导读

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国(guó)地产步入大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过(guò)去(qù)二十年是中国房(fáng)地产市场(chǎng)黄金二十年(nián)。2019-2021年，连(lián)续三(sān)年商品住宅销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢(féng)近年(nián)地产(chǎn)持(chí)续(xù)低景气，有(yǒu)关中国(guó)地产是(shì)否过剩的讨论日益(yì)热烈。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾(wù)，本文(wén)试(shì)图厘清中国(guó)城镇存量(liàng)住(zhù)宅(zhái)真实情况，据此判断中(zhōng)国未来(lái)地(dì)产趋势(shì)。

　　有媒体渲染中国地产存量极(jí)度过剩(shèng)，事实(shí)是否如此？

　　住建部披露全(quán)国有近6亿栋房屋建筑，第(dì)七次人口普查调(diào)查数据显示城镇家(ji左右结构相同的字有哪些，左右结构相同的字大全ā)庭户人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中国房子是否(fǒu)真的过剩？

　　事实上(shàng)住(zhù)建部披(pī)露的(de)近6亿栋城乡房屋(wū)建筑中，城(chéng)镇建筑占比不到一成，其中(zhōng)还包括大量城镇非住(zhù)宅建(jiàn)筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋(dòng)房屋中(zhōng)城镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七普显示(shì)中国城镇居民(mín)人均住宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒适不是人均一间房所能满(mǎn)足，它与房屋(wū)质量、居(jū)住面积、配套(tào)设施(shī)等因素密(mì)切相关。中国的人均住宅间数较(jiào)发达国家还有很大差距(jù)。人均住宅间(jiān)数大于1同样不意味(wèi)着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中国城(chéng)镇居民户均(jūn)1套(tào)房，其中(zhōng)每户(hù)持有(yǒu)商(shāng)品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接公布中(zhōng)国家庭户(hù)均住宅(zhái)的数据，我们根据商品住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算(suàn)出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品住(zhù)宅。若期房顺利(lì)交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才(cái)拥有1套住宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　户(hù)均一套(tào)房似乎意味着户户有房，然而事实上中(zhōng)国住宅市场供需并不平衡。

　　国(guó)际数据显示，成(chéng)熟房地产市场(chǎng)的住宅套(tào)户比会(huì)大(dà)于1，在(zài)1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是因为户均一(yī)套房(fáng)无法满足流动人口(kǒu)的(de)租赁(lìn)和置业(yè)需求(qiú)。全国总人口的近三成都是流动人(rén)口，流动(dòng)人口会选择(zé)在大(dà)城市租(zū)房挣钱(qián)，在老家买房，从而产(chǎn)生了额外(wài)的住宅需求(qiú)。

　　即(jí)便户均一(yī)套房，中国未来地产仍有四大(dà)新增需求动力。

　　第一，户均人口(kǒu)规(guī)模(mó)缩小，一人户、两人(rén)户占(zhàn)比(bǐ)不断增加，导致家(jiā)庭户数增多。小家庭化(huà)趋(qū)势将延续，带(dài)来新户购房(fáng)需求增(zēng)长。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区(qū)域经济资源分配的再集中吸(xī)引着人口流入(rù)，人(rén)口净迁入(rù)城市的(de)新增住宅需求(qiú)有望持(chí)续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建(jiàn)成的住(zhù)宅(zhái)中，涉(shè)及超(chāo)9000万家庭、81亿平方米的(de)住(zhù)宅建筑面(miàn)积。促成“老破(pò)小”住宅的改造势在必行。

　　第四(sì)，中国的人(rén)均住宅间数(shù)与(yǔ)人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积均较发达国家有着不(bù)小差距，“住上更大房(fáng)子”的改善性需求正在不(bù)断增加。

　　黄(huáng)金二十(shí)年之(zhī)后，当下中国(guó)地产步入(rù)大分化时(shí)代而非停滞期。

　　如果说过去二十年是(shì)中国地产黄金发展期，地(dì)产矛盾更多(duō)体现为住宅供给存在不(bù)足，这(zhè)是过去二十(shí)年房价(jià)快速上涨基石。那(nà)么当下房(fáng)地产大分化时代(dài)已至(zhì)，大(dà)分化时代下(xià)地产(chǎn)矛盾则更多(duō)体现在住(zhù)宅质量供需(xū)冲突(tū)。

　　地(dì)产(chǎn)大(dà)分化必将(jiāng)体现在不(bù)同能级城(chéng)市(shì)之间，不同区(qū)域板块之间(jiān)，不同品质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久(jiǔ)前，官方披露全国已有近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑，引发热议。从2月(yuè)以来，各大(dà)城(chéng)市(shì)二(èr)手(shǒu)房挂牌量突然(rán)激增(zēng)，引(yǐn)发一阵二手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中国的房子是否已经过剩(shèng)？

　　中(zhōng)国城(chéng)镇住(zhù)宅到底是供给过(guò)剩，还(hái)是供需平衡，或(huò)是仍(réng)然存在不(bù)足(zú)？可惜由于住宅存量数据(jù)并未公(gōng)布，我们无法(fǎ)直接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们(men)测算出中国城镇家庭户均拥有(yǒu)住宅(zhái)套数，回(huí)答当前的房子是否真的(de)过剩了？据此判断(duàn)未(wèi)来(lái)房地产市场会(huì)如(rú)何发展。

　　一、如何有(yǒu)效观(guān)察中国户均拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅数量过剩的(de)直(zhí)观(guān)判断站不住脚(jiǎo)

　　今(jīn)年2月，在以全国自然(rán)灾(zāi)害综合(hé)风险普查(chá)工作情况为(wèi)主题(tí)的新闻(wén)发布会上，负责(zé)人对外披露：“住(zhù)宅城乡(xiāng)建设(shè)行业获取了全(quán)国近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房屋建筑数(shù)据以及80多万处市政(zhèng)设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑(zhù)住(zhù)不(bù)到3人，住宅市(shì)场看似已经(jīng)过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建(jiàn)筑中(zhōng)，农村(cūn)房屋占9成以上，以(yǐ)栋数计算的城(chéng)镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业(yè)楼、写字楼(lóu)、学校、医院等非住(zhù)宅(zhái)。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第(dì)七次人口普查(chá)数据公布(bù)了中国城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)人均住宅间(jiān)数为1.06间，其中(zhōng)城(chéng)市家庭户居民(mín)人(rén)均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看(kàn)似意味着(zhe)人(rén)人(rén)都有房间居(jū)住。

　　居住水平不仅与(yǔ)房(fáng)间数量(liàng)有(yǒu)关，更与房屋质量(liàng)、居住面(miàn)积、配套设施等(děng)因素密切相关。单单(dān)从人(rén)均住宅间数不能完全反(fǎn)映出城镇居民的居住(zhù)水平。

　　中国主要是以家(jiā)庭为单位购(gòu)买成套(tào)住宅(zhái)，一套设施齐全(quán)的住宅才(cái)是(shì)城镇居民宜(yí)居的选(xuǎn)择。

　　（二）中(zhōng)国(guó)户均住宅的(de)测算思路、数据(jù)和方法

　　中(zhōng)国城镇居民住宅主要分两大类，一类是商品住(zhù)宅，另一(yī)类是(shì)保障房(fáng)、原(yuán)公有住宅、自建房等非(fēi)商品(pǐn)住宅(zhái)。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据(jù)，并(bìng)没有直接公布(bù)城镇住(zhù)宅数量。居民(mín)住(zhù)宅相关数据有两处可以直接(jiē)公布，一(yī)是(shì)每年商品(pǐn)住宅销售套数（统计(jì)局）；二是居民住(zhù)宅(zhái)来(lái)源（人口普查数(shù)据）。计算(suàn)中国(guó)居民(mín)户均住宅(zhái)数量，我们主要用到上述两组数据。

　　中国(guó)住宅改革始于1998年，1998年之前商(shāng)品住(zhù)宅数量(liàng)极少，可忽略(lüè)不计。估(gū)算城镇(zhèn)居民户均住宅套数分三步走：

　　第一(yī)步，将(jiāng)1999年(nián)以来每年商品住(zhù)宅(zhái)销售套数(shù)相(xiāng)加，我们就能够得到当前商品住宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根据城镇居(jū)民拥有的商品(pǐn)住宅和非商品(pǐn)住(zhù)宅比(bǐ)例，推算(suàn)得到居民住宅总套(tào)数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥有的商品住宅总(zǒng)数(shù)除(chú)以家庭户数，我(wǒ)们就能够(gòu)得到(dào)城镇户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)的住宅数量(liàng)。

　　具体计(jì)算公式(shì)如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套(tào)数(shù)/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套(tào)户比(bǐ)/商品住(zhù)宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅(zhái)存量到底有多(duō)少(shǎo)，目前缺乏一个准(zhǔn)确(què)统计。我们利用既(jì)有(yǒu)统计数据，大致测(cè)算得(dé)到中国存量(liàng)房地产套数，并进(jìn)一步推算(suàn)中国城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一）中国(guó)商品(pǐn)住宅累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥(yōng)有0.64套商品住宅（包(bāo)含现房和(hé)期(qī)房）。

　　中国的(de)房地产销售以期房为主，从2019年(nián)开(kāi)始(shǐ)，新房销售中期房占比近9成。本文去除商品(pǐn)住宅累计销售套(tào)数里的期房销售，得到(dào)商品住宅(zhái)现房(fáng)套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房(fáng)套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期(qī)房销售额。

　　主流房(fáng)企竣工周期在(zài)2-3年(nián)，并考虑到交房后装修的时间，取最大(dà)值3年。

　　将(jiāng)商品住(zhù)宅(zhái)现房套数除以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城镇家(jiā)庭户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)0.54套商品(pǐn)现房(fáng)住宅。

左右结构相同的字有哪些，左右结构相同的字大全　　（二(èr)）城镇居民户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中国城镇居民拥有的户均(jūn)住宅(zhái)套数。

　　首先，七普(pǔ)数(shù)据(jù)显示中国城(c左右结构相同的字有哪些，左右结构相同的字大全héng)镇居民的(de)住宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家(jiā)庭拥(yōng)有住宅。其中自建(jiàn)住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二(èr)手(shǒu)房占比10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通过继承或赠(zèng)与(yǔ)占比(bǐ)0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家(jiā)庭(tíng)租赁廉(lián)租(zū)房与其他住宅(zhái)。

　　其次，我们假(jiǎ)定租(zū)赁其他住宅和(hé)购(gòu)买二手房都是(shì)商品住宅(zhái)，因此将(jiāng)租赁其他住宅、购(gòu)买商品住宅与购(gòu)买(mǎi)二手房加总，得到商品住(zhù)宅占居(jū)民(mín)所有住宅的(de)比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年(nián)-2022年期(qī)间(jiān)商品住宅增幅为过去(qù)十年(nián)变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实(shí)际(jì)变化(huà)比例，从而我(wǒ)们估(gū)算出2022年商品(pǐn)住宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后(hòu)，截至(zhì)2022年末，中(zhōng)国平均每户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考虑已购期(qī)房，中(zhōng)国平均每(měi)户城镇家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如(rú)果交房顺(shùn)利，已购期房(fáng)会在(zài)2-3年内陆续交付使用，到(dào)2024年，中国平均每户城镇家(jiā)庭都(dōu)会拥(yōng)有一(yī)套(tào)住宅。

　　三、城(chéng)镇(zhèn)户均(jūn)一套房的三点(diǎn)含义

　　既然城镇居(jū)民已经达(dá)到了户(hù)均一套房的(de)程度，“户户(hù)有房(fáng)”是否意味着中国城镇化(huà)进(jìn)展终结，甚至意味着(zhe)中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一套房并不意味着住(zhù)宅市场(chǎng)供需平衡

　　需要有(yǒu)多余(yú)住宅(zhái)来满足因人口流动、居民换房等因素产生的住宅需求(qiú)。因此，成熟房地(dì)产市场的住(zhù)宅套户(hù)比会在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　国际(jì)经验(yàn)来(lái)看，美国(guó)、英(yīng)国和日(rì)本的住宅(zhái)套户比均高于1.1，其中，英国的住宅(zhái)套户比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美(měi)国(guó)为1.11。德国和韩国分别(bié)为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套房，就会造成(chéng)人口(kǒu)净流入地的住宅(zhái)市场供不应求，造成房(fáng)价或(huò)房租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出中(zhōng)国的流动人口(kǒu)3.76亿，省(shěng)内流(liú)动人口和省际流动人口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人(rén)。

　　流(liú)动人口会选(xuǎn)择(zé)在大城市租房挣钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨(jì)南(nán)大学2017年的(de)中国城乡人口流动调查(chá)数据显示，在(zài)上海、杭州以及南京工(gōng)作的流动人口在老家拥有住宅比例(lì)分别为28％、21％和(hé)18％。大城(chéng)市的高工资(zī)吸引(yǐn)打工人，但高房价迫使(shǐ)打工(gōng)人(rén)回(huí)乡置业。

　　流动人(rén)口(kǒu)实际上会占据两套(tào)房，在(zài)高房价(jià)的大(dà)城(chéng)市租赁一套房，在房价较(jiào)低(dī)的县城购买(mǎi)一套房(fáng)。所以说(shuō)户均一套房无法满(mǎn)足庞(páng)大流动人(rén)口的租(zū)赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万(wàn)户(hù)家(jiā)庭(tíng)住宅(zhái)品质仍需改善

　　目前，中国的城镇(zhèn)住宅中依(yī)然有不(bù)少老旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也就是约(yuē)9000万户(hù)城镇居(jū)民住宅(zhái)是2000年以前建成，其中又(yòu)有(yǒu)11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁以上。

　　这批存在着建(jiàn)筑(zhù)结(jié)构松散(sàn)、设施陈旧、安全隐(yǐn)患大等(děng)问题，如电线(xiàn)老化、管道等(děng)基(jī)础设(shè)施陈(chén)旧，给住(zhù)户的(de)生活带来了很(hěn)大的不便和安全隐患，并且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧住宅(zhái)面积(jī)小。占(zhàn)比(bǐ)为31.3％的(de)家庭户数拥有的住宅面(miàn)积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然(rán)存(cún)在5％左右(yòu)的(de)家(jiā)庭没有(yǒu)独立卫(wèi)浴和厨房(fáng)。这(zhè)类(lèi)上世纪修建(jiàn)的老旧小区很难满足现代(dài)生活需求(qiú)，在(zài)未(wèi)来大都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的(de)家庭住宅为一居室(shì)和二(èr)居室(shì)，户(hù)型(xíng)偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住宅户型更(gèng)小，当然(rán)这与城市土地资源紧张有关(guān)。

　　（三(sān)）人均住宅面(miàn)积(jī)扩张是未来(lái)地(dì)产的需求驱(qū)动力

　　根据七(qī)普数据测(cè)算(suàn)，2020年城镇家庭(tíng)户住(zhù)宅存量(liàng)总面(miàn)积(jī)为294.6亿平。暂不(bù)考虑两年间农民带房进城(chéng)和老旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣(jùn)工面(miàn)积（7.3亿(yì)与6.3亿），得(dé)出2022年(nián)住宅(zhái)存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超(chāo)过(guò)一(yī)半(bàn)的家庭人均住宅建筑面积小(xiǎo)于均值，近4成家庭(tíng)人均住宅建筑(zhù)面积(jī)在(zài)30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)不足19平方米，不(bù)及全国人均水平(píng)的一半。若去除20％的公摊，可(kě)使(shǐ)用的(de)住宅(zhái)面积仅为(wèi)15.2平方米。上(shàng)海市将人均住宅建筑面积低(dī)于15平方(fāng)米的(de)家庭界定为住宅存(cún)在困难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅(zhái)困难(nán)问题。

　　若(ruò)人均可使用住宅面积(jī)为40平，即人均(jūn)住宅建筑(zhù)面(miàn)积为(wèi)50平(píng)，只考虑(lǜ)家庭户(hù)人数，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目前至少(shǎo)新(xīn)增82亿平。

　　对比发(fā)达国家(jiā)人均住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日(rì)本、德(dé)国(guó)和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)为39.45㎡，相差(chà)不大。但若(ruò)去除公摊面积后(hòu)，中国的人(rén)均(jūn)可使(shǐ)用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距(jù)将变得(dé)明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体(tǐ)户人(rén)口，所需(xū)要(yào)的(de)住宅总量(liàng)会更多(duō)。

　　四(sì)、户均(jūn)已然1套房，未来地产还会有需求(qiú)么？

　　我们测(cè)算(suàn)得到中国城镇家(jiā)庭户均(jūn)1套(tào)房(fáng)，看(kàn)似已经(jīng)户户有(yǒu)房。即(jí)便如此，中国(guó)人口静态结构和动态(tài)趋势演(yǎn)绎，决定了中国未来地产仍(réng)有需求释放。户均1套住宅现实之下，中国未来城镇住宅需求主要来自(zì)于四(sì)个方面。

　　第一(yī)，户均(jūn)人口缩小，家庭(tíng)户数增多，新(xīn)户购房需求扩张。

　　过(guò)去20年我国城(chéng)镇家(jiā)庭户均人口数不断下降，六普显示(shì)城镇户均(jūn)人口(kǒu)规模为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示(shì)城镇户均人口规(guī)模(mó)为2.62人/户，一人户、二人户的(de)占比明(míng)显(xiǎn)上升，人口小家(jiā)庭化趋势将继续延续，导致户(hù)数会(huì)因户(hù)均人口规模的(de)缩小而增多。

　　第二，人口迁(qiān)移导(dǎo)致经济发展带来的新增住宅需(xū)求(qiú)旺盛。

　　中国经济板块的分(fēn)化日益明(míng)显，资源和生产要素逐步向经(jīng)济带(dài)、都市(shì)圈中心城市(shì)流入，区(qū)域经济资源分(fēn)配的(de)再集中吸引(yǐn)着人口流(liú)入。人口迁移势必涉(shè)及到(dào)买房租房，给(gěi)迁入地住宅市(shì)场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常(cháng)住人口增量为72万，而(ér)出生(shēng)人口(kǒu)为(wèi)44.9万人(rén)，死亡人口为(wèi)38.4万人(rén)，自(zì)然增加人口仅为(wèi)6.5万人，其人口增(zēng)长(zhǎng)主要(yào)受益于(yú)人口迁移(yí)。

　　第(dì)三，老旧小区改(gǎi)善性需求(qiú)依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭拆迁改(gǎi)建(jiàn)最多。自建房(fáng)家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降(jiàng)了10.5个百(bǎi)分(fēn)点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二者和(hé)（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造(zào)时间为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间(jiān)新(xīn)增(zēng)8473万家庭户，自建住宅和原(yuán)公有住(zhù)宅减少了1282万户，住宅净需求增(zēng)加(jiā)9755万户。49％的家(jiā)庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在(zài)新(xīn)增住(zhù)宅需求中，有(yǒu)7成家庭购(gòu)买了商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)。租房、购买经济(jì)适用房和其(qí)他分别占(zhàn)比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中(zhōng)村和旧城改造，商品住宅(zhái)的占比势必会进一(yī)步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还(hái)有约81亿平，涉及(jí)城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的城中村、老公(gōng)有住宅，建筑(zhù)面积小、质量低、基础(chǔ)设施配套差、没有或少(shǎo)有物业管理，居民追求(qiú)美好、宜居(jū)生(shēng)活的环境，背(bèi)后的改善(shàn)性需求有(yǒu)待(dài)释放(fàng)。

　　第(dì)四，“住(zhù)上(shàng)更大房子(zi)”的改(gǎi)善(shàn)性需求还将有所增(zēng)加。

　　刚需购房受限于(yú)资(zī)金，倾向于(yú)中小户(hù)型(xíng)。已有住(zhù)宅家庭希望提(tí)高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济(jì)工作会议明确指出支持住宅改(gǎi)善(shàn)等消费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间(jiān)数为1.71间，无(wú)论(lùn)是否考(kǎo)虑乡村住(zhù)宅因(yīn)素，中国(guó)的人均住(zhù)宅间(jiān)数较其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济水平有着(zhe)密(mì)切(qiè)正向联系。随着经济发展(zhǎn)水平的提高，中国的(de)人均住宅(zhái)间数与人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如(rú)果说(shuō)过(guò)去(qù)二十年是(shì)中国(guó)地产黄(huáng)金(jīn)发展(zhǎn)期(qī)，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅(zhái)供给(gěi)存在(zài)不足，供需出(chū)现错(cuò)配(pèi)，这是过去(qù)二十年房价快速上涨基石。那么未来将(jiāng)是(shì)住宅(zhái)质量的供需冲突。房地产大分化时代(dài)已(yǐ)至，这种分化不(bù)单局限于城市能级之间差异，优质小区和老旧(jiù)二手(shǒu)房(fáng)之间的(de)差异也将(jiāng)越发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口普查(chá)数据调查的(de)是人，并不是(shì)针对住宅，因此可能(néng)存在统计偏差。商品(pǐn)住宅占比实(shí)际值可能(néng)偏低，其增(zēng)速可能超预期。

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