导读

　　黄(huáng)金二(èr)十年之(zhī)后，当下中国(guó)地(dì)产(chǎn)步入大分化时代(dài)而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地(dì)产市(shì)场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连(lián)续三年商品住(zhù)宅销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积超15亿平，足(zú)够4000万家庭入(rù)住。恰逢近年(nián)地产(chǎn)持续低景气，有(yǒu)关中(zhōng)国地产是否过剩的讨论日(rì)益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘清中国城镇存量(liàng)住宅真实情况，据此判断中(zhōng)国未(wèi)来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染(rǎn)中国(guó)地(dì)产存量极度(dù)过剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住建部披露全国有(yǒu)近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑，第(dì)七(qī)次(cì)人(rén)口普查调查数据显示城镇家庭(tíng)户人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数(shù)为1.06间(jiān)。市场(chǎng)陷入怀疑，中国房子是否真的过(guò)剩？

　　事实上住建部(bù)披露的(de)近(jìn)6亿(yì)栋(dòng)城乡房(fáng)屋建筑中，城镇(zhèn)建筑占(zhàn)比不到一成，其中还包括大量城镇非住宅建筑，如(rú)商业办公楼、学校(xiào)等，因此6亿栋房(fáng)屋中城镇住宅(zhái)占比(bǐ)极低。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇居民人均住宅(zhái)间数为1.06间，但居住舒适不是人均一间房所能满足，它与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套设施等因(yīn)素密切相关。中国的人均住宅(zhái)间(jiān)数较发达(dá)国(guó)家还有很大(dà)差(chà)距。人均住宅间数大于1同样不意味着中国住宅市场已经(jīng)饱和。

　　我(wǒ)们测算(suàn)发现中(zhōng)国城镇居(jū)民户均1套(tào)房，其中每户持有商(shāng)品住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接公(gōng)布(bù)中国家庭户均住宅的数据，我们(men)根据商品(pǐn)住宅(zhái)套数、商(shāng)品住宅(zhái)占比(bǐ)和(hé)城镇家庭户数，计(jì)算(suàn)出城镇(zhèn)家庭(tíng)住(zhù)宅套户比。

　　测算结果显示，目(mù)前城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商(shāng)品住宅。若期房顺利交付，直(zhí)至2024年，中国每户城(chéng)镇家庭才拥有1套(tào)住宅，其中商(shāng)业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户(hù)均一(yī)套房(fáng)似乎意味着户户有房，然而事实上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国(guó)际数据显示，成熟(shú)房地产市场(chǎng)的住宅套(tào)户比会大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说(shuō)不平衡，是因为(wèi)户均一(yī)套房无法满(mǎn)足(zú)流动人口的租赁和置业需(xū)求。全国总人口的近(jìn)三(sān)成(chéng)都是(shì)流动人口(kǒu)，流动人口(kǒu)会(huì)选择在大(dà)城(chéng)市租房挣钱，在老家买房，从而产生(shēng)了(le)额(é)外的(de)住宅需求(qiú)。

　　即便户均一套房，中(zhōng)国未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均人(rén)口规模缩小，一人户、两人户占比不断增加，导(dǎo)致(zhì)家庭户数增多(duō)。小家庭化(huà)趋(qū)势将延续，带来新(xīn)户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二(èr)，经济板块的(de)分化(huà)日益明显，区(qū)域经济(jì)资源分配的(de)再集(jí)中吸引着(zhe)人(rén)口流入，人(rén)口净迁入(rù)城市的新增住宅需求有望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住在2000年以(yǐ)前建成的住宅(zhái)中，涉及(jí)超9000万家庭(tíng)、81亿平方(fāng)米的住宅建筑面(miàn)积(jī)。促成“老破小”住宅(zhái)的改造势(shì)在(zài)必行。

　　第四(sì)，中国的人均住宅间数与人(rén)均住宅建筑(zhù)面积均(jūn)较发达国家有着(zhe)不(bù)小差距，“住(zhù)上更大房子”的改(gǎi)善性(xìng)需求正在不断(duàn)增(zēng)加。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地产步入大分化时代而(ér)非停(tíng)滞期。

　　如果说过去(qù)二十年(nián)是中国地产(chǎn)黄金发(fā)展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛盾更多(duō)体(tǐ)现为住宅供给存在不足，这是过去二十年房价(jià)快速上涨基(jī)石。那么(me)当下房地(dì)产大分化时(shí)代已至(zhì)，大(dà)分(fēn)化时(shí)代下(xi2197的立方根是多少，216的立方根是多少à)地产矛盾则更多体现在住宅(zhái)质量供(gōng)需(xū)冲突。

　　地产大(dà)分化必将体现在不同(tóng)能级城市之(zhī)间，不同区域板块(kuài)之间，不同(tóng)品质住宅之(zhī)间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前(qián)，官方披露(lù)全国已有近6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，引发(fā)热议。从2月(yuè)以来(lái)，各(gè)大(dà)城市二手房挂牌量(liàng)突然激增，引发一阵二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让(ràng)市(shì)场不禁担心(xīn)，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到底(dǐ)是供(gōng)给过剩，还是供(gōng)需平衡(héng)，或是(shì)仍然存(cún)在不足？可惜由于住宅存(cún)量(liàng)数(shù)据(jù)并(bìng)未(wèi)公布，我们无(wú)法直接(jiē)知晓具体(tǐ)情(qíng)况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测(cè)算出中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有住宅套(tào)数，回答当(dāng)前(qián)的房子是否(fǒu)真(zhēn)的过剩了？据此判断(duàn)未来房地产市场会如何发展。

　　一、如何有效(xiào)观察中国户均拥(yōng)有住宅数量

　　（一(yī)）中(zhōng)国住宅数(shù)量过剩的直观判断(duàn)站不住脚

　　今年2月(yuè)，在以全国自(zì)然灾害综合风险普查工(gōng)作情况为主题(tí)的(de)新(xīn)闻发布会上，负责人对(duì)外(wài)披露：“住宅城乡建设行业获取(qǔ)了全国(guó)近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑(zhù)数据以及80多(duō)万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建筑(zhù)，平均每栋建(jiàn)筑住不到3人，住宅市场看似已(yǐ)经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建筑中，农村(cūn)房屋占9成以(yǐ)上(shàng)，以栋数计算的城镇房屋实际仅(jǐn)有4700多万(wàn)栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医院(yuàn)等非住宅。总的算(suàn)下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口(kǒu)普查数据(jù)公布了中(zhōng)国城镇家(jiā)庭(tíng)户人均住宅(zhái)间数为1.06间，其中城市家庭户居民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居民人(rén)均(jūn)1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数(shù)大于1，看(kàn)似(shì)意味着人(rén)人都有房间居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅(jǐn)与房间数(shù)量有关，更与房(fáng)屋质(zhì)量、居住(zhù)面积、配套设(shè)施等因素(sù)密切相关。单单从人均(jūn)住宅(zhái)间数不能完全反映出(chū)城镇居民(mín)的居(jū)住(zhù)水平(píng)。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭为(wèi)单位(wèi)购买成套住(zhù)宅，一套设施齐(qí)全的(de)住宅才是城(chéng)镇居(jū)民宜居的选择。

　　（二）中国户(hù)均住宅的测算思路、数据(jù)和方法

　　中国(guó)城镇居民住宅主要分两大类(lèi)，一类是商品住宅，另一类是保(bǎo)障房、原公有住宅、自(zì)建房等非商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数(shù)据，并没有(yǒu)直(zhí)接公布(bù)城镇住宅(zhái)数量。居民住宅相关数据(jù)有两处可以(yǐ)直(zhí)接公布，一是每年商(shāng)品住(zhù)宅销售(shòu)套(tào)数（统计局）；二是(shì)居民住(zhù)宅来源（人口普查数据(jù)）。计算中国居民户均住(zhù)宅数量(liàng)，我们主要用到上述两组数(shù)据(jù)。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商(shāng)品(pǐn)住宅数量极少，可(kě)忽(hū)略不计。估算城镇居民户均(jūn)住宅套数(shù)分三步(bù)走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来每年(nián)商品住宅销售套数相(xiāng)加(jiā)，我(wǒ)们就能够得到当前商品住宅(zhái)总存量。

　　第二步，根据城镇居(jū)民拥有的(de)商品住宅(zhái)和非商(shāng)品住宅比例，推(tuī)算得到居民(mín)住宅总套数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民拥有的商品(pǐn)住宅总数除以(yǐ)家庭户数，我(wǒ)们(men)就能够得到城镇(zhèn)户均(jūn)拥有的(de)住宅数量。

　　具体计算公式(shì)如(rú)下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套(tào)数/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套数/家庭户(hù)数）/（商品住(zhù)宅套数(shù)/住宅总套数(shù)）

　　=商品住宅(zhái)套户(hù)比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存(cún)量到(dào)底有多少，目前缺乏一(yī)个准确统计。我(wǒ)们利用既有统计数据，大致测算(suàn)得到(dào)中国存量(liàng)房(fáng)地产套数，并进一(yī)步推算(suàn)中国城镇家庭户均(jūn)拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城(chéng)镇居民(mín)户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算得到：

　　（一(yī)）中国商品住宅累计销售(shòu)1.97亿(yì)套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有0.64套商品住宅(zhái)（包含现房和期(qī)房）。

　　中国的(de)房地产销售以期(qī)房为主，从2019年开始，新房销(xiāo)售(shòu)中期房(fáng)占比近9成(chéng)。本文去除商品住宅(zhái)累(lèi)计销售(shòu)套数里的期房销售，得到商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年商品住宅现房(fáng)套数计(jì)算为例(lì)：

　　2022年商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数=截止到2022年商品住宅累计(jì)销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房(fáng)销售额(é)。

　　主(zhǔ)流房(fáng)企竣工周(zhōu)期在2-3年，并(bìng)考虑(lǜ)到交(jiāo)房后装修的时间，取(qǔ)最大值3年(nián)。

　　将(jiāng)商品(pǐn)住宅(zhái)现(xiàn)房(fáng)套数(shù)除以家庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来我们需要(yào)进一步推算中国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数据(jù)显示(shì)中国城(chéng)镇居民的(de)住宅结构特征(zhēng)如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有住(zhù)宅。其中自(zì)建住宅占比(bǐ)21％，购买商品住(zhù)宅占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经(jīng)济适用房(fáng)占比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通(tōng)过继承或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租房(fáng)与其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购买二手房都是商品住宅，因此将租赁其他住宅(zhái)、购买(mǎi)商品住宅(zhái)与购买(mǎi)二手房(fáng)加(jiā)总(zǒng)，得到商(shāng)品住宅(zhái)占居民所有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间(jiān)商品住宅增(zēng)幅为过去十年变化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的(de)实际(jì)变化(huà)比例，从而我(wǒ)们估算(suàn)出(chū)2022年商品住宅所占比(bǐ)例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中(zhōng)国平均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)拥有(yǒu)0.86 套住(zhù)宅(zhái)。但考虑(lǜ)已购期房，中国平均每(měi)户城镇家庭(tíng)拥有1.02套(tào)住宅(zhái)。

　　如果交房顺利(lì)，已购(gòu)期房(fáng)会在2-3年内陆续(xù)交付使用(yòng)，到2024年，中国平均(jūn)每户城镇家庭(tíng)都会拥有一套住宅。

　　三(sān)、城镇户均一套房的三点含义

　　既然城镇居民已经达到了户均一套房(fáng)的程度，“户户有(yǒu)房(fáng)”是否(fǒu)意(yì)味着中国城(chéng)镇化进展终结，甚至意味着中国(guó)地(dì)产存量供给绰(chuò)绰(chuò)有余？

　　（一）户(hù)均一套房并不意(yì)味(wèi)着住宅市(shì)场(chǎng)供需平衡

　　需要有多余住宅(zhái)来满足因人(rén)口流动、居民换房等因素产生(shēng)的住宅(zhái)需求。因此，成熟房地产(chǎn)市场的住(zhù)宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来(lái)看，美国、英(yīng)国和日本的(de)住宅套户比均高于1.1，其中，英国的(de)住(zhù)宅套户比最(zuì)高，为(wèi)1.19，日本(běn)为(wèi)1.16，美(měi)国为1.11。德(dé)国和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会(huì)造(zào)成人口(kǒu)净(jìng)流(liú)入地的住宅市(shì)场供不应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的流动人(rén)口(kǒu)3.76亿，省内(nèi)流动人(rén)口和省际(jì)流动人口分别(bié)为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会(huì)选择在大城市租(zū)房挣钱，在(zài)老家县(xiàn)城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国城(chéng)乡人口流动调查(chá)数(shù)据显示，在上海、杭州以及南京工(gōng)作的(de)流动人口在(zài)老(lǎo)家(jiā)拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸(xī)引打工人，但高房价迫(pò)使(shǐ)打工人回乡置业(yè)。

　　流动人口实际(jì)上会占据两套房，在高(gāo)房(fáng)价的大城市租赁(lìn)一套(tào)房(fáng)，在(zài)房价(jià)较(jiào)低的县城购买一(yī)套房。所以说户(hù)均(jūn)一套房(fáng)无(wú)法满(mǎn)足庞大流动人(rén)口的租赁与置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万(wàn)户家(jiā)庭(tíng)住宅(zhái)品质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国的(de)城镇住宅中依(yī)然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也(yě)就是约9000万户(hù)城镇居(jū)民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁以上。

　　这批存(cún)在着建筑(zhù)结构松(sōng)散、设(shè)施陈旧、安(ān)全隐(yǐn)患(huàn)大(dà)等问题(tí)，如(rú)电线老化、管(guǎn)道等基(jī)础设施陈旧，给住户的生活(huó)带来了(le)很大的不便(biàn)和安(ān)全(quán)隐患，并且(qiě)居住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建(jiàn)成的(de)老旧住宅面积小。占比为(wèi)31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独(dú)立卫浴和厨房。这类上世纪(jì)修(xiū)建的老旧小区(qū)很难(nán)满(mǎn)足现代生活(huó)需求(qiú)，在未来大(dà)都会(huì)被拆迁重建。

　　近五成(chéng)的家庭(tíng)住(zhù)宅为一(yī)居室和二居(jū)室，户型偏小。其中一(yī)居室占比为14.9％，二居室(shì)占比(bǐ)为33％。对比镇，城(chéng)市(shì)家庭住宅户(hù)型更(gèng)小，当然这(zhè)与城(chéng)市土(tǔ)地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均(jūn)住宅(zhái)面积扩(kuò)张是未来地产(chǎn)的需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城(chéng)镇家庭户住宅(zhái)存量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间农民带房进城和老旧(jiù)小(xiǎo)区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣工面(miàn)积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量(liàng)总面积为(wèi)308.16亿平，人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积小于均值，近4成(chéng)家庭人均住宅(zhái)建筑面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇(zhèn)家(jiā)庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积(jī)不足19平方米，不及全国人均水平的一半。若(ruò)去除(chú)20％的公摊，可(kě)使用的住宅面(miàn)积仅为15.2平方米。上海(hǎi)市将人均住宅建筑面积低(dī)于15平方(fāng)米的(de)家庭界定(dìng)为住(zhù)宅存在困难(nán)，若按这个标(biāo)准算的话，中国(guó)有11.3％的家庭存在(zài)住宅困难问题。

　　若人均(jūn)可(kě)使(shǐ)用(yòng)住宅面积为40平，即人均住宅(zhái)建筑面积为50平，只考虑(lǜ)家(jiā)庭户人数，需要住(zhù)宅(zhái)总量约(yuē)390.6亿平，较(jiào)目(mù)前(qián)至少新增82亿平(píng)。

　　对比发达国家人均住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国(guó)都(dōu)高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除公摊面积后，中国(guó)的人均可使(shǐ)用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变得(dé)明(míng)显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的(de)集体户人(rén)口(kǒu)，所需要(yào)的住宅总(zǒng)量会更多(duō)。

　　四、户均已然1套房，未来地(dì)产还(hái)会有(yǒu)需求么？

　　我们测算得到中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均1套房，看(kàn)似(shì)已经户户有房。即便如此，中(zhōng)国人口(kǒu)静(jìng)态(tài)结(jié)构和动态趋势(shì)演(yǎn)绎(yì)，决定了中国未来(lái)地产仍(réng)有(yǒu)需求释放。户均1套(tào)住宅现实之(zhī)下，中国未来(lái)城镇住宅需求主(zhǔ)要来自(zì)于四个(gè)方(fāng)面。

　　第一，户均(jūn)人口(kǒu)缩小(xiǎo)，家庭户数增多，新(xīn)户购房需(xū)求扩(kuò)张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数不断下(xià)降，六普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇(zhèn)户均(jūn)人口(kǒu)规模(mó)为(wèi)2.62人/户，一(yī)人户、二人户的占比明显上(shàng)升，人口(kǒu)小家庭化(huà)趋势将继续(xù)延续，导致(zhì)户数会因(yīn)户均人口规(guī)模的缩小而(ér)增多(duō)。

　　第(dì)二，人口迁移导致经(jīng)济发展带来的新增住(zhù)宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济(jì)板块的分化日益明显，资源和生产要素逐步向(xiàng)经济带、都市圈中心城市流入，区域经济资源分配的再(zài)集中吸引着(zhe)人口流入。人口迁移势必涉及(jí)到买房租房，给迁入地住宅(zhái)市场(chǎng)带(dài)来(lái)新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人(rén)口增量为72万，而(ér)出生(shēng)人口为44.9万人(rén)，死亡人口(kǒu)为(wèi)38.4万人，自然增加(jiā)人(rén)口仅(jǐn)为(wèi)6.5万人，其人口(kǒu)增长主(zhǔ)要受益(yì)于人(rén)口迁移(yí)。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善性需(xū)求依(yī)然庞大(dà)。

　　从(cóng)2011年到2020年，自(zì)建(jiàn)住宅和原公有住宅的家(jiā)庭拆迁改建最多。自建房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原(yuán)公(gōng)有住宅家庭比例(lì)从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再(zài)加上其(qí)他住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭户，自建住宅(zhái)和原(yuán)公(gōng)有住宅减少了1282万(wàn)户，住宅(zhái)净需求增加9755万(wàn)户。49％的家庭购买(mǎi)商品(pǐn)住宅，21％的家庭购买二手房(fáng)。在(zài)新增住宅需(xū)求中，有7成家庭(tíng)购买了(le)商品住宅。租房、购买经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村和旧城改造，商(shāng)品住(zhù)宅的占比势必(bì)会(huì)进一步上升。

　　2000年以前(qián)建造的住宅(zhái)建筑面(miàn)积还有约81亿平(píng)，涉及城镇家庭约9000万户。破旧(jiù)的城中村、老公有住(zhù)宅，建筑面积小、质(zhì)量(liàng)低、基础设施配(pèi)套差、没有或少(shǎo)有物业管理(lǐ)，居(jū)民(mín)追求(qiú)美好、宜居生活的环境，背后的改(gǎi)善性需求有待释(shì)放。

　　第四，“住上更大房子”的(de)改(gǎi)善性需求(qiú)还将有所增(zēng)加。

　　刚需购房(fáng)受限于资金，倾向于(yú)中小户型。已有住宅家庭希望提高生活(huó)品质，以小换大(dà)、以旧换新。2022年底的中央经(jīng)济(jì)工作会议明确(què)指(zhǐ)出(chū)支持住宅改(gǎi)善等消费(fèi)。

　　OECD国家(jiā)的(de)人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数为(wèi)1.71间，无论是(shì)否考(kǎo)虑(lǜ)乡村住宅因(yīn)素，中国的人均住宅间(jiān)数较(jiào)其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度(dù)与经(jīng)济水平有(yǒu)着(zhe)密切正(zhèng)向联系。随着经济发展水平的提高，中(zhōng)国的人(rén)均住宅间数(shù)与人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积将(jiāng)随之增(zēng)长。

　　如果说过(guò)去(qù)二十年是中国(guó)地产黄金发展(zhǎn)期(qī)，地产矛盾更多(duō)体现为住宅供给存(cún)在不足(zú)，供需出现错配，这是(shì)过去二十年(nián)房(fáng)价快速上涨基石。那(nà)么未(wèi)来将是住宅质量的供需冲(chōng)突。房地产大分化时代(dài)已至，这种分化不单局限于城(chéng)市能级(jí)之(zhī)间差(chà)异，优(yōu)质小区和老旧二手房之间的差异也将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提(tí)示

　　人(rén)口普查数据(jù)调查(chá)的是(shì)人(rén)，并不是针对(duì)住宅，因(yīn)此可能存在(zài)统计(jì)偏差。商品住宅(zhái)占比实际值可(kě)能偏(piān)低，其增(zēng)速可能超(chāo)预(yù)期。

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