只支付了(le)部(bù)分价款的商品房(fáng)消费者(zhě)，在一(yī)审法庭(tíng)辩论终结前已(yǐ)实际支付(fù)剩(shèng)余价款的，可(kě)以适用前款规定。

　　也就是说，如果(guǒ)这75套房子均为“已售(shòu)未网签”，那么这笔(bǐ)不良债权，实际上是个烫手山芋(yù)。可能(néng)不仅(jǐn)不能卖出去回本，抵押的这75套房子，还会被(bèi)业主讨(tǎo)回去。

　　中(zhōng)国信达，将会赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权公(gōng)司中(zhōng)国(guó)信达申请不良(liáng)债权转让，可以追(zhuī)溯(sù)到(dào)金(jīn)谷信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天(tiān)眼查(chá)显示，目前中国信达已经成(chéng)为赫华恒瑞唯一股(gǔ)东。但此前，赫华(huá)恒瑞为(wèi)中赫集(jí)团旗下子(zi)公司(sī)。2019年4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫置地(dì)等选择退出了赫华恒瑞(ruì)的股东行(xíng)列，中国金(jīn)谷国际信托有限责任公司成为了唯一股东，后者由中国信达资产管(guǎn)理股份有限公司持(chí)股(gǔ)93.75％。

　　作为房(fáng)地产开(kāi)发商，相较其他房企，中赫集团既没(méi)有很大规(guī)模，也没有很高的国民(mín)知(zhī)名度(dù)，但却在北京豪宅(zhái)圈留(liú)下一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作为(wèi)中赫集团进入(rù)北(běi)京的第一个(gè)豪宅(zhái)项目，2011年(nián)，中赫(hè)置地推(tuī)出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米(mǐ)的(de)天价，成为(wèi)当时京城最贵的楼盘，引发了市(shì)场强烈震惊。

　　随(suí)后开发的万柳(liǔ)书院，更是被誉(yù)为“北京(jīng)海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年(nián)，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等大型知名房(fáng)企手中，抢下了北(běi)京万柳(liǔ)地块，成(chéng)为北京当年的“双料地(dì)王”。很快，万柳书(shū)院就以神秘(mì)高端的姿态杀入市场，无论是一块(kuài)块从荷(hé)兰运回来的灰砖垒起(qǐ)来的(de)五(wǔ)米(mǐ)高墙，还(hái)是每棵成本超6万(wàn)的(de)成(chéng)年银杏树，还是每平米20万(wàn)元的价格，都(dōu)令业内(nèi)外(wài)震(zhèn)撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西(xī)宸的(de)缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院(yuàn)儿。”从这(zhè)句顺(shùn)口溜中，就可看出其在(zài)北京豪宅(zhái)圈(quān)的地位。2014年末上市的它，对(duì)手(shǒu)是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大(dà)华府等(děng)，现如(rú)今(jīn)，它远远超过(guò)这些对手。

　　去年，万(wàn)柳(liǔ)书院一套(tào)300平米(mǐ)的法拍房，最终成交价1.09亿、单(dān)价达到惊(jīng)人的36万元(yuán)/平米，说明万柳书(shū)院虽然(rán)已经推(tuī)出了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团(tuán)开发(fā)的豪(háo)宅，也吸引了不(bù)少知名人(rén)士，如知名演员宋丹(dān)丹，就住在钓(diào)鱼台七号(hào)院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则居住在万柳书院(yuàn)。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠定了中(zhōng)赫集团(tuán)的“高(gāo)端路线(xiàn)”，也因此，它被外界贴(tiē)上了，“卖北京城最贵(guì)的房，拿(ná)北京城(chéng)最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱(lái)斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发商(shāng)光环的(de)背后(hòu)，这个(gè)地(dì)产界“劳斯莱斯”却(què)多次成为被(bèi)执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年(nián)年初(chū)，因为(wèi)履(lǚ)行能力(lì)而拒不履行生(shēng)效法(fǎ)律文书确定(dìng)义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫(hè)被北京国安坑了(le)？

　　中赫集团如今沦落到(dào)这个地步，其实是(shì)有迹可循(xún)的(de)。

　　事实上，早在(zài)今(jīn)年年初“万柳书院(yuàn)少(shǎo)爷”走(zǒu)红之时(shí)，深蓝财经就曾深挖出(chū)背(bèi)后的中(zhōng)赫集(jí)团，发现其(qí)深陷财(cái)务危(wēi)机。

　　从知名豪宅的开发(fā)商(shāng)到沦为“老赖”，中(zhōng)赫集团实(shí)控人周金辉的人生轨迹(jì)跟着急转直下。而追根(gēn)溯源，这个转折点(diǎn)，就在(zài)于(yú)收购北京国(guó)安(ān)。

　　近十年来，房企纷(fēn)纷开始了多元化转型，但转型之路并不好(hǎo)走。早在2008年(nián)开始(shǐ)，中(zhōng)赫集团就尝试(shì)过多(duō)元化业务，先(xiān)后进军能源市场、团购(gòu)网站(zhàn)，但最终都惨淡(dàn)收场(chǎng)。最终(zhōng)，周金(jīn)辉将转型的目光(guāng)，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资(zī)本退出后，中赫集团以(yǐ)35.5亿元参(cān)股(gǔ)国(guó)安足球(qiú)俱乐部64％股权，成为国安的新(xīn)东(dōng)家。接(jiē)着(zhe)在2021年6月(yuè)，中赫集团从中信集团手中拿下北京国安(ān)俱乐部36％股权(quán)，至此拿下北京国安俱乐部全部股权(quán)。如(rú)果北京国安的估(gū)值一直没变，那么中赫集团拿下(xià)北京(jīng)国安，总计花费了(le)约55.5亿。

　　看到这里，有人也许(xǔ)会感(gǎn)叹(tàn)：卖豪(háo)宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中赫为什(shén)么又要质(zhì)押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团及其实控人周金辉夫妇将其手(shǒu)中的中(zhōng)赫集团股份(fèn)质(zhì)押陆续质押，据企查查显示，目前中赫集团共有11条股权出质记录。质权(quán)人包括海金商(shāng)业保理、北(běi)京(jīng)建工、山东国际(jì)信(xìn)托、中(zhōng)融信托(tuō)、中信建设等。

　　这与入主北京国安(ān)的时间完全(quán)吻合。

　　然而，入主北京国(guó)安后，不仅(jǐn)国安的经营(yíng)状况没有得到改(gǎi)善，中赫集团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据北(běi)京产权交易所官网信息(xī)显(xiǎn)示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营(yíng)业(yè)收入1.03亿元，净利润-12.09亿元(yuán)。截(jié)至2020年末，该俱乐部资产(chǎn)总(zǒng)计5.38亿(yì)元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资金压力(lì)，中赫(hè)集团(tuán)和周金辉夫妇还在持续质押手中的中(zhōng)赫集团股份，但国安(ān)和中赫的经营状况却持续没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集团(tuán)被5次(cì)列(liè)被执行(xíng)人，执行标的高达11亿，北京国(guó)安也3次(cì)与中赫集团、中赫置(zhì)地、及中赫集团股东周(zhōu)金辉、李彩霞等共同成为被(bèi)执行人，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履(lǚ)行(xíng)能(néng)力(lì)而拒不履行生效法律文书确定义(yì)务(wù)，上(shàng)述(shù)被执(zhí)行人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难(nán)。不过在(zài)实控人(rén)都成为老赖的情况下(xià)，被执行(xíng)10个多亿的北京国安，又如(rú)何能独善其身？

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