OPPO宣布关停(tíng)旗下(xià)芯片(piàn)子公司哲(zhé)库科技(jì)，引发了公(gōng)募REITs扩募风(fēng)波(bō)，如(rú)今，二(èr)级市场的影响仍(réng)未(wèi)停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江(jiāng)光大园REIT开盘继续延续此前几日的下跌走势，午后跌幅(fú)一度(dù)扩大，尾(wěi)盘有所拉升，全天收(shōu)跌6.22％，最(zuì)近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华(huá)安张江光大(dà)园REIT曾发布公告，紧急回应(yīng)称，哲(zhé)库科(kē)技是其(qí)扩募拟新(xīn)购入(rù)基础设施资产张润大厦的重(zhòng)要(yào)承(chéng)租方(fāng)之一，目(mù)前(qián)未收到哲(zhé)库科(kē)技及OPPO方面关于停止执行已(yǐ)签租赁协议的通(tōng)知。同时(shí)，在(zài)公(gōng)告中，华安张江光大园REI希思黎什么档次的品牌，希思黎和雅诗兰黛哪个档次高T进一步表示(shì)，原(yuán)始(shǐ)权(quán)益人将(jiāng)继续密切(qiè)关(guān)注哲库科(kē)技后续(xù)情(qíng)况，积极(jí)做好(hǎo)相关应(yīng)对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目的原(yuán)始(shǐ)权益人相关(guān)负责人也表(biǎo)示，近期已同(tóng)步启动了应(yīng)急预案，排摸储备(bèi)租户，积极应对哲库提前退租(zū)的(de)可能事(shì)项。由于张润大厦是全国首批(pī)REITs申报扩(kuò)募项(xiàng)目，公司领导(dǎo)高度(dù)重视，浦东(dōng)新(xīn)区国资委也高度关注(zhù)。

　　多位(wèi)业内人士(shì)表示，华安张江光大(dà)园REIT近期市场波动较大，但其实不动产(chǎn)公募REITs项目短(duǎn)期出(chū)租率下跌(diē)并不会(huì)从根本(běn)上影响其内外价值，投资者应理性看待。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二(èr)级(jí)市场价格继续(xù)波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲库科(kē)技的事件(jiàn)继续扰(rǎo)动公募REITs市场。

　　Wind数据(jù)显(xiǎn)示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元(yuán)的价格小幅低开，此后二级市场价格开始震荡走低(dī)，午盘(pán)收跌6.17％。午后，华(huá)安张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园(yuán)REIT跌(diē)幅一度扩大(dà)到8.30％，随后价格有所回升，最终报(bào)收3.512元，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受近期不利消(xiāo)息(xī)影响，华安张(zhāng)江光大园REIT最近几个交易日二级市场价格表现欠(qiàn)佳，5月11日以来，3个(gè)交易日跌幅(fú)达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不(bù)过，自2021年(nián)6月21日上(shàng)市(shì)以来，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园(yuán)REIT累(lèi)计涨幅(fú)超过(guò)24％，在(zài)全市场(chǎng)公(gōng)募(mù)REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体(tǐ)表(biǎo)现上看，目前上(shàng)市的8只产业(yè)园区基础设(shè)施REITs中，仅博时(shí)招商(shāng)蛇(shé)口(kǒu)产业园(yuán)REIT微幅上(shàng)涨，其余7只均有不同程度下跌，8只产业园区基础设施REITs5月15日平均(jūn)跌幅1.38％。今年以来平均跌(diē)幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一(yī)季报(bào)中(zhōng)已经披露(lù)张江光(guāng)大园项目出(chū)租率有所下降，如(rú)今拟扩募(mù)的项目又遭遇突发事件，因此导致二级市场价格出现(xiàn)波动。”一位业内人士分(fēn)析称(chēng)。

　　不过，在上述人(rén)士看来，尽管出于风险规(guī)避的原因(yīn)，最(zuì)近几个交(jiāo)易日场内资(zī)金有所流出，但(dàn)是，不(bù)动产公募REITs项目短期出租率下跌并不会从根本上影(yǐng)响其内外价(jià)值。

　　他(tā)也同时表示，目(mù)前随着二(èr)级市(shì)场价格下跌，风险(xiǎn)也得(dé)到一定(dìng)释放，但是价格涨(zhǎng)跌会受到基本面、情(qíng)绪面等多重因素影响(xiǎng)，不(bù)好(hǎo)判断价格是不(bù)是已经完全触底。

　　此外，还(hái)有一位(wèi)业内(nèi)人士表示，今年整体REITs市场表(biǎo)现低迷(mí)，不少产品(pǐn)年内(nèi)二级(jí)市场(chǎng)跌幅较大，其实有(yǒu)些(xiē)隐(yǐn)含收益率高的产品(pǐn)具备(bèi)一定的投资价值，很适合稳健类(lèi)投资者(zhě)。此外，伴随着(zhe)经济复苏的步伐，产业(yè)园(yuán)区、物流类等REITs产品具备(bèi)一定的投(tóu)资价值。

　　先锋瑞驰私(sī)募(mù)基金执行董事高如(rú)星对此表示，若张(zhāng)江园区最终能顺利解(jiě)决招商，平稳过度(dù)对(duì)经营现金流没有造成大的影响，“事(shì)件性利空下调至得这么急、这么深，加上(shàng)前期(qī)本身园区类资产就回调不(bù)少了(le)，这(zhè)就是黄金坑。”不过，他也(yě)强调，最(zuì)终(zhōng)还(hái)是(shì)落到租金收(shōu)入受不受(shòu)影响，影响多大，估(gū)计园区会最终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回应

　　扩募路上再迎(yíng)接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技。随后(hòu)5月12日晚(wǎn)，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园(yuán)REIT发布公告，紧急回应称(chēng)，哲库科技是其扩(kuò)募拟(nǐ)新购入基础设施资产张润大厦(shà)的重(zhòng)要承租(zū)方之一，目前未(wèi)收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已(yǐ)签租赁协议的(de)通知(zhī)。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权益人将继(jì)续密切关注(zhù)哲库科技后(hòu)续情况，积极做好相关应对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因(yīn)其一季报中披露的张江光大(dà)园项目出租(zū)率下(xià)降事(shì)项，一(yī)度二(èr)级市场(chǎng)价格出现(xiàn)回落。在随后召开的业绩说明(míng)会中管理人就相关事项进行了解释(shì)说明，市场信(xìn)心得到了一定提振，二(èr)级市场(chǎng)价格(gé)表现(xiàn)也趋(qū)于(yú)平稳。据了(le)解(jiě)，张江 REIT在5月11日召开(kāi)的(de)线上(shàng)和线下的扩募(mù)说明会上，运(yùn)营团队(duì)表示了对(duì)张江光大园项目的信心，预计(jì)签署(shǔ)意向书(shū)和合同(tóng)谈判中的(de)储备租户正常转化后，项(xiàng)目出租率(lǜ)将得到回(huí)升。没想到仅过了不到三周的(de)时间，张江REIT的扩募之路又迎来了(le)新的考验。

　　因张(zhāng)江(jiāng)REIT的(de)上述公告(gào)引起(qǐ)了市场各方的广泛关注，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目的原(yuán)始(shǐ)权益人相关负责人坦(tǎn)言，事发突然(rán)确(què)实始(shǐ)料未及(jí)，在获悉OPPO关停哲库科技消息的第一时间即奔赴(fù)现场进行了沟通(tōng)和核实工作，并同步启(qǐ)动了应急预案，排摸储备租户，积极应对哲库提前退(tuì)租的可(kě)能事(shì)项。由于张润大厦是(shì)全国首批(pī)REITs申(shēn)报扩募(mù)项目，公司领导高度重视，据悉新区(qū)国(guó)资委也高度关(guān)注。

　　当谈及储备租户情况，相(xiāng)关负责人介(jiè)绍说，目前储备租户还是比较丰富的，覆(fù)盖了芯片测试(shì)、人工智能、航天(tiān)产(chǎn)业、信息技术等产(chǎn)业客户，租赁意向面积超过了(le)2万方。从(cóng)意向储备转化(huà)为实际(jì)租户需(xū)要一(yī)些时间(jiān)。

　　“我们(men)正在着手(shǒu)通过签(qiān)署(shǔ)租赁意向书来尽快(kuài)锁(suǒ)定(dìng)一些(xiē)重要租(zū)户。虽(suī)然收了三个(gè)月履约保证(zhèng)金给了我们一些空(kōng)间，但本着对(duì)首批扩募、对市(shì)场负责(zé)的态度(dù)，我们肯定要全(quán)力与时(shí)间(jiān)赛跑，把这(zhè)些面积在(zài)短期内完(wán)成去化。”相关负责人说(shuō)道。

　　张江REIT已持有的同区域的张江(jiāng)光大园项目一季度末也(yě)有将近30％的空置(zhì)率，原始权益人有(yǒu)那么多储(chǔ)备租户，之(zhī)前的空置(zhì)率为何未能得到解决(jué)。

　　对此相(xiāng)关负责人(rén)解释，张江光(guāng)大园一直以来都(dōu)坚持以市场化(huà)运营(yíng)为导向，历史运营表现稳定，租户的调租和换租都属于正常(cháng)情况(kuàng)，而这次项目的大租户退租正(zhèng)好发生在市场活跃(yuè)度的短期(qī)低(dī)点(diǎn)，目前市(shì)场情(qíng)况(kuàng)已(yǐ)有所好(hǎo)转。在(zài)看到出租率(lǜ)下(xià)滑情况没(méi)有得到及(jí)时(shí)修复后，张(zhāng)江(jiāng)这边(biān)也(yě)作(zuò)了一定的资源调配和倾斜，引入了一些储备租户(hù)。

　　另外，张润大厦和张江光(guāng)大园(yuán)项目(mù)在给租户的分(fēn)隔空(kōng)间、交付标准、租金(jīn)水平(píng)等方面也(yě)有一(yī)些差(chà)异化，张(zhāng)润(rùn)大(dà)厦多是两千(qiān)多平的大平层，楼的(de)成新度(dù)高(gāo)一(yī)些，单价也贵一些，张江(jiāng)光(guāng)大园单层(céng)以一千平的希思黎什么档次的品牌，希思黎和雅诗兰黛哪个档次高面积为(wèi)主(zhǔ)，还(hái)有一些独栋形(xíng)态(tài)的物业。租户自身也会有诉求，也(yě)会(huì)根据自(zì)身需求和预算挑选区域内(nèi)的不同物业。

　　“如(rú)果扩募(mù)完成(chéng)以后(hòu)，新老资产的管(guǎn)理人都变成了一家，后(hòu)续(xù)我们在资(zī)源共享和联合营销方(fāng)面能(néng)更加充分发挥协同效应(yīng)，相信可以做得更好。”上述负责(zé)人补(bǔ)充(chōng)说道。

　　最(zuì)后谈及对于张江REIT的(de)定位和展望，相(xiāng)关负责人表示(shì)，张江集团和张江高科(kē)目(mù)前在管(guǎn)资产约(yuē)五百万方，还有一(yī)些其他在开发的(de)储备项目，这(zhè)些都(dōu)将成为张(zhāng)江REIT实(shí)现打(dǎ)造张(zhāng)江园(yuán)区产(chǎn)业空间资产上市平(píng)台目标的(de)坚实后(hòu)盾和(hé)储备资源。“我(wǒ)们非常重视张江REIT这(zhè)个资本(běn)平台和它未来(lái)的(de)发展。”相关负(fù)责(zé)人表希思黎什么档次的品牌，希思黎和雅诗兰黛哪个档次高示，“这次扩募是我们实现基金(jīn)扩容(róng)的(de)第(dì)一步，也是至关重要的(de)一步(bù)，眼下我们可能面临了一(yī)些(xiē)突发(fā)情况需要解决，但是这和我们在张(zhāng)江科(kē)学城这三十年建设发展过程中所经历的相比，只能算是(shì)一个非常小的插(chā)曲。我们(men)有信心排除(chú)万难，尽一(yī)切可能化(huà)解(jiě)当前突发事件的所有负面(miàn)影响(xiǎng)，维(wéi)持预期和市场(chǎng)的信(xìn)心。”

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