文：任泽平(píng)团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消预售制了(le)。 1月17日召开的全国住房和(hé)城乡建设工作会议(yì)提出“有条件的可(kě)以进行现房(fáng)销售”，不足一个月时间，已(yǐ)有(yǒu)山东、安徽(huī)、河(hé)南、四川、广东等地明确表态，试(shì)点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预售制(zhì)了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对(duì)购房者的(de)不公平(píng)。以(yǐ)后谁有(yǒu)钱谁建房，没(méi)钱没实力的别建了，不能把包袱甩给老百姓和社(shè)会，这是房地产从大开发时代步入(rù)高质量发展阶(jiē)段的必(bì)然趋(qū)势，也是对购房老百姓(xìng)的最大保护。98年(nián)房(fáng)改时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是(shì)权宜之计，现在(zài)全国(guó)套户比超过1，从(cóng)大(dà)开发进入(rù)存量时代，对购(gòu)房民众不公平(píng)的预售(shòu)制(zhì)已经过时了，该(gāi)取消了，改为现房销售(shòu)。以后(hòu)一手交(jiāo)钱(qián)，一手交房，天经(jīng)地义。当然(rán)二次房(fáng)改是个(gè)技术(shù)活，兼顾(gù)化解停(tíng)贷、复工保交楼、重(zhòng)组(zǔ)房企债务、恢复市场(chǎng)信(xìn)心以及(jí)长效机(jī)制，长效机制四大关键是推动(dòng)城(chéng)市群(qún)战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和(hé)房地产(chǎn)税。如果(guǒ)按照经(jīng)济(jì)规律(lǜ)办(bàn)事，中国一定(dìng)能实现房地产软着陆和长期平稳(wěn)健(jiàn)康(kāng)发展，跨过这道关，解好(hǎo)这道世(shì)界(jiè)难题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售制、改为现(xiàn)房销(xiāo)售？大家(jiā)想想，绝大部分(fēn)商品是一手(shǒu)交钱一手交货，预售制(zhì)是对购买者的(de)单方面(miàn)不公平制(zhì)度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了(le)所有(yǒu)商品不能交(jiāo)付的风险。从(cóng)个人层面看，预售制对购房者非常不公平，比如，交房等(děng)待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不(bù)仅承担银行利息，还要承担延(yán)迟交房、房屋质量(liàng)、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交房的(de)风(fēng)险(xiǎn)。从行业层面看，预售制助推(tuī)部分(fēn)房(fáng)企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，若遇(yù)到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置(zhì)等系(xì)列风险。取消预(yù)售制，改(gǎi)为现房销售，这(zhè)样有(yǒu)助于(yú)落实中(zhōng)央(yāng)房(fáng)住不(bù)炒精神、有助于保障购(gòu)房老百姓权益、有助于房企(qǐ)稳健发展，一举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么(me)建议取(qǔ)消(xiāo)预售制度？预售制度怎么来的？国外什么情况？简单(dān)科(kē)普一下：商品房预售最(zuì)早源于(yú)中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期房(fáng)，是一种开(kāi)发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房(fáng)企缺资(zī)金，借鉴中国(guó)香港，引入了(le)商品(pǐn)房预售制(zhì)度(dù)。其(qí)实，当前(qián)世界不少国(guó)家存(cún)在预售(shòu)制。但是，重点来了！发达国家(jiā)一般有(yǒu)严格的监管保(bǎo)障措施，开发商在(zài)项目(mù)获得政府批准(zhǔn)后才可以开始(shǐ)销售，买家在购买(mǎi)期房后并(bìng)非像(xiàng)中国(guó)一样在支付完首付款后从银(yín)行一次性贷(dài)款(kuǎn)支付剩(shèng)余全部房款，而(ér)是根(gēn)据开(kāi)发商(shāng)工程进度在(zài)完(wán)全交房前(qián)进行分期支付。所(suǒ)以，预售制度是需要严格的(de)资金监(jiān)管、分期支付以(yǐ)及违约处罚措施作为保障的(de)，如(rú)果没有这些保(bǎo)障措施(shī)，一定会(huì)触发风险，对购房民众(zhòng)不公平，所以不如借机取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制度，以(yǐ)后改(gǎi)为现房销售。客观讲预售(shòu)制度有一(yī)定历(lì)史(shǐ)阶(jiē)段性，现在(zài)中(zhōng)国(guó)住房进入存量时(shí)代，取消预售制度有助(zhù)于(yú)降负债降杠(gāng)杆，不(bù)再把烂(làn)尾风(fēng)险甩(shuǎi)给(gěi)老百(bǎi)姓和社会，当(dāng)然(rán)这需(xū)要配套房(fáng)企债务重组、复工(gōng)保交楼(lóu)、恢复市场信心(xīn)和房(fáng)地产长效机(jī)制。这是(shì)个(gè)技术(shù)活，只要坚持市场化改革，中(zhōng)国一(yī)定能化解这个(gè)难题(tí)，让房地产(chǎn)回归实体经(jīng)济和居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)，改为(wèi)现房销售(shòu)，开发(fā)商将拼的不是五花八(bā)门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能(néng)兑(duì)现的营(yíng)销手(shǒu)段，而是所见即所得的过(guò)硬的产品质量和(hé)诚信，这才是对购房民众的最根本(běn)最实质(zhì)的保障，这样将(jiāng)极大的提升开发商的(de)建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币(bì)。所(suǒ)有(yǒu)商业的本质是向善(shàn)，是以客户为中心，房地(dì)产也不能(néng)例外，老(lǎo)百姓买房子(zi)是天(tiān)大的事，烂尾(wěi)毁三(sān)代，好房幸(xìng)福(fú)一家人。从这个(gè)角度，取消预售制(zhì)、实施现房(fáng)销售是实(shí)现老百姓安居(jū)乐业、社会长治久安、行业企业健康发展的(de)重(zhòng)大措施。在当前的情况下，取消预售(shòu)制要结合稳楼(lóu)市、房地(dì)产软(ruǎn)着(zhe)陆(lù)、打通金融支持(chí)当期(qī)三(sān)好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国(guó)务院发展研究中心参(cān)与财(cái)税(shuì)改革方案研究时，对预售制、房地产税、人地挂(guà)钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过长期系(xì)统的(de)专项研究。（参考后(hòu)来形成的专(zhuān)著《房(fáng)地产(chǎn)周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏(cáng)的风险确(què)实(shí)存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预(yù)售资金第(dì)三方全程(chéng)监(jiān)管(guǎn)，交付(fù)时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付购房，提供期房烂(làn)尾(wěi)险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房(fáng)交易立法，设(shè)置期房(fáng)预付(fù)款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期后(hòu)付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　二(èr)十世纪五十年代在中国香(xiāng)港，楼宇出(chū)租是(shì)地(dì)产行业盛行的方式，但有着转让难(nán)、出(chū)租资金(jīn)周转期长(zhǎng)等问题，分层(céng)销售孕(yùn)育而(ér)生。20世纪50年代，中(zhōng)国香港(gǎng)还(hái)未推行公共房屋制度，许多人栖身于木屋(wū)或者其他(tā)临时(shí)住(zhù)宅，住房的(de)需求(qiú)是(shì)相当高(gāo)，不过大(dà)多(duō)数(shù)居民的(de)储(chǔ)蓄(xù)很少(shǎo)。当时楼(lóu)宇买(mǎi)卖多(duō)数(shù)以一整(zhěng)栋楼(lóu)为单(dān)位，需要雄厚的资金实力(lì)才能购买(mǎi)。虽然(rán)楼宇(yǔ)出租是(shì)中国香港地产(chǎn)行业盛行(xíng)的方式，但有着(zhe)转让难、出(chū)租资金周转期长等问题。针对这一系列问(wèn)题，不少地(dì)产商开始探(tàn)求(qiú)新的方式，如(rú)把楼宇契约切开(kāi)，即“分(fēn)契(qì)”，然后将楼(lóu)宇分(fēn)层出售(shòu)。这模式一经推行，购买(mǎi)楼(lóu)宇的市民数量有(yǒu)所增加，开发商资金(jīn)周转加快。

　　在分层出售(shòu)的基础上，将“按(àn)揭”模式引(yǐn)入房地产销(xiāo)售(shòu)，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立(lì)信置(zhì)业(yè)有(yǒu)限公(gōng)司(sī)，凭借商业直觉和(hé)多年经营杂货(huò)铺、海上驳(bó)运业(yè)务的(de)经验，对于(yú)商品(pǐn)流(liú)通、资金周转有着独到的见解，在努力(lì)寻求方(fāng)法加快自身资金(jīn)周转。当时其在(zài)购下九龙的(de)一(yī)块地盘(pán)后，除了(le)分层出售(shòu)、还(hái)印发售楼说明(míng)书，上(shàng)有文字详尽说明楼(lóu)宇的(de)地势环境、建筑材料(liào)、分层价格、订购(gòu)方法等。此(cǐ)外，“卖楼花(huā)”是(shì)另(lìng)外一(yī)个亮(liàng)点，即先收取买家(jiā)的订金，采用类(lèi)似租金的分期付款形式(shì)，等新楼落成时，收齐买家(jiā)的钱，买家就拥有(yǒu)了自己的房产。这种方(fāng)式减轻了民(mín)众(zhòng)购房的资金压(yā)力，加速了房屋(wū)的(de)建(jiàn)造和(hé)销售，也解决了制造商的资金问题，降(jiàng)低投资风险，在(zài)当时(shí)可(kě)谓是“双(shuāng)赢”的(de)举措。“预售楼花+分期付(fù)款”的销售模式(shì)成为当时(shí)中(zhōng)国香(xiāng)港房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)的一(yī)大特(tè)色，纵观中国香港房地产市场的(de)改革(gé)，“卖楼花”模(mó)式(shì)高(gāo)效(xiào)率(lǜ)地解决了核心的住(zhù)房供不应求的问题，使(shǐ)房(fáng)市(shì)发展进入新(xīn)阶段。

　　预(yù)售楼(lóu)花模式(shì)推动了中国香(xiāng)港楼(lóu)市几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情(qíng)况，但监(jiān)管部门不断完善、规范化，建立健全的(de)监管机制，促进市场健康(kāng)发展。例如(rú)，1960年，位于(yú)大角(jiǎo)咀的一个楼(lóu)盘(pán)因建筑费用超支停工(gōng)，出(chū)现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后(hòu)，中(zhōng)国香(xiāng)港管(guǎn)理部门(mén)提升了对于预售楼花制(zhì)度的监管(guǎn)，即要求开(kāi)发商在预售(shòu)前(qián)，确保地价款已经全部(bù)支(zhī)付(fù)，还要证明自身有资金等(děng)能力把项目完成，资金需放入律师所托(tuō)管，支取时需律所和建筑(zhù)师(shī)的核(hé)准。为了防(fáng)止(zhǐ)开发商、律所、建筑师等造(zào)假，套取监管账户资(zī)金(jīn)，中国香(xiāng)港要(yào)求(qiú)律师行在(zài)银(yín)行开(kāi)设的(de)信托账户（监(jiān)管(guǎn)账户）、开发商操作等采取全透明化机(jī)制，且银行的责任上升，如(rú)出现(xiàn)房屋“烂(làn)尾(wěi)”情况，银行(xíng)将(jiāng)成最大(dà)风险(xiǎn)方(fāng)，后续需自身推动项(xiàng)目完工。随着监(jiān)管体(tǐ)系逐步完(wán)善，出现“烂(làn)尾(wěi)”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十(shí)年代，中(zhōng)国内地(dì)面临(lín)住房需求(qiú)大和供给量短缺(quē)问题，引入“卖楼(lóu)花”制度(dù)。建国(guó)以(yǐ)来，中国内地(dì)优(yōu)先发展重(zhòng)工(gōng)业，强调基础建设，这一导向使前期发展工业(yè)化的进程大于城市化进(jìn)程，唯(wéi)有解决住房基(jī)础等城市化(huà)配套问(wèn)题，才能(néng)进(jìn)一(yī)步推(tuī)进城市化(huà)。但(dàn)当时推行的是“统一管(guǎn)理(lǐ)，统一分配，以租养房(fáng)”的福利分房制(zhì)度(dù)，住房市场(chǎng)发展起步较晚、增速较慢，福利分(fēn)房(fáng)制度也(yě)出现了分配不公、效率低、配套差等问题(tí)，因此福利(lì)分房制度不再适用于(yú)当(dāng)时的国情。叠(dié)加房地产市场面临(lín)商品房的需(xū)求量(liàng)大，而社会缺少大型房(fáng)地产开发商，商(shāng)品(pǐn)房供应量小的(de)困境，此时引入中国(guó)香港的“卖楼花”模式(shì)无疑是(shì)对内地房地产市场的一(yī)针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国(guó)内地逐步引进中(zhōng)国香港预售商品房(fáng)制度，先(xiān)后出台多项文件，大力支持国内房地产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院出台《关于(yú)进一步深化城(chéng)镇(zhèn)住房制度改革，加(jiā)快住房建(jiàn)设的通(tōng)知(zhī)》文件(jiàn)，决定停止住房无偿实(shí)物分(fēn)配(pèi)，逐步(bù)实行住房分配货币化、住房(fáng)供(gōng)给商(shāng)品化、社会化的住房新体制(zhì)，从计划经济下的福利(lì)分房转向市场经济的商品房。房地产市场(chǎng)采用预(yù)售制，允许开发(fā)商卖(mài)期房，解决了(le)房(fáng)企缺少资金和开发时间周期长的(de)两(liǎng)大难题，开发商以预售款撬(qiào)动(dòng)下一个项目的开(kāi)发(fā)，形成滚动开(kāi)发模式，住房供应速度加快。自(zì)此(cǐ)中国内地(dì)开始房改货币化，中国人民银行(xíng)等多方(fāng)迅速出台相关的信(xìn)贷(dài)政(zhèng)策，支持购房(fáng)者，极大作(zuò)用推动(dòng)了房地产市场(chǎng)的(de)发展。

　　引入(rù)中国香港“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式后，经(jīng)调整形成契合中国(guó)内地的商品房预售(shòu)制度。预售制的初衷是为了缓解房企资金(jīn)压力(lì)，加(jiā)快城镇住(zhù)房建设(shè)。具体来说，是指房地产开发企业将正在建设中(zhōng)的房屋预先出(chū)售给购房(fáng)者(zhě)，由购房者支付定金(jīn)或房(fáng)款的行为(wèi)。区别于中国香(xiāng)港，在中(zhōng)国内地实践过程(chéng)中(zhōng)，商品房预售流程为：房地产开发商办理预售许可证(zhèng)-签订(dìng)商(shāng)品(pǐn)房买卖合同-进行备案登记(jì)和预告登记-交(jiāo)付房屋。在购房过程中(zhōng)，购房者需要(yào)一次性付清(qīng)首付(fù)款，并采用银行(xíng)贷款的形(xíng)式(shì)一(yī)次性(xìng)付清剩余(yú)房款，换言之，房屋未建成，开发商可能已拿到了全部购房款，这(zhè)点与中国香(xiāng)港的按照(zhào)工程进(jìn)度付款有所不同(tóng)。对中(zhōng)国(guó)内地的开发商而言，预售制商品(pǐn)房也(yě)开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动(dòng)城市(shì)化进(jìn)程，但背后潜藏的风(fēng)险确(què)实存(cún)在

　　作为中(zhōng)国内地商品房销售的最主要方(fāng)式，预售(shòu)制极大缩短(duǎn)房企(qǐ)现金回笼周(zhōu)期，同时增加市场商(shāng)品房供(gōng)应，推动了(le)城(chéng)镇化发展进程。预售制在过去20多年对中(zhōng)国内地房地产市(shì)场(chǎng)的稳步发(fā)展起到了重要作用(yòng)，不仅解决了(le)房地产市(shì)场(chǎng)快(kuài)速发展阶段的资金需求(qiú)，也提高(gāo)了居民(mín)居住水(shuǐ)平，中(zhōng)国内地城镇居民从筒子(zi)楼住到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到基本适居，住房事(shì)业取得(dé)巨大进步，数十(shí)年时(shí)间走(zǒu)完发达国家几百年(nián)城镇化路程(chéng)。改革开放(fàng)以(yǐ)来(lái)，城镇化进程(chéng)进(jìn)入快(kuài)速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面积由7438平(píng)方公(gōng)里(lǐ)增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的《中国住(zhù)房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年(nián)中(zhōng)国内(nèi)地城镇住宅存量从不(压缩面膜和普通面膜哪个好，牛奶泡压缩面膜可以天天用吗bù)到14亿(yì)平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均住房(fáng)建(jiàn)筑面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平(píng)方米(mǐ)，城镇(zhèn)住房套数从约3100万(wàn)套(tào)增(zēng)至(zhì)3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售制在(zài)当前已(yǐ)成为中(zhōng)国内(nèi)地(dì)商品房销售最(zuì)主要方(fāng)式，2005年中(zhōng)国(guó)内(nèi)地商(shāng)品住宅期房(fáng)销(xiāo)售面积占(zhàn)总销售面积的比(bǐ)重为(wèi)63％，而(ér)2021年(nián)期房累(lèi)计销售面积(jī)达15.6亿平(píng)，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国内地房地产行(xíng)业的(de)发(fā)展。中国内地房地产历经(jīng)二十多年长周期繁(fán)荣(róng)，行(xíng)业各项指标大幅(fú)增长。1999-2021年(nián)，房屋(wū)新开工面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累(lèi)计上(shàng)涨8.2倍(bèi)，年复合增速(sù)10.6％。房地(dì)产开(kāi)发投资完成额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元，累(lèi)计上(shàng)涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商(shāng)品房销(xiāo)售面积和销售(shòu)金额分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速发展，房地产(chǎn)企业从无到有、从国企先行到民(mín)企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产企业(yè)数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十(shí)年来房地产也成为拉动中国内地经济高增长的火车(chē)头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地(dì)产带动的上下(xià)游产业链特别长，高达50多个行业。2020年房地(dì)产及(jí)其产业(yè)链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产(chǎn)业增(zēng)加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中(zhōng)房地(dì)产对金(jīn)融、批发、建材的带(dài)动最为明(míng)显(xiǎn)。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地(dì)产(chǎn)完全(quán)拉动的投资占全社会固(gù)定资产投资的(de)51.5％，其(qí)中，房地产开发投(tóu)资占固定资(zī)产投资(zī)的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道(dào)，从(cóng)房(fáng)地(dì)产贷款占(zhàn)银行(xíng)各项贷(dài)款余(yú)额的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超过三分之一。从房地产融资存(cún)量占社融存量(liàng)比(bǐ)重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如(rú)果房企大面积违约，将导致银行(xíng)不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居(jū)民财富效应渠道(dào)，根(gēn)据我们的《中(zhōng)国住房市值测算报告》，2020年中国住(zhù)房市(shì)值为62.6万亿美元(yuán)，大(dà)于(yú)美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德(dé)三国合计的31.5万亿美(měi)元。从住房(fáng)市值占(zhàn)股债房市值(zhí)的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的(de)37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市(shì)值与(yǔ)股(gǔ)债房市值的比例较高，主要是因为住(zhù)房市值高，以及中国资本(běn)市场发育尚不成熟(shú)，直接融资比例较低，股票、债券(quàn)市值较低，居(jū)民投(tóu)资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险确(què)实存在，当前的(de)负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个(gè)人层(céng)面看，绝(jué)大部(bù)分商品是一(yī)手交(jiāo)钱一手交货，预(yù)售制(zhì)是对购买者的(de)单(dān)方面不公平制(zhì)度，购(gòu)房老百姓几乎承担(dān)了所有(yǒu)商(shāng)品(pǐn)不能交付的风(fēng)险。比如，交房等待期(qī)一般为两年，在此期间，购(gòu)房者不仅承(chéng)担银行利息，还要承担延迟(chí)交房、“一(yī)房二卖(mài)”、房(fáng)屋质量(liàng)、房产证(zhèng)延期办理甚(shèn)至不能交房(fáng)等风险(xiǎn)。另(lìng)外，购(gòu)房(fáng)者和开发商之间的购房合(hé)同、购(gòu)房者和银行的(de)按(àn)揭贷款合同是两个(gè)独立的合同关(guān)系，如果开发商(shāng)发生违约，购房(fáng)者只(zhǐ)能(néng)根据购房合(hé)同向开发商主张权(quán)力，但依旧(jiù)需要根(gēn)据按揭(jiē)贷(dài)款合(hé)同按时向银行进行贷款偿(cháng)还，因此购房者承担(dān)的(de)风险(xiǎn)较大。

　　从(cóng)行业层面(miàn)看(kàn)，预(yù)售(shòu)制助推部分房企过度(dù)举(jǔ)债、高杠杆扩张(zhāng)，资(zī)金若(ruò)遇到下行(xíng)周期，会引发(fā)资金(jīn)链断裂、项目(mù)搁置(zhì)等(děng)系列风险，进(jìn)行影(yǐng)响自身(shēn)信用和购(gòu)房者对(duì)行(xíng)业的(de)信心。

　　从金(jīn)融(róng)层面看，银行作为按揭(jiē)贷款的发放方，一旦房企(qǐ)因(yīn)为(wèi)市场波动(dòng)或经营不善，出现资金链断裂等一(yī)系列问题，导致“烂尾(wěi)”等情况，而房企(qǐ)通过与购(gòu)房者签订的预售合同和(hé)按(àn)揭合同，已经从银行获得(dé)房款(kuǎn)，如果购房者丧失还(hái)款能力或短期不(bù)能(néng)还款等，则风险(xiǎn)完(wán)全(quán)由银行承担，银行将(jiāng)面临较大的坏(huài)账压力。

　　从(cóng)监管角度看，购房者的预售监管资金去(qù)哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底两(liǎng)个(gè)字那(nà)就是“没(méi)钱(qián)”，即没钱付工程款(kuǎn)。在2004版的《城(chéng)市商品房预(yù)售管理办(bàn)法》中明(míng)确(què)规定了开(kāi)发企业预售商品房所得款项应当用于有(yǒu)关的(de)工程建设，商品(pǐn)房预(yù)售款监管的具体办法，由房地(dì)产(chǎn)管理部门制定(dìng)。但多年(nián)以来全(quán)国并没有统一的预售资金(jīn)监管规定，各地(dì)实行“一城一策(cè)”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙(shā)等城市重(zhòng)点监管资金比(bǐ)例为总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等(děng)城市则按(àn)照项目的建安成本乘以(yǐ)建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)或者(zhě)项目工程总(zǒng)额报(bào)价计(jì)算重(zhòng)点资金。而事实是，不少购房款未进入监管账户、或进(jìn)入监管(guǎn)账户后被挪(nuó)用，导(dǎo)致楼盘没有资金继续建设。收楼(lóu)遥遥无期，月供却被迫继续还(hái)款(kuǎn)。那么，监管账户资(zī)金如何被挪走的？实(shí)际上，在过去房(fáng)地产大开(kāi)发时代的高(gāo)周转背景下，抽(chōu)调(diào)预售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总(zǒng)承包方，以工(gōng)程建设(shè)名义，获(huò)得(dé)监管账户拨(bō)付资金，再由工(gōng)程方将资金转给房(fáng)企(qǐ)，而拨付的工程(chéng)款，远(yuǎn)超工程(chéng)进度所需。通过这(zhè)些方式套取的资金，在(zài)房企各地项目间(jiān)流动(dòng)，变相加杠(gāng)杆，这样做提供了资金(jīn)流动性(xìng)，房(fáng)企抽调资金统筹拿(ná)地、还款(kuǎn)和楼盘建设(shè)，形成一种(zhǒng)资金循环高周转(zhuǎn)模(mó)式，但一定程(chéng)度上把(bǎ)风(fēng)险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来(lái)说，国外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对(duì)于(yú)购房者预付资金，一般设有(yǒu)定(dìng)金或预付款保护机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购房者支付的预付款比(bǐ)例相对较低，绝大部分房款在(zài)房屋(wū)交付后开始(shǐ)支(zhī)付；

　　3）预(yù)付款支(zhī)付(fù)方(fāng)式：预付款(kuǎn)一般以定金方式支(zhī)付，或按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款(kuǎn)方式(shì)：一般采用(yòng)两种方式发放按揭贷款，一(yī)是按工程进度(dù)付款，按揭(jiē)贷(dài)款按(àn)照(zhào)工程进(jìn)度逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为(wèi)预(yù)售商品房提供期房烂尾(wěi)保险，在商品房(fáng)出现(xiàn)重大延(yán)期(qī)或(huò)重大缺(quē)陷(xiàn)时，保障购(gòu)房(fáng)者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付(fù)质(zhì)量的保障有两种方式，一是期房由政府或第三(sān)方(fāng)验收(shōu)合格并提供(gōng)验收凭(píng)证(zhèng)后，开发商凭验收(shōu)凭(píng)证取得购房者(zhě)支付(fù)的房款。二是开发商为购房者提供一(yī)定的保(bǎo)修期，通常1-5年，保(bǎo)修期(qī)满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预(yù)售资(zī)金(jīn)第三方全(quán)程(chéng)监(jiān)管，交(jiāo)付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　美(měi)国期房定金一定期限(xiàn)内无条件(jiàn)返还，最低(dī)首付比例(lì)为3.5％，交(jiāo)房(fáng)前仅支付首付，其余房款交付后按揭还款，交付前资(zī)金由第三方全程监(jiān)管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房(fáng)款。

　　定(dìng)金及首付环(huán)节，定金比(bǐ)例一(yī)般为房款的(de)1％-5％，首付(fù)比例最(zuì)低可低于3.5％，根据美国(guó)官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除(chú)定金或首付外，购房者在房(fáng)屋交付后通过按(àn)揭贷款支付(fù)剩余房款。

　　资金监(jiān)管方面，美国为防止(zhǐ)开(kāi)发商(shāng)挪用资金，购(gòu)房者的定金(jīn)及首付款由第(dì)三(sān)方公证行或产(chǎn)权保险(xiǎn)公司的信托账户监管。如果开发(fā)商倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购房者(zhě)资金可(kě)通过申请(qǐng)仲裁取回(huí)，且不承担任何责任与(yǔ)损失。而开(kāi)发商在房屋建设过(guò)程中的资金(jīn)全部来自银行(xíng)，银行根据工程进度向开发商提供一定比(bǐ)例的贷(dài)款(kuǎn)，由于开发商挪用资金(jīn)直(zhí)接(jiē)损害(hài)银(yín)行(xíng)利益，银行有(yǒu)充分动机监(jiān)管(guǎn)开发商(shāng)施工进度。开发(fā)商在房屋交付(fù)时需取(qǔ)得(dé)由政府相关(guān)部门经(jīng)审(shěn)查后发(fā)放(fàng)的验收凭证，通过(guò)验(yàn)收凭证向银行得到(dào)购房者(zhě)支付的(de)房款。

　　2.2 德(dé)国(guó)：可(kě)零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　德(dé)国期房可零首付购房(fáng)，房款按(àn)建造工期进度(dù)支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采(cǎi)用固定利(lì)率，开发商或购房者可购买期(qī)房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方(fāng)面，德国(guó)开发商在项(xiàng)目获(huò)批后即可(kě)预(yù)售(shòu)房(fáng)屋(wū)。签署购房(fáng)合(hé)同前，购房者需(xū)支付约2000欧的定金并进行预(yù)约(yuē)公证，签订合同后定金退还(hái)。如由于任何原因不能购买(mǎi)，定(dìng)金按(àn)照德国法律全部退(tuì)还。

　　签署购房(fáng)合同后，购房者需支(zhī)付(fù)公证(zhèng)费(fèi)和(hé)土地交(jiāo)易税，分别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在(zài)购房款中，属于(yú)购房(fáng)附加费。

　　首付方面(miàn)，德国没有规(guī)定最低(dī)首付比例，可零首付购(gòu)房(fáng)。

　　余(yú)款(kuǎn)方面，德国也采取按工(gōng)期支付房款的制度，一般(bān)分(fēn)7笔进(jìn)行支付，具体(tǐ)支付节点、比(bǐ)例(lì)因项目而(ér)异。一般来说，支(zhī)付(fù)节点可(kě)分(fēn)为公证后(hòu)、主体完工、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内清洁及墙面完(wán)工、地板完工(gōng)、全部完工(gōng)，支(zhī)付比(bǐ)例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可(kě)在支付房款(kuǎn)前申(shēn)请(qǐng)房贷，房贷(dài)利率采(cǎi)用固定利率，银行(xíng)按施工节奏(zòu)分多次发放贷款，每(měi)笔贷款给予购房(fáng)者(zhě)一定使用期(qī)限，期限结束后(hòu)，购(gòu)房者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保(bǎo)险公司(sī)针对期房设(shè)计(jì)了(le)两种保险，保险的功能是当房屋出现(xiàn)重大(dà)延期或重大(dà)缺(quē)陷时，保险公司保证开发商赔偿或修(xiū)复，开发商(shāng)破产，由保险公司负责相应(yīng)赔偿。保险由开(kāi)发商或购(gòu)房者(zhě)购买。

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国(guó)预售制设(shè)有10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制，交房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方(fāng)律师(shī)严(yán)格监(jiān)管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师，负(fù)责沟通期房交易(yì)中(zhōng)的房产、资金(jīn)、合同等各个环节，各(gè)环节内容确认无误后签订首付(fù)交换合同(tóng)。

　　定金方面，英(yīng)国(guó)设置了10％定(dìng)金保险保护机制，当开发商出现(xiàn)财务、经营问题时，购房者10％的定金由(yóu)保(bǎo)险公司(sī)赔付(fù)，而超出10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付方面(miàn)，首付(fù)比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需(xū)要在合同签订21天内支(zhī)付。

　　余款支付环节(jié)，英国采取按(àn)工(gōng)程进度(dù)付款的(de)方(fāng)式，但是交房前付款(kuǎn)比例相对较低，一般会在合同(tóng)签订6-24个月分别支(zhī)付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付款比例(lì)在(zài)20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后支付(fù)。

　　交付环节，英(yīng)国(guó)规(guī)定房屋必须(xū)经过房产公证公司的检(jiǎn)验验(压缩面膜和普通面膜哪个好，牛奶泡压缩面膜可以天天用吗yàn)收后才(cái)能交(jiāo)付，交付后(hòu)方可按揭还贷(dài)。

　　资金监管(guǎn)环节，英(yīng)国期房预(yù)售资金监管极为严格，资金也由(yóu)律师监管，在确(què)认工程进度、支付相关款项过(guò)程中(zhōng)，由买房(fáng)律(lǜ)师将(jiāng)资金转给卖(mài)方律师，卖方律师转给开发(fā)商，即(jí)资金在进入开发(fā)商(shāng)账户前(qián)经(jīng)过两道关口，有利(lì)于保(bǎo)障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立(lì)法，设置期房预付款保全措(cuò)施

　　日本期(qī)房交易立法，定金超5％或(huò)1000万(wàn)日元(yuán)时，开发商(shāng)必须完成“预售(shòu)房定金保全措施(shī)”，交(jiāo)房(fáng)前付款比例(lì)不(bù)超房款的(de)20％，开发(fā)商违(wéi)约(yuē)需返还(hái)定价(jià)并赔偿约10％房款，交房后按揭还(hái)款。

　　立法方面，日本二战结(jié)束后由(yóu)于房(fáng)屋(wū)供给严重失衡(héng)，叠加法(fǎ)律(lǜ)空(kōng)白，社会(huì)上“一房二卖”现(xiàn)象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯(wéi)一(yī)一(yī)部规范期房交易的法律。

　　定(dìng)金(jīn)保(bǎo)护(hù)方面(miàn)，根据(jù)日本《宅地建物(wù)取引(yǐn)业法(fǎ)》，对购房者支付定金超过5％或超1000万(wàn)日元的(de)部分(fēn)，法(fǎ)律要求开发商必(bì)须完(wán)成定金保全措施才可预售。什么是(shì)定(dìng)金保全措(cuò)施？即买卖(mài)双方签(qiān)订购房合同时，开发商向金融机构或指定保(bǎo)证(zhèng)机构或保(bǎo)险机构签订定金(jīn)保证(zhèng)委托合同，设(shè)置(zhì)购(gòu)房者定(dìng)金的保(bǎo)证(zhèng)或保险，并(bìng)将相应的保证金证明书交付给购房者。除定金外，其他预先支付的(de)购房款也(yě)受(shòu)该措施保护。若开发(fā)商倒(dào)闭导(dǎo)致期房烂尾，购房者(zhě)可凭保证金证明书向金融机构或保证机(jī)构(gòu)或保险公司兑(duì)付，同时，开发商需向(xiàng)购房者赔付违(wéi)约(yuē)金，一般约为房价(jià)的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前只需支(zhī)付最多不超20％的定金，签订购(gòu)房合同后，购房者即可(kě)向(xiàng)银行申(shēn)请贷款(kuǎn)，但(dàn)交房后才开(kāi)始按(àn)揭贷款，除定金外的剩余房款在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡(pō)：买方资(zī)金由银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　新加(jiā)坡期房购房者违约可返(fǎn)还相当于(yú)3.75％房款的订金(jīn)，首(shǒu)付比例20％，余款按工程(chéng)进度支付(fù)，所有(yǒu)资金进(jìn)银行专门项目资金账户，交(jiāo)房(fáng)后满(mǎn)1年保修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一的选购权合(hé)同以及订(dìng)金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房款作(zuò)为订金(jīn)，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进(jìn)一步签(qiān)订购买合同(tóng)，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的(de)房(fáng)款(kuǎn)。

　　首付比(bǐ)例方面，签订(dìng)购房合(hé)同后，购房者需(xū)支(zhī)付15％的首(shǒu)付及印花税，同时购房者向银行申(shēn)请按揭(jiē)贷(dài)款。

　　余款支付(fù)上，新(xīn)加坡期房同样采取(qǔ)按工程进度付款的方式，《发展商条例》对期房付款流(liú)程做了统一详(xiáng)细(xì)规定，要求(qiú)所有开发商遵(zūn)守，支付(fù)节点一般(bān)为(wèi)合同(tóng)签订(dìng)后、地基完工、框架完工、管道(dào)门窗(chuāng)等完工等，支(zhī)付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依照(zhào)工程进度放(fàng)款，月供在此过程中随着放出贷款的(de)增加而增加，未放款(kuǎn)部(bù)分无需月供。

　　资金监管方面(miàn)，购房者(zhě)的订金与(yǔ)付款(kuǎn)会存入银行专门(mén)的项目资(zī)金账户，账户资(zī)金提取须与房屋(wū)建(jiàn)设有(yǒu)关。房屋交付后，购房者享(xiǎng)受1年的房屋保修期，此后购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当(dāng)前房地(dì)产到了政策(cè)出手临界(jiè)点(diǎn)，重点是保(bǎo)交楼和房企(qǐ)重组。一方(fāng)面，加大对刚需(xū)和改善型(xíng)需求的支持力度，长短兼(jiān)顾妥善应对局部停贷现象，重点(diǎn)是保交楼保复工保民生，给(gěi)予(yǔ)强有力的金融(róng)工具支持。另一方面，从现在起，对还在(zài)正常(cháng)运转(zhuǎn)的房企包括民营企业，加大支持力度(dù)，由优质(zhì)房企牵头并购重组整个行业，为每个房企(qǐ)配套AMC和财团，给予(yǔ)金融工具(jù)配(pèi)套。

　　二，中期来(lái)看，应充分估计形(xíng)势复(fù)杂性(xìng)和人性(xìng)复杂性，兼顾化(huà)解停(tíng)贷(dài)、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场(chǎng)信(xìn)心以及长效机制(zhì)。长(zhǎng)效机制四大关(guān)键是推动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定(dìng)和房地产(chǎn)税。定(dìng)金环节，建立开发商(shāng)违约后定金保护机制(zhì)，如将(jiāng)已支(zhī)付(fù)定金冻(dòng)结至房(fáng)屋交付阶段(duàn)，保障购房者定金(jīn)安全。签订合同环节，鼓励保险公司(sī)介入，为房屋(wū)重大延期以(yǐ)及(jí)重大缺陷等情况提供充(chōng)分的(de)保障。余款支付环节，建立按工(gōng)程进度付款机(jī)制(zhì)或交(jiāo)房后按揭贷(dài)款机制，充(chōng)分保护购房者(zhě)的权益。资金监管(guǎn)环节(jié)，引入独(dú)立于开发商、银行的第(dì)三(sān)方资金(jīn)监管机构(gòu)，或由政府相关部门直接监(jiān)管，以此防止资金挪用现象。交(jiāo)付环(huán)节(jié)，建立商品房保修期制度。保修期内(nèi)，开发商(shāng)应(yīng)对房屋质(zhì)量问题(tí)全权负责、免(miǎn)费维修，购房者在(zài)保修期结束后(hòu)支(zhī)付尾款。

　　三，长期(qī)来(lái)看，取消商(shāng)品房预售制是大(dà)势所(suǒ)趋。一方面，98年房改时，全国(guó)缺房子(zi)，开发商缺钱(qián)，预售制是(shì)权宜(yí)之计，现在(zài)全国套户比超过1，从(cóng)大开发进入(rù)存量时代，对购房民众不(bù)公平的预售制已(yǐ)经过时了(le)，该取消了(le)，改为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售。另(lìng)一方面(miàn)，取消(xiāo)预售(shòu)制，改为现房销售(shòu)，开发商将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑现(xiàn)的营销手段(duàn)，而是(shì)所见即(jí)所得的过(guò)硬的(de)产品质量和诚信(xìn)，这(zhè)才是对购(gòu)房民众的最根本最实质的保障(zhàng)，这样(yàng)将极大的(de)提(tí)升开发商的建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币。

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