文：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预(yù)售制了。 1月17日召开的(de)全(quán)国住房和城乡建(jiàn)设工(gōng)作会(huì)议(yì)提出“有条(tiáo)件的可以进行现房销售”，不(bù)足一个(gè)月(yuè)时间，已(yǐ)有(yǒu)山(shān)东(dōng)、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房(fáng)预售制(zhì)了，用你的钱，建你的房子(zi)，还烂尾(wěi)了，这是对购(gòu)房者的(de)不公平。以后(hòu)谁(shuí)有钱谁建房，没钱(qián)没(méi)实力的别(bié)建了(le)，不能把包袱甩给老百姓和社会，这(zhè)是房(fáng)地产从大(dà)开发时代(dài)步入(rù)高(gāo)质(zhì)量(liàng)发展阶段(duàn)的必然趋势，也是对购房老百姓的最大(dà)保护。98年房改时(shí)，全国缺房子(zi)，开发商缺钱(qián)，预(yù)售制(zhì)是权宜之计，现在全(quán)国套户(hù)比超(chāo)过1，从大开发进入存量时代(dài)，对购房民众不公(gōng)平的预(yù)售(shòu)制已经过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销(xiāo)售。以后一(yī)手交钱，一手(shǒu)交房(fáng)，天(tiān)经(jīng)地义(yì)。当然二次房改是个技术活(huó)，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房(fáng)企(qǐ)债(zhài)务、恢复市(shì)场信(xìn)心以及(jí)长(zhǎng)效机制，长效机制四大关键(jiàn)是(shì)推(tuī)动(dòng)城市群战(zhàn)略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产税。如果按照经济规律办事，中(zhōng)国一定(dìng)能(néng)实现(xiàn)房地产软着陆和长期平稳健康发展，跨(kuà)过这(zhè)道关(guān)，解好这道世(shì)界难题。

　　2、为什么要取消预(yù)售制、改为现房(fáng)销售？大家(jiā)想想，绝大部(bù)分(fēn)商品是一手交钱(qián)一手交货，预售制是对(duì)购买者(zhě)的单方面不公平制度(dù)，购房(fáng)老百姓几乎承担了(le)所有商品不能交付的风险。从个(gè)人(rén)层面看，预售制对购房者非常不公平，比如，交(jiāo)房等待期一般(bān)为两年(nián)，在此期(qī)间，购(gòu)房者不仅承担银行(xíng)利(lì)息，还要承(chéng)担延(yán)迟(chí)交(jiāo)房、房(fáng)屋质量、房产证延(yán)期办理甚至不能交房的风险(xiǎn)。从行业(yè)层(céng)面看，预售(shòu)制助推部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩(kuò)张，若遇(yù)到下行周期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置等系列风险。取消(xiāo)预售制，改为现房销售，这样有助(zhù)于(yú)落实中央房住不炒精(jīng)神(shén)、有助于保障(zhàng)购房老百姓权益、有助(zhù)于房企稳(wěn)健发展(zhǎn)，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什(shén)么建议取(qǔ)消(xiāo)预售制度？预售制度怎么来的(de)？国外什么情况？简单(dān)科(kē)普(pǔ)一下：商品房预售最早源于中国(guó)香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是一种开(kāi)发商放杠杆的方式。98年房改，由于(yú)商品(pǐn)房(fáng)短缺，房(fáng)企缺资金，借鉴中国(guó)香港，引入了商品(pǐn)房预售制(zhì)度。其实，当前世界(jiè)不少国(guó)家存在(zài)预售制(zhì)。但是(shì)，重(zhòng)点来了！发达国家一(yī)般(bān)有严格的监管保障(zhàng)措施，开发商在项目(mù)获得政(zhèng)府批(pī)准后才可以开(kāi)始销售，买家在(zài)购买期(qī)房后并非像(xiàng)中国一样(yàng)在支付完首付款(kuǎn)后从银(yín)行一次性贷款支付剩余(yú)全部房款，而是根据(jù)开发商工程进(jìn)度在完全(quán)交房前进行分期(qī)支付。所(suǒ)以，预售制度是需(xū)要严格的资金(jīn)监管、分(fēn)期支付以及违约处罚(fá)措施(shī)作为保障的，如果没有这些保障措(cuò)施，一定会触发(fā)风险(xiǎn)，对购房民众(zhòng)不公平(píng)，所以不如借机(jī)取消预售制度(dù)，以(yǐ)后改为现房(fáng)销售。客(kè)观讲预售制(zhì)度有一定(dìng)历(lì)史阶段性，现在中国(guó)住房进入(rù)存量时代，取消预(yù)售制度有助(zhù)于降负债降杠杆，不再(zài)把(bǎ)烂尾风(fēng)险甩给老百姓和社会，当然这需要配(pèi)套房(fáng)企债务重组、复工(gōng)保交楼、恢复市场信心和房地(dì)产长效机制。这(zhè)是个技术活，只要坚持市场化改(gǎi)革，中国(guó)一(yī)定能化解这个难题，让房地(dì)产回归实体(tǐ)经(jīng)济和居住属性(xìng)，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预售制，改为现房(fáng)销售(shòu)，开发商将(jiāng)拼的不是五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑(duì)现(xiàn)的营(yíng)销(xiāo)手段，而(ér)是所见即(jí)所得(dé)的(de)过硬的(de)产品(pǐn)质(zhì)量和诚(chéng)信，这(zhè)才是对购房民众的最根(gēn)本最实质的保障，这样将极大的(de)提升开发商(shāng)的建筑(zhù)质量，实(shí)现良币驱(qū)逐劣币。所有商业的本质(zhì)是向善，是以(yǐ)客户为中心，房(fáng)地产也不(bù)能例外，老百姓(xìng)买(mǎi)房子是天大的事，烂尾毁(huǐ)三代，好(hǎo)房幸福一家(jiā)人。从这个角度，取消预售制、实施现房销(xiāo)售是实现老百姓安居乐(lè)业、社会长治(zhì)久安(ān)、行(xíng)业企(qǐ)业健(jiàn)康(kāng)发展的重(zhòng)大措(cuò)施。在当前的情况下(xià)，取消预售(shòu)制要结合稳楼(lóu)市、房地(dì)产软着(zhe)陆、打通(tōng)金融支(zhī)持(chí)当期(qī)三好生、新(xīn)模式等(děng)综合施(shī)策。

　　作者十(shí)年前在国务院发展研(yán)究中心参与财税改革方案研究时，对(duì)预(yù)售制(zhì)、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠(gāng)杆率等进行过长期系统(tǒng)的专项研究。（参考后来形成的(de)专(zhuān)著《房(fáng)地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形(xíng)成“中国内地版预(yù)售制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售制(zhì)推动(dòng)城市化进程，但背(bèi)后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全(quán)程监管，交付时开发(fā)商(shāng)凭(píng)验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房(fáng)烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房时(shí)支付

　　2.4 日(rì)本：为规范(fàn)期房交易立法，设置期房预(yù)付款保全(quán)措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年(nián)保(bǎo)修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商品房预(yù)售(shòu)制的前世(shì)今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十(shí)世纪(jì)五(wǔ)十(shí)年代在中国香港，楼宇出租(zū)是地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期长等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香(xiāng)港还未(wèi)推(tuī)行公(gōng)共(gòng)房屋制度，许多人栖身于木屋或者其他临时住宅，住房的需求是相当高(gāo)，不过大多数居(jū)民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数(shù)以一整栋楼(lóu)为单(dān)位，需要雄厚的资金实力才能(néng)购买。虽然楼宇出租(zū)是中国香港地产(chǎn)行业盛行的方(fāng)式，但有着(zhe)转让难、出租资金周转期长等(děng)问题。针对这一(yī)系列问题，不少地产(chǎn)商开始探求新的方式，如把楼(lóu)宇(yǔ)契约切(qiè)开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层出(chū)售(shòu)。这模式一经推行，购买楼宇的市民(mín)数量(liàng)有所增加，开发(fā)商资金周(zhōu)转加快。

　　在(zài)分层出(chū)售(shòu)的基础上，将“按揭”模(mó)式引入房地产销(xiāo)售，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍英东创办立信(xìn)置业有限公司，凭借商业(yè)直觉和多年经营杂(zá)货铺、海上驳运业务的经验(yàn)，对于商品(pǐn)流(liú)通、资金(jīn)周(zhōu)转有着独到的(de)见解，在努力寻求方法加快自身资金周转。当时其在购(gòu)下(xià)九龙(lóng)的(de)一块地盘后，除了分层出售(shòu)、还印发售楼说明(míng)书，上有文字(zì)详尽说明楼宇的地(dì)势环(huán)境、建(jiàn)筑(zhù)材(cái)料、分层(céng)价格、订(dìng)购方法等。此外，“卖(mài)楼(lóu)花”是另外一(yī)个亮点(diǎn)，即先收取买家的订(dìng)金，采用类似租金(jīn)的分(fēn)期付款形式，等(děng)新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的房产(chǎn)。这种方(fāng)式(shì)减轻(qīng)了民众购房的资金压力，加速了房屋的(de)建造和(hé)销售，也解决了(le)制造商的资金问题，降(jiàng)低投资风险(xiǎn)，在当时可谓(wèi)是“双赢”的举措(cuò)。“预售楼花+分(fēn)期付(fù)款”的销售(shòu)模式(shì)成(chéng)为当时中国香港房地产(chǎn)市场(chǎng)的(de)一(yī)大特(tè)色(sè)，纵观中国香港房地产市场(chǎng)的改革，“卖楼花(huā)”模式高(gāo)效率(lǜ)地(dì)解决了核心的住房供不(bù)应求的(de)问题(tí)，使房市发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预(yù)售楼花模式推(tuī)动了(le)中国香(xiāng)港(gǎng)楼市(shì)几十年繁荣，但期间也(yě)出现过“烂尾楼”的(de)情(qíng)况，但监管部门不断完(wán)善、规范化，建立健(jiàn)全(quán)的监管(guǎn)机制，促进市场(chǎng)健康(kāng)发展。例如，1960年(nián)，位于大角咀的一个楼盘因(yīn)建筑费用超支(zhī)停工，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中国香港管理(lǐ)部门提升了对于预售楼花制度的监管，即要(yào)求开发商在(zài)预(yù)售前，确保地价(jià)款已(yǐ)经全(quán)部(bù)支付(fù)，还要证明自(zì)身有资金等(děng)能力把项目完成(chéng)，资金需放(fàng)入律师所托管，支(zhī)取时需(xū)律所和建(jiàn)筑师的(de)核准。为了防止开(kāi)发商、律所(suǒ)、建筑师等造假，套取监(jiān)管账(zhàng)户(hù)资金，中国香港要求律师行在(zài)银行开设(shè)的信托(tuō)账户（监管(guǎn)账户）、开发(fā)商(shāng)操作等采取全透明化机制，且(qiě)银行(xíng)的责任上升，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情(qíng)况，银行将成最大风险方(fāng)，后续需自身推动(dòng)项目完(wán)工(gōng)。随着监管体(tǐ)系逐步完(wán)善，出现(xiàn)“烂尾”的现象(xiàng)较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模(mó)式(shì)，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　二十世纪(jì)九十年代，中国内地面临住房需求大(dà)和供给量短缺问题，引入(rù)“卖楼花”制度。建(jiàn)国以来，中国内地(dì)优(yōu)先发(fā)展重工业，强调基(jī)础建设(shè)，这一(yī)导向(xiàng)使(shǐ)前期发展工业化的进程大于城市化进程，唯有(yǒu)解决住(zhù)房(fáng)基础(chǔ)等城市化配套(tào)问题，才能进一步推进(jìn)城市化(huà)。但当时推(tuī)行(xíng)的是(shì)“统一管理，统一分配，以租养(yǎng)房”的福利分房制度(dù)，住(zhù)房市场发展起步较(jiào)晚(wǎn)、增速较慢，福利分房(fáng)制度也(yě)出现了分配不公、效率低、配套差等问题，因此(cǐ)福(fú)利分房(fáng)制度不再适用于(yú)当时的国情。叠加房地(dì)产市场面(miàn)临(lín)商品房的(de)需求量大，而社会缺少大型房地产开发商(shāng)，商品房供(gōng)应量小的(de)困境，此时(shí)引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市场的(de)一针(zhēn)强心剂(jì)。从1994年起(qǐ)，中国内地逐步引进中国香(xiāng)港预售商品(pǐn)房制度，先(xiān)后出台多项文件，大力支(zhī)持国内房地(dì)产市场改(gǎi)革。例(lì)如，1998年，国务(wù)院出台《关于进一(yī)步深化(huà)城镇住房制度改革，加快住房建(jiàn)设的通知》文件，决(jué)定停止住房无偿实物分配(pèi)，逐步实行住房分配货(huò)币化、住房供(gōng)给商品化、社会(huì)化的住房新体制，从(cóng)计划经(jīng)济下的(de)福利分房(fáng)转(zhuǎn)向(xiàng)市场经(jīng)济的商品(pǐn)房。房地产(chǎn)市场(chǎng)采(cǎi)用预(yù)售制(zhì)，允许开发(fā)商卖期房(fáng)，解决了房企缺少资金和开发时间周(zhōu)期长的两大难题，开发商以预(yù)售款撬动下(xià)一个(gè)项目的(de)开发，形成(chéng)滚动开发模式，住房供应(yīng)速度加(jiā)快。自此(cǐ)中国内地开始房改货(huò)币化，中国人(rén)民银行等多方(fāng)迅速出台相关的(de)信贷政策，支(zhī)持(chí)购房者，极(jí)大作用推动了房地产市(shì)场的(de)发展。

　　引(yǐn)入中国香港(gǎng)“卖楼(lóu)花”模式(shì)后，经调整形成契合中国内地(dì)的(de)商品房预售制度。预(yù)售制的初衷是为了(le)缓解房企资(zī)金压力，加快城镇住房(fáng)建设。具体(tǐ)来(lái)说(shuō)，是指(zhǐ)房地产开发企业将正在建设(shè)中的房屋预先出售给购房者(zhě)，由购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付定金或房(fáng)款的行(xíng)为。区别于中国香港(gǎng)，在中国(guó)内地实践过程中(zhōng)，商(shāng)品房预售流程为：房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发(fā)商(shāng)办理预售许(xǔ)可证-签(qiān)订商品(pǐn)房买(mǎi)卖合同-进行备案登记和预(yù)告(gào)登记-交付房(fáng)屋。在购(gòu)房过程(chéng)中，购房者需(xū)要一次(cì)性付清首付款，并采用银行贷款(kuǎn)的形式(shì)一次性付清(qīng)剩余(yú)房(fáng)款，换言(yán)之，房屋未建(jiàn)成，开发(fā)商(shāng)可能已拿到了全部购房款，这点与中国香港(gǎng)的(de)按照(zhào)工程进度付款有所不同(tóng)。对中国内地的开发商(shāng)而言，预售制商品房也开启(qǐ)了(le)高(gāo)周转(zhuǎn)、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作(zuò)为中国(guó)内地商品房销售(shòu)的最主要(yào)方式，预售制极大缩(suō)短房企现金回笼周期，同时增加市(shì)场商品房供(gōng)应，推动(dòng)了城镇(zhèn)化发展进程。预售制在过(guò)去20多(duō)年对中国内地房地产(chǎn)市场的稳(wěn)步发展(zhǎn)起(qǐ)到了重要作用，不(bù)仅解决(jué)了房地产市场快速(sù)发展阶(jiē)段的资金需(xū)求，也提高(gāo)了居民居住水平，中(zhōng)国(guó)内地城镇(zhèn)居民从筒(tǒng)子楼(lóu)住到住宅小区，从全(quán)民蜗(wō)居到基(jī)本适居(jū)，住房事业(yè)取得巨(jù)大进步，数十年时间走完发达(dá)国家几百年(nián)城镇化路(lù)程。改革开放以来，城(chéng)镇化进程进入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国(guó)城(chéng)市(shì)建成区面(miàn)积由7438平方公里增长至60721平方(fāng)公(gōng)里，增(zēng)长7.2倍。根据我们(men)发布的《中国住房存量报(bào)告：2021》测算(suàn)，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅存量从不到14亿平(píng)增至313.2亿(yì)平，城镇(zhèn)人均住(zhù)房建筑(zhù)面积从(cóng)8.1平(píng)方米增至34.7平方米，城(chéng)镇(zhèn)住房套数从约(yuē)3100万套增至(zhì)3.63亿(yì)套，套(tào)户比从(cóng)0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前已成为(wèi)中(zhōng)国内地商品房(fáng)销售最(zuì)主要(yào)方式，2005年中国内(nèi)地(dì)商品住宅期房(fáng)销售面积占总销(xiāo)售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预(yù)售制也(yě)推动了中国内地房地产行业的发(fā)展(zhǎn)。中国内地(dì)房(fáng)地产历经二十多年长周期繁荣，行业各项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积(jī)从(cóng)2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计(jì)上涨8.2倍，年(nián)复合增速(sù)10.6％。房地产开(kāi)发投资完成额从(cóng)0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品(pǐn)房销售面(miàn)积和销(xiāo)售金额分(fēn)别从1.5亿平增(zēng)至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累(lèi)计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的(de)快(kuài)速发展，房地(dì)产(chǎn)企业从无到有、从国(guó)企先行(xíng)到民(mín)企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产企业数量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万(wàn)个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产也成为(wèi)拉(lā)动中国(guó)内(nèi)地经济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长(zhǎng)渠道(dào)，房(fáng)地产带(dài)动的上(shàng)下游(yóu)产业(yè)链特别(bié)长，高达(dá)50多个行业。2020年房地产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产(chǎn)业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动(dòng)产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中房地(dì)产对金融、批发、建材(cái)的带动最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道(dào)，2020年(nián)房地产完全(quán)拉动(dòng)的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开(kāi)发投资(zī)占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从(cóng)房(fáng)地产贷(dài)款占(zhàn)银(yín)行各(gè)项贷款余额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务(wù)，占比超过三(sān)分(fēn)之一。从(cóng)房地产融(róng)资存量占社(shè)融存(cún)量比重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房企大(dà)面(miàn)积违约，将(jiāng)导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居(jū)民财富效应(yīng)渠道，根据我们的(de)《中国住(zhù)房市值测算报告》，2020年中国(guó)住房市值为62.6万(wàn)亿美元，大于美(měi)国(guó)的33.6万(wàn)亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英法德三国(guó)合计的31.5万亿美(měi)元。从住(zhù)房市值占股债房(fáng)市(shì)值的比(bǐ)例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法(fǎ)国(guó)的56％、德国的64％。中国住房市值与(yǔ)股债房(fáng)市(shì)值的(de)比(bǐ)例较高(gāo)，主要是因为住(zhù)房市值高，以及中国资本市场发育尚不(bù)成(chéng)熟，直接融资比(bǐ)例较低，股票、债券市值较低，居民投资渠(qú)道缺(quē)乏。

　　不可否认，预售(shòu)制背后潜藏(cáng)的风险确(què)实存在，当(dāng)前的负面效应愈(yù)发凸显。

　　从个(gè)人层(céng)面(miàn)看，绝大(dà)部分(fēn)商品是一手交钱(qián)一(yī)手交(jiāo)货，预售制是对(duì)购买者的(de)单(dān)方面不公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所(suǒ)有(yǒu)商品不(bù)能(néng)交付(fù)的风险。比(bǐ)如，交房等待期一般为(wèi)两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行利(lì)息，还(hái)要承(chéng)担(dān)延迟交房(fáng)、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房产证延期办理甚(shèn)至不能(néng)交房等风险。另(lìng)外，购房者和开发(fā)商之(zhī)间的(de)购房合同、购房(fáng)者和银行(xíng)的按揭贷款合同是两个独立的合同关系(xì)，如果开(kāi)发商(shāng)发生违约(yuē)，购房(fáng)者只(zhǐ)能根(gēn)据购房合同向开发商主张(zhāng)权力(lì)，但依旧需(xū)要根(gēn)据(jù)按揭贷(dài)款(kuǎn)合同按时向银(yín)行进行贷款偿(cháng)还，因此购房(fáng)者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制(zhì)助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，资(zī)金若遇到下(xià)行周期，会引发(fā)资金链断裂、项目搁置等系列风险，进行影响(xiǎng)自身信用(yòng)和购房(fáng)者对行业的(de)信(xìn)心。

　　从金融层面看，银(yín)行作为按(àn)揭贷款的(de)发放方，一旦房企因为(wèi)市场(chǎng)波动或(huò)经(jīng)营不善(shàn)，出(chū)现资金链断裂等一系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情(qíng)况(kuàng)，而房(fáng)企通过与购房者签订的预售合同(tóng)和按揭合(hé)同，已经从银行获(huò)得房(fáng)款，如(rú)果购房者丧失还款能力(lì)或短期不能还款等，则风险完全由银行承担(dān)，银(yín)行将面临较大(dà)的坏账压力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房者的预(yù)售监(jiān)管(guǎn)资金去哪了？楼(lóu)盘(pán)“烂(làn)尾”，归根(gēn)结(jié)底两个字那就是“没钱(qián)”，即没钱付工程款(kuǎn)。在2004版(bǎn)的《城市商品房预(yù)售管(guǎn)理办法》中(zhōng)明确规定了开(kāi)发(fā)企业(yè)预售商(shāng)品(pǐn)房所得款项应当用于有关(guān)的工程(chéng)建设，商品房(fáng)预售款监(jiān)管的具体(tǐ)办法，由房地产管理(lǐ)部门制定。但多(duō)年(nián)以(yǐ)来全国(guó)并(bìng)没(méi)有统一的预售资(zī)金监管规定，各(gè)地实行“一城一策”。例如(rú)，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙(shā)等(děng)城市(shì)重点监管资金比例为总预售(shòu)款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥(féi)等(děng)城市则按照项目的建安成(chéng)本乘以建筑面积(jī)或(huò)者项目工(gōng)程总额报(bào)价计算(suàn)重点资金。而事实(shí)是，不少(shǎo)购房款(kuǎn)未进入(rù)监管(guǎn)账户、或进入监管账户(hù)后被挪(nuó)用，导致(zhì)楼盘没有资金继续建设(shè)。收楼(lóu)遥遥无期，月供(gōng)却被迫继续还款。那么，监管账(zhàng)户资(zī)金如何被挪走(zǒu)的？实际上，在过去(qù)房地(dì)产(chǎn)大开发时(shí)代的高周(zhōu)转背景(jǐng)下(xià)，抽调(diào)预售(shòu)款(kuǎn)监(jiān)管账户资金，是行(xíng)业“潜规则”。比(bǐ)如工程总承包方，以工程建(jiàn)设名义，获(huò)得监管账户(hù)拨付资金，再(zài)由工(gōng)程方(fāng)将资金转(zhuǎn)给房(fáng)企，而拨(bō)付的工程(chéng)款(kuǎn)，远超工程进(jìn)度所(suǒ)需(xū)。通(tōng)过这些(xiē)方式套取的资金，在房企各地项目间流动，变相加杠杆，这样做提供了资金流动性(xìng)，房企抽(chōu)调资金统筹拿(ná)地(dì)、还款和楼盘建(jiàn)设，形成一种资金循环高周转模式，但(dàn)一定程度上把风险甩给了(le)购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外(wài)商品房预售制度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付(fù)款保护：对于购房者预付资金(jīn)，一般(bān)设有定金(jīn)或预付款保护机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预付(fù)款比例相对较低，绝大部分(fēn)房(fáng)款在房(fáng)屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以(yǐ)定(dìng)金(jīn)方式(shì)支付，或(huò)按工程(chéng)进(jìn)度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式发(fā)放(fàng)按(àn)揭贷(dài)款，一(yī)是按工程(chéng)进度付款，按揭贷款(kuǎn)按照工(gōng)程进度逐(zhú)渐发(fā)放，购房者开始(shǐ)月供(gōng)；二是房屋交付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房(fáng)提(tí)供期房烂尾保险(xiǎn)，在商品房出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保障购(gòu)房者权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋交付质量的保(bǎo)障有两种方式，一是期房由政府(fǔ)或(huò)第三方(fāng)验收(shōu)合格并提供(gōng)验收凭证后，开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得购房者(zhě)支付的房款。二是开发商为购房者提供(gōng)一(yī)定的(de)保修期，通(tōng)常(cháng)1-5年，保修期满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售(shòu)资金第(dì)三方全程监管，交付(fù)时开发(fā)商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国期(qī)房定金一(yī)定(dìng)期(qī)限内无条件返还，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅(jǐn)支(zhī)付首(shǒu)付，其余(yú)房(fáng)款交付后按揭还(hái)款，交付(fù)前资金由第(dì)三(sān)方(fāng)全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节(jié)，定(dìng)金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最(zuì)低(dī)可低(dī)于(yú)3.5％，根据(jù)美国官方数据，2021年(nián)美国(guó)平均首付比(bǐ)例为(wèi)12％。

　　余款支(zhī)付方面(miàn)，除(chú)定金或首付外，购房(fáng)者在房屋交付后(hòu)通过按揭贷款(kuǎn)支(zhī)付剩(shèng)余房款。

　　资金监管方面(miàn)，美(měi)国为(wèi)防(fáng)止开(kāi)发(fā)商(shāng)挪用资金，购房者的定金(jīn)及首付款由(yóu)第三方公证(zhèng)行(xíng)或(huò)产权保险公司的信(xìn)托账(zhàng)户(hù)监(jiān)管。如果开发(fā)商倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购(gòu)房者资金可通过申请仲裁取回，且不(bù)承担任何责任与损失。而开发商在房屋建设(shè)过程中的资金全部来自银行，银(yín)行根(gēn)据工(gōng)程(chéng)进度向开发(fā)商提供一定比例(lì)的贷款(kuǎn)，由于开发商(shāng)挪(nuó)用资(zī)金直接(jiē)损害银行利益(yì)，银行有充分动机监管开发(fā)商施(shī)工(gōng)进度(dù)。开发商在房屋交付时需取(qǔ)得由政府相关(guān)部门经(jīng)审查(chá)后(hòu)发放(fàng)的验收(shōu)凭证，通过验收凭证向银(yín)行得到(dào)购房(fáng)者支付的(de)房款(kuǎn)。

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国(guó)期房可零首付购房，房款按建造工期进度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷(dài)利率采用固定利率，开(kāi)发商或购房者(zhě)可购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛方面，德国开(kāi)发商在项目获批(pī)后即可预(yù)售房屋。签署购房合同(tóng)前，购房者(zhě)需支付约2000欧的(de)定金(jīn)并进行预约公(gōng)证，签订合同后定(dìng)金退还。如由于任何原因(yīn)不能购买(mǎi)，定金按(àn)照(zhào)德国法律全部退还(hái)。

　　签署(shǔ)购房合同后，购房者需支付(fù)公证费和土地(dì)交易税，分别(bié)为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没(méi)有规定最低(dī)首付比例(lì)，可零首付购(gòu)房。

　　余(yú)款方面，德国也采(cǎi)取按工期支付房(fáng)款(kuǎn)的(de)制(zhì)度，一般分(fēn)7笔(bǐ)进(jìn)行(xíng)支付，具体支付节(jié)点(diǎn)、比例因项目而异。一般来说，支付节点(diǎn)可分为(wèi)公证后(hòu)、主体完工、内部(bù)水(shuǐ)暖(nuǎn)电路(lù)完(wán)工、窗户玻璃(lí)完(wán)工(gōng)、室内清洁(jié)及墙(qiáng)面(miàn)完工(gōng)、地板(bǎn)完工、全部完工(gōng)，支付(fù)比(bǐ)例(lì)可(kě)能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可在支(zhī)付房款前申请房贷，房贷(dài)利率采用固定利率，银行按(àn)施工节奏(zòu)分多次发放(fàng)贷款(kuǎn)，每笔贷款(kuǎn)给予购房者(zhě)一(yī)定(dìng)使用期限(xiàn)，期(qī)限结束后，购(gòu)房者开始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国保险公司针对期房(fáng)设计(jì)了两种(zhǒng)保险，保险的功能是(shì)当房屋出现重大(dà)延期或重(zhòng)大(dà)缺陷时(shí)，保险公司保证开(kāi)发(fā)商(shāng)赔偿或修复，开发商破产(chǎn)，由保险(xiǎn)公司负责相应赔偿(ch古诗《画》的作者是谁？哪个朝代人，画的作者是哪个朝代的诗人áng)。保险(xiǎn)由开发商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时支付(fù)

　　英国预售制设有10％定(dìng)金保险保护机制，交(jiāo)房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律师严格(gé)监管(guǎn)。

　　订立合(hé)同前，买卖双方均有一名律(lǜ)师，负责沟通期房(fáng)交易中的房(fáng)产(chǎn)、资金、合(hé)同等各个环(huán)节，各环(huán)节内容确认无误后(hòu)签(qiān)订首付交换合(hé)同(tóng)。

　　定金方面(miàn)，英国设(shè)置了10％定金保(bǎo)险保护机制(zhì)，当开发商(shāng)出现财务、经营问题(tí)时，购(gòu)房者(zhě)10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首(shǒu)付方面，首付(fù)比例通(tōng)常为(wèi)10％-25％，首付需要在合(hé)同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进(jìn)度(dù)付款的方(fāng)式，但(dàn)是交(jiāo)房(fáng)前(qián)付款(kuǎn)比(bǐ)例(lì)相对较(jiào)低，一(yī)般会在合同(tóng)签(qiān)订(dìng)6-24个月分(fēn)别支付(fù)两笔(bǐ)5％-10％的(de)款项，即交房前付款比例在(zài)20％-45％之间(jiān)，剩(shèng)余(yú)款项交房(fáng)后(hòu)支付。

　　交付环(huán)节，英国规定房屋(wū)必须经(jīng)过房产公(gōng)证公司的检验验收后才能交付，交付后方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资金监管极为严格，资(zī)金也由律师监(jiān)管(guǎn)，在确认工程进度、支付相关(guān)款项过程中，由买房律师(shī)将资金转给卖方律(lǜ)师，卖方律(lǜ)师转给开发商，即资金在(zài)进入开发(fā)商账户前经过两道关(guān)口，有利于保障(zhàng)购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日(rì)本：为规范(fàn)期房交易立(lì)法，设置期房(fáng)预付(fù)款(kuǎn)保全措施(shī)

　　日本(běn)期(qī)房(fáng)交(jiāo)易立法，定金超(chāo)5％或1000万(wàn)日元时，开发(fā)商必须完成(chéng)“预(yù)售(shòu)房定金保全措施”，交房前付款比例不超(chāo)房款的20％，开发商违约需返还定价并赔(péi)偿约10％房款，交(jiāo)房(fáng)后按(àn)揭还(hái)款(kuǎn)。

　　立(lì)法方面，日本二战结束后由于(yú)房屋供给(gěi)严重失(shī)衡，叠加(jiā)法律空白，社会上(shàng)“一(yī)房二(èr)卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本(běn)政府1952年(nián)出(chū)台《宅地建(jiàn)筑物交易(yì)法》，经多(duō)次修订，目前是唯一一部规范(fàn)期房交易的法律。

　　定金保(bǎo)护方面(miàn)，根(gēn)据日(rì)本《宅(zhái)地(dì)建(jiàn)物取引业法》，对购房者支(zhī)付(fù)定金超过5％或超1000万日元的部分，法(fǎ)律要求开发商必须完成(chéng)定金保(bǎo)全措施才可预(yù)售(shòu)。什么是定(dìng)金保(bǎo)全(quán)措施？即买(mǎi)卖双方签订购房合同时，开发商向金融机(jī)构或指定(dìng)保证机构或保险机(jī)构(gòu)签订定金(jīn)保证委托合同，设置购房(fáng)者定金的(de)保证或保险，并将相应的保(bǎo)证金证明书交付给(gěi)购房(fáng)者。除定金外，其他预先支付的(de)购房(fáng)款也受该措(cuò)施保(bǎo)护。若开发商(shāng)倒闭导致(zhì)期房烂尾，购房(fáng)者可(kě)凭保(bǎo)证金证明书向金融机构或保证(zhèng)机构(gòu)或保险公司兑付，同时，开发商需(xū)向(xiàng)购房者赔付(fù)违约金，一般约(yuē)为(wèi)房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交(jiāo)房前只需(xū)支付最多不超20％的(de)定金，签订购(gòu)房合同后，购房者(zhě)即(jí)可向银行申请贷款(kuǎn)，但交(jiāo)房后(hòu)才开(kāi)始按揭贷款，除定金外的(de)剩余(yú)房(fáng)款在交房后开(kāi)始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银(yín)行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　新加坡(pō)期(qī)房(fáng)购房者违(wéi)约可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例20％，余款按(àn)工程进度支付，所有(yǒu)资金进银行专门项目资金账户(hù)，交房(fáng)后满1年保修(xiū)期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新加坡开发商有统一(yī)的选购(gòu)权合同以及订(dìng)金返还机制，即(jí)OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房(fáng)款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一(yī)步签订购买合同，不执行OTP则(zé)退还(hái)3.75％的(de)房(fáng)款。

　　首付比例(lì)方(fāng)面，签(qiān)订购(gòu)房合同后，购房者(zhě)需(xū)支付15％的首付及印(yìn)花税，同时购房者向银行(xíng)申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支付上(shàng)，新加坡(pō)期房同样采取按工(gōng)程进度(dù)付款的方式(shì)，《发展商条例》对期房(fáng)付款流(liú)程(chéng)做(zuò)了统一详(xiáng)细规定，要求所(suǒ)有开发商遵守，支付(fù)节点一般为合同签订后、地基(jī)完(wán)工、框架完工、管(guǎn)道门窗等完工等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也(yě)依照工程(chéng)进度放款(kuǎn)，月(yuè)供在此过程中随着放出贷款的增加而增加(jiā)，未放款部分(fēn)无需月供。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方面，购(gòu)房者的订(dìng)金与付(fù)款会(huì)存入(rù)银行专门的项(xiàng)目(mù)资(zī)金账户，账户(hù)资金(jīn)提取(qǔ)须(xū)与房屋建设(shè)有关。房屋交(jiāo)付后，购房者享受(shòu)1年的房(fáng)屋保修期，此(cǐ)后购(gòu)房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看(kàn)，当前房地产(chǎn)到(dào)了政策出(chū)手临(lín)界点，重(zhòng)点是保(bǎo)交楼和房企重组。一(yī)方(fāng)面，加(jiā)大对刚需和(hé)改(gǎi)善型需求的支持力度，长短兼顾妥善应对局部停贷现象，重点(diǎn)是(shì)保交楼(lóu)保复工保民生，给(gěi)予强有(yǒu)力的(de)金融工具支(zhī)持。另一方面，从现在起(qǐ)，对还在(zài)正常运转的(de)房企包括民营(yíng)企业，加大支持力(lì)度，由优质房企牵头并购重组整(zhěng)个行(xíng)业，为每个房企配套AMC和财团(tuán)，给予金融工具配套。

　　二，中期(qī)来看，应充分估计(jì)形(xíng)势(shì)复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制。长效机(jī)制(zhì)四大关键是推动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地产(chǎn)税。定金环节，建立开(kāi)发商违约(yuē)后定(dìng)金保护(hù)机(jī)制，如(rú)将已支付定(dìng)金(jīn)冻(dòng)结至古诗《画》的作者是谁？哪个朝代人，画的作者是哪个朝代的诗人房屋(wū)交(jiāo)付阶段，保障(zhàng)购房者定金安全。签(qiān)订合同环(huán)节，鼓励保险(xiǎn)公司介入，为房屋重大(dà)延(yán)期以(yǐ)及重(zhòng)大缺陷等情况(kuàng)提供充分的保障。余款支付环节，建立按工程进度付款(kuǎn)机制或(huò)交房后按揭贷款机(jī)制，充(chōng)分保护购房者的权益(yì)。资金监管环节，引入独立于开发商(shāng)、银(yín)行(xíng)的第三(sān)方资金(jīn)监(jiān)管机构，或由政府相(xiāng)关部门直(zhí)接(jiē)监管，以此防(fáng)止资(zī)金挪用现象(xiàng)。交(jiāo)付环节(jié)，建立(lì)商(shāng)品房(fáng)保修期制度。保修期内，开发商应对(duì)房屋(wū)质量问题全权负责、免费维修，购房者在(zài)保修期(qī)结束后支付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消商品(pǐn)房预售(shòu)制是(shì)大势所趋(qū)。一(yī)方面，98年房(fáng)改(gǎi)时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从(cóng)大开发(fā)进入存量时代，对(duì)购房民众不公(gōng)平的预售制已经过时了，该(gāi)取消(xiāo)了，改为现(xiàn)房销售。另一方面，取消预(yù)售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，开发商将拼的(de)不是五花(huā)八(bā)门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的(de)营销手段(duàn)，而是所见(jiàn)即所得的过硬(yìng)的(de)产品质(zhì)量古诗《画》的作者是谁？哪个朝代人，画的作者是哪个朝代的诗人和诚信，这(zhè)才是(shì)对购房民众的最根(gēn)本最实质(zhì)的(de)保障(zhàng)，这样将极(jí)大的提升开(kāi)发商(shāng)的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。

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