OPPO宣布关(guān)停(tíng)旗下(xià)芯片(piàn)子公(gōng)司(sī)哲库科(kē)技(jì)，引发了公(gōng)募(mù)REITs扩募(mù)风波，如今，二级市场(chǎng)的影响(xiǎng)仍未(wèi)停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安(ān)张江光大园REIT开盘继续延(yán)续此前(qián)几日的下跌走势(shì)，午后跌幅(fú)一度扩大(dà)，尾盘有所拉升(shēng)，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌(diē)幅超(chāo)过9.69％。

　　此前(qián)，华安张江光(guāng)大(dà)园RE湖南电大几本，湖南长沙电大是几本IT曾发布(bù)公告，紧急回应(yīng)称，哲库科技是其扩募拟新购入基础(chǔ)设(shè)施资产张润大厦的重(zhòng)要承租方之一，目(mù)前未(wèi)收到哲库科技及OPPO方(fāng)面(miàn)关于(yú)停止(zhǐ)执行已签(qiān)租赁协议的通知。同时，在公告中，华安张江光大(dà)园REIT进(jìn)一步(bù)表示，原始权益人(rén)将继(jì)续密切关注哲库(kù)科技后续情况，积极做好(hǎo)相(xiāng)关(guān)应对。

　　此外(wài)，张(zhāng)江REIT拟扩募(mù)购入项目的原始权益人相关(guān)负责人也表(biǎo)示，近期已同步启(qǐ)动了应急预案，排摸储备租户，积极应对哲库提前退租的(de)可能事(shì)项。由于张润大厦是全国首(shǒu)批REITs申报扩募项(xiàng)目，公司领导(dǎo)高度重视，浦东(dōng)新区国资(zī)委也高度关注。

　　多位业内人士表(biǎo)示(shì)，华安张江光大(dà)园REIT近期市场波动较大，但其实不动产公募REITs项(xiàng)目短期(qī)出租(zū)率下跌并不会从根本(běn)上影响其(qí)内外价值(zhí)，投(tóu)资(zī)者应理性看待。

　　张江(jiāng)光大园REIT

　　二(èr)级市场价格继续波(bō)动

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗下(xià)芯片子公司哲库(kù)科技的事件(jiàn)继(jì)续扰动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张江光大园REIT以3.726元的价(jià)格小(xiǎo)幅低开，此后二级市场价格开(kāi)始震荡走低，午(wǔ)盘收跌6.17％。午后，华安张(zhāng)江光大园REIT跌幅一度扩(kuò)大到8.30％，随后价格(gé)有(yǒu)所回升(shēng)，最终报收(shōu)3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利(lì)消(xiāo)息影(yǐng)响(xiǎng)，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT最近(jìn)几个交易日二级市场(chǎng)价格表(biǎo)现欠佳，5月11日以来，3个交(jiāo)易日跌(diē)幅达到(dào)9.69％，今(jīn)年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市(shì)以来，华安张江光大园(yuán)REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公(gōng)募(mù)REITs市场整体表现上看，目前上(shàng)市的8只产(chǎn)业园(yuán)区基(jī)础设施REITs中，仅博(bó)时招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余(yú)7只均有不同程度下跌，8只(zhǐ)产业园(yuán)区(qū)基础(chǔ)设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以(yǐ)来(lái)平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报(bào)中已经披(pī)露张(zhāng)江光大园项目(mù)出(chū)租率有所下降，如今拟扩(kuò)募(mù)的(de)项目又遭遇突发事件，因(yīn)此(cǐ)导致二级市场价(jià)格出现波动(dòng)。”一位业内人(rén)士分(fēn)析称。

　　不过，在上(shàng)述(shù)人士看来，尽管出于风险(xiǎn)规避的(de)原因，最近几个交易日场内(nèi)资(zī)金有所(suǒ)流出，但是(shì)，不动(dòng)产公(gōng)募REITs项目短期出(chū)租率下跌并不会从(cóng)根本(běn)上影响其内外价值。

　　他也同时表示，目前(qián)随着二级市(shì)场价格(gé)下跌，风险也得到(dào)一定释放(fàng)，但是价格涨(zhǎng)跌会(huì)受到基本面、情绪面等多(duō)重因素影响(xiǎng)，不好判断价(jià)格是不是(shì)已经完全(quán)触底(dǐ)。

　　此外，还(hái)有一位业内(nèi)人士表示，今年整体REITs市场(chǎng)表(biǎo)现(xiàn)低迷，不(bù)少产(chǎn)品年(nián)内二级(jí)市场跌幅较大(dà)，其实有些隐(yǐn)含收益率高的(de)产品具备(bèi)一(yī)定的投资价值，很适(shì)合稳健类投资者。此外(wài)，伴随(suí)着经济(jì)复苏的(de)步(bù)伐，产业园区(qū)、物流类等REITs产(chǎn)品具备一定(dìng)的投(tóu)资价值(zhí)。

　　先(xiān)锋(fēng)瑞驰私募基(jī)金执行董事高如星对此表示(shì)，若(ruò)张江园区最(zuì)终能顺利解决招商(shāng)，平(píng)稳过度(dù)对(duì)经营现金流没有(yǒu)造成大的(de)影响，“事件性(xìng)利(lì)空下(xià)调至得这(zhè)么(me)急、这么深，加上(shàng)前(qián)期(qī)本身园(yuán)区类(lèi)资产就回调不少了，这就是黄金坑。”不过，他也强调，最终还(hái)是落到(dào)租金收(shōu)入受不受(shòu)影响，影响多(duō)大，估计园(yuán)区会最(zuì)终解决。

　　张(zhāng)江REIT紧急回(huí)应(湖南电大几本，湖南长沙电大是几本yīng)

　　扩募(mù)路上再迎(yíng)接考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片子公司(sī)哲库科技。随(suí)后5月12日晚，华安(ān)张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT发(fā)布公(gōng)告，紧急回应称，哲(zhé)库科技(jì)是其扩募(mù)拟新购入(rù)基础设施(shī)资产张(zhāng)润大厦的重要承(chéng)租方之一，目前未(wèi)收(shōu)到哲(zhé)库(kù)科技及OPPO方面关(guān)于停止执行已(yǐ)签租赁协议的通知。同时，在公告中，华安张(zhāng)江光大园REIT进一步表(biǎo)示，原始权益人将(jiāng)继续密(mì)切关注哲库科技后续情况，积极做好相关(guān)应(yīng)对(duì)。

　　此(cǐ)前，张(zhāng)江REIT因其一季报中披露的张江光(guāng)大园项目出租率下降事项，一度(dù)二(èr)级(jí)市场价格出(chū)现回落。在随后召开(kāi)的业绩说明会中管(guǎn)理人就湖南电大几本，湖南长沙电大是几本相关(guān)事项进行了(le)解释(shì)说明(míng)，市场信心得(dé)到了一定提振，二级市场价(jià)格表现也趋(qū)于(yú)平(píng)稳(wěn)。据了解(jiě)，张江 REIT在5月(yuè)11日召开(kāi)的线上和线(xiàn)下(xià)的扩募(mù)说明会(huì)上，运营团队表示了对张江光(guāng)大(dà)园项目的信心(xīn)，预计签署意向书和合同谈判中的储备租户正常转(zhuǎn)化(huà)后(hòu)，项目出租率(lǜ)将得(dé)到回升。没想到仅过了不到三周(zhōu)的(de)时间(jiān)，张江REIT的扩募之路又(yòu)迎(yíng)来了(le)新(xīn)的考(kǎo)验。

　　因(yīn)张江REIT的上(shàng)述公(gōng)告引起了市(shì)场各方的广泛关注，张江REIT拟(nǐ)扩(kuò)募购入(rù)项目(mù)的原始权(quán)益人相关负责人坦言，事发突(tū)然确(què)实始(shǐ)料未及，在(zài)获悉OPPO关停哲库(kù)科(kē)技消息的(de)第一时间(jiān)即奔赴(fù)现场进(jìn)行了沟(gōu)通(tōng)和(hé)核实(shí)工作，并同步启(qǐ)动了应急(jí)预案，排摸(mō)储备租(zū)户，积极应(yīng)对哲库提(tí)前退租的(de)可能(néng)事项。由于张润大(dà)厦是全国首批REITs申(shēn)报扩募项目，公(gōng)司领导高度(dù)重视，据悉新(xīn)区(qū)国资委(wěi)也高度关注(zhù)。

　　当(dāng)谈及储备租(zū)户(hù)情况，相关负责人介绍说，目(mù)前储(chǔ)备租户还是比较(jiào)丰富的，覆盖了芯片测试、人工智(zhì)能、航天产业、信息技(jì)术等(děng)产业客(kè)户，租(zū)赁意向(xiàng)面(miàn)积超过(guò)了2万(wàn)方。从意向储(chǔ)备转化为实际租户需要一些时间。

　　“我们正在着手(shǒu)通过签署租(zū)赁意向书来(lái)尽快锁定一(yī)些(xiē)重要租户。虽然收(shōu)了(le)三个月履(lǚ)约保证金给了我们(men)一些(xiē)空间，但本着(zhe)对首批扩募、对市场负责(zé)的态(tài)度，我们肯定要(yào)全力与时间赛跑，把这些面积在短期(qī)内完成去化。”相关负责人说道。

　　张江(jiāng)REIT已持有的同区域的张(zhāng)江光大(dà)园项目一季度末也有将近30％的空置率，原始权益(yì)人有那么(me)多储(chǔ)备租(zū)户，之前的空置率(lǜ)为何未(wèi)能得到解决。

　　对此(cǐ)相关负责人(rén)解释，张江光大园一(yī)直(zhí)以来都坚持(chí)以市场(chǎng)化(huà)运营为导(dǎo)向，历史(shǐ)运营表现稳定(dìng)，租户的调租和换租都属于(yú)正(zhèng)常情况，而这次项目的(de)大租户(hù)退租正(zhèng)好(hǎo)发生在市场(chǎng)活跃(yuè)度的短期低(dī)点，目(mù)前市场(chǎng)情况已有所好转。在看到出租率下(xià)滑情况没有(yǒu)得(dé)到及时修复后，张江这(zhè)边也作了(le)一定的(de)资源调配和倾斜(xié)，引入了(le)一(yī)些储备租户(hù)。

　　另(lìng)外(wài)，张润大(dà)厦和(hé)张江光大(dà)园(yuán)项(xiàng)目在给租(zū)户的分隔空间(jiān)、交(jiāo)付标准、租金水(shuǐ)平等方面(miàn)也有一(yī)些差异化，张(zhāng)润(rùn)大厦多是(shì)两千(qiān)多平的大平层，楼(lóu)的成新度高一些(xiē)，单(dān)价也贵一些，张江光大园单(dān)层以一千平的面积为(wèi)主，还有一些独栋形(xíng)态的(de)物(wù)业。租户自身(shēn)也(yě)会(huì)有诉求，也(yě)会根据自身需求和(hé)预算挑(tiāo)选区域内的不同物业(yè)。

　　“如果扩募完成(chéng)以后，新(xīn)老资产的管(guǎn)理人都变(biàn)成(chéng)了(le)一家(jiā)，后续我们在资源共(gòng)享和联合(hé)营(yíng)销方面能更加充分发挥协同效应，相信可以做得更(gèng)好。”上述负责人补充说道(dào)。

　　最(zuì)后谈(tán)及对于张江REIT的(de)定位和展望，相(xiāng)关负(fù)责人表示，张(zhāng)江集(jí)团和张江(jiāng)高科(kē)目前在管资产(chǎn)约五百万方，还有(yǒu)一些其他在开发的(de)储(chǔ)备项目(mù)，这(zhè)些(xiē)都将成为张江REIT实现(xiàn)打(dǎ)造张(zhāng)江园(yuán)区(qū)产业空间(jiān)资产上市平台目标的坚实后盾(dùn)和(hé)储备(bèi)资源。“我(wǒ)们非(fēi)常重视(shì)张江REIT这(zhè)个资本(běn)平台和它(tā)未来的发(fā)展。”相关负责人表示，“这次扩募是我们(men)实现基金(jīn)扩容(róng)的第一步(bù)，也是(shì)至关重要的一步，眼下(xià)我们可能面临了一些突发情况(kuàng)需要解决，但是这(zhè)和我们在(zài)张(zhāng)江科学城(chéng)这三十年建(jiàn)设(shè)发展过程中(zhōng)所经(jīng)历的相比，只能算(suàn)是一(yī)个(gè)非常小的插(chā)曲。我们(men)有信心排除万难，尽一(yī)切可能化解当前突发事件的所有负面(miàn)影(yǐng)响，维持预期(qī)和市场的信心。”

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