导读

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国地产步入大分化时代而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过(guò)去二十(shí)年是中国房(fáng)地产市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年(nián)，连续三年商品(pǐn)住宅(zhái)销售(shòu)面(miàn)积(jī)超15亿平，足够4000万(wàn)家(jiā)庭入住(zhù)。恰逢近年(nián)地产(chǎn)持(chí)续低景气(qì)，有(yǒu)关中国地产是否(fǒu)过剩的讨(tǎo)论日益热(rè)烈(liè)。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，本文试图厘清中国城镇存量住宅(zhái)真实(shí)情况，据此判断(duàn)中国(guó)未来(lái)地产趋势(shì)。

　　有媒体渲染中国(guó)地产(chǎn)存(cún)量极度过剩，事(shì)实是否(fǒu)如此(cǐ)？

　　住建部披露全国有近6亿栋(dòng)房屋建筑，第七次(cì)人口(kǒu)普查调查数据(jù)显示城镇家庭户人均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间(jiān)。市场陷入怀(huái)疑，中国房子是否真的过剩？

　　事(shì)实(shí)上住建(jiàn)部(bù)披露(lù)的近6亿(yì)栋城乡房(fáng)屋建筑中，城(chéng)镇建筑占比不到一成，其中还包括大(dà)量城镇非住(zhù)宅建筑，如商(shāng)业办公楼、学校等，因(yīn)此6亿栋房屋中城镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七普显示(shì)中国城镇居意映卿卿如晤什么意思，意映卿卿如晤读音民人均住宅间数(shù)为1.06间，但居(jū)住舒适不是人均一间房所能满(mǎn)足，它与房屋质量、居住面积(jī)、配套(tào)设施(shī)等(děng)因素密切相关。中(zhōng)国的人均住宅间数较发达国家还有(yǒu)很大差距。人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数大于(yú)1同样不(bù)意(yì)味着中(zhōng)国(guó)住宅市场已经(jīng)饱和。

　　我们测(cè)算发现中国城镇居民户均1套(tào)房(fáng)，其中每户持有(yǒu)商品(pǐn)住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无(wú)直接(jiē)公布中(zhōng)国家(jiā)庭(tíng)户均住宅的数据，我们根据商(shāng)品住(zhù)宅套(tào)数、商品住宅占比和城镇(zhèn)家庭户数，计算出城镇家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算结果显示，目(mù)前城镇家(jiā)庭户均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套(tào)为商品住宅。若(ruò)期房(fáng)顺利交付，直(zhí)至(zhì)2024年，中国(guó)每户城镇(zhèn)家庭(tíng)才拥(yōng)有1套(tào)住宅，其中(zhōng)商(shāng)业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎意味着(zhe)户户有(yǒu)房，然而事实上中(zhōng)国住(zhù)宅市场供需并(bìng)不(bù)平衡。

　　国际数据显示(shì)，成熟房地产市(shì)场的住(zhù)宅(zhái)套户比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所(suǒ)以(yǐ)说不平衡，是因为户均一(yī)套房无(wú)法满足流动(dòng)人口的租赁和置业需(xū)求。全国总(zǒng)人(rén)口的近三成都(dōu)是流动(dòng)人(rén)口，流动人口会(huì)选择(zé)在大城市租房挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家买房(fáng)，从而产生(shēng)了额外的(de)住宅(zhái)需求。

　　即便户均一套(tào)房，中国(guó)未来地产仍有四大新增需(xū)求(qiú)动(dòng)力。

　　第一，户均人(rén)口规模缩小，一人户、两(liǎng)人(rén)户占比(bǐ)不断增加(jiā)，导致家庭户数增多。小(xiǎo)家(jiā)庭化趋势将延续，带来新户购房需(xū)求增长。

　　第二，经济板块的(de)分化日(rì)益明显，区域经济资源分配的再集中吸引(yǐn)着人口流入，人口净迁(qiān)入城市的新增住(zhù)宅需求(qiú)有望持续旺(wàng)盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住在2000年(nián)以前建成的住(zhù)宅(zhái)中，涉及(jí)超90意映卿卿如晤什么意思，意映卿卿如晤读音00万(wàn)家(jiā)庭、81亿平方米的住(zhù)宅建筑面积。促(cù)成“老破(pò)小”住宅(zhái)的(de)改造势在必行。

　　第(dì)四，中国(guó)的(de)人均住宅间数与人均住宅建筑面(miàn)积均(jūn)较发达国家有着不小差(chà)距，“住上更(gèng)大房子”的(de)改善性需求正在不(bù)断增加(jiā)。

　　黄金二十(shí)年之后(hòu)，当(dāng)下中国地产(chǎn)步入(rù)大分(fēn)化时代而非停(tíng)滞期(qī)。

　　如果说(shuō)过(guò)去(qù)二十(shí)年是中(zhōng)国地产(chǎn)黄金发展(zhǎn)期，地(dì)产矛盾更多(duō)体现为住宅供(gōng)给存在(zài)不足，这是过去(qù)二十年房(fáng)价(jià)快速上(shàng)涨基石。那么当下(xià)房(fáng)地产大(dà)分(fēn)化(huà)时(shí)代(dài)已至，大(dà)分化(huà)时(shí)代下地产矛盾则更多体现(xiàn)在住宅质量供需冲突(tū)。

　　地产大分化必将体现在不同能(néng)级城市之间，不(bù)同区域(yù)板(bǎn)块之间(jiān)，不(bù)同品质住(zhù)宅之间(jiān)。

　　目(mù)录(lù)

　　正(zhèng)文(wén)

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议(yì)。从2月(yuè)以来，各大城(chéng)市二手房挂牌量突然激增，引(yǐn)发一(yī)阵(zhèn)二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中国的房子是否已(yǐ)经过(guò)剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅(zhái)到底是供给过剩，还是(shì)供需(xū)平衡，或是仍然(rán)存在不足？可惜由于住宅存量数据并未(wèi)公布，我们无法直接(jiē)知晓(xiǎo)具体(tǐ)情况。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，我们测算出中国城镇家庭户均拥(yōng)有住宅(zhái)套数，回答当前的房子是(shì)否真的(de)过剩了(le)？据(jù)此(cǐ)判断未来房地产市场会如何发展。

　　一、如何有效观(guān)察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国(guó)住宅数量过剩的直观判断站不住(zhù)脚

　　今年2月(yuè)，在以全国(guó)自然(rán)灾害(hài)综合风(fēng)险普查工作(zuò)情况(kuàng)为主题的(de)新闻发布(bù)会上，负责(zé)人对外披露(lù)：“住宅城(chéng)乡(xiāng)建设行业获取了全国近6亿栋城乡房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑数据以及(jí)80多万处市(shì)政设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，平均(jūn)每(měi)栋建筑(zhù)住不到3人(rén)，住宅市场看(kàn)似已经过剩。

　　在(zài)这近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑中，农村(cūn)房屋占9成以上，以栋数计算的城镇房(fáng)屋实际(jì)仅有4700多万栋，还包括(kuò)了大量商业楼(lóu)、写字楼、学校、医院等(děng)非住(zhù)宅。总的(de)算下来，住宅占比并不大。

　　第(dì)七次人口普查(chá)数据公布了中国(guó)城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)人(rén)均(jūn)住宅间数为1.06间，其中城(chéng)市家庭户(hù)居民人均0.99间(jiān)，乡(xiāng)镇家(jiā)庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大于1，看(kàn)似意味着人人(rén)都(dōu)有房间居住。

　　居住水平(píng)不仅与(yǔ)房间数(shù)量有(yǒu)关，更与房屋质量、居住(zhù)面(miàn)积、配套设施等因素密切相关(guān)。单单从人均住宅间数不能完全反映(yìng)出城镇居民的(de)居住水平(píng)。

　　中国主要(yào)是以家庭为单位(wèi)购买成套住宅，一套设施齐全的住宅才(cái)是(shì)城(chéng)镇居民宜居(jū)的选择(zé)。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据和(hé)方法

　　中国城镇居民住宅(zhái)主要分两大类，一(yī)类是商(shāng)品住宅，另一(yī)类是保障房(fáng)、原公有(yǒu)住宅(zhái)、自建房等非(fēi)商品(pǐn)住(zhù)宅。

　　目前(qián)缺乏统(tǒng)计数据，并没有直接(jiē)公布城镇住宅数(shù)量。居民住宅相关(guān)数(shù)据有两(liǎng)处可以(yǐ)直接公布，一是(shì)每年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)销售(shòu)套数(shù)（统计局）；二是居民(mín)住宅来(lái)源（人口普查数据）。计算中国居民(mín)户均住宅数量，我们主要用到上述两组数据。

　　中国住宅改革(gé)始于1998年，1998年(nián)之前商品住(zhù)宅数量极少，可(kě)忽略(lüè)不计。估算城镇(zhèn)居民户均住宅套(tào)数分(fēn)三步走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来(lái)每(měi)年商品住宅(zhái)销(xiāo)售(shòu)套数相加，我们就(jiù)能(néng)够得到当前商(shāng)品住宅总(zǒng)存量。

　　第二(èr)步，根据(jù)城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的商品(pǐn)住宅和非(fēi)商品(pǐn)住宅比例，推算(suàn)得到(dào)居(jū)民住(zhù)宅总套数。

　　第三步，将城镇居民(mín)拥(yōng)有的商品住(zhù)宅总数除以家庭户数(shù)，我(wǒ)们就能够得到(dào)城镇户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　具体计算公(gōng)式如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅(zhái)套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数(shù)）

　　=商品住宅套(tào)户比/商品住宅占(zhàn)比(bǐ)

　　二、城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存量(liàng)到底有多少，目前缺乏一个准确(què)统计。我们(men)利用既有统计数(shù)据，大致测算得到中(zhōng)国存(cún)量房(fáng)地(dì)产套数(shù)，并(bìng)进一步推(tuī)算中国城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民户均(jūn)拥有(yǒu)商品住宅(zhái)0.64 套

　　截(jié)至2022年，我(wǒ)们计算得到(dào)：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房(fáng)地(dì)产销售以(yǐ)期房(fáng)为主，从2019年开始，新房销售中期房占(zhàn)比近9成(chéng)。本(běn)文去除商品住宅累计销(xiāo)售套数里的期房销售(shòu)，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房(fáng)套数计算为例：

　　2022年(nián)商品住(zhù)宅现房套数=截止到2022年商品(pǐn)住宅累计销售套数-过(guò)去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期在(zài)2-3年(nián)，并考虑到(dào)交房(fáng)后装修的时(shí)间，取最大值(zhí)3年(nián)。

　　将商(shāng)品(pǐn)住宅现房(fáng)套数除以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三(sān)）目(mù)前中国城镇家庭户均拥(yōng)有0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需(xū)要进(jìn)一步(bù)推算中国城(chéng)镇居(jū)民拥有的户均住宅(zhái)套数。

　　首先，七(qī)普(pǔ)数据显示中国(guó)城镇居民的住(zhù)宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适用房(fáng)占比3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉(lián)租房与其(qí)他住宅。

　　其次，我(wǒ)们(men)假定租赁其他住宅和(hé)购买(mǎi)二手(shǒu)房(fáng)都是商(shāng)品住宅，因此将(jiāng)租赁其他(tā)住宅(zhái)、购买商(shāng)品住(zhù)宅与购买二手房加总(zǒng)，得到商品住宅占居民(mín)所有住(zhù)宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略(lüè)假设2021年(nián)-2022年期间商品住宅增幅为过去十年(nián)变(biàn)化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅(zhái)的实际变化比(bǐ)例，从而我们估算出2022年商品住(zhù)宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国(guó)平均(jūn)每(měi)户城镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考(kǎo)虑已购期房(fáng)，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥有1.02套(tào)住宅(zhái)。

　　如果(guǒ)交房顺利，已(yǐ)购期房会(huì)在2-3年内陆(lù)续交付(fù)使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会(huì)拥有一套住宅。

　　三(sān)、城镇户(hù)均一(yī)套房(fáng)的三点含义

　　既然城镇居民已经(jīng)达(dá)到了(le)户均一套房(fáng)的程度，“户户(hù)有房”是否(fǒu)意味着中国城镇化(huà)进展终结，甚至意味(wèi)着(zhe)中国地产存量供给绰(chuò)绰有余(yú)？

　　（一）户均一套房并(bìng)不(bù)意(yì)味着住(zhù)宅(zhái)市场供需(xū)平衡

　　需(xū)要有(yǒu)多余(yú)住宅来满足因(yīn)人口流动、居民换房(fáng)等意映卿卿如晤什么意思，意映卿卿如晤读音因(yīn)素产(chǎn)生的住宅需求。因此，成熟房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的住(zhù)宅(zhái)套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经(jīng)验来看，美(měi)国、英国和日(rì)本的住宅套户比均高于1.1，其(qí)中(zhōng)，英国的(de)住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套房，就会造成人口净流入(rù)地的住宅市场供不(bù)应求，造成(chéng)房价或房租迅速(sù)上(shàng)涨。

　　七普指出中(zhōng)国的流动(dòng)人(rén)口3.76亿，省(shěng)内流(liú)动人口和省际流动(dòng)人口分(fēn)别(bié)为2.51亿(yì)人(rén)和(hé)1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选择(zé)在大城(chéng)市租(zū)房挣钱，在老家县城(chéng)买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的中国城乡(xiāng)人口流动(dòng)调查数据(jù)显示(shì)，在上海(hǎi)、杭州以及(jí)南京工作的流动(dòng)人口在老(lǎo)家拥有(yǒu)住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但高房(fáng)价迫使打工人回乡置(zhì)业。

　　流动人口(kǒu)实际上(shàng)会占据两(liǎng)套房，在(zài)高(gāo)房价的大城市租赁一(yī)套房，在房价较低的县城购买一套(tào)房。所以(yǐ)说户均一套房无法满(mǎn)足庞大流(liú)动(dòng)人(rén)口的(de)租赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住宅(zhái)品质仍需(xū)改善(shàn)

　　目前，中国的(de)城镇(zhèn)住宅中(zhōng)依然有不少(shǎo)老旧小(xiǎo)区。

　　三(sān)成家庭，也就是约(yuē)9000万(wàn)户城镇居民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存在着(zhe)建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大等问(wèn)题，如电(diàn)线老化、管道等基础设施陈旧(jiù)，给住户的生活(huó)带来了(le)很大的不便和安全隐患，并且居(jū)住体验较(jiào)差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户(hù)数拥有(yǒu)的住宅面积占(zhàn)比仅(jǐn)为(wèi)27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家(jiā)庭没有独(dú)立卫浴和厨房。这类(lèi)上世纪修建的老旧小区很(hěn)难满足现代生活需求，在未来大都(dōu)会被(bèi)拆(chāi)迁(qiān)重建。

　　近五(wǔ)成的(de)家庭(tíng)住宅为一(yī)居(jū)室和(hé)二居室，户型(xíng)偏小。其中一居室(shì)占比为14.9％，二(èr)居室(shì)占比为33％。对比镇(zhèn)，城市(shì)家庭住宅户型更小(xiǎo)，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是(shì)未来地产的需求驱动力(lì)

　　根(gēn)据七普(pǔ)数据测算(suàn)，2020年(nián)城镇(zhèn)家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间(jiān)农民带房(fáng)进(jìn)城和老旧(jiù)小区拆(chāi)迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅(zhái)存量总面(miàn)积(jī)为(wèi)308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45平(píng)方(fāng)米。

　　超过一半的家庭人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积小于均值，近4成家庭人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积在30平米(mǐ)以(yǐ)下。

　　15％的(de)城镇家庭人均(jūn)住宅建筑面积不足19平方(fāng)米，不及全国(guó)人(rén)均(jūn)水平的(de)一(yī)半。若去除20％的公摊，可使用(yòng)的住宅面积仅(jǐn)为(wèi)15.2平方(fāng)米(mǐ)。上海市将人均住宅建筑面积低于15平方米的(de)家庭界定为住宅存在困难，若按这(zhè)个标准算的(de)话，中国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅(zhái)困难问(wèn)题。

　　若(ruò)人均(jūn)可使用住宅面(miàn)积为40平，即人均住(zhù)宅建筑面积(jī)为50平，只考虑(lǜ)家庭户人数，需(xū)要住宅总量约(yuē)390.6亿平，较目(mù)前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人(rén)均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国(guó)和(hé)英(yīng)国都高于(yú)40㎡，中国(guó)的人均住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但(dàn)若去除公摊面积后，中国的人均(jūn)可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差(chà)距将变得明(míng)显。

　　若考虑(lǜ)约(yuē)1.4亿(yì)的集体户人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未来地产(chǎn)还(hái)会有需求么？

　　我们测算得到中国(guó)城(chéng)镇家庭户均(jūn)1套(tào)房(fáng)，看似已经户户有房。即便(biàn)如(rú)此，中(zhōng)国人口静态结构(gòu)和动态趋势演绎，决定(dìng)了中国未(wèi)来地产仍有需求释放。户(hù)均1套(tào)住宅现实之下(xià)，中国未来(lái)城镇住宅需(xū)求主(zhǔ)要来(lái)自于四个方面(miàn)。

　　第一，户均人口缩(suō)小，家庭户数增多，新户购房需(xū)求扩(kuò)张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数不断下(xià)降，六普显(xiǎn)示城镇户均人口规(guī)模为(wèi)2.85人/户，而七普显示城镇户(hù)均人口规模为2.62人/户，一(yī)人户、二人户的占比明显上升，人口(kǒu)小家庭化趋势将继续延(yán)续，导致(zhì)户数会因户均人口规(guī)模的缩(suō)小而增多。

　　第二，人(rén)口迁(qiān)移导致经济(jì)发展带来(lái)的新增住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济板块的分化日益明显，资源(yuán)和生产要(yào)素逐(zhú)步向经济带、都市圈中心城市流入，区域经(jīng)济资源分配的再集中吸(xī)引着人(rén)口流入。人(rén)口迁移势必涉(shè)及到买房租房，给迁入地住宅市(shì)场带来新的增量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年(nián)常(cháng)住人口增量为72万，而出生人口为(wèi)44.9万人，死亡(wáng)人口(kǒu)为38.4万人，自然增加人(rén)口仅为6.5万人，其人口增长主要(yào)受益于人口迁(qiān)移。

　　第(dì)三，老旧(jiù)小区改(gǎi)善性需求依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原(yuán)公有住(zhù)宅的(de)家(jiā)庭拆迁改建最多。自建房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点；原公(gōng)有住宅(zhái)家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为(wèi)6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住(zhù)宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十(shí)年间新增8473万家庭户，自(zì)建住(zhù)宅和原公(gōng)有住宅减少了(le)1282万户(hù)，住宅(zhái)净需求增(zēng)加9755万(wàn)户。49％的家(jiā)庭购买商品住(zhù)宅，21％的家庭购买二手房。在新(xīn)增住宅需求中，有(yǒu)7成家(jiā)庭购买了商品(pǐn)住宅。租(zū)房、购买(mǎi)经济适用房和其(qí)他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城(chéng)改(gǎi)造，商(shāng)品住宅的占(zhàn)比(bǐ)势必会进一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅(zhái)建筑面积还有约(yuē)81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的(de)城(chéng)中村(cūn)、老公有住宅，建筑面积小、质量(liàng)低(dī)、基础设(shè)施(shī)配(pèi)套差(chà)、没有或少有物业(yè)管(guǎn)理(lǐ)，居民追求美(měi)好、宜居生活的环境，背后的改善性需求(qiú)有待(dài)释放。

　　第四，“住上更大房子(zi)”的改善性需求还(hái)将有所增加。

　　刚需购房(fáng)受限于资(zī)金，倾向于中小户(hù)型(xíng)。已有住宅家庭(tíng)希(xī)望提(tí)高生活品质，以小换(huàn)大、以旧(jiù)换新。2022年底的(de)中央(yāng)经济工(gōng)作会议(yì)明确指出支持住宅(zhái)改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间数(shù)为1.71间，无论是否考虑乡(xiāng)村住(zhù)宅因(yīn)素，中(zhōng)国的(de)人均住宅间(jiān)数(shù)较其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒(shū)适度与(yǔ)经济水平(píng)有(yǒu)着密切正向联系。随着(zhe)经济发展水平的提高(gāo)，中国的人均住宅间数(shù)与人均住宅建筑(zhù)面积将随(suí)之(zhī)增长。

　　如果说过去二十年是(shì)中国(guó)地产黄金发展期，地产(chǎn)矛(máo)盾更多体现为住宅(zhái)供给存在不(bù)足，供需出现错配，这是(shì)过去二(èr)十年房价快速上涨(zhǎng)基(jī)石。那么未来将(jiāng)是住宅质量的供(gōng)需冲(chōng)突。房地(dì)产(chǎn)大分化时代已(yǐ)至，这种(zhǒng)分化(huà)不单局限(xiàn)于城市(shì)能级之间差异(yì)，优质小区和老旧二手(shǒu)房之(zhī)间的差异也将越发扩(kuò)大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口(kǒu)普查(chá)数据调查的是(shì)人(rén)，并不是针(zhēn)对住宅(zhái)，因此可能存在统计(jì)偏差(chà)。商品住宅(zhái)占比实际值可能偏低，其增速(sù)可能超预期。

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