文：任(rèn)泽平(píng)团(tuán)队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售制了。 1月(yuè)17日召开(kāi)的全国(guó)住房和城乡建设工作(zuò)会议提出(chū)“有条件(jiàn)的可以进(jìn)行现房销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川(chuān)、广东等地明确(què)表态(tài)，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售制了，用你的钱(qián)，建你的房子，还烂尾了，这是对购房者的不公平。以后谁有(yǒu)钱(qián)谁建(jiàn)房(fáng)，没钱(qián)没实力(lì)的别建(jiàn)了，不能把包袱甩(shuǎi)给老百姓和社会，这(zhè)是(shì)房地产从大开(kāi)发(fā)时代步(bù)入高质量发展阶(jiē)段的(de)必然(rán)趋势，也是对购房老百姓的最大(dà)保护(hù)。98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全国套户比超过(guò)1，从(cóng)大开发进(jìn)入存量(liàng)时代，对购房民众(zhòng)不(bù)公平的预售(shòu)制(zhì)已经过时了，该取消了，改为现房(fáng)销售。以后(hòu)一手交(jiāo)钱，一手(shǒu)交(jiāo)房，天(tiān)经地(dì)义。当然二次(cì)房改(gǎi)是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢(huī)复(fù)市场信心以及长效(xiào)机制，长效机(jī)制四大关键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果按(àn)照经(jīng)济规(guī)律办事(shì)，中国一定能实(shí)现房地产(chǎn)软着陆和(hé)长期平稳健康(kāng)发展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什(shén)么(me)要取消预售制、改为现(xiàn)房销售(shòu)？大家想(xiǎng)想，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买者的单方面不公(gōng)平制度(dù)，购房老百(bǎi)姓几乎承(chéng)担(dān)了所有商品不能交付的风(fēng)险。从(cóng)个人层面看(kàn)，预(yù)售制对购房者(zhě)非常不(bù)公平，比如，交房等待期一(yī)般为两(liǎng)年(nián)，在此期(qī)间(jiān)，购房(fáng)者不(bù)仅承担银行利(lì)息，还要承担延迟(chí)交房、房(fáng)屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至不能交(jiāo)房(fáng)的(de)风险。从行业(yè)层(céng)面看，预售制助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发(fā)资(zī)金链断裂、项目搁(gē)置等系列(liè)风险。取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)，改为现房销售，这样有(yǒu)助于落实(shí)中央房住不(bù)炒(chǎo)精(jīng)神、有助于保(bǎo)障购房老百(bǎi)姓权益、有助于房企稳健发展，一举(jǔ)多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什(shén)么建(jiàn)议取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制度？预售(shòu)制度(dù)怎么来的(de)？国外什么情况？简单科普一下：商品(pǐn)房预售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是(shì)一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于(yú)商品(pǐn)房短缺(quē)，房企缺资金，借(jiè)鉴中国(guó)香港，引入了商品(pǐn)房(fáng)预售制度。其实，当前世界(jiè)不(bù)少国(guó)家存在(zài)预售制。但是，重(zhòng)点来了！发达国家一般有严格的监(jiān)管保障措施，开发商(shāng)在项(xiàng)目获得政府(fǔ)批准后(hòu)才可以开始销(xiāo)售，买(mǎi)家在(zài)购买期房后并非像中(zhōng)国一样在支付(fù)完首付(fù)款后从银(yín)行一次性贷款支(zhī)付剩余全(quán)部房(fáng)款(kuǎn)，而是(shì)根(gēn)据开发(fā)商工程进度在完全交房前进(jìn)行(xíng)分(fēn)期支付。所以，预售制度是(shì)需要严格的资(zī)金(jīn)监管(guǎn)、分期(qī)支付以及违约处(chù)罚措(cuò)施作为保障的，如果没有这些保障措施，一定会(huì)触(chù)发风险(xiǎn)，对购房民众不公平，所以不(bù)如借机取消预售制度(dù)，以(yǐ)后改(gǎi)为现(xiàn)房销(xiāo)售。客观讲预(yù)售制度(dù)有(yǒu)一定历(lì)史(shǐ)阶段(duàn)性，现在中(zhōng)国住房进入存量时代，取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)度有(yǒu)助(zhù)于降负债(zhài)降杠杆，不(bù)再(zài)把烂尾风险甩给老(lǎo)百姓和社(shè)会，当然这需要配套房企(qǐ)债务重组、复(fù)工保(bǎo)交(jiāo)楼(lóu)、恢复(fù)市场信心(xīn)和(hé)房(fáng)地产长效机制。这是个技术(shù)活(huó)，只要坚持市场(chǎng)化改革，中国(guó)一定能化(huà)解这(zhè)个(gè)难题，让房地(dì)产(chǎn)回归实体(tǐ)经济和居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售制(zhì)，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑(duì)现的(de)营(yíng)销手段，而(ér)是所(suǒ)见(jiàn)即所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质(zhì)的保障，这样将极(jí)大(dà)的提(tí)升开发商的建(jiàn)筑(zhù)质量，实(shí)现(xiàn)良(liáng)币驱逐(zhú)劣币。所有商业的本质是向善，是以客户为中心，房地产也不能(néng)例外，老百姓买房子是(shì)天大的事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸福一家人(rén)。从这(zhè)个角度，取消预售制、实施现房销(xiāo)售是实现老百姓安居乐(lè)业(yè)、社(shè)会长治久安、行业企业(yè)健康(kāng)发(fā)展(zhǎn)的(de)重大措施。在当前的情况下，取消预售制要结合稳楼市(shì)、房地(dì)产软着陆、打通金融(róng)支持当期三好生、新模式(shì)等综(zōng)合施策。

　　作者(zhě)十年前(qián)在国务(wù)院发展研(yán)究中心(xīn)参与(yǔ)财(cái)税改革(gé)方案研究时，对预(yù)售(shòu)制、房地产税、人地挂钩、金融稳定(dìng)、房(fáng)企杠杆率等进行过(guò)长(zhǎng)期(qī)系(xì)统(tǒng)的专项(xiàng)研究。（参(cān)考后(hòu)来形成的专著《房(fáng)地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商品(pǐn)房预(yù)售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给(gěi)量少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地(dì)版预(yù)售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化进(jìn)程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售(shòu)资金第三方全(quán)程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房(fáng)款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法(fǎ)，设置期房预付款保(bǎo)全措(cuò)施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方(fāng)资金由银行监(jiān)管，享1年保修(xiū)期后付(fù)尾(wěi)款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造(zào)“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　二十世纪五十年代在中国(guó)香(xiāng)港，楼宇出租(zū)是地产行(xíng)业盛行的方式，但有着(zhe)转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题，分层(céng)销售孕育而(ér)生。20世(shì)纪50年(nián)代，中国香港还未推行公共(gòng)房屋制度，许(xǔ)多(duō)人栖身于木屋或者其(qí)他临(lín)时住(zhù)宅(zhái)，住房(fáng)的(de)需(xū)求是(shì)相当高，不过(guò)大多(duō)数居(jū)民的储蓄很少。当时(shí)楼宇买卖多数以一整(zhěng)栋楼为(wèi)单位(wèi)，需要雄厚的资(zī)金实力(lì)才能购买。虽然楼(lóu)宇(yǔ)出租是中国香港地产行业(yè)盛行(xíng)的方式(shì)，但(dàn)有着(zhe)转让难、出租资金(jīn)周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问题(tí)。针对这一系列问题，不少地产商开始探求新的(de)方式，如把楼宇契约切(qiè)开，即“分契”，然后(hòu)将楼(lóu)宇分层(céng)出售。这(zhè)模式(shì)一经推行，购(gòu)买楼宇的市民数量(liàng)有所增加，开(kāi)发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售的基础(chǔ)上，将“按揭(jiē)”模(mó)式引入房地(dì)产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍英(yīng)东创办立信(xìn)置(zhì)业有限公司(sī)，凭借商业直觉和多年经营杂货铺(pù)、海(hǎi)上驳(bó)运(yùn)业(yè)务(wù)的(de)经验，对于商品流通、资金周转有着独到的(de)见(jiàn)解，在努力寻求方法加快自(zì)身资(zī)金(jīn)周转(zhuǎn)。当时其在购下九(jiǔ)龙的(de)一块地盘后，除了(le)分层出售、还印发售楼说明(míng)书，上有文字详尽(jǐn)说明楼宇的(de)地势环境(jìng)、建(jiàn)筑材料、分(fēn)层价格、订购方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮(liàng)点(diǎn)，即先收取买家的(de)订金，采用类似(shì)租金的分期付款形式，等新楼落成时，收(shōu)齐买家的钱，买家就拥有了自己(jǐ)的房(fáng)产。这种方式减轻了民众购房的(de)资金压力，加速了房屋(wū)的建造和销(xiāo)售，也解决了制(zhì)造商的资(zī)金问(wèn)题(tí)，降低投资(zī)风险(xiǎn)，在当(dāng)时可谓是“双(shuāng)赢”的举措(cuò)。“预售(shòu)楼花+分期付款(kuǎn)”的(de)销(xiāo)售(shòu)模式成为当(dāng)时中国香(xiāng)港房地产市(shì)场的一大特色，纵观中国香港(gǎng)房地产市场的改革，“卖(mài)楼花”模式(shì)高效率(lǜ)地(dì)解决了核(hé)心的住房(fáng)供不应求的问题，使房(fáng)市发展进入新阶段(duàn)。

　　预售楼花模式推动了中国(guó)香港(gǎng)楼市(shì)几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾(wěi)楼(lóu)”的情况(kuàng)，但监管部门不(bù)断完善(shàn)、规范化，建立健全的(de)监管机(jī)制，促(cù)进市场健康发展。例如，1960年(nián)，位于(yú)大角咀的一个(gè)楼盘因(xl是多大码的衣服 xl可以穿到多少斤yīn)建筑(zhù)费用超支停(tíng)工，出(chū)现(xiàn)“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门(mén)提升(shēng)了对(duì)于预售楼花(huā)制(zhì)度的(de)监管，即(jí)要求(qiú)开发商在(zài)预(yù)售前，确(què)保地价款已经(jīng)全部支付，还要证(zhèng)明自身有资金(jīn)等能力把项目(mù)完(wán)成，资金需放(fàng)入(rù)律师所托管，支取时需(xū)律(lǜ)所和建筑师的核准。为了防止开(kāi)发商、律所(suǒ)、建筑师等造(zào)假，套取(qǔ)监(jiān)管账户资金，中国香港要求律师行(xíng)在银行开设(shè)的信托(tuō)账户(hù)（监管账(zhàng)户）、开(kāi)发商操作等采取全(quán)透明化(huà)机制，且银行的(de)责(zé)任(rèn)上升，如(rú)出现房屋“烂尾”情况，银行将(jiāng)成最大风险(xiǎn)方，后续需(xū)自身推(tuī)动项目(mù)完工。随着(zhe)监(jiān)管体系逐步完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　二十世(shì)纪九(jiǔ)十年代，中(zhōng)国内地面临(lín)住房需求(qiú)大(dà)和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制(zhì)度。建国以(yǐ)来，中(zhōng)国内地优先发展重工业，强调(diào)基础建设，这(zhè)一导(dǎo)向(xiàng)使前期发展工(gōng)业(yè)化的进程大于(yú)城市化进程(chéng)，唯有(yǒu)解决住房基础等城(chéng)市化配套问(wèn)题，才能进一步推进城市(shì)化。但当时推行的是(shì)“统一(yī)管理，统一分配，以租养房(fáng)”的福(fú)利分(fēn)房制度，住房市场发(fā)展起步较晚、增(zēng)速较(jiào)慢(màn)，福利分房制度也出(chū)现了分配不公、效率低、配套差等问题，因(yīn)此福利分房制度(dù)不再适用于当时的(de)国情。叠(dié)加房地产市场面临商品房的需求量大(dà)，而社会缺(quē)少大型房(fáng)地产开发商(shāng)，商品(pǐn)房供应量小的困境，此时引入中(zhōng)国香港(gǎng)的“卖楼花”模(mó)式无疑(yí)是对内(nèi)地房地(dì)产(chǎn)市(shì)场的一(yī)针强(qiáng)心(xīn)剂。从1994年起，中国内地逐步引进中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)预(yù)售商品(pǐn)房制度，先后(hòu)出台多项文(wén)件(jiàn)，大(dà)力支(zhī)持(chí)国内(nèi)房地产市(shì)场改革。例如(rú)，1998年，国(guó)务院出台(tái)《关于进一步深(shēn)化城镇住(zhù)房(fáng)制(zhì)度(dù)改革，加快住(zhù)房建设的通知》文件(jiàn)，决定停止住房无偿实物(wù)分配，逐步实行(xíng)住房分配货币化、住(zhù)房(fáng)供给商品化、社会化的住(zhù)房(fáng)新体制，从计划经济下(xià)的福利分(fēn)房转向(xiàng)市(shì)场(chǎng)经(jīng)济的商(shāng)品(pǐn)房。房地产市场采用预售制，允(yǔn)许开(kāi)发商(shāng)卖期房(fáng)，解决了房企(qǐ)缺少资金和开发(fā)时间周期长的两(liǎng)大难(nán)题，开发商以(yǐ)预售款撬动下一个项目(mù)的开发(fā)，形成滚动开发模式(shì)，住房(fáng)供应速度加快。自此中(zhōng)国内地开始(shǐ)房改货币(bì)化，中国(guó)人民银行等多(duō)方迅速(sù)出台相(xiāng)关的信贷政策(cè)，支持购房者(zhě)，极(jí)大作(zuò)用推动(dòng)了(le)房地(dì)产市场的发(fā)展(zhǎn)。

　　引入中国(guó)香港“卖楼花(huā)”模式后，经(jīng)调(diào)整形成契合中国内地的商(shāng)品房预售(shòu)制(zhì)度。预售制的初衷是(shì)为了缓(huǎn)解(jiě)房企资金(jīn)压力，加(jiā)快城(chéng)镇住房建设。具(jù)体来说，是指房(fáng)地产开发企业将(jiāng)正在建设中的(de)房屋预先出售给(gěi)购房者，由购(gòu)房者(zhě)支付(fù)定金或房款的行为。区(qū)别于中国香港(gǎng)，在中国内地(dì)实践过程中，商品房(fáng)预售流(liú)程为：房(fáng)地产开发(fā)商办理预售许可证-签订商品房买卖(mài)合同-进行备案登记和预(yù)告(gào)登记(jì)-交(jiāo)付房屋。在(zài)购房(fáng)过程中，购(gòu)房(fáng)者需要一次性付清首付款，并采用银行贷款的形式一次性付清剩余房款(kuǎn)，换言之(zhī)，房(fáng)屋未建成，开发(fā)商可能已拿(ná)到了全部购(gòu)房款(kuǎn)，这点与中国(guó)香港(gǎng)的按照(zhào)工(gōng)程进度(dù)付款有所不同。对中国内地的开发(fā)商而言，预售制商品房也开启了高周转、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推(tuī)动(dòng)城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险确实存在(zài)

　　作为中国内(nèi)地商(shāng)品房(fáng)销(xiāo)售的最主要方式，预(yù)售制极(jí)大缩短房企现金回笼(lóng)周期(qī)，同时增加市(shì)场商品(pǐn)房供应，推动了城镇化发展进(jìn)程。预售制(zhì)在过去20多年对中国内地房(fáng)地(dì)产市(shì)场的稳步(bù)发(fā)展(zhǎn)起到了重要作用，不仅解决了房(fáng)地产(chǎn)市场快速(sù)发(fā)展阶段(duàn)的资金(jīn)需求(qiú)，也提高(gāo)了居(jū)民(mín)居住水平(píng)，中国(guó)内地城镇居民(mín)从筒子楼住到住宅(zhái)小区，从全民蜗居(jū)到基本适居，住(zhù)房事业取(qǔ)得巨大进步，数十年时间走完(wán)发达国(guó)家几(jǐ)百年(nián)城镇化(huà)路(lù)程(chéng)。改(gǎi)革开放(fàng)以来，城镇化(huà)进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年(nián)间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面积由7438平方公里(lǐ)增长(zhǎng)至60721平(píng)方(fāng)公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城镇住(zhù)宅(zhái)存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从(cóng)8.1平方米(mǐ)增至(zhì)34.7平方(fāng)米，城镇住房(fáng)套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿(yì)套(tào)，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预(yù)售制在当前已成为中国(guó)内地商品房销售最主(zhǔ)要方式，2005年(nián)中(zhōng)国内地商(shāng)品住宅期房销售面积占总销售面积的比重为(wèi)63％，而2021年期房(fáng)累计销售面积达15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售制也推动了(le)中国内地房地产(chǎn)行业(yè)的发展。中(zhōng)国内地房地产历经二十多年长(zhǎng)周(zhōu)期繁荣，行(xíng)业各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋(wū)新开工面积(jī)从2.2亿(yì)平增至19.9亿平(píng)，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开(kāi)发投资完成(chéng)额从0.4万(wàn)亿元增(zēng)至(zhì)14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额(é)分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业(yè)的快速发(fā)展，房地(dì)产企(qǐ)业从无到有、从国企先行到民企(qǐ)崛(jué)起(qǐ)，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地(dì)产也(yě)成(chéng)为拉动中国内地(dì)经济高增(zēng)长的(de)火车头。

　　1）从(cóng)经济(jì)增长(zhǎng)渠道，房地产带动的上(shàng)下游产(chǎn)业链特别(bié)长，高达(dá)50多个行业。2020年房地产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房(fáng)地产带(dài)动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房(fáng)地产对金(jīn)融、批发(fā)、建材的(de)带动(dòng)最为明(míng)显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年(nián)房(fáng)地产完全拉动的投(tóu)资占全社会固定(dìng)资产投(tóu)资(zī)的(de)51.5％，其中，房地产开发投资占(zhàn)固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地(dì)产(chǎn)贷款(kuǎn)占(zhàn)银行各项贷款余额的(de)比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月为(wèi)27.07％，如果(guǒ)加(jiā)上信托等通道业务，占比(bǐ)超过三分之一。从房地产(chǎn)融资存(cún)量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违约，将(jiāng)导致银行不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从(cóng)居民(mín)财富(fù)效应渠(qú)道，根(gēn)据我(wǒ)们的《中(zhōng)国住房市值测(cè)算报告》，2020年中国住房(fáng)市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法德(dé)三国合计的31.5万(wàn)亿(yì)美(měi)元。从住房市值占股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本(běn)的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市值与股(gǔ)债房市值的比(bǐ)例较(jiào)高，主要是因为住(zhù)房市值高，以及中国资本(běn)市场发育尚不成熟(shú)，直接融(róng)资(zī)比例较低，股票、债(zhài)券市值较(jiào)低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售制背后(hòu)潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在，当前的(de)负面(miàn)效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不公平(píng)制(zhì)度，购(gòu)房(fáng)老百姓几(jǐ)乎承担了所有商(shāng)品不(bù)能交(jiāo)付的风险。比(bǐ)如，交房(fáng)等待(dài)期一般为两年(nián)，在此期间，购房者不仅承担银(yín)行利息，还要承担(dān)延迟交房、“一(yī)房二卖”、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至不能交房等风(fēng)险。另(lìng)外，购房(fáng)者和开发商之间的购(gòu)房合(hé)同、购房(fáng)者(zhě)和银行的按揭贷款合同是两(liǎng)个独立的合同关系(xì)，如果开发(fā)商发生违约(yuē)，购房者只能(néng)根(gēn)据购房合同向开(kāi)发商主张(zhāng)权(quán)力，但依旧(jiù)需要根据按揭(jiē)贷款合同按时向银(yín)行进行(xíng)贷款偿还，因此(cǐ)购房者承担的风险较大。

　　从(cóng)行业层面看，预(yù)售制助推部(bù)分房企(qǐ)过度举债、高杠(gāng)杆扩张，资金(jīn)若(ruò)遇到下行周期(qī)，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等(děng)系列风险，进行影响自身信用和(hé)购房者对(duì)行业的信心。

　　从金融层面(miàn)看(kàn)，银行作为按(àn)揭(jiē)贷款的(de)发(fā)放方，一(yī)旦房(fáng)企因为市场波动或经营不善，出现(xiàn)资金(jīn)链断裂等一系列问题，导致“烂(làn)尾”等情况，而房企(qǐ)通过(guò)与(yǔ)购房者签订的预(yù)售合(hé)同(tóng)和按揭合(hé)同，已经从银(yín)行获得房款，如果(guǒ)购房者(zhě)丧失还(hái)款能力或短期不能(néng)还(hái)款等，则风险完全由银行承担(dān)，银行(xíng)将面临较大的坏账压力(lì)。

　　从监管(guǎn)角度看，购房者(zhě)的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底两个字那就(jiù)是(shì)“没钱”，即(jí)没钱付工程款。在2004版的《城(chéng)市商品(pǐn)房预(yù)售管理办(bàn)法》中明确规(guī)定了开发企(qǐ)业(yè)预(yù)售商品房所得款项应当(dāng)用于有关(guān)的工程(chéng)建设，商品房预售款监管的具体办法，由房地产(chǎn)管理部门制定。但多(duō)年(nián)以来全国并没有统(tǒng)一的预售(shòu)资金监管(guǎn)规定，各地实行“一城(chéng)一策”。例(lì)如，太(tài)原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金(jīn)比例(lì)为总(zǒng)预售款(kuǎn)的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的建安成本乘以(yǐ)建(jiàn)筑面积(jī)或者项目工程总额报价计算重点资金(jīn)。而事(shì)实是，不少(shǎo)购房(fáng)款未(wèi)进入监管账户、或进入(rù)监(jiān)管账户后被挪用，导(dǎo)致楼盘没有资金继续建设。收楼(lóu)遥遥无期，月供却被迫继续(xù)还款。那么，监管账户(hù)资金如何被挪走的？实际上，在过去房(fáng)地(dì)产大开(kāi)发时代的高周转(zhuǎn)背景下，抽调预售(shòu)款监管账户资金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工程总承(chéng)包方，以工程建设名义(yì)，获得(dé)监(jiān)管账户拨付资金，再由工程方将资金(jīn)转(zhuǎn)给(gěi)房企，而拨付(fù)的工程款，远超工程进度所需。通过这些方式套取(qǔ)的资金，在房企各地项目间流动，变相加杠杆，这样做提(tí)供了资金流动(dòng)性，房(fáng)企抽调资金统筹拿地、还款和楼(lóu)盘建设，形成一种资(zī)金循环高周转模式，但(dàn)一(yī)定程(chéng)度上(shàng)把风险甩(shuǎi)给了(le)购(gòu)房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说，国外商品房预售制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保(bǎo)护：对(duì)于购房者预付资金，一般设有定金或预付款(kuǎn)保护机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求购房者支付(fù)的(de)预付(fù)款比例相对(duì)较低，绝大部分房款在(zài)房屋(wū)交(jiāo)付(fù)后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以(yǐ)定金方式支付，或(huò)按工程进度分期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般采用两种方式发放(fàng)按揭(jiē)贷款，一(yī)是按工程进(jìn)度付款(kuǎn)，按揭贷款按照工(gōng)程进(jìn)度逐渐(jiàn)发放，购房者开始月供(gōng)；二是房屋交付(fù)后发放(fàng)按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋烂(làn)尾保(bǎo)护：为预售(shòu)商品房(fáng)提供期房(fáng)烂尾保险，在商品房(fáng)出现重大(dà)延期(qī)或重(zhòng)大缺陷时，保(bǎo)障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋交付质量的保障有两(liǎng)种方式，一是期房由(yóu)政府或第三方(fāng)验收合格并(bìng)提供验(yàn)收凭证后，开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证取得购房(fáng)者(zhě)支付的房款。二(èr)是开(kāi)发(fā)商为购房者(zhě)提(tí)供一定的(de)保修期，通(tōng)常(cháng)1-5年，保修期满，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前预售资金(jīn)第(dì)三方(fāng)全程(chéng)监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国期房定(dìng)金一定期限内无条件返还(hái)，最低首(shǒu)付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其(qí)余房款交付后按揭还款，交付前资金(jīn)由第三方全程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节，定金比(bǐ)例一般(bān)为房款的1％-5％，首付比例最低可(kě)低于3.5％，根(gēn)据美国(guó)官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余(yú)款支付(fù)方面，除定金或首付外，购房者(zhě)在房屋(wū)交付后通过按揭(jiē)贷款支付(fù)剩余房款。

　　资金监(jiān)管方面，美(měi)国为防止(zhǐ)开(kāi)发商挪(nuó)用资金(jīn)，购(gòu)房者的定金及首付款由第三方公证行或产权(quán)保险(xiǎn)公司的信托(tuō)账(zhàng)户监管。如果(guǒ)开发(fā)商倒闭导(dǎo)致楼盘(pán)烂尾，购房(fáng)者资金可(kě)通过申请仲裁(cái)取(qǔ)回，且(qiě)不承担(dān)任何责(zé)任与(yǔ)损失。而(ér)开发商在房屋建设过程中(zhōng)的资金全(quán)部(bù)来(lái)自银行，银行根据工程进度向开发商(shāng)提供一定比例(lì)的(de)贷款，由于开发(fā)商挪(nuó)用资金直接(jiē)损害银行利益，银(yín)行(xíng)有充分动机监管开发(fā)商施工进度。开(kāi)发商在房屋交(jiāo)付时(shí)需取(qǔ)得由政(zhèng)府相关部门经审查(chá)后发放(fàng)的验收凭证，通过验收凭证(zhèng)向银行得到购房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　德(dé)国期(qī)房可零首付购(gòu)房(fáng)，房款按(àn)建造工期进度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采(cǎi)用固(gù)定利(lì)率，开发(fā)商或购房者可购买期房烂(làn)尾保险。

　　预(yù)售门(mén)槛(kǎn)方面，德(dé)国开发商(shāng)在项(xiàng)目获批后(hòu)即可预售房屋。签署购房(fáng)合同前(qián)，购房者需支付约2000欧的定金并(bìng)进(jìn)行预约公证，签订(dìng)合同后定金退(tuì)还。如(rú)由(yóu)于任何原(yuán)因不(bù)能购买，定金按(àn)照德国法律全部退(tuì)还。

　　签署购房(fáng)合同后，购房者(zhě)需支(zhī)付公(gōng)证费(fèi)和土地交易税，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方(fāng)面，德国没有规定(dìng)最(zuì)低(dī)首付比例，可零首付购房。

　　余(yú)款(kuǎn)方面，德国也(yě)采取按工期支付房(fáng)款的制度(dù)，一般(bān)分7笔进(jìn)行(xíng)支付，具(jù)体支付节(jié)点、比例因项目(mù)而异(yì)。一般来(lái)说，支(zhī)付(fù)节点可分为公证后(hòu)、主体完工、内部水暖电(diàn)路完(wán)工、窗户玻璃完工、室内清洁(jié)及墙面完工、地(dì)板完工(gōng)、全部完工，支付比(bǐ)例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可(kě)在(zài)支(zhī)付房款前申请(qǐng)房贷，房贷(dài)利(lì)率(lǜ)采(cǎi)用固定利率，银行(xíng)按(àn)施工(gōng)节奏分多(duō)次发放贷款，每(měi)笔贷款给予购(gòu)房者一定(dìng)使用期限，期(qī)限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国保险公司针对期房设计了两种保险(xiǎn)，保险的功(gōng)能是当房屋出现重大(dà)延期或重大缺陷时，保(bǎo)险(xiǎn)公司保(bǎo)证开发商赔(péi)偿(cháng)或修复，开发商(shāng)破(pò)产，由保险(xiǎn)公司(sī)负责(zé)相(xiāng)应赔偿。保(bǎo)险由(yóu)开发商或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机(jī)制，55％-80％房款交房(fáng)时支(zhī)付

　　英国(guó)预售制(zhì)设(shè)有10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制，交(jiāo)房前付款比例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金(jīn)由买卖双方律(lǜ)师严(yán)格监管。

　　订(dìng)立合同前，买卖(mài)双(shuāng)方均有一名律师，负责(zé)沟通(tōng)期房交易中的(de)房产、资金、合同等各个环(huán)节，各环节内容确(què)认无误(wù)后签订(dìng)首(shǒu)付交换合同(tóng)。

　　定金(jīn)方面，英国设置了10％定金保险保护机制(zhì)，当(dāng)开发商出现(xiàn)财务、经(jīng)营问(wèn)题时(shí)，购房(fáng)者(zhě)10％的定金由(yóu)保险公司赔付，而超(chāo)出(chū)10％的部(bù)分(fēn)较难追回。

　　首付方(fāng)面(miàn)，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需要在合同(tóng)签订21天内支付(fù)。

　　余款支付环节，英国采取按(àn)工程(chéng)进度付款的方式(shì)，但(dàn)是交(jiāo)房前付款比例相(xiāng)对较低，一般会在(zài)合(hé)同签订(dìng)6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房(fáng)后支付。

　　交付环(huán)节(jié)，英国规定房屋必须经过房产公证公司的(de)检验验收后才能交付，交(jiāo)付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预(yù)售资金监(jiān)管极(jí)为严格(gé)，资金也由律师监(jiān)管，在(zài)确认工(gōng)程(chéng)进度、支付相(xiāng)关(guān)款项(xiàng)过(guò)程中，由买(mǎi)房(fáng)律师将资金转给卖方律师(shī)，卖方(fāng)律师转给(gěi)开发商(shāng)，即资金在进入(rù)开(kāi)发商(shāng)账户前经过两道关口，有(yǒu)利于(yú)保障购(gòu)房者资(zī)金安(ān)全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设置期房(fáng)预付款保全措施(shī)

　　日本期房交易立法，定(dìng)金超5％或1000万日元时(shí)，开发商必须(xū)完成“预(yù)售房定(dìng)金保全(quán)措(cuò)施”，交房(fáng)前付(fù)款比例(lì)不超房款的20％，开发商违约需返还定(dìng)价并赔(péi)偿约10％房款，交(jiāo)房后按揭(jiē)还款(kuǎn)。

　　立法方面(miàn)，日本二战(zhàn)结束后由(yóu)于房屋(wū)供给严重(zhòng)失衡，叠加法律空白(bái)，社会上“一房(fáng)二卖(mài)”现象(xiàng)普遍，为此(cǐ)，日(rì)本(běn)政府1952年出台《宅地(dì)建(jiàn)筑物交易法》，经多次修订，目(mù)前是唯一一(yī)部规范期(qī)房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日本(běn)《宅地建物取引业法》，对(duì)购房者(zhě)支付定金超过5％或超1000万日(rì)元(yuán)的(de)部分，法律要(yào)求开发商必须完(wán)成定(dìng)金保全措施才(cái)可预售(shòu)。什么是定金保全措施？即买卖双方签订购房合同时，开(kāi)发商向(xiàng)金融机构或指定保证机构(gòu)或(huò)保险机(jī)构(gòu)签订定金保证委托合同(tóng)，设置购房者定金的(de)保证或保险，并将(jiāng)相应的保证(zhèng)金(jīn)证明(míng)书交付给购房者。除定(dìng)金(jīn)外(wài)，其他预先支付的(de)购房款也受该措施保(bǎo)护。若开发商(shāng)倒闭(bì)导致(zhì)期房烂(làn)尾，购房者(zhě)可凭保证(zhèng)金证明书向金融机构或(huò)保证机构或保险(xiǎn)公司兑(duì)付(fù)，同时，开发商需向购(gòu)房者(zhě)赔付违(wéi)约金(jīn)，一(yī)般约为房价的10％。

　　房款支付(fù)环节，交房(fáng)前(qián)只需(xū)支付最(zuì)多(duō)不超(chāo)20％的定金，签(qiān)订购房合同(tóng)后，购房(fáng)者(zhě)即可向银行申请贷(dài)款，但交房(fáng)后才开始按揭贷款，除定金外的剩余房款在交房(fáng)后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方资金由(yóu)银行监(jiān)管，享1年保修期后(hòu)付(fù)尾款

　　新加坡期(qī)房购房者违(wéi)约可返还(hái)相当于3.75％房款的(de)订金，首(shǒu)付比例20％，余(yú)款按工程进度支付，所有资金进银行专门项目(mù)资金账户，交房后满(mǎn)1年保修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡开发商有统一的(de)选(xuǎn)购(gòu)权合同以及(jí)订金返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后(hòu)需支付xl是多大码的衣服 xl可以穿到多少斤5％房(fáng)款作为订金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则(zé)进一步(bù)签订购(gòu)买合(hé)同(tóng)，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比(bǐ)例方面，签(qiān)订(dìng)购房合同后(hòu)，购房(fáng)者(zhě)需(xū)支(zhī)付15％的首付及印(yìn)花税，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支(zhī)付上，新(xīn)加坡期房同样采(cǎi)取按工(gōng)程进度付(fù)款的方(fāng)式，《发展(zhǎn)商条(tiáo)例》对期房付款流程做了统一详(xiáng)细(xì)规(guī)定，要求所(suǒ)有开发(fā)商(shāng)遵(zūn)守，支付(fù)节点(diǎn)一般为合同签订后(hòu)、地基完工、框架完工、管道门(mén)窗等(děng)完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)也(yě)依照工程进度放款(kuǎn)，月供(gōng)在此过(guò)程(chéng)中随着(zhe)放出贷款(kuǎn)的增加而增加，未放(fàng)款(kuǎn)部分无需月(yuè)供。

　　资金(jīn)监管方面，购房者的订(dìng)金(jīn)与(yǔ)付(fù)款会存(cún)入银行专门的项(xiàng)目资金(jīn)账(zhàng)户，账户资(zī)金提取须与房屋建设有(yǒu)关。房屋交付后(hòu)，购(gòu)房者享受1年的房屋保修(xiū)期，此后购房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短(duǎn)期来看，当(dāng)前房地产到(dào)了政(zhèng)策出手临界点(diǎn)，重点是保(bǎo)交楼和房企重(zhòng)组。一方(fāng)面(miàn)，加大(dà)对刚需和改善(shàn)型(xíng)需求(qiú)的支持(chí)力度，长短兼顾妥善(shàn)应对局部(bù)停(tíng)贷现象，重点是(shì)保(bǎo)交楼保复(fù)工保民生(shēng)，给(gěi)予强有力的金融(róng)工具支(zhī)持。另一(yī)方面，从现在(zài)起，对还在正(zhèng)常(cháng)运(yùn)转的房企包括民营企(qǐ)业，加(jiā)大(dà)支持(chí)力(lì)度，由优质房企牵头并购(gòu)重组整(zhěng)个行(xíng)业，为每个房企配套AMC和财(cái)团(tuán)，给予(yǔ)金融工具配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分估计形势复杂性(xìng)和人性(xìng)复杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复(fù)市场(chǎng)信(xìn)心以及长(zhǎng)效机制。长效机(jī)制四大关键是推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金(jīn)融中性稳(wěn)定和房地产税。定金环节，建立开发商违(wéi)约后定(dìng)金保护机制(zhì)，如将(jiāng)已(yǐ)支付定金冻结(jié)至房(fáng)屋交付阶(jiē)段，保障购房者(zhě)定金(jīn)安全。签(qiān)订合同环节，鼓(gǔ)励保(bǎo)险公司(sī)介入，为房屋(wū)重大延期以及重大(dà)缺(quē)陷等情况提供充分(fēn)的保(bǎo)障。余款(kuǎn)支付环节，建立按工程进度付款机制或交(jiāo)房后(hòu)按揭(jiē)贷款(kuǎn)机制，充分(fēn)保(bǎo)护(hù)购房(fáng)者的权益。资(zī)金(jīn)监(jiān)管环节，引入独立于(yú)开发商、银行的第(dì)三方资(zī)金监管机构，或由政府相关部门直接监管，以此防止资金挪用现象。交(jiāo)付环节，建(jiàn)立商品房(fáng)保修期制度。保修(xiū)期内(nèi)，开发商应对房(fáng)屋质量问(wèn)题(tí)全权负责、免(miǎn)费维修，购(gòu)房者(zhě)在(zài)保修期结(jié)束后支付(fù)尾(wěi)款。

　　三，长期来(lái)看(kàn)，取消(xiāo)商品房预售制是(shì)大(dà)势所趋。一方面(miàn)，98年房(fáng)改时，全国(guó)缺房(fáng)子(zi)，开发商缺(quē)钱，预售制(zhì)是权宜之(zhī)计，现在全国(guó)套户(hù)比(bǐ)超过1，从大开发进入存量(liàng)时代，对购房民众(zhòng)不公平的预售(shòu)制已经过时了(le)，该取消了，改为现(xiàn)房(fáng)销售。另一方面(miàn)，取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的不(bù)是五花八(bā)门、眼花(huā)缭乱(luàn)、不知道(dào)能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是(shì)所见即(jí)所得的过硬的产品质量和诚信(xìn)，这才是(shì)对购房(fáng)民众的最根本最实质(zhì)的(de)保障，这样(yàng)将极(jí)大(dà)的(de)提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币(bì)。

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