近两年火(huǒ)爆的创新产(chǎn)品公募REITs进入密集分(fēn)红期(qī)，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除(chú)息日，公募REITs整体呈现出(chū)高(gāo)比(bǐ)例(lì)稳定分(fēn)红，15只公告2022 年(nián)可供(gōng)分配金(jīn)额的(de)REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表示(shì)，强制分红机制(zhì)是公募(mù)REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定分红(hóng)体现出该类产品长期投(tóu)资价值，通(tōng)过观测经营(yíng)活动现金流、可供(gōng)分(fēn)配现金等指标，也是观察REITs项目底层资(zī)产运营(yíng)情况的(de)“窗口”。他们也提醒普通(tōng)投资(zī)者注(zhù)意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在经(jīng)营权到期后不(bù)再产生现金收益，特许(xǔ)经营权分红目(mù)前已(yǐ)包(bāo)含了利润分配和本金的归还(hái)，在选(xuǎn)择投(tóu)资标(biāo)的时应了解资(zī)产类型和分红的特(tè)征。

　　15只公(gōng)募(mù)REITs产品分红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分(fēn)红(hóng)期，近日7只(zhǐ)REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆(lù)续(xù)迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未(wèi)公布(bù)。整体来看，公募REITs呈现出了高比(bǐ)例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年(nián)全年(nián)分配金额占可供分配金额(é)比例平(píng)均为98.89％，且绝大部(bù)分分(fēn)配比例(lì)在96％以(yǐ)上(shàng)。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负责人(rén)对(duì)此表示，投(tóu)资公募REITs的(de)主(zhǔ)要收益来源为持有期分红收(shōu)益，以(yǐ)及基(jī)金(jīn)份额(é)交(jiāo)易价(jià)格的变化。基金份额二级市场价格受到公(gōng)募REITs资产运营情况及(jí)市场因素的综(zōng)合影响(xiǎng)，较(jiào)易引起波动。与此相(xiāng)比，基(jī)金分红预期(qī)则更(gèng)有规律可循。公募REITs的分红主要来自基(jī)础(chǔ)设施资产的经营现(xiàn)金(jīn)流，投资(zī)人通(tōng)过基金募集(jí)材料和(hé)信息披露文件(jiàn)，结合行业及市场情况，可以(yǐ)分析基(jī)础(chǔ)设(shè)施(shī)项目的经(jīng)营业(yè)绩，作为(wèi)进(jìn)行(xíng)投资决(jué)策的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金份额二级(jí)市(shì)场价格(gé)变化(huà)导(dǎo)致的(de)浮盈或(huò)浮亏，分红作为基金(jīn)份额持有人(rén)实际(jì)获得(dé)的现金收益，对于长期投资(zī)者更具参(cān)考(kǎo)价值。”中金基金相(xiāng)关(guān)负责人(rén)称。

　　平安基(jī)金REITs 投(tóu)资中心运营高级副总监李华(huá)平也表示，根据《公(gōng)开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》及相(xiāng)关法规要求，基础设施基金应(yīng)当将90％以上合并后基金年度(dù)可分配金额(é)以(yǐ)现金形式分配给投资者，强(qiáng)制分(fēn)红机制是公募(mù)REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳定的分红机制体(tǐ)现出REITs产品长期投资(zī)价(jià)值。

　　中(zhōng)航基(jī)金也(yě)认(rèn)为，从投资角度来(lái)看，基础设(shè)施公募REITs同时(shí)具备“股(gǔ)性”和“债性(xìng)”双(shuāng)重特点。二级市(shì)场价格反映这类产品“股(gǔ)性”的一面，分红体现了这类产(chǎn)品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强制分红要(yào)求，分(fēn)红类似于(yú)债券派息，但不等(děng)同于债券的(de)固(gù)定(dìng)利(lì)息回报，而(ér)是由可供(gōng)分配现金决定(dìng)。

　　从机构投资者的(de)角度(dù)来看，一方面是公募REITs丰富了机构投资者(zhě)的投资品类，为(wèi)资(zī)产配置多(duō)元(yuán)化提(tí)供抓手(shǒu)，具有(yǒu)较强的配置价值。另(lìng)一方面(miàn)，公募REITs的分红能够帮助机构投资者(zhě)稳定收益。机构投资(zī)者公募REITs能够通过分红获(huò)取相(xiāng)对于投资(zī)债券相对高的收益(yì)性(xìng)，在有效控制风险(xiǎn)的前提下，增厚资(zī)产包收益，起到(dào)投(tóu)资(zī)“压舱石”的(de)作(zuò)用。

　　分红(hóng)除了投资收益(yì)“落袋(dài)为安”外，市场对(duì)于(yú)未来分红(hóng)水平的预期，也(yě)是影响REITs基金二级市场价格走势(shì)的关键因素之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的(de)二级(jí)市场(chǎng)表现看，截至4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘(pán)）指数(shù)收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主(zhǔ)要股票和债券宽(kuān)基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布了(le)2022年年报(bào)，部(bù)分产品受宏观经济的影(yǐng)响，可分配金(jīn)额完成率不达预期，一定程度上影响了公募(mù)REITs二级市(shì)场的价格。”李(lǐ)华平(píng)称，公(gōng)募(mù)REITs二级市场的价格波(bō)动受多重因素的影响，投资收益是影响(xiǎng)REITs二级市场价格的主(zhǔ)要因素之一(yī)，而稳定的分红有利于吸引投资者参与公募REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中金(jīn)基金相关负责人也表示(shì)，近(jìn)期经济预期恢复，一(yī)方面市场热点呈(chéng)现向股票和债券(quàn)回归的过程；另一(yī)方(fāng)面(miàn)，基础设施项目的(de)经营业绩相对经济活力的改善有一定(dìng)的滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红(hóng)除(chú)权日，将对基(jī)金份额的(de)开(kāi)盘(pán)指(zhǐ)导价做调减处理，调减金额根据单位基金份额的分红金(jīn)额(é)进(jìn)行计算(suàn)。除权操作是对分红(hóng)前后(hòu)基(jī)金(jīn)份额净值变化的修正，使投资人在(zài)基金分红(hóng)前后均可以获得公(gōng)平的(de)投资机会(huì)。

　　“分红可增强投资者长期投资的信心，同时需结(jié)合持有产品的特性，关注二级(jí)市场扰动(dòng)对整体收益的(de)影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营权分(fēn)红(hóng)包括(kuò)利(lì)润分配和本金归还

　　普通投资(zī)者应(yīng)了解底层(céng)资产情况

　　多位业内人士还(hái)提醒(xǐng)，与现有公(gōng)募基金分红前提(tí)是本金之上(shàng)的(de)增值部分不同，特许经营(yíng)权REITs基金运作期间的“分(fēn)红”界定为“分派”更(gèng)为准确，分(fēn)派(pài)的(de)是本金与(yǔ)增值两(liǎng)个部分，两个部分之间的比例是变(biàn)动(dòng)的，与现有公(gōng)募基(jī)金分红(hóng)差异很大(dà)，大多(duō)数普通投资(zī)者可能把“分派”金额误认为是持(chí)续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同年限(xiàn)到(dào)期后(hòu)基金价值(zhí)面临极大(dà)不(bù)确定性(xìng)，这是该类投(tóu)资者应(yīng)该(gāi)注(zhù)意的情(qíng)况。

　　李(lǐ)华平表示，目前(qián)公募REITs主要有特许(xǔ)经营(yíng)权类和产权(quán)类两(liǎng)大资产类型，持(chí)有产权类产品的(de)收益主要包括每年的(de)现金分红及资(zī)产增(zēng)值(zhí)的收益，而持有特许经营类产品的收益主要来自项目每年的现金分红。其中，特(tè)许经营权类资产(chǎn)的分(fēn)红包括(kuò)了利(lì)润(rùn)分配和本金(jīn)的(de)归还，两者的比率也是变动的，对特许经营权类资产的公募REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来(lái)衡量(liàng)投(tóu)资收益。普通投(tóu)资者在选择(zé)投(tóu)资标的时，应了解(jiě)公募REITs底层资产的(de)类型。

　　中航基金也(yě)表(biǎo)示，从(cóng)细(xì)分来看，各类公(gōng)募(mù)REITs分红因底(dǐ)层资产(chǎn)属性(xìng)不同而形成区别。特许经营权(quán)类的公募REITs产(chǎn)品因其(qí)分红相(xiāng)当(dāng)于包含“本金+收益”，分红相对(duì)较多，债(zhài)性(xìng)偏(piān)强。而(ér)产权(quán)类(lèi)的公(gōng)募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看重底层资产的(de)价值增值，所以相(xiāng)对(duì)股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层(céng)资产(chǎn)属性(xìng)，对(duì)所选择产(chǎn)品的二(èr)级市场价格和分红有合理预(yù)期。

　　中金基(jī)金相关负责(zé)人也认(rèn)为，与产权(quá功在当代利在千秋是什么意思，生态文明建设功在当代利在千秋是什么意思n)类项目相比，特许经营项目在经营权到(dào)期后不再能(néng)产生现金功在当代利在千秋是什么意思，生态文明建设功在当代利在千秋是什么意思收益(yì)，因此将可供(gōng)分(fēn)配(pèi)金额(é)的(de)分配理(lǐ)解为“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩余经营期限较短的特许经营(yíng)项目，通常(cháng)具备(bèi)更(gèng)高(gāo)的分派率水平。对(duì)于剩余期(qī)限较长(zhǎng)的特许经营权项目，即使分派率相对较低，也有足够年限收回本金并取(qǔ)得(dé)收益。

　　中(zhōng)金(jīn)基金该负责人提醒投资者(zhě)注意，特(tè)许经营权(quán)项目(mù)的(de)分派金额(é)包含(hán)了投资本金，在不进(jìn)行扩募的情(qíng)况下，基金份额单价随着(zhe)分派(pài)进度(dù)逐(zhú)年(nián)下降是正常现象(xiàng)，投(tóu)资特许经营权REITs的收益来(lái)自项目(mù)剩余期(qī)限(xiàn)产生的现金(jīn)流。

　　“与特许(xǔ)经营项目(mù)相(xiāng)比，产(chǎn)权类项目的土(tǔ)地(dì)或建筑的(de)剩余使(shǐ)用年限一般较长，再加上到(dào)期后(hòu)通过(guò)对建筑(zhù)的更新改造(zào)或补缴土地出让金等追加投资，有机(jī)会进一(yī)步延长(zhǎng)经营期限。这种类似(shì)永续经营的假设反映在基础资产的估值上(shàng)，使产权类REITs具(jù)备更(gèng)显著的资产(chǎn)投资属性。”该负责(zé)人称(chēng)。

　　观测内部(bù)收益率等指标

　　评估项目底层资产(chǎn)运营(yíng)情(qíng)况

　　在基金(jīn)分红的时点(diǎn)，多位业内(nèi)人士还表示，在产品分红期，投资(zī)者可以观测经营活(huó)动现金流(liú)、可供分配(pèi)现金、内部(bù)收益率等指标，来观察和评估(gū)项(xiàng)目(mù)底层资产的运(yùn)营情况。

　　中航基金表示，年报(bào)指标中，跟现金(jīn)相关的指(zhǐ)标有两个：一是年报(bào)中披露的经营活动现金流，二是可供分配现金，二者存在本质性(xìng)区别。经营活动产生的现功在当代利在千秋是什么意思，生态文明建设功在当代利在千秋是什么意思金净流(liú)量是(shì)指企业经营、筹资(zī)、投资产(chǎn)生(shēng)的现(xiàn)金流，基于企业本身经营活动产生；可供分配(pèi)的现(xiàn)金实质上是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利润(rùn)表的项(xiàng)目进行调整，加期初现金，最终得到的(de)账(zhàng)面现金。

　　李华平也表示，公(gōng)募REITs作(zuò)为(wèi)资产配置新选择，投资价值体现(xiàn)在相对股债市(shì)场独立的资产配置功能，比较适合(hé)长期持有。建议投资者对经(jīng)营权类的(de)资产可以(yǐ)更(gèng)多关(guān)注内部收益(yì)率的高低，对产权类的资产更多关注分派(pài)率高低。因为公募REITs可分配收益主要来(lái)自底层资(zī)产的经营净现金流，所(suǒ)以底层资产运营(yíng)情况直接影响投(tóu)资(zī)回报，投资(zī)者可综(zōng)合考虑原始权益人综合实力、运营管理机构实力、公募基金管(guǎn)理(lǐ)人实力等多重因素来选择投(tóu)资标的。

　　中信证(zhèng)券研(yán)报(bào)也(yě)显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易(yì)带来的短期博弈机会仍在，叠加(jiā)此前市(shì)场接连回调，建议投资者关注有基本面支撑、填权效(xiào)应相对明显(xiǎn)、同时分红规模较为(wèi)可观的个券(quàn)。

　　“公募(mù)REITs的招(zhāo)募说(shuō)明(míng)书均会载(zài)明(míng)REITs在(zài)发行首年及次年的可供分配金额预测。投资者可以将(jiāng)REITs的实际分红(hóng)金额与募集材料中披露预测进行(xíng)比较(jiào)分析(xī)，结合经济(jì)及市场的实际环境，对基础设(shè)施项目的(de)运营业绩及REITs的管理能力进行判(pàn)断。”中金基金上述负责人也称。

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