OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片子公司哲库科技，引发了公募REITs扩募风波(bō)，如今，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园(yuán)REIT开盘继续延续(xù)此前几日的下跌走势，午后(hòu)跌幅一度扩(kuò)大，尾盘有所拉升，全天收跌(diē)6.22％，最近3个交易日跌幅超过(guò)9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾(céng)发(fā)布公(gōng)告，紧急回应(yīng)称，哲库(kù)科(kē)技是其扩募(mù)拟(nǐ)新(xīn)购入基础设施资(zī)产(chǎn)张润(rùn)大厦的重要承(chéng)租方之(zhī)一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关(guān)于停止执(zhí)行已签(qiān)租赁协议(yì)的通(tōng)知。同时，在公告中，华安(ān)张江光大园REIT进一步(bù)表示，原始权益人将继续密切关注哲库(kù)科技后续情况，积(jī)极做好相关(guān)应对(duì)。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项目(mù)的原始权益人相(xiāng)关负(fù)责人也表示，近期(qī)已同(tóng)步启动了应急预案，排摸储备租户，积极应对哲库提前(qián)退租的(de)可能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申(shēn)报扩(kuò)募(mù)项目，公司领导高度重视(shì)，浦东新区国资委也高度关(guān)注。

　　多位业内(nèi)人士(shì)表示，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT近期市场波动较(jiào)大(dà)，但(dàn)其实不动产公募REITs项目短期出租率(lǜ)下跌并不(bù)会(huì)从根本上影(yǐng)响其内外(wài)价值(zhí)，投(tóu)资者应理性看(kàn)待。

　　张江光(guāng)大园REIT

　　二级市(shì)场价格继(jì)续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片(piàn)子公(gōng)司哲库科(kē)技的事件继续扰动公(gōng)募REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张江(jiāng)光大园REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二级市场价(jià)格开始震荡(dàng)走低(dī)，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光大(dà)园REIT跌幅一(yī)度扩(kuò)大到8.30％，随后价格有所(suǒ)回升，最终(zhōng)报收3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近期不利(lì)消(xiāo)息影(yǐng)响，华安张(zhāng)江光大园REIT最近(jìn)几个交易日二级(jí)市场价格表现欠佳，5月11日以来(lái)，3个交(jiāo)易日(rì)跌(diē)幅达到9.69％，今年以来跌(diē)幅7.76％。不过(guò)，自2021年6月21日上市以(yǐ)来，华安张(zhāng)江光大园REIT累(lèi)计涨幅超过24％，在(zài)全(quán)市场公募REITs中位居(jū)前列。

　　从5月15日公募(mù)REITs市场整体(tǐ)表现上(shàng)看，目前上市(shì)的(de)8只产业(yè)园(yuán)区基础设施REITs中，仅(jǐn)博时招商蛇口(kǒu)产业园REIT微幅上涨，其余7只(zhǐ)均有不同程度下跌(diē)，8只产(chǎn)业(yè)园区基础设施REITs5月15日平(píng)均跌幅(fú)1.38％。今(jīn)年(nián)以来(lái)平均(jūn)跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一(yī)季报中已经披露张江光大园项目出租率有(yǒu)所下(xià)降(jiàng)，如今(jīn)拟扩募的项目(mù)又遭(zāo)遇突发事件(jiàn)，因(yīn)此导致二级市场价格出现(xiàn)波动。”一位业(yè)内人士(shì)分析称。

　　不过，在(zài)上述人(rén)士看来，尽管出于风险规避的(de)原(yuán)因，最近(jìn)几个交(jiāo)易日场(chǎng)内资金有所(suǒ)流出，但是，不动产公募REITs项目短(duǎn)期出租率下跌(diē)并不会从根本上影响其内外(wài)价值。

　　他也同(tóng)时表示，目前随着二级市场价(jià)格下跌(diē)，风险也得到(dào)一定释放，但是价格涨(zhǎng)跌会(huì)受到(dào)基本面、情绪面等多重因素影响，不好(hǎo)判断价格是不(bù)是已经(jīng)完全触底(dǐ)。

　　此外，还(hái)有一位业内人士表示，今年整体(tǐ)REITs市场表现低(dī)迷(mí)，不少(shǎo)产品年内(nèi)二(èr)级市场(chǎng)跌幅较大(dà)，其(qí)实有些(xiē)隐含收益(yì)率高的产品具备一定的投资(zī)价值，很适合稳(wěn)健类投资者(zhě)。此外(wài)，伴随着经济(jì)复苏(sū)的步伐，产业(yè)园区、物流类等REITs产品(pǐn)具备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基(jī)金执行(xíng)董(dǒng)事高如星对此(cǐ)表示，若张江园区(qū)最终(zhōng)能顺利解决招商(shāng)，平稳过度(dù)对(duì)经营(yíng)现金(jīn)流没有造成大的影响，“事件性利空(kōng)下调至得这么(me)急、这么深，加上前期本身园区类资产就回调不(bù)少了(le)，这(zhè)就是(shì)黄金(jīn)坑。”不过，他也强调(diào)，最终还(hái)是落(luò)到租金(jīn)收入受不受影(yǐng)响(xiǎng)，影响多(duō)大，估计(jì)园区会最终解决。

　　张江REIT紧急回(huí)应

　　扩募路上(shàng)再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停旗(qí)下芯片子公司哲库科技。随后5月12日(rì)晚，华(huá)安张江光大园REIT发布公告，紧急回(huí)应(yīng)称，哲库科技是其扩募拟新购入(rù)基础设施资(zī)产(chǎn)张润大厦的重要承租方之一，目前未收(shōu)到哲库科技(jì)及OPPO方面关(guān)于停止执行已签租(zū)赁协议的(de)通知。同时，在公告中，华(huá)安张江光大园REIT进一步表(biǎo)示，原始权益人将继续密(mì)切关注哲库科技后续(xù)情况，积极(jí)做好(hǎo)相(xiāng)关应(yīng)对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因其一(yī)季(jì)报中披露的张江光大园项目出租率下降事项(xiàng)，一度二级(jí)市场(chǎng)价格出现回(huí)落(luò)。在随后召(zhào)开的业绩说明会中管理人就相(xiāng)关(guān)事(shì)项进行(xíng)了解释(shì)说(shuō)明，市场信心得到了一定提振，二级市场价格表(biǎo)现也趋于平稳。据了解，张江(jiāng) REIT在5月11日(rì)召(zhào)开的(de)线上和线下的(de)扩募说明会上，运(yùn)营团队表示了对张江光大园项目的(de)信心，预计签署意(yì)向(xiàng)书和合同(tóng)谈判中的(de)储(chǔ)备租户正常转化后，项目出租率(lǜ)将得到回升。没想到仅过了不到(dào)三(sān)周(zhōu)的时间，张(zhāng)江REIT的扩募(mù)之路又迎来(lái)了(le)新的考验(yàn)。

　　因张江REIT的上(shàng)述公告引起了市场各方的(de)广泛(fàn)关注，张江REIT拟扩募购入项目的原始权(quán)益(yì)人相(xiāng)关负责人坦(tǎn)言，事发突然确实始料未及(jí)，在获悉OPPO关停哲(zhé)库科技消(xiāo)息的第一时间即(jí)奔赴现(xiàn)场(chǎng)进行了沟通(tōng)和核实工作，并同步启动(dòng)了应(yīng)急(jí)预(yù)案，排(pái)摸(mō)储备租户(hù)，积极应对哲库(kù)提前退租(zū)的(de)可能事项。由于(yú)张润(rùn)大厦(shà)是(shì)全国首批REITs申报扩(kuò)募项目，公司领导高度(dù)重视，据悉新(xīn)区国资委(wěi)也高度关注。

　　当(dāng)谈及储备租户情况，相关(guān)负(fù)责(zé)人介绍说，目前储备租户还是比较丰富的，覆(fù)盖了芯片测(cè)试、人工智能、航天(tiān)产业、信(xìn)息技术等产业客(kè)户，租赁意向面积超过了2万方。从意向(xiàng)储备转化为实际租户需要一(yī)些时间(jiān)。

　　“我们正在着手(shǒu)通过签署租(zū)赁(lìn)意向书来尽快(kuài)锁定一(yī)些(xiē)重要租户。虽然(rán)收了三个月履约保证金给了我们(men)一些空(kōng)间，但本(běn)着对首(shǒu)批扩募、对市(shì)场负责的态度，我们肯定(dìng)要全(quán)力与时间(jiān)赛跑(pǎo)，把这些面积在短期(qī)内完成去化。”相关负(fù)责(zé)人说道。

　　张江REIT已持有的同区域的张江光大园(yuán)项(xiàng)目一(yī)季度末(mò)也有将近30％的(de)空置率，原始权益人有那么多储(chǔ)备租户，之(zhī)前的空置率为(wèi)何未能得到解决。

　　对此相关负(fù)责人解释，张江光大园一直以来(lái)都坚(jiān)持以市场(chǎng)化运(yùn)营为导向，历史(shǐ)运营表现稳定(dìng)，租户的(de)调租和换租都属(shǔ)于正常(cháng)情(qíng)况，而(ér)这次项(xiàng)目的大租户退(tuì古代陇西成纪是现在的哪里，陇西成纪怎么读)租正好发生在市场活跃度的短(duǎn)期低点，目(mù)前(qián)市场(chǎng)情况已(yǐ)有(yǒu)所好转。在看到出租(zū)率下滑情(qíng)况没有得到及时(shí)修复后(hòu)，张江这(zhè)边(biān)也作了一定的资源调配(pèi)和(hé)倾斜，引入了一(yī)些储备租户。

　　另外，张润大(dà)厦和张江光大(dà)园项(xiàng)目(mù)在给租户的分隔空间(jiān)、交付标准(zhǔn)、租金水平等方(fāng)面也有(yǒu)一(yī)些差异化(huà)，张润大厦多是两千多平(píng)的大平层，楼(lóu)的成(chéng)新度(dù)高一些(xiē)，单价(jià)也贵一些，张江光(guāng)大园(yuán)单层以一千平的面积(jī)为主，还有一些独栋形(xíng)态(tài)的物业。租户自身也会(huì)有诉(sù)求，也(yě)会根据自身(shēn)需求和预算挑(tiāo)选(xuǎn)区域内的(de)不(bù)同物(wù)业。

　　“如果扩募完成(chéng)以(yǐ)后，新(xīn)老(lǎo)资产的管理人都变成(chéng)了一家，后续我们(men)在资源(yuán)共享和联合营(yíng)销(xiāo)方面能(néng)更加充分发挥(huī)协同(tóng)效(xiào)应，相信(xìn)可以做得更好。”上述负责(zé)人补(bǔ)充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位(wèi)和展望，相关负责人表示(shì)，张江(jiāng)集团(tuán)和(hé)张(zhāng)江高科目前在管(guǎn)资产约五百万(wàn)方，还有一些其他在开发的储备项目，这些都(dōu)将成为张江REIT实(shí)现打造张江园(yuán)区产业空间资(zī)产(chǎn)上市平(píng)台目标的坚实(shí)后盾和储(chǔ)备资源。“我们非常重视张江REIT这个(gè)资古代陇西成纪是现在的哪里，陇西成纪怎么读本(běn)平台(tái)和它未来的(de)发展。”相关负责人表(biǎo)示，“这次(cì)扩募是我(wǒ)们实现基金扩容的第一步，也是至关重要(yào)的一步，眼下我们可能面临了一些突发情(qíng)况需要解决，但(dàn)是这和(hé)我们在张江科学(xué)城这三十年建设发展过程中所经历的相比，只能算(suàn)是一个非常小的插曲。我们有(yǒu)信心排除万(wàn)难，尽(jǐn)一切可能化解当前突发事件的(de)所有(yǒu)负面影响，维(wéi)持(chí)预期和市场的信心。”

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