万柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年(nián)年初“万柳少(shǎo)爷(yé)”的(de)意外走红，让这个位于北京海淀(diàn)的豪宅(zhái)被全国知晓，其(qí)背后曾宣(xuān)称要(yào)做地产界(jiè)“劳斯莱斯”的神秘开(kāi)发(fā)商——中赫集团，也被拉(lā)向台(tái)前。

　　而如今，万柳书院(yuàn)再次受到舆论关注，起因中(zhōng)赫集团成了共同债(zhài)务(wù)人被中国信达追债，中国信达为了收回钱款不(bù)得不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍(pāi)卖(mài)。可问题是(shì)，这些房子(zi)早已售出，业(yè)主并非中赫(hè)集团(tuán)，那些真正(zhèng)斥巨资购入房(fáng)产(chǎn)的有钱人，房子(zi)现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截(jié)至发稿，暂未看到这些业主的维权(quán)信(xìn)息(xī)，难怪有网友调(diào)侃：“富(fù)人被割韭菜的时(shí)候，他们(men)的姿势(shì)都那么优雅(yǎ)。”

　　不(bù)过事件(jiàn)背后(hòu)，可能没你想象(xiàng)的那么(me)简单。

　　1

　　富(fù)人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是(shì)万(wàn)柳书院”，但谁都没想到，这(zhè)个位于海(hǎi)淀核心区(qū)位，名(míng)校环绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有(yǒu)网友发现，中国信达在(zài)京东拍卖上，上(shàng)架了“北京赫华恒(héng)瑞房(fáng)地产开(kāi)发有(yǒu)限(xiàn)公司不良(liáng)债权转让(ràng)项(xiàng)目(mù)”，债权总额高达近47亿，该(gāi)项目的抵押物(wù)中，包括75套万柳(liǔ)书院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖显示，上(shàng)述不良债(zhài)权转让项(xiàng)目(mù)的(de)处置主(zhǔ)体是中(zhōng)国信达资产管(guǎn)理股份有限公司北京(jīng)市分(fēn)公司（下称中国(guó)信达北(běi)分(fēn)），处置的是对北京赫华(huá)恒瑞房地(dì)产开发有限公司(sī)（下称(chēng)赫华恒瑞）的不(bù)良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿(yì)元人民币，其中债权本金37.50亿(yì)元。中赫集(jí)团(tuán)有限公司是共同(tóng)债务人。目(mù)前，该项目已有1万次围(wéi)观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一(yī)起中国(guó)信达北(běi)分讨债的故(gù)事，但实(shí)际上(shàng)，75套豪宅(zhái)的(de)背后暗(àn)藏秘密(mì)。

　　据此前媒(méi)体报道，万柳(liǔ)书院总共(gòng)301户，而且(qiě)早已售(shòu)罄。如果该(gāi)报道属实，说明(míng)这些房(fáng)子实际上都是卖出去(qù)了的，是有人住的。

　　那为什么中国(guó)信达的(de)拍卖页面上又注明(míng)这75套房子是“未出(什么的柳条填合适的词，什么的柳条填空chū)售”的状态呢？只能说明(míng)这些房子根本没有网签，也没有房产证！

　　第一财经的报道(dào)证实了(le)上述(shù)内容(róng)。有豪宅中介透露，中赫集团早就(jiù)把这75套房(fáng)子抵押出去，现(xiàn)在还没资金解抵押，所以不能网签、没(méi)办房本。

　　作为(wèi)海淀(diàn)的(de)顶级豪宅，最强(qiáng)学(xué)区(qū)房，万(wàn)柳书(shū)院的(de)业主基(jī)本都(dōu)是北京(jīng)的高端人士，柳传(chuán)志、丁磊(lěi)等知名(míng)商(shāng)业大佬也是万柳书(shū)院的(de)业主。另据地产自媒体“地产(chǎn)八卦(guà)女(nǚ)”爆(bào)料(liào)，万柳书院的业主中，还有不少中赫(hè)集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此(cǐ)，不少(shǎo)网友感叹(tàn)，“富人也被精准(zhǔn)收割(gē)了！”

　　不过，如果这(zhè)些业主(zhǔ)确实已(yǐ)经(jīng)支付价款(kuǎn)并实(shí)际占有，那么，中国信达(dá)转让这笔不良债权回本的愿(yuàn)望，或将(jiāng)泡汤(tāng)。这(zhè)次拍卖损失最大(dà)的，没(méi)准(zhǔn)还(hái)是债主(zhǔ)中(zhōng)国信(xìn)达。

　　根(gēn)据相(xiāng)关法律规定，民事执行中，业主已经支付(fù)价款(kuǎn)并实际占有(yǒu)，但(dàn)未办理(lǐ)过户手续的，如果业主没有(yǒu)过错，人民(mín)法院不得查封、扣押、冻(dòng)结，已经查封(fēng)的(de)可(kě)以(yǐ)向(xiàng)法(fǎ)院提出执(zhí)行异议申(shēn)请，请求法(fǎ)院解除查封，同(tóng)时可以(yǐ)联合起(qǐ)诉开(kāi)发商，要求退还(hái)购(gòu)房款(kuǎn)或办理(lǐ)房产(chǎn)证，并(bìng)承担(dān)违约责任。

　　此外(wài)，今年4月，人民法(fǎ)院报公(gōng)布(bù)《最高人(rén)民法院(yuàn)什么的柳条填合适的词，什么的柳条填空关于商品房(fáng)消费者(zhě)权利保护问题的批复(fù)》，以司法解(jiě)释(shì)的(de)方式明(míng)确了购(gòu)房(fáng)人的优先(xiān)权：

　　商品房(fáng)消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权(quán)优先(xiān)于建设工程价款优先(xiān)受偿权、抵押权以及(jí)其他(tā)债权的，人民法(fǎ)院应当(dāng)予以支持。只支付(fù)了部分价款的(de)商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩(shèng)余价款的，可以适用前款规(guī)定。

　　也就是说，如果(guǒ)这75套房(fáng)子(zi)均为“已售未网(wǎng)签(qiān)”，那么这(zhè)笔不良(liáng)债权，实际上是个烫手山(shān)芋(yù)。可能不仅不能卖出去回本(běn)，抵(dǐ)押的这(zhè)75套房子，还会被业主讨(tǎo)回去。

　　中国(guó)信(xìn)达，将会(huì)赔(péi)了(le)夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯(sī)莱斯(sī)”

　　成(chéng)了“老(lǎo)赖”

　　这次债权公司(sī)中(zhōng)国信(xìn)达申请(qǐng)不良债(zhài)权转(zhuǎn)让，可以追溯到金谷信托(tuō)踩雷赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显(xiǎn)示，目前中国信达已(yǐ)经成为赫华恒瑞唯一股东。但(dàn)此前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫集团旗(qí)下子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中赫置地等选择退(tuì)出(chū)了赫华恒瑞的股(gǔ)东行列(liè)，中国金谷国际(jì)信托有(yǒu)限责任公司成(chéng)为了(le)唯一股东，后者由中(zhōng)国信(xìn)达资产(chǎn)管理股份(fèn)有限公司持(chí)股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企，中赫集团既没有很大(dà)规模，也没有(yǒu)很高的国民(mín)知(zhī)名度，但却在北(běi)京豪宅圈留(liú)下一个个传说。

　　如(rú)钓(diào)鱼(yú)台(tái)七号院，作(zuò)为中赫集团进入北京的第(dì)一个(gè)豪宅项目，2011年，中赫置地推出(chū)钓鱼岛七号院3号(hào)楼，高达30万(wàn)/平米的(de)天价，成为当时京城最贵的楼盘，引发了市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开发的万柳书院，更是(shì)被(bèi)誉为“北(běi)京(jīng)海淀顶(dǐng)端(duān)豪宅(zhái)”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等大型知名(míng)房企(qǐ)手(shǒu)中，抢下了北京万柳地(dì)块，成为北京当年的“双料(liào)地王”。很快，万柳(liǔ)书院就(jiù)以神秘高端的(de)姿态(tài)杀入市场，无论(lùn)是一块块从荷兰运回来的灰砖垒起来(lái)的五米高墙，还(hái)是每棵成本超6万的成年(nián)银杏树，还是(shì)每平(píng)米20万元的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的(de)湖、紫辰院的树、北平府的院(yuàn)儿。”从这(zhè)句顺口溜(liū)中(zhōng)，就可看(kàn)出其在(zài)北京(jīng)豪宅圈的(de)地位。2014年末(mò)上市的(de)它，对(duì)手(shǒu)是当时(shí)有名的(de)融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒大华府(fǔ)等，现如(rú)今，它远远超过(guò)这些对手。

　　去年，万柳(liǔ)书(shū)院一(yī)套300平米的法拍房，最(zuì)终(zhōng)成(chéng)交价1.09亿、单(dān)价达(dá)到惊人的36万元/平米，说明(míng)万柳(liǔ)书院虽然已经推出了8年之(zhī)久，但其依旧在(zài)北京(jīng)豪宅(zhái)圈备受追捧。

　　中赫集团开(kāi)发的豪宅，也吸(xī)引了不少知名人士，如知名演员宋丹(dān)丹，就住在钓(diào)鱼台七号院。而柳传志、丁(dīng)磊等知名商(shāng)业大(dà)佬则居(jū)住在万柳书(shū)院(yuàn)。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠定(dìng)了中(zhōng)赫集团(tuán)的(de)“高(gāo)端路线”，也(yě)因此(cǐ)，它被(bèi)外界贴(tiē)上(shàng)了，“卖北京(jīng)城最(zuì)贵的(de)房，拿北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开发商光(guāng)环的背(bèi)后，这个(gè)地产界(jiè)“劳斯莱(lái)斯”却(què)多次(cì)成(chéng)为(wèi)被执行人，被(bèi)执行标的高达11亿。

　　今年年初，因(yīn)为履行能力而拒不履行生效(xiào)法律文书(shū)确定义务，中赫(hè)集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北(běi)京国(guó)安坑了？

　　中赫集团如今沦(lún)落到这个地步，其实(shí)是有迹可循的。

　　事实(shí)上，早在(zài)今年(nián)年(nián)初“万(wàn)柳书院少爷”走(zǒu)红之时(shí)，深蓝财经就曾深挖出背后(hòu)的中赫集团，发现其深陷(xiàn)财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到(dào)沦为(wèi)“老赖”，中赫集团实控(kòng)人周金辉的人生轨迹跟着急(jí)转直下。而追根溯源，这个转(zhuǎn)折点，就在于收(shōu)购北京国(guó)安。

　　近十年来，房(fáng)企纷(fēn)纷开始了多元化转型，但(dàn)转(zhu什么的柳条填合适的词，什么的柳条填空ǎn)型之路并(bìng)不好走。早在2008年开始(shǐ)，中(zhōng)赫集团就尝(cháng)试过多元化业务，先后进军能源市场、团购网站，但最终都惨淡(dàn)收场(chǎng)。最(zuì)终，周金辉将转(zhuǎn)型的目光(guāng)，放(fàng)到了体育(yù)领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱乐(lè)部64％股权，成(chéng)为国(guó)安的新东(dōng)家。接着在2021年(nián)6月(yuè)，中(zhōng)赫集团从中信集团手中拿下北京国安俱乐(lè)部36％股权，至此拿下北京国(guó)安俱乐部全(quán)部股权。如(rú)果北京(jīng)国安的估(gū)值一直(zhí)没变，那么中(zhōng)赫(hè)集团拿下(xià)北京国(guó)安，总计花(huā)费了约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是(shì)赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中(zhōng)赫为(wèi)什么又要质押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及(jí)其实控人周金辉夫妇将其手中的(de)中赫集团(tuán)股份质(zhì)押(yā)陆续质押，据企查(chá)查显示(shì)，目前中赫集团共有11条(tiáo)股权出(chū)质记(jì)录。质权(quán)人包(bāo)括(kuò)海金商业保(bǎo)理、北京建(jiàn)工(gōng)、山(shān)东国际信托、中融信托、中(zhōng)信建设等。

　　这与入主北(běi)京国(guó)安(ān)的(de)时(shí)间完全吻合。

　　然(rán)而，入主北京(jīng)国(guó)安后，不仅国安的经营状(zhuàng)况没有得到改(gǎi)善，中(zhōng)赫集团也(yě)被拉入泥淖。

　　据北京产权(quán)交易所(suǒ)官网信息显示，2020年，北京国安(ān)足球俱(jù)乐(lè)部实现营业(yè)收入1.03亿元，净(jìng)利润(rùn)-12.09亿(yì)元(yuán)。截至2020年末，该俱乐部资产总(zǒng)计5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为(wèi)了缓解(jiě)资金压力(lì)，中赫集团和周金(jīn)辉夫(fū)妇还在持(chí)续质押(yā)手(shǒu)中的中赫(hè)集(jí)团股份，但国安和中赫(hè)的经(jīng)营状况(kuàng)却持(chí)续(xù)没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执(zhí)行人(rén)，执行(xíng)标的高达11亿，北京(jīng)国安也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集团股东周金辉、李(lǐ)彩霞等共(gòng)同(tóng)成为被执(zhí)行人，执行标的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行能力而拒不履行生效法(fǎ)律文书确定义务，上述(shù)被执行(xíng)人成为“老赖(lài)”。只(zhǐ)有北京国安，目前幸免(miǎn)于难。不过在实控人都成(chéng)为老赖的(de)情况(kuàng)下，被(bèi)执行10个(gè)多(duō)亿的北京国安，又如(rú)何能独(dú)善其身(shēn)？

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