文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是(shì)该取(qǔ)消预售(shòu)制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工作会(huì)议提出“有(yǒu)条件的可(kě)以进(jìn)行现房(fáng)销售”，不足一个(gè)月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等(děng)地明确表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是(shì)该取消商(shāng)品房(fáng)预售制了(le)，用你的钱，建你的房子(zi)，还烂尾了，这是对购房者的不公平。以后谁有钱谁建房(fáng)，没钱没实力的别建了，不能把(bǎ)包(bāo)袱(fú)甩给(gěi)老百姓和(hé)社(shè)会，这(zhè)是房地产从大开发时代步入高(gāo)质量发展阶段的必然趋(qū)势，也是对购房(fáng)老百姓的最大保(bǎo)护。98年房(fáng)改(gǎi)时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过(guò)1，从大开发进入(rù)存(cún)量(liàng)时代，对(duì)购房(fáng)民众不公平的预售制已经过时(shí)了，该取(qǔ)消(xiāo)了，改(gǎi)为现房销(xiāo)售(shòu)。以(yǐ)后一手交钱(qián)，一手交房，天经地义(yì)。当然二次房改(gǎi)是个技术活，兼顾化解停贷(dài)、复工(gōng)保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心(xīn)以及(jí)长效机(jī)制，长效机制四(sì)大关键是(shì)推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩(gōu)、金融中性(xìng)稳(wěn)定和房地产税。如果按(àn)照经(jīng)济规律(lǜ)办事，中国(guó)一定能实现房地产(chǎn)软着陆(lù)和长(zhǎng)期(qī)平稳(wěn)健(jiàn)康(kāng)发展，跨过这道关，解好这道世界(jiè)难(nán)题。

　　2、为什么要取消预售制(zhì)、改为(wèi)现房销售？大家想(xiǎ四大哲学流派有哪些 四大哲学流派是什么意思ng)想，绝大(dà)部(bù)分商品是一手交钱一(yī)手交(jiāo)货，预售制(zhì)是对购(gòu)买者的单(dān)方面不公平制度(dù)，购房(fáng)老百姓几乎(hū)承担了(le)所有商品不能交付的(de)风险。从个人层面看，预售制对购房者非常不公(gōng)平，比如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银(yín)行利(lì)息，还要(yào)承担延迟(chí)交房、房屋质量(liàng)、房产(chǎn)证延(yán)期办理甚(shèn)至不能(néng)交房的风险(xiǎn)。从行(xíng)业层面看，预售制助推部分房(fáng)企过度举(jǔ)债、高杠(gāng)杆(gān)扩张(zhāng)，若(ruò)遇(yù)到(dào)下行(xíng)周期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风(fēng)险。取消预售制，改为(wèi)现房销售，这样有助于落实中央房住不炒精神、有助(zhù)于保障(zhàng)购(gòu)房(fáng)老百姓权益、有助(zhù)于房企(qǐ)稳健发展，一举多得(dé)，谋(móu)划长远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什么建议取消(xiāo)预售制度？预(yù)售制(zhì)度怎么来的？国外什么情况？简(jiǎn)单科普一下：商品房预售(shòu)最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的方式(shì)。98年房(fáng)改(gǎi)，由于商品房(fáng)短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引(yǐn)入了商品房预售制度。其(qí)实，当前世界不少(shǎo)国(guó)家存在预售制。但是，重点来了(le)！发(fā)达(dá)国家(jiā)一般有严格的监管保(bǎo)障(zhàng)措施(shī)，开发商在(zài)项目获得政(zhèng)府批准(zhǔn)后(hòu)才可(kě)以开始销售，买家在购买期房后(hòu)并非像中国一样在(zài)支(zhī)付完首付款后从银(yín)行一次性贷(dài)款支(zhī)付剩余全部(bù)房款，而是根(gēn)据开发商工程进度在完全交房前进行分期支付(fù)。所以，预售制度是需要(yào)严格的资金(jīn)监管、分期支付(fù)以及违约处罚(fá)措施作为(wèi)保障(zhàng)的，如果没(méi)有这些(xiē)保障措施，一(yī)定会触发风(fēng)险(xiǎn)，对购(gòu)房民众不公(gōng)平，所以不如借机取消(xiāo)预售制度，以(yǐ)后改为现(xiàn)房销售。客(kè)观(guān)讲预(yù)售制度(dù)有一定历史阶段性，现(xiàn)在中国(guó)住房进入(rù)存量时代，取消预(yù)售制度有助于降负债降杠(gāng)杆(gān)，不再(zài)把烂尾风险甩给(gěi)老百姓和社会(四大哲学流派有哪些 四大哲学流派是什么意思huì)，当然(rán)这需要配(pèi)套房企(qǐ)债务重(zhòng)组(zǔ)、复工(gōng)保交楼、恢(huī)复市场信心(xīn)和房地产长(zhǎng)效(xiào)机制(zhì)。这是个技术活，只要坚(jiān)持市场化改(gǎi)革，中国一定能化解这个难题，让房地产回归实体经济(jì)和居(jū)住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不(bù)能兑(duì)现的营(yíng)销手段(duàn)，而是所见即所得的(de)过硬的产品质量和(hé)诚信，这才是对(duì)购房民(mín)众的最根(gēn)本最实质的(de)保障，这样将极大的提(tí)升开发商(shāng)的建筑质量，实(shí)现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣(liè)币(bì)。所有商业的本质是向善，是(shì)以(yǐ)客户为(wèi)中(zhōng)心，房地产也不(bù)能例外(wài)，老百(bǎi)姓买房子是(shì)天大的事，烂尾(wěi)毁(huǐ)三代，好房幸福一家人。从(cóng)这个(gè)角度，取(qǔ)消预售制、实施现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)是(shì)实(shí)现老百姓安(ān)居乐业、社会长治久安、行(xíng)业企业(yè)健康发(fā)展的(de)重大措施。在(zài)当前的情况下，取消预售制(zhì)要(yào)结合稳(wěn)楼(lóu)市、房地产(chǎn)软(ruǎn)着陆、打(dǎ)通金融支(zhī)持当期(qī)三好生、新模式等综(zōng)合施(shī)策。

　　作(zuò)者(zhě)十年前在国务(wù)院发展研究中心参与财税改(gǎi)革(gé)方(fāng)案(àn)研究(jiū)时，对预(yù)售(shòu)制、房地产税、人地(dì)挂钩、金(jīn)融稳(wěn)定、房(fáng)企杠杆(gān)率等进行过长期系统(tǒng)的专(zhuān)项研究(jiū)。（参考后来形成的专著(zhù)《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品房预(yù)售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供(gōng)给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式(shì)，形(xíng)成“中(zhōng)国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推(tuī)动城市化进程，但(dàn)背(bèi)后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管(guǎn)，交付(fù)时开发商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提(tí)供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房(fáng)交易立法，设(shè)置期房预(yù)付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模式

　　二十世(shì)纪五(wǔ)十年代(dài)在(zài)中国香港，楼宇出租是地产(chǎn)行业盛行(xíng)的方(fāng)式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周(zhōu)转期(qī)长等问题，分(fēn)层销(xiāo)售孕(yùn)育(yù)而生。20世纪(jì)50年代，中国香港(gǎng)还未推行公共房屋(wū)制度(dù)，许多人栖身于木(mù)屋(wū)或者其他(tā)临时(shí)住宅，住房的需求是相当高，不过大多数居民的储(chǔ)蓄很少。当(dāng)时楼宇(yǔ)买卖多数(shù)以一(yī)整栋(dòng)楼为单位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出租是中(zhōng)国香港地产行(xíng)业盛行的方式，但有着转让难、出租资(zī)金周转期长(zhǎng)等问题(tí)。针对这(zhè)一系列问题(tí)，不少地产商(shāng)开始探(tàn)求新(xīn)的方式(shì)，如把(bǎ)楼宇(yǔ)契约切开，即“分契(qì)”，然后将楼宇分层出售。这模式(shì)一经(jīng)推行(xíng)，购买(mǎi)楼宇的(de)市民数量(liàng)有(yǒu)所增加，开发商资金周(zhōu)转加快。

　　在分层出售的(de)基础上，将(jiāng)“按揭”模式引入房地产销售(shòu)，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍(huò)英(yīng)东创办立信置业(yè)有限公司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运(yùn)业(yè)务(wù)的经验，对于(yú)商品流通、资金周转有着独到(dào)的见(jiàn)解，在努力寻求(qiú)方法加快自身资金周转。当时其在购下九龙的一块(kuài)地盘后，除了分层(céng)出售、还印发(fā)售楼说(shuō)明书，上(shàng)有文字详(xiáng)尽说明楼宇的地势环(huán)境(jìng)、建筑材料(liào)、分层价格、订(dìng)购方法等。此外，“卖楼花”是另外一(yī)个亮点，即先收取买(mǎi)家的订金，采用类似租金的分(fēn)期付款(kuǎn)形式，等(děng)新楼(lóu)落成时，收齐买家的(de)钱(qián)，买家就拥有了自(zì)己的房产。这种(zhǒng)方式减(jiǎn)轻了民(mín)众购房的资金压(yā)力，加速了房屋(wū)的建造(zào)和销售，也解决了(le)制(zhì)造商的资金问题，降低投资风险，在(zài)当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的(de)销售模(mó)式(shì)成为当时中国香港房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的一大(dà)特色，纵观(guān)中国(guó)香(xiāng)港房地产(chǎn)市场的改革，“卖楼花”模式高效率地(dì)解决了核(hé)心的(de)住房供不应求的问题，使房(fáng)市发展进入新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式(shì)推动了中国香港(gǎng)楼市几十(shí)年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的(de)情况，但(dàn)监管部门不断完善、规范化，建立(lì)健全的(de)监管(guǎn)机制，促进市(shì)场健康发展。例如，1960年，位于(yú)大角咀的一个(gè)楼(lóu)盘因建筑费用超支停工，出(chū)现“烂尾”情(qíng)况(kuàng)。在1961年(nián)后，中国(guó)香港管理部门提升了对于预售楼(lóu)花制度的监管，即要求(qiú)开发商(shāng)在预售前，确(què)保地价款已经全部支付，还要(yào)证明自身有资金等(děng)能力把项目完成，资金需放入律师所托(tuō)管，支取(qǔ)时需律所和建筑师的核准(zhǔn)。为(wèi)了防止开发商、律所、建(jiàn)筑师等造(zào)假，套取监管账(zhàng)户资金，中国香港要求律师行在(zài)银(yín)行开设(shè)的信(xìn)托账户（监管账户）、开发(fā)商(shāng)操作等采取全透明化机制，且(qiě)银行的(de)责任上升(shēng)，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成(chéng)最大风险(xiǎn)方，后续需(xū)自身推动(dòng)项目完工。随着(zhe)监管体(tǐ)系(xì)逐(zhú)步完善(shàn)，出(chū)现“烂尾”的(de)现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　二十世纪九十年代，中国(guó)内地(dì)面临(lín)住房需求大和(hé)供给量(liàng)短缺(quē)问题，引(yǐn)入“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”制度。建国以来，中国内地(dì)优先(xiān)发展重工业(yè)，强调基础(chǔ)建设，这一(yī)导向使前期发展(zhǎn)工业化(huà)的进程大于城市(shì)化(huà)进程，唯有解决住(zhù)房基础(chǔ)等城市化(huà)配套问题，才能进一(yī)步(bù)推进城市化(huà)。但(dàn)当时推(tuī)行的是(shì)“统一管理，统一分配，以租养房”的福利分房制度，住房市(shì)场发展起步较晚、增(zēng)速较慢，福利分房制度也出现了分(fēn)配(pèi)不公、效(xiào)率低、配套差等问题，因(yīn)此福利(lì)分房制度(dù)不再适用于(yú)当时(shí)的国(guó)情。叠加(jiā)房地(dì)产市场(chǎng)面临商品房的需求量大，而(ér)社会缺少(shǎo)大型房地(dì)产开发(fā)商，商品房(fáng)供应(yīng)量小的困(kùn)境，此时引(yǐn)入中国香港的“卖楼花”模式(shì)无疑是对内地房地产市场的(de)一针(zhēn)强心剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐步引(yǐn)进中国香港(gǎng)预售商(shāng)品(pǐn)房制(zhì)度，先后(hòu)出台多(duō)项文件，大(dà)力支持国内房(fáng)地产市场改(gǎi)革。例如(rú)，1998年，国务(wù)院出台《关于进一步深化城镇住房制(zhì)度改(gǎi)革，加快(kuài)住房(fáng)建(jiàn)设的通知》文(wén)件，决定停止住房(fáng)无(wú)偿实物分配，逐步实行住房分(fēn)配货币化、住房供给(gěi)商品化、社会化的住房(fáng)新体制(zhì)，从计(jì)划(huà)经济下的福利(lì)分房转(zhuǎn)向(xiàng)市(shì)场(chǎng)经(jīng)济的商(shāng)品房。房(fáng)地产市场(chǎng)采用(yòng)预售(shòu)制，允许(xǔ)开发商(shāng)卖期房(fáng)，解决(jué)了(le)房(fáng)企缺(quē)少资金和开发时间周期长的两大难题，开发商以(yǐ)预售(shòu)款撬动下(xià)一个(gè)项目的开发(fā)，形成滚动(dòng)开(kāi)发模式，住房供(gōng)应速度加(jiā)快。自此中国(guó)内地开始(shǐ)房改货币化，中国人民(mín)银行等多(duō)方迅速出台相(xiāng)关的信(xìn)贷政策(cè)，支(zhī)持购房者(zhě)，极大作用推动了房(fáng)地产市场(chǎng)的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式(shì)后(hòu)，经调整形成契合(hé)中国内地(dì)的(de)商品(pǐn)房(fáng)预售制度。预(yù)售制的初衷是为(wèi)了(le)缓解房企资金压力，加快城镇住房(fáng)建设。具体来说，是指房地产开发企业(yè)将(jiāng)正在建设中的(de)房(fáng)屋预(yù)先出(chū)售给购房(fáng)者，由购房(fáng)者(zhě)支付(fù)定金或房(fáng)款(kuǎn)的行(xíng)为。区(qū)别(bié)于中国香港(gǎng)，在(zài)中国内地(dì)实践(jiàn)过程(chéng)中(zhōng)，商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)流程为：房地(dì)产(chǎn)开发商办理预售许可(kě)证-签订(dìng)商品房买(mǎi)卖(mài)合同-进行备案登记和预告登(dēng)记-交付房屋(wū)。在购房过(guò)程中，购房者需要一次性付清首付款(kuǎn)，并采(cǎi)用银行贷款的(de)形(xíng)式(shì)一(yī)次(cì)性(xìng)付清剩余房款，换言之(zhī)，房(fáng)屋(wū)未建(jiàn)成，开发商可能已拿到了全(quán)部购房款(kuǎn)，这点(diǎn)与中国香港的按照(zhào)工(gōng)程进度付款有所不同(tóng)。对中国(guó)内地(dì)的开发商而(ér)言(yán)，预(yù)售(shòu)制(zhì)商品(pǐn)房也开启(qǐ)了高周转、高(gāo)杠杆的(de)运作(zuò)模式。

　　1.3预(yù)售(shòu)制推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏的风险确实(shí)存在

　　作为中国内(nèi)地(dì)商(shāng)品(pǐn)房销售的(de)最主(zhǔ)要方式，预售制极大缩(suō)短房(fáng)企现金回笼周(zhōu)期，同时增(zēng)加市场商(shāng)品(pǐn)房供应，推动了城(chéng)镇化发展(zhǎn)进程(chéng)。预售制在过(guò)去(qù)20多(duō)年对(duì)中国内地房地产市场(chǎng)的稳步发(fā)展起到了重要(yào)作用，不(bù)仅解决了(le)房地产市场快速(sù)发展阶段的资金需求(qiú)，也(yě)提高了(le)居民居(jū)住(zhù)水平，中国(guó)内地城镇(zhèn)居民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居(jū)到基本适居(jū)，住房事业(yè)取得巨大进步(bù)，数十(shí)年时间(jiān)走(zǒu)完发达国家(jiā)几百年城镇(zhèn)化路程。改革开放(fàng)以(yǐ)来，城镇化进程进(jìn)入快速发展时期(qī)。1978-2021年(nián)，城(chéng)镇人口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人(rén)，43年(ni四大哲学流派有哪些 四大哲学流派是什么意思án)间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积(jī)由(yóu)7438平方公里增(zēng)长至60721平方(fāng)公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发(fā)布的《中国(guó)住房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿(yì)平，城(chéng)镇人均(jūn)住房建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积从8.1平(píng)方米增至34.7平方米，城镇住房套(tào)数从约3100万套(tào)增至3.63亿套(tào)，套(tào)户比从(cóng)0.8增(zēng)至1.09。预售(shòu)制在当前已成(chéng)为中(zhōng)国内地商(shāng)品房销售最主要方(fāng)式(shì)，2005年中国内地商品(pǐn)住宅期房(fáng)销售面积占(zhàn)总销售(shòu)面积的比重为63％，而2021年期房累计销(xiāo)售面(miàn)积达15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国(guó)内地房地产行业的(de)发(fā)展。中国内地房地产历经二十多(duō)年长周(zhōu)期(qī)繁荣，行业(yè)各(gè)项指标大幅(fú)增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面积从(cóng)2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产开(kāi)发(fā)投资完成额从0.4万亿(yì)元增(zēng)至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房销售(shòu)面积和销售(shòu)金额分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万(wàn)亿元，累(lèi)计(jì)上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地(dì)产企业(yè)从无到有(yǒu)、从国企先行到(dào)民企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年(nián)，房地产企业(yè)数量(liàng)达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产也成为拉动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地产带动(dòng)的上下游产(chǎn)业链(liàn)特别长(zhǎng)，高达50多个行(xíng)业。2020年(nián)房地产及其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全(quán)贡献），其中房地产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动(dòng)产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献(xiàn)），其中(zhōng)房地产对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地(dì)产完全拉动的投资占全社会(huì)固定资产投资的(de)51.5％，其(qí)中，房地产开发投资占固定资(zī)产(chǎn)投(tóu)资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产贷(dài)款占(zhàn)银行各项贷(dài)款余额的比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上信托(tuō)等通道业务，占(zhàn)比(bǐ)超过三(sān)分之一。从(cóng)房地(dì)产融资(zī)存量占社融(róng)存量比重看(kàn)，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如(rú)果房企大面积违(wéi)约，将导致银行不良(liáng)率大幅(fú)上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠(qú)道，根据我们的《中国(guó)住(zhù)房市值(zhí)测算报告》，2020年(nián)中国住房市(shì)值(zhí)为(wèi)62.6万亿美元(yuán)，大于美(měi)国的33.6万亿美(měi)元、日本(běn)的10.8万亿美(měi)元、英(yīng)法德(dé)三国合计的31.5万亿美元。从住房(fáng)市值(zhí)占股债房市(shì)值(zhí)的比例看(kàn)，2020年中国为(wèi)66.6％，高于(yú)美(měi)国的27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的(de)56％、德国的64％。中国住房市(shì)值与股(gǔ)债(zhài)房市(shì)值的比(bǐ)例(lì)较高(gāo)，主要(yào)是因为(wèi)住房市(shì)值(zhí)高，以(yǐ)及中国资本市(shì)场(chǎng)发(fā)育尚不成熟，直(zhí)接融资比(bǐ)例较低(dī)，股票、债券市(shì)值较(jiào)低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售(shòu)制背后潜藏(cáng)的风险确实存(cún)在(zài)，当前的负(fù)面效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面看(kàn)，绝大部分商品是一手交钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买者的单方面不公平制度(dù)，购房老(lǎo)百姓几乎承担(dān)了所有商品不(bù)能(néng)交付的风险。比如，交房等(děng)待期一(yī)般为两年，在此期间，购房者(zhě)不仅(jǐn)承担银(yín)行(xíng)利(lì)息，还(hái)要承(chéng)担延迟交房、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房产证延(yán)期办理甚至不能交房(fáng)等(děng)风险。另外，购房者(zhě)和开发商之间的购房合同(tóng)、购房(fáng)者和银行的按揭(jiē)贷款合同是两(liǎng)个独立的合同(tóng)关系(xì)，如(rú)果开发商发生违约，购房者(zhě)只能根据购房合同(tóng)向开发商(shāng)主张权力，但依旧(jiù)需要(yào)根据按揭贷款(kuǎn)合同按时向银行进行贷款偿还，因(yīn)此购房者(zhě)承担的风险较大。

　　从(cóng)行业层面看，预售制助(zhù)推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇到下行周期，会引发(fā)资金(jīn)链断(duàn)裂、项目搁置等(děng)系列风险，进行影响自身信(xìn)用和(hé)购(gòu)房者对行业的信(xìn)心。

　　从金(jīn)融(róng)层(céng)面看，银行作为按揭贷款的发放方，一(yī)旦房企(qǐ)因为市场波动或经(jīng)营不善，出(chū)现资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾(wěi)”等情况，而房企通过(guò)与购房者(zhě)签订(dìng)的预售合同(tóng)和按揭合同，已经从(cóng)银行获得房款，如果(guǒ)购(gòu)房者丧失(shī)还(hái)款能力或短(duǎn)期(qī)不能(néng)还款等，则(zé)风(fēng)险(xiǎn)完全由银行(xíng)承担，银(yín)行将面(miàn)临较大(dà)的坏(huài)账压力。

　　从监管角度看(kàn)，购房者的预售(shòu)监管资(zī)金去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底(dǐ)两(liǎng)个字(zì)那就是“没钱”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版(bǎn)的《城市商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)管理办法(fǎ)》中明确规定了开发企业预售(shòu)商品房所得款项应当用于有关(guān)的工程建设，商品房预(yù)售(shòu)款监管(guǎn)的具体办法，由房(fáng)地产(chǎn)管理(lǐ)部门制定(dìng)。但多年以(yǐ)来全国并没(méi)有统一的预售资金监管规(guī)定，各地(dì)实(shí)行“一城一策(cè)”。例如，太(tài)原、昆明、重庆(qìng)、长沙等城市重点监管资金比例为(wèi)总预(yù)售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州(zhōu)、福州、合肥等(děng)城市则按照项目的建安成本乘(chéng)以建筑面积(jī)或者项目(mù)工程总额报价(jià)计算(suàn)重点资(zī)金。而事实是，不少购房(fáng)款未进入监管账户、或进入监管账(zhàng)户后被挪用，导致楼盘没有(yǒu)资金(jīn)继续建设。收楼遥(yáo)遥无期(qī)，月供却被(bèi)迫继续(xù)还款。那么，监管账户资(zī)金如何被(bèi)挪走的？实(shí)际上，在过去房地(dì)产大开发时代的高周转背景下，抽调预售款监管账(zhàng)户资(zī)金，是行业“潜(qián)规则(zé)”。比如工程总(zǒng)承包方，以工程建(jiàn)设名(míng)义，获得监管账(zhàng)户拨付资金，再(zài)由工程方将(jiāng)资金转给房企，而拨付(fù)的(de)工(gōng)程(chéng)款，远超工程进度所需。通过这(zhè)些方式套取的资(zī)金，在(zài)房企各(gè)地项(xiàng)目间(jiān)流动，变(biàn)相加杠(gāng)杆，这样做提供(gōng)了资金流动性，房企抽调资金统筹拿(ná)地(dì)、还款和(hé)楼盘建设(shè)，形(xíng)成一种(zhǒng)资金(jīn)循环高周转模式，但一定程度(dù)上(shàng)把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说，国(guó)外(wài)商品房预(yù)售(shòu)制度呈(chéng)现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于(yú)购(gòu)房者预付资金(jīn)，一般设有定金或预付款保(bǎo)护机(jī)制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购(gòu)房者支付的(de)预付款比例相对较低，绝大部分房款在(zài)房(fáng)屋交付(fù)后开始支(zhī)付；

　　3）预(yù)付款支付方式(shì)：预付款一般以定金(jīn)方式支付，或按工程进度分期支付，或二者结(jié)合(hé)；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般采用两种方(fāng)式发放(fàng)按揭贷款，一是按工程进度付款(kuǎn)，按揭贷款按(àn)照工(gōng)程进度逐渐(jiàn)发放，购房者开始月(yuè)供；二是房屋交付后(hòu)发(fā)放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商(shāng)品房提供期房烂(làn)尾保险，在商品房(fáng)出现重大延期或(huò)重大缺陷(xiàn)时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交(jiāo)付质(zhì)量的保障有两种方式，一是期(qī)房由(yóu)政(zhèng)府或第三方(fāng)验收(shōu)合格并提供验收凭(píng)证后，开发商凭(píng)验收凭(píng)证(zhèng)取(qǔ)得(dé)购房者支(zhī)付(fù)的房款。二是开发商为购(gòu)房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期(qī)满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　美国期房(fáng)定金一定(dìng)期限内(nèi)无(wú)条件返还，最低(dī)首付比例(lì)为3.5％，交(jiāo)房(fáng)前(qián)仅(jǐn)支(zhī)付(fù)首(shǒu)付，其余房款交(jiāo)付后按揭还款，交(jiāo)付(fù)前资金由第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及(jí)首付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于(yú)3.5％，根据(jù)美国官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定金或首付(fù)外，购房者在房屋交付(fù)后(hòu)通过按(àn)揭贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面，美国为防止开(kāi)发商挪用资金，购房(fáng)者的定(dìng)金及首付款由第三方(fāng)公证行或产权保(bǎo)险公(gōng)司的信托账户监管。如(rú)果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房者(zhě)资金可通过(guò)申请仲(zhòng)裁取回，且不承担任何(hé)责(zé)任与损失。而(ér)开发商在(zài)房屋建设过程中(zhōng)的资金全部来自银行，银行根(gēn)据工程进度向开发(fā)商提(tí)供一(yī)定比例的贷款，由于(yú)开发商挪用资金直接损(sǔn)害银(yín)行利(lì)益，银行有充分动机(jī)监管开发(fā)商施工进度。开发商在(zài)房屋交(jiāo)付时(shí)需取得由政(zhèng)府相关部门经审查后发(fā)放的验收凭(píng)证(zhèng)，通(tōng)过验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)向银(yín)行得到购房(fáng)者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首付购房，提(tí)供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可零(líng)首付(fù)购房，房款按建造工期进度支付，按揭按工(gōng)期放款后还贷，房(fáng)贷利率采用固定利率，开发商或购(gòu)房者可(kě)购买期房(fáng)烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国(guó)开发商在(zài)项目获(huò)批(pī)后即(jí)可(kě)预(yù)售房屋。签署购(gòu)房合同前，购房者需(xū)支付约(yuē)2000欧的(de)定金并进行预(yù)约公证，签订合(hé)同后定(dìng)金退还。如由于任何原(yuán)因不能购买，定(dìng)金按照德国(guó)法律全部(bù)退(tuì)还。

　　签署购房(fáng)合同后(hòu)，购房者需支付公证费和(hé)土地交(jiāo)易税，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在(zài)购(gòu)房(fáng)款中，属于购房(fáng)附加费。

　　首付方面，德(dé)国没有规定最低首付(fù)比例，可零首付购房(fáng)。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取按工期支付房款的制度，一(yī)般分7笔(bǐ)进行(xíng)支付，具(jù)体支(zhī)付节点、比例因项目而异(yì)。一般来说，支付节(jié)点(diǎn)可分为公(gōng)证后、主体完工(gōng)、内部(bù)水暖电路完(wán)工、窗户玻(bō)璃完工、室内清洁及(jí)墙面(miàn)完工、地板完工、全部(bù)完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款(kuǎn)前申请(qǐng)房贷，房(fáng)贷利率(lǜ)采用固定(dìng)利率，银行按施(shī)工节奏分(fēn)多次发放贷款，每笔(bǐ)贷款给予购房(fáng)者一定使(shǐ)用期限，期限结束后，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德国保险(xiǎn)公司针对(duì)期房设计了两种保险，保(bǎo)险的功能是当房屋出(chū)现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或修(xiū)复，开发商(shāng)破产(chǎn)，由保(bǎo)险公(gōng)司负责(zé)相应赔(péi)偿。保险由开发商或购(gòu)房者(zhě)购买(mǎi)。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英(yīng)国预售制(zhì)设有(yǒu)10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制，交(jiāo)房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双(shuāng)方律(lǜ)师严(yán)格监管。

　　订立合(hé)同前，买卖(mài)双(shuāng)方均有一名律(lǜ)师(shī)，负责沟通期房交(jiāo)易中(zhōng)的(de)房产(chǎn)、资金、合同等(děng)各(gè)个环节，各(gè)环节内容确认无误后(hòu)签订首付交换合同(tóng)。

　　定金方面，英(yīng)国设置了10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，当开(kāi)发商出现财务、经营问题时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超(chāo)出10％的部分较(jiào)难追回。

　　首付方面(miàn)，首付比(bǐ)例通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订21天内支付。

　　余款支(zhī)付环节，英(yīng)国采(cǎi)取(qǔ)按工程进度付款(kuǎn)的方(fāng)式，但是交房前(qián)付(fù)款比例相对(duì)较(jiào)低，一般会在合同签(qiān)订6-24个月分别(bié)支付两笔5％-10％的(de)款项，即交房前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经(jīng)过房产公证公司的检验验(yàn)收(shōu)后才能交付，交付后方可(kě)按揭(jiē)还贷。

　　资金监管环(huán)节(jié)，英国(guó)期房预售资金监管极为严格，资金也由律师监管，在确认工程(chéng)进度、支付相关款项过(guò)程中(zhōng)，由(yóu)买房(fáng)律师将(jiāng)资金(jīn)转给卖方律师，卖方(fāng)律师(shī)转给开(kāi)发商，即资(zī)金在进入开发商账(zhàng)户前经过两道(dào)关口，有利于(yú)保障购房者资(zī)金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交(jiāo)易立(lì)法，设(shè)置期房预付款保(bǎo)全措施

　　日本期房(fáng)交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万日元时，开(kāi)发商(shāng)必须完成“预(yù)售房定金保全措(cuò)施”，交房前付款比(bǐ)例不(bù)超房款的(de)20％，开发(fā)商违(wéi)约(yuē)需返还定(dìng)价并赔(péi)偿约10％房款(kuǎn)，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立法方(fāng)面，日本二战结束后由于房屋(wū)供给严重失衡，叠(dié)加法律空(kōng)白，社会上“一房(fáng)二卖(mài)”现象普遍，为此，日本(běn)政府1952年出台(tái)《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经多次修订，目(mù)前是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定(dìng)金(jīn)保护方面，根(gēn)据日(rì)本《宅地建物取(qǔ)引(yǐn)业法》，对购房者支付(fù)定(dìng)金(jīn)超(chāo)过5％或超1000万(wàn)日元的部分，法律(lǜ)要求开发商必须完(wán)成(chéng)定金保(bǎo)全措施才可预售。什(shén)么是定(dìng)金保全(quán)措施(shī)？即买卖(mài)双(shuāng)方(fāng)签订(dìng)购房(fáng)合(hé)同时，开发商(shāng)向金融机(jī)构或指定(dìng)保证(zhèng)机(jī)构或保险机构签订定金保证委(wěi)托合(hé)同，设(shè)置购(gòu)房者定金的保证或(huò)保(bǎo)险，并将(jiāng)相应的保(bǎo)证金证明书交付给购房者。除定金外(wài)，其他预先支付的购房款也(yě)受该措施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金证明书向金融机构或保证(zhèng)机构或(huò)保险公司兑付，同时，开发商(shāng)需向购房(fáng)者赔付违约金，一般约为房价的(de)10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房前只(zhǐ)需支(zhī)付(fù)最多不超(chāo)20％的定金(jīn)，签(qiān)订购房合(hé)同(tóng)后，购房(fáng)者即可向银行申请(qǐng)贷款，但交房后才(cái)开始按揭贷(dài)款，除定金外的剩余房款在(zài)交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年(nián)保修期后付(fù)尾款

　　新加坡期(qī)房购(gòu)房者违约可返(fǎn)还相当于(yú)3.75％房款的订金(jīn)，首付比例20％，余款(kuǎn)按工程进度(dù)支付，所有(yǒu)资金进银行专(zhuān)门项目资金账户，交房(fáng)后满1年(nián)保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节，新加(jiā)坡开发商有统一的选购权(quán)合(hé)同以及订金返还(hái)机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进(jìn)一步(bù)签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方(fāng)面(miàn)，签订(dìng)购房合同后，购(gòu)房者(zhě)需支付15％的首付及印花(huā)税，同(tóng)时购房者向银(yín)行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支(zhī)付上，新(xīn)加坡期(qī)房同样采取按工程进度付款(kuǎn)的方式，《发展商条例》对期房付(fù)款(kuǎn)流程做了统一详细规定，要求所有开发(fā)商遵守，支付节点一(yī)般(bān)为合(hé)同签订后、地基完(wán)工、框架完工、管道(dào)门窗等(děng)完工等(děng)，支付比(bǐ)例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依照工程进(jìn)度放款，月(yuè)供在此过(guò)程(chéng)中随(suí)着放出贷(dài)款的(de)增加而增加，未(wèi)放款部(bù)分无需月供。

　　资(zī)金监管方面，购房者(zhě)的订(dìng)金与付款会存(cún)入银行专门(mén)的项目资金账户，账户资(zī)金提(tí)取须与房屋建设有关。房屋交付后，购房者享受1年(nián)的房屋保修期，此(cǐ)后购房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前房地产到(dào)了政策出手临界点，重点是保交楼和房企(qǐ)重组(zǔ)。一方面，加大(dà)对刚需和(hé)改善型需求的支持(chí)力度(dù)，长短兼顾妥善(shàn)应对局部停贷现象，重点是保交楼保复(fù)工保民(mín)生，给予强有力(lì)的金融工具支持。另一方面，从(cóng)现在起，对还在正常(cháng)运转的房(fáng)企包(bāo)括民(mín)营企(qǐ)业，加大支持(chí)力度，由优质房企牵头并购(gòu)重组整个(gè)行业(yè)，为(wèi)每(měi)个房企配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二(èr)，中(zhōng)期来看，应充分估计形势复杂性和人性(xìng)复杂性(xìng)，兼顾化解(jiě)停贷、复工(gōng)保交(jiāo)楼(lóu)、重组房企债务(wù)、恢复市场信心以及长效机制。长效机制四大关键是推动城市群(qún)战略、人地(dì)挂钩、金融(róng)中性(xìng)稳定(dìng)和房地产税。定(dìng)金环节，建立开发商(shāng)违约后(hòu)定金保护(hù)机制，如将已支付定金(jīn)冻结至房屋交付阶段，保障购房者(zhě)定(dìng)金安全。签(qiān)订(dìng)合同环(huán)节，鼓励保险公司介入(rù)，为房屋重(zhòng)大延期(qī)以及重大(dà)缺陷(xiàn)等情况提供充(chōng)分的(de)保障(zhàng)。余款支(zhī)付环节(jié)，建(jiàn)立按工程进度付款机制或交房后按揭贷(dài)款机(jī)制，充分保护购房者(zhě)的权(quán)益(yì)。资金(jīn)监管环节，引(yǐn)入独(dú)立于开(kāi)发商、银(yín)行(xíng)的第三(sān)方(fāng)资金监管机(jī)构(gòu)，或(huò)由政府(fǔ)相关部门(mén)直接监管，以此(cǐ)防止资金挪用现象。交付环节，建立商品房保修期制度(dù)。保修期内，开发商(shāng)应对房(fáng)屋质量问(wèn)题全权负责、免(miǎn)费维(wéi)修，购房者(zhě)在保(bǎo)修期结束后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期(qī)来(lái)看，取消商品房预(yù)售制是大势(shì)所趋。一(yī)方面，98年(nián)房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺(quē)钱，预(yù)售(shòu)制是权宜之计，现在全国套(tào)户比超过1，从大开发进入存量时(shí)代，对(duì)购(gòu)房民众不公平的预售制已经(jīng)过时了(le)，该取消了(le)，改为现房(fáng)销售(shòu)。另一(yī)方面，取(qǔ)消预(yù)售制，改为(wèi)现房销售(shòu)，开发商将(jiāng)拼的(de)不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不(bù)知道(dào)能不(bù)能兑现的营销手(shǒu)段，而是所见(jiàn)即所得的过硬的产品质(zhì)量和(hé)诚信(xìn)，这才是对(duì)购房民众(zhòng)的最(zuì)根本最实质的保障，这样将极大的(de)提升开(kāi)发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币(bì)。

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