文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取(qǔ)消预售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建(jiàn)设工作会议(yì)提出“有条(tiáo)件的(de)可以进行现房销(xiāo)售”，不足一个月(yuè)时(shí)间，已有(yǒu)山东(dōng)、安徽、河(hé)南、四川、广东等地(dì)明(míng)确表(biǎo)态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该取消商品房预售制(zhì)了，用你(nǐ)的钱，建你的房(fáng)子(zi)，还烂尾了，这是对(duì)购房者的不(bù)公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实(shí)力的(de)别建(jiàn)了，不能(néng)把包袱甩给老(lǎo)百(bǎi)姓和社(shè)会，这是房地产(chǎn)从大(dà)开发时代步(bù)入高(你是谁为了谁原唱是谁 你是谁为了谁是什么歌名gāo)质量发展阶段的必然趋势，也是对购房老百(bǎi)姓的最大(dà)保护。98年(nián)房(fáng)改时，全(quán)国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国(guó)套户比超(chāo)过1，从大(dà)开发进入(rù)存量时代，对购房民众不公平的(de)预(yù)售制(zhì)已经过(guò)时了(le)，该取消(xiāo)了(le)，改为现房销售(shòu)。以(yǐ)后(hòu)一手交钱，一手交房，天经地义。当然二(èr)次房改(gǎi)是个技术(shù)活，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重(zhòng)组房企债务(wù)、恢复(fù)市场信(xìn)心以及(jí)长(zhǎng)效(xiào)机制，长效机制四(sì)大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地产税。如果(guǒ)按照经济规律办事，中国一(yī)定(dìng)能实现(xiàn)房地产(chǎn)软着(zhe)陆(lù)和长期平稳健康发展，跨过这道关(guān)，解好(hǎo)这道世(shì)界(jiè)难(nán)题。

　　2、为什(shén)么要取消(xiāo)预(yù)售制、改为现房销(xiāo)售？大家想(xiǎng)想，绝大部分商品是(shì)一手交钱一手(shǒu)交(jiāo)货，预售制是(shì)对(duì)购买者(zhě)的(de)单方面不公平制度，购房老百姓(xìng)几乎承担了所有商品(pǐn)不能交付的风(fēng)险。从(cóng)个人层(céng)面看，预售制对购房(fáng)者非常不(bù)公平，比如，交房等待期(qī)一般为两年，在(zài)此期(qī)间，购房者不仅承(chéng)担银行利息(xī)，还(hái)要承担延(yán)迟交房、房屋(wū)质(zhì)量(liàng)、房产证延期办(bàn)理甚(shèn)至不能交房的风险。从行(xíng)业层面看(kàn)，预(yù)售制助推部(bù)分(fēn)房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，若遇到下行周期(qī)，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁(gē)置等(děng)系列(liè)风险。取(qǔ)消预售(shòu)制，改为现房销售(shòu)，这样有助(zhù)于(yú)落实中央房住不(bù)炒(chǎo)精神、有(yǒu)助于保障购房(fáng)老百(bǎi)姓权益(yì)、有助于(yú)房企稳健(jiàn)发(fā)展，一举多(duō)得(dé)，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为(wèi)什(shén)么建(jiàn)议取消(xiāo)预(yù)售制度(dù)？预售(shòu)制(zhì)度(dù)怎么(me)来的？国外什么情况？简单科普一下：商品(pǐn)房预售最(zuì)早源(yuán)于中国(guó)香(xiāng)港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是(shì)一种(zhǒng)开发商放杠杆的方式(shì)。98年房改，由于商品房(fáng)短缺(quē)，房企(qǐ)缺资金，借鉴中国香港，引(yǐn)入(rù)了商品房预售制度。其(qí)实，当(dāng)前世(shì)界不少国家存在预(yù)售制。但是，重点来了！发达国家(jiā)一(yī)般有(yǒu)严格的(de)监管保(bǎo)障措(cuò)施，开(kāi)发商在项目获得政府批准后才(cái)可以开始销售，买(mǎi)家在购买期房后并非像中国一样在支(zhī)付完首付(fù)款(kuǎn)后从(cóng)银行一次性(xìng)贷(dài)款(kuǎn)支付剩(shèng)余(yú)全部房(fáng)款，而(ér)是根据开发商(shāng)工程进(jìn)度在完全交房前进行分期(qī)支付。所以，预售制度是需要严格的资金(jīn)监(jiān)管、分期支付以及违约处罚措施作为保(bǎo)障的，如果(guǒ)没有这些(xiē)保障措施(shī)，一定(dìng)会触发风险，对购房民众(zhòng)不公平，所以不如借机取消预售制度(dù)，以后改为现房销售。客观讲预售制度有一定历史阶段性，现在中国(guó)住房进(jìn)入存量(liàng)时代，取消预售制度有助(zhù)于(yú)降负债(zhài)降杠(gāng)杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当(dāng)然这需要配套房企(qǐ)债务重(zhòng)组(zǔ)、复工保交楼、恢复市(shì)场信(xìn)心和房地产(chǎn)长效机制。这是个(gè)技(jì)术活，只要(yào)坚(jiān)持市场化改革，中国一定能化解这个(gè)难题，让房地(dì)产回归实体(tǐ)经济和居住属(shǔ)性，安居(jū)乐业(yè)。

　　4、简单讲，如(rú)果取(qǔ)消预售(shòu)制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑(duì)现(xiàn)的(de)营销手段，而是所(suǒ)见即所(suǒ)得的过(guò)硬的(de)产品质量和(hé)诚信，这才是对购(gòu)房民众的最根本(běn)最(zuì)实质的(de)保障，这样将极(jí)大的(de)提(tí)升(shēng)开发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。所有商(shāng)业的本(běn)质是(shì)向善，是以(yǐ)客户为中心，房地产也不能例外，老百姓买(mǎi)房子是天大(dà)的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这个角度，取(qǔ)消(xiāo)预售制、实施(shī)现房销售(shòu)是实现老百姓安居乐业、社会长治久(jiǔ)安(ān)、行(xíng)业企业健康发展(zhǎn)的(de)重大(dà)措施。在当前(qián)的情况下，取消预售制(zhì)要(yào)结合稳楼市、房地产软着(zhe)陆、打通金融(róng)支持当(dāng)期三好生、新模式等综合施策。

　　作(zuò)者十年前在国务院发展研究中(zhōng)心参(cān)与财税改革(gé)方(fāng)案研究时，对(duì)预售制、房(fáng)地产税(shuì)、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房(fáng)企杠杆率等进行过长期(qī)系统的专项研究。（参考后来(lái)形成的专(zhuān)著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大(dà)、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内(nèi)地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城(chéng)市化进程，但背后(hòu)潜藏的风险确(què)实存在(zài)

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付(fù)前(qián)预(yù)售资金第(dì)三方全程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设置(zhì)期房(fáng)预付款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房预售(shòu)制(zhì)的前(qián)世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二十(shí)世纪五十(shí)年代(dài)在中国香(xiāng)港(gǎng)，楼宇出租是地产行业(yè)盛行的方式，但(dàn)有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长(zhǎng)等(děng)问题，分层销售孕(yùn)育而(ér)生。20世纪50年(nián)代，中国(guó)香港(gǎng)还未推(tuī)行公共房(fáng)屋制度，许多人栖身于(yú)木屋或者其他临时住宅，住房的需求(qiú)是(shì)相当高，不过大多数居民的储(chǔ)蓄很少。当时楼宇买卖多(duō)数以一整(zhěng)栋(dòng)楼为单位(wèi)，需(xū)要雄厚(hòu)的资金实力才(cái)能(néng)购买。虽(suī)然楼(lóu)宇出租(zū)是中国香(xiāng)港地产行业盛行的方式，但有着转让(ràng)难、出租资金周转期(qī)长(zhǎng)等(děng)问(wèn)题。针对这(zhè)一系列问题，不少地产商开始(shǐ)探求新的方式，如把(bǎ)楼宇契(qì)约切(qiè)开，即“分(fēn)契”，然(rán)后将楼宇分层出售。这模式(shì)一经推行，购(gòu)买楼宇的(de)市民数量有所增加，开发商(shāng)资金周转加(jiā)快。

　　在分层出售的(de)基础上，将“按揭”模(mó)式引入房地产(chǎn)销售，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模(mó)式。1953年(nián)底霍英东创办立信置(zhì)业有(yǒu)限公司，凭借商业(yè)直觉和多年(nián)经营杂货铺、海上驳运业务的经验(yàn)，对(duì)于商品流通、资金周转有着(zhe)独到(dào)的见解，在努力(lì)寻求(qiú)方法加快自身资金周转。当(dāng)时其在(zài)购下(xià)九龙的一块地盘后，除了分层出售(shòu)、还印发售楼说明书，上有(yǒu)文(wén)字详尽说明(míng)楼宇的地势环境、建筑材料(liào)、分层(céng)价格、订购方法等。此外(wài)，“卖(mài)楼花(huā)”是另外一个亮点，即先收(shōu)取买家的(de)订金(jīn)，采(cǎi)用类似租金的分期(qī)付款(kuǎn)形式(shì)，等新楼落成时，收(shōu)齐买家的钱，买家就(jiù)拥有了自(zì)己(jǐ)的房产。这种方式减轻(qīng)了民众购房的资金(jīn)压力，加速了房屋的建(jiàn)造和销售，也(yě)解(jiě)决了制造商的资金问(wèn)题，降低投资(zī)风险，在当(dāng)时可谓是“双赢”的举措。“预(yù)售楼花+分(fēn)期付款(kuǎn)”的销售(shòu)模(mó)式成为当(dāng)时中国香港房地产(chǎn)市(shì)场的(de)一(yī)大(dà)特色，纵观中(zhōng)国香(xiāng)港房地产市场的(de)改革，“卖(mài)楼花”模式高效率地解决了核心的住房供不应求(qiú)的问题，使(shǐ)房市发(fā)展进(jìn)入新阶段(duàn)。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼市(shì)几十(shí)年繁荣，但(dàn)期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管(guǎn)部(bù)门不断完善、规范化，建立(lì)健全(quán)的监(jiān)管机制，促进(jìn)市场(chǎng)健康发展。例如(rú)，1960年，位(wèi)于大角(jiǎo)咀的一个楼盘因建筑(zhù)费用(yòng)超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中国(guó)香港管理(lǐ)部门提升了(le)对于预售楼花制(zhì)度(dù)的监管，即(jí)要求(qiú)开发商在预售前，确保地价款已经全部(bù)支付，还(hái)要证(zhèng)明(míng)自身有(yǒu)资金等能力把项目(mù)完成，资金需放入(rù)律师所托管(guǎn)，支取时(shí)需律所和建筑师的(de)核(hé)准。为了(le)防止开发商(shāng)、律所、建(jiàn)筑师等造假(jiǎ)，套取监(jiān)管账(zhàng)户资金，中国香(xiāng)港(gǎng)要求律师行在(zài)银行开设的信托账户（监(jiān)管(guǎn)账户(hù)）、开发商操(cāo)作(zuò)等采取(qǔ)全透明化机制(zhì)，且银(yín)行的(de)责(zé)任上(shàng)升，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况(kuàng)，银(yín)行将成最大风(fēng)险方，后续需自身推(tuī)动项目完工。随着(zhe)监管(guǎn)体系逐(zhú)步完(wán)善，出(chū)现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供(gōng)给量(liàng)少，引进“卖(mài)楼花”模(mó)式，形成(chéng)“中国内地版预(yù)售制(zhì)”

　　二十世纪九(jiǔ)十年(nián)代，中国内地面(miàn)临(lín)住房需求(qiú)大和供(gōng)给量短缺问(wèn)题，引(yǐn)入(rù)“卖(mài)楼花”制度(dù)。建国(guó)以(yǐ)来，中国(guó)内地优先发展重工业，强调(diào)基(jī)础建设(shè)，这一导向(xiàng)使前期发展工业(yè)化的进程大于城市化进程，唯有解决住房基础等城(chéng)市化配套问题(tí)，才能(néng)进一(yī)步(bù)推进城市化。但当时推行(xíng)的是“统一管理，统一分配，以(yǐ)租养(yǎng)房(fáng)”的福利分房制度，住(zhù)房市场发(fā)展(zhǎn)起步较晚、增(zēng)速较慢，福利(lì)分(fēn)房制(zhì)度也出现了分配不公、效(xiào)率低、配套(tào)差等问题，因此福利分房制度不再适用(yòng)于当时的国情(qíng)。叠加房地产市场面临商品房(fáng)的(de)需(xū)求量大，而社会(huì)缺少大型房地产开发商，商(shāng)品房供应量(liàng)小的困境，此时引入中国(guó)香港(gǎng)的“卖楼花”模(mó)式无疑是对内地房地产市场的一针(zhēn)强心剂。从1994年(nián)起，中国内(nèi)地逐步引进中国(guó)香港预售商(shāng)品房制度，先后出(chū)台(tái)多项文(wén)件(jiàn)，大力(lì)支持国内房地产市(shì)场改革。例如(rú)，1998年，国务院出台《关于进一步深(shēn)化(huà)城镇住房制度(dù)改革，加快住房建设的通(tōng)知》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐步(bù)实行住房分配货币化(huà)、住房供给(gěi)商品化、社会(huì)化的(de)住房新体制，从计划经(jīng)济(jì)下(xià)的(de)福利分(fēn)房(fáng)转向(xiàng)市场经济(jì)的商品房。房地(dì)产市场采(cǎi)用预售(shòu)制，允许开发(fā)商卖期房，解决了房企(qǐ)缺(quē)少资金和开发(fā)时(shí)间周期(qī)长的(de)两大难题(tí)，开(kāi)发商以(yǐ)预售款撬动(dòng)下一(yī)个项(xiàng)目(mù)的开发，形成滚动开发模式，住房(fáng)供应(yīng)速度加快。自此中国(guó)内地开始房改(gǎi)货(huò)币(bì)化，中(zhōng)国人民银(yín)行(xíng)等多方迅速出(chū)台(tái)相关(guān)的信贷政(zhèng)策，支持购(gòu)房者，极大作用推(tuī)动了房地产市场的(de)发展(zhǎn)。

　　引(yǐn)入中国(guó)香(xiāng)港“卖楼花”模式后，经调整形(xíng)成契(qì)合中国内地的商品房预售制(zhì)度。预售制的(de)初衷(zhōng)是为(wèi)了缓(huǎn)解(jiě)房企(qǐ)资金压(yā)力，加快城镇住房建(jiàn)设。具体(tǐ)来(lái)说，是指房(fáng)地产开发企业(yè)将正在建设中的房屋预先出售给购房者，由购房者支(zhī)付定(dìng)金(jīn)或房款的行为。区别于中(zhōng)国(guó)香港，在中国内地实践过程中(zhōng)，商(shāng)品房预售流程(chéng)为：房地产开(kāi)发商办理预售许可(kě)证-签订商品房买卖(mài)合同-进行备(bèi)案登记(jì)和预告登(dēng)记-交付房(fáng)屋(wū)。在购房过程中，购房者需要(yào)一次性付清首付款(kuǎn)，并采用银行贷款(kuǎn)的形式一(yī)次性付清剩(shèng)余(yú)房款(kuǎn)，换言(yán)之，房(fáng)屋未建成，开发商可能已(yǐ)拿到(dào)了全部购房款，这点与中国香港的按照工程进度付款(kuǎn)有所不同。对中国(guó)内地的开发商而言(yán)，预售制商品房也开启了高周转(zhuǎn)、高杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏的(de)风险(xiǎn)确实(shí)存在(zài)

　　作为中(zhōng)国内地商(shāng)品房销售的(de)最主要方式，预售制(zhì)极大(dà)缩短房企现金回笼周期，同时增加市(shì)场(chǎng)商品房供应，推动了城镇化(huà)发展进程(chéng)。预售制在过(guò)去20多年对(duì)中国内地房地产市场(chǎng)的稳步发展起到(dào)了(le)重要作用(yòng)，不仅解决了(le)房地产市(shì)场快速发(fā)展(zhǎn)阶段的资金需求，也提(tí)高(gāo)了居民居住水(shuǐ)平(píng)，中国内地城镇居民从筒子楼住到住宅(zhái)小区(qū)，从全民蜗居到基本(běn)适居，住房事业取得(dé)巨大进(jìn)步(bù)，数十年时间走完(wán)发达国家几百(bǎi)年(nián)城镇化路程(chéng)。改革开放以来，城镇化进程进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年(nián)，城镇人(rén)口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城(chéng)市建成区面积(jī)由7438平方公里增长至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍(bèi)。根据我(wǒ)们发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住宅存量从(cóng)不到14亿平增(zēng)至313.2亿(yì)平，城镇人均住房(fáng)建筑面(miàn)积(jī)从8.1平方米增至(zhì)34.7平方米，城镇(zhèn)住房(fáng)套数从约3100万套增至3.63亿(yì)套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前(qián)已成为中国内地(dì)商(shāng)品房(fáng)销售最主(zhǔ)要方式，2005年中(zhōng)国(guó)内地商品住宅(zhái)期房销售面(miàn)积占总(zǒng)销售面积的比重为63％，而2021年(nián)期(qī)房(fáng)累计销售面积达15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制(zhì)也推动(dòng)了(le)中国(guó)内(nèi)地房(fáng)地产(chǎn)行业的发(fā)展。中(zhōng)国内地(dì)房地产(chǎn)历经二(èr)十(shí)多年长周期繁荣，行(xíng)业各项指标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积(jī)从2.2亿平(píng)增至(zhì)19.9亿平，累(lèi)计(jì)上涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地产开发投(tóu)资完(wán)成额(é)从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品房销售面积和销售(shòu)金(jīn)额分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万(wàn)亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增(zēng)速12.1％、21％。伴(bàn)随房地(dì)产(chǎn)业的快速(sù)发展，房(fáng)地产企业从无到(dào)有、从国(guó)企先行到民(mín)企崛(jué)起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地(dì)产(chǎn)企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产(chǎn)也(yě)成为拉动中(zhōng)国(guó)内地(dì)经济(jì)高增(zēng)长的火车(chē)头(tóu)。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地产带动的上下(xià)游产业链特别长，高达(dá)50多个行业。2020年房地产及其(qí)产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地(dì)产业(yè)增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地产对金融、批发、建(jiàn)材(cái)的带动最为(wèi)明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地产完全拉动的投资占全社会固定(dìng)资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地(dì)产(chǎn)开发(fā)投资占固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地产(chǎn)贷款占银(yín)行各(gè)项(xiàng)贷款余额的比重(zhòng)看，2021年(nián)12月为27.07％，如果(guǒ)加(jiā)上信托等通道业务，占(zhàn)比超过三分之一。从房地产融(róng)资存量占社融存量比重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企大面积违约(yuē)，将导致银行不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从(cóng)居(jū)民财富效应(yīng)渠道，根据我们的(de)《中国住房市值测算报告》，2020年中国住(zhù)房市值为62.6万(wàn)亿美元，大于美国(guó)的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿美元(yuán)、英法德三国合计的(de)31.5万(wàn)亿美元。从住房市(shì)值占(zhàn)股债房市值(zhí)的比例看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国(guó)住(zhù)房市值与股债房市值的比(bǐ)例较高，主(zhǔ)要是因为住房(fáng)市值高(gāo)，以及中(zhōng)国(guó)资本市(shì)场发育尚不成熟，直接融资比例较低(dī)，股票(piào)、债券市值(zhí)较(jiào)低，居(jū)民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预(yù)售制背后潜藏的(de)风险(xiǎn)确实存在，当前(qián)的(de)负(fù)面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝(jué)大部(bù)分商品是(shì)一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买者的单方面不(bù)公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有商品不能交(jiāo)付的风险。比如，交(jiāo)房等待期(qī)一般为两(liǎng)年，在此期(qī)间，购房者不仅承(chéng)担(dān)银行利息，还要承(chéng)担延迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋质量(liàng)、房产证(zhèng)延期办理甚至不能(néng)交房等风险。另外，购房(fáng)者和(hé)开发(fā)商之间(jiān)的购房(fáng)合同、购(gòu)房者和银行(xíng)的按揭贷款合同是两个独立的合(hé)同关系(xì)，如果开发(fā)商发(fā)生违(wéi)约，购房者只能根据购房合(hé)同向开发商主张权(quán)力，但依旧需(xū)要根(gēn)据按揭(jiē)贷款合同(tóng)按时向银(yín)行进(jìn)行贷款偿还(hái)，因此购房(fáng)者(zhě)承(chéng)担的风险较(jiào)大。

　　从行业(yè)层(céng)面看(kàn)，预售制(zhì)助推(tuī)部分房(fáng)企过度举(jǔ)债(zhài)、高杠杆(gān)扩张，资金若(ruò)遇到(dào)下(xià)行周期，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁置等(děng)系列风(fēng)险，进(jìn)行影(yǐng)响自身(shēn)信用(yòng)和(hé)购房者(zhě)对(duì)行业的信心。

　　从金融层(céng)面看，银(yín)行作为(wèi)按揭贷款(kuǎn)的发放方，一旦房企因(yīn)为市场(chǎng)波动或经营不善，出现资金链(liàn)断裂等(děng)一系列问题，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而房企(qǐ)通过(guò)与购房者签订的预售合(hé)同和按揭合(hé)同(tóng)，已经从银行获得房款，如果购(gòu)房者丧失还款能(néng)力或短(duǎn)期不能(néng)还(hái)款等，则风险完全由(yóu)银行承担，银行将面(miàn)临较大的坏账压力(lì)。

　　从(cóng)监管角度看，购房者的预售监管资金(jīn)去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两(liǎng)个字那就是“没钱”，即没钱付工程(chéng)款(kuǎn)。在2004版的《城市商品房(fáng)预售管理办法》中(zhōng)明确规定了开发企业预(yù)售商品房所(suǒ)得(dé)款项应当(dāng)用于有关(guān)的工程建设，商品房预售款监(jiān)管的具体办法，由房地产管理部门制定。但(dàn)多年以(yǐ)来(lái)全(quán)国并没有统一的(de)预售(shòu)资金监管规定，各地实行“一城一(yī)策(cè)”。例如(rú)，太原、昆(kūn)明(míng)、重庆、长沙等城市重点(diǎn)监管资金比(bǐ)例为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按(àn)照(zhào)项目的(de)建安成本乘以建筑面积或者项(xiàng)目工程总额报价计算重点资金。而事实是，不少购房款未进入监管账户、或进入监管账户(hù)后(hòu)被(bèi)挪用，导致楼盘没有资金继续建设(shè)。收楼遥(yáo)遥(yáo)无(wú)期，月供却被迫继续还款。那么，监管账户资金如何被挪走的(de)？实际上，在过去房地产大开发时代的高周转背景下(xià)，抽(chōu)调预售款监(jiān)管账户资金，是行业“潜规(guī)则”。比(bǐ)如(rú)工程总承包(bāo)方，以工程建设名(míng)义(yì)，获(huò)得监管账户拨付资金，再由(yóu)工(gōng)程(chéng)方(fāng)将资(zī)金(jīn)转给(gěi)房企(qǐ)，而拨付的工程款(kuǎn)，远(yuǎn)超工程进度所需。通过(guò)这些方式套取的(de)资(zī)金，在房企各地项目间流动，变相加杠杆，这样做提供了资金(jīn)流(liú)动性，房(fáng)企抽调(diào)资金统筹拿地(dì)、还款和(hé)楼盘建设(shè)，形成一种资金(jīn)循(xún)环高(gāo)周转模式(shì)，但一定程(chéng)度(dù)上把风(fēng)险甩给(gěi)了购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国(guó)外商品房(fáng)预售制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付(fù)款保护：对于购房者(zhě)预付资金(jīn)，一般设有定金或预付款保(bǎo)护机制(zhì)，如英国(guó)、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要求购(gòu)房(fáng)者支付的预付款比例(lì)相对较低，绝大部分房款(kuǎn)在房屋(wū)交付后(hòu)开始(shǐ)支付；

　　3）预(yù)付款支付(fù)方式：预付(fù)款一般以(yǐ)定金方(fāng)式支(zhī)付，或按工程(chéng)进度分期支付(fù)，或二者(zhě)结合；

　　4）按(àn)揭贷款方(fāng)式：一(yī)般采(cǎi)用两种(zhǒng)方(fāng)式发(fā)放按(àn)揭贷(dài)款，一是按(àn)工程进度付(fù)款，按揭贷(dài)款按(àn)照工程进(jìn)度(dù)逐渐(jiàn)发放，购房者开(kāi)始(shǐ)月(yuè)供；二(èr)是房(fáng)屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供(gōng)期房烂尾保险，在商品房出(chū)现(xiàn)重大延期或重大缺陷时(shí)，保障购房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保(bǎo)护：房屋(wū)交(jiāo)付质量的(de)保(bǎo)障有(yǒu)两种方式，一(yī)是期房由政府或第三方验(yàn)收合格并(bìng)提供验(yàn)收(shōu)凭证后(hòu)，开发商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得购房者支付的房款(kuǎn)。二(èr)是开(kāi)发(fā)商为购房者提供(gōng)一定的保(bǎo)修期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金(jīn)第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得房款

　　美国期房定金一定期限内无条件返还，最低首付比例(lì)为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其余房款交付后按(àn)揭还款，交付前(qián)资金由(yóu)第三(sān)方(fāng)全程监管，交付(fù)时开发(fā)商凭验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及首(shǒu)付环节，定金比(bǐ)例一般为(wèi)房款(kuǎn)的1％-5％，首付(fù)比例最(zuì)低可低于(yú)3.5％，根据美国官方数据，2021年(nián)美(měi)国平均首付比例为(wèi)12％。

　　余(yú)款支付(fù)方(fāng)面(miàn)，除定金(jīn)或首付外，购房者在房屋交付后通过按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)支付剩余(yú)房款。

　　资金(jīn)监管方面，美国为防止开发商(shāng)挪用资(zī)金，购房者(zhě)的(de)定金及(jí)首付款由(yóu)第三方公证(zhèng)行或产权保险公司的(de)信托账户监(jiān)管。如果开发商倒闭(bì)导(dǎo)致楼(lóu)盘烂尾，购房者资金(jīn)可通过申请仲裁取回(huí)，且不承(chéng)担任何责任与损失。而(ér)开(kāi)发商在房屋建(jiàn)设(shè)过程中的资金(jīn)全部来自银行，银行根据(jù)工程(chéng)进(jìn)度向开发商提(tí)供一(yī)定比(bǐ)例(lì)的(de)贷款(kuǎn)，由于开发(fā)商(shāng)挪用资金直接损害银(yín)行利益，银行有充分动(dòng)机监管开发商施(shī)工进度。开发商在房屋交付时需取(qǔ)得由政(zhèng)府相(xiāng)关部门经审查后(hòu)发放的验(yàn)收(shōu)凭证，通过验收凭证向银(yín)行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首付购房，提供期(qī)房烂(làn)尾险

　　德国期房可零(líng)首付(fù)购房，房款按建造工(gōng)期进度支付，按揭按工期(qī)放(fàng)款(kuǎn)后还(hái)贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率，开发商(shāng)或购房者(zhě)可购(gòu)买期房(fáng)烂尾保(bǎo)险。

　　预售(shòu)门槛方面(miàn)，德国开发商在项目获批后即可预售(shòu)房屋。签署购(gòu)房合同前，购房者(zhě)需支付约2000欧(ōu)的(de)定金(jīn)并进行预约公(gōng)证，签订(dìng)合同后定金退还。如由于任何原因不能购(gòu)买，定金(jīn)按(àn)照德(dé)国(guó)法律全部退(tuì)还(hái)。

　　签署购房合同后(hòu)，购房(fáng)者需支(zhī)付公证费(fèi)和土(tǔ)地交易税，分(fēn)别(b你是谁为了谁原唱是谁 你是谁为了谁是什么歌名ié)为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费(fèi)用(yòng)不包含(hán)在购(gòu)房款(kuǎn)中，属(shǔ)于(yú)购(gòu)房(fáng)附加费。

　　首付方面(miàn)，德国没有规定最(zuì)低首付比例，可零首付购(gòu)房(fáng)。

　　余款方面，德(dé)国也采(cǎi)取按工期支付(fù)房款(kuǎn)的制度(dù)，一(yī)般分7笔进行支付，具(jù)体(tǐ)支付节点(diǎn)、比例因(yīn)项目而异。一(yī)般来(lái)说，支付(fù)节点可(kě)分为公证后、主体完工、内部水暖(nuǎn)电路完工、窗户(hù)玻璃完工(gōng)、室内清洁及墙面完工、地板(bǎn)完(wán)工、全部完工(gōng)，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可在支付房款前申请房贷(dài)，房贷利率(lǜ)采用固定利率(lǜ)，银行(xíng)按施(shī)工节奏分多次(cì)发放贷款，每笔贷款给予(yǔ)购房者一(yī)定使用期限，期(qī)限结(jié)束(shù)后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设计(jì)了(le)两种保险，保险的功能是当房屋出现重(zhòng)大延期(qī)或(huò)重大(dà)缺陷时，保险公司保证开(kāi)发商赔偿或修复(fù)，开发商破产(chǎn)，由保险公司负责相应赔偿。保险由(yóu)开发商或购(gòu)房(fáng)者(zhě)购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房时支付(fù)

　　英(yīng)国预售(shòu)制设(shè)有10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机(jī)制，交房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方(fāng)律(lǜ)师严格(gé)监管。

　　订(dìng)立合同前，买(mǎi)卖(mài)双方均(jūn)有一名(míng)律师，负(fù)责沟通期房交(jiāo)易中(zhōng)的(de)房产、资(zī)金(jīn)、合(hé)同(tóng)等各个环节，各环节内容确(què)认无误(wù)后签订(dìng)首付交换合(hé)同。

　　定金方面，英国设置(zhì)了10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，当开发商出(chū)现(xiàn)财务(wù)、经营问题时，购房(fáng)者10％的(de)定(dìng)金由保险公司赔(péi)付，而超出10％的(de)部分(fēn)较难追回。

　　首付(fù)方面，首付比例通常为10％-25％，首付(fù)需要在合同(tóng)签订21天内支付。

　　余(yú)款支付环节，英国采取按工程进度付款的方式，但是交房前付(fù)款比例相(xiāng)对(duì)较低(dī)，一般会在合(hé)同签订6-24个月(yuè)分别支付(fù)两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付款比(bǐ)例(lì)在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房后支付(fù)。

　　交付环节，英国(guó)规定房屋必(bì)须经过(guò)房产公证公司(sī)的检验(yàn)验收后(hòu)才(cái)能交(jiāo)付(fù)，交付(fù)后方(fāng)可按(àn)揭还(hái)贷。

　　资金监管环(huán)节，英(yīng)国(guó)期房预售(shòu)资金监管极为(wèi)严格(gé)，资金也由律师监管，在(zài)确(què)认工程(chéng)进度、支付(fù)相关款项过程(chéng)中，由买房律师将资(zī)金转给卖方律师(shī)，卖方律师转给开发商，即资(zī)金在(zài)进入(rù)开发商账(zhàng)户前经(jīng)过两道(dào)关口，有利于保障(zhàng)购房者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设置期(qī)房预付款保全(quán)措施

　　日本(běn)期房交易立(lì)法(fǎ)，定金(jīn)超5％或1000万(wàn)日元(yuán)时，开发(fā)商(shāng)必须完成“预售房定(dìng)金保全措(cuò)施”，交房前付款比例不超房款(kuǎn)的20％，开发(fā)商违约(yuē)需(xū)返还定价并赔(péi)偿(cháng)约10％房款，交房后按揭(jiē)还(hái)款。

　　立(lì)法方面，日本二(èr)战(zhàn)结束后(hòu)由于房(fáng)屋供(gōng)给严重失衡，叠(dié)加法律空白，社会上“一房(fáng)二卖”现(xiàn)象(xiàng)普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出台《宅(zhái)地建筑物交易法(fǎ)》，经多(duō)次修订(dìng)，目前(qián)是(shì)唯一一(yī)部规范(fàn)期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日(rì)本(běn)《宅地建物取引(yǐn)业(yè)法》，对购房(fáng)者支付定金超过5％或(huò)超(chāo)1000万(wàn)日元的部分(fēn)，法律(lǜ)要求开发商必须完成定(dìng)金保全措施才可(kě)预(yù)售。什么是定金保全措(cuò)施？即买卖(mài)双(shuāng)方签订(dìng)购房合同(tóng)时，开发商向金(jīn)融机构或指定保证机构或保险机构签订定金保证委(wěi)托合(hé)同，设置购(gòu)房(fáng)者(zhě)定金的保证或保(bǎo)险，并将相(xiāng)应(yīng)的保证金证明书交付给(gěi)购房者(zhě)。除定金外，其他预(yù)先支付的购房款也受该措施保护(hù)。若开(kāi)发商倒闭导(dǎo)致期房烂尾，购房者(zhě)可凭保证金证明书向金(jīn)融(róng)机构或保证机构(gòu)或保险(xiǎn)公司兑付(fù)，同时，开(kāi)发商需(xū)向购房者赔付(fù)违约金，一般约为房价的(de)10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房前只需支付最多不超20％的定(dìng)金(jīn)，签订购(gòu)房合同后，购房者(zhě)即可向银行申(shēn)请(qǐng)贷款，但交房后才开(kāi)始按揭贷款，除定金外的剩余房款(kuǎn)在交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资(zī)金由银行(xíng)监管，享1年(nián)保修期(qī)后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　新加坡期房(fáng)购房者违(wéi)约可返还相当于3.75％房款的(de)订金，首付比(bǐ)例20％，余款按(àn)工程进度支付，所有资金进银(yín)行专门项目资金账(zhàng)户，交房后满(mǎn)1年保修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡(pō)开发(fā)商(shāng)有(yǒu)统一的选(xuǎn)购权(quán)合同以及订金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为订你是谁为了谁原唱是谁 你是谁为了谁是什么歌名金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进(jìn)一步(bù)签订购(gòu)买合同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比(bǐ)例方(fāng)面，签(qiān)订(dìng)购房(fáng)合同后(hòu)，购(gòu)房者需支付15％的首付及印花(huā)税，同时(shí)购房者向银行申请按(àn)揭贷款。

　　余(yú)款支付上，新加坡期房同样采(cǎi)取(qǔ)按工程进度付款的方式，《发展商条例》对期(qī)房(fáng)付(fù)款流程做了统一详细规定(dìng)，要(yào)求所有开发(fā)商遵守，支付节点一般为合同签订后、地基完工、框架完(wán)工、管道门窗等完工等，支付(fù)比(bǐ)例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照工程进度放款，月供在此过(guò)程(chéng)中随着(zhe)放出(chū)贷(dài)款的增(zēng)加(jiā)而增加，未放款(kuǎn)部(bù)分(fēn)无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付款(kuǎn)会存入银行专(zhuān)门(mén)的项目资金账户，账户资金提(tí)取须与(yǔ)房屋建设有关。房屋交(jiāo)付后，购房(fáng)者(zhě)享受(shòu)1年的房屋保(bǎo)修期(qī)，此(cǐ)后(hòu)购(gòu)房者(zhě)支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当前房(fáng)地产(chǎn)到了政策出手临界点，重点是保(bǎo)交楼和(hé)房企重组。一(yī)方(fāng)面，加(jiā)大对(duì)刚需和(hé)改(gǎi)善型需求的支(zhī)持力(lì)度，长短兼顾妥善(shàn)应(yīng)对局部(bù)停贷现象，重点是保(bǎo)交楼保复工保民生，给予强有力的金融工具支持。另一方面，从现在起，对还在正常运转的房企包(bāo)括民营企业，加大(dà)支持力度，由优质房企牵头(tóu)并购重组整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融工具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充分估计形(xíng)势(shì)复杂性和人性复杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复工(gōng)保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机(jī)制。长效(xiào)机制四大关键是推动城(chéng)市(shì)群战(zhàn)略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金(jīn)环节(jié)，建立开发(fā)商(shāng)违约后定金保护机制，如将已支付定(dìng)金冻结至房(fáng)屋交付阶段(duàn)，保障购房者定(dìng)金安全(quán)。签订合(hé)同环(huán)节，鼓励保险(xiǎn)公司介(jiè)入，为(wèi)房屋重(zhòng)大(dà)延期以及重大缺(quē)陷(xiàn)等情况提供充分的保障。余款(kuǎn)支付环节(jié)，建(jiàn)立按(àn)工程(chéng)进度付款机制(zhì)或交房后按揭(jiē)贷款机(jī)制，充分保护(hù)购(gòu)房者的(de)权(quán)益。资金监(jiān)管环节(jié)，引入独(dú)立于(yú)开(kāi)发(fā)商(shāng)、银(yín)行的第三(sān)方资金监(jiān)管(guǎn)机构(gòu)，或由政(zhèng)府相关部(bù)门(mén)直接监(jiān)管(guǎn)，以此(cǐ)防止资金(jīn)挪用(yòng)现象。交付环节(jié)，建立商品房保修期(qī)制度。保修(xiū)期内(nèi)，开发商应对(duì)房屋(wū)质量(liàng)问题全权负(fù)责、免费维修(xiū)，购(gòu)房者在保修(xiū)期结束后支付尾款。

　　三，长期(qī)来(lái)看(kàn)，取消商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制是(shì)大势(shì)所趋。一方面，98年房改时(shí)，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国(guó)套(tào)户(hù)比超过1，从大(dà)开发进入存量时代，对购房(fáng)民众不公平的预售制已经过时(shí)了，该取(qǔ)消了，改为现房(fáng)销售。另一(yī)方面(miàn)，取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现房销售(shòu)，开(kāi)发商将拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道(dào)能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是(shì)所见即所得的(de)过硬(yìng)的(de)产品质量和诚信，这才(cái)是对购房(fáng)民众的最根(gēn)本最实(shí)质的保障，这样将极大的提(tí)升开发商的(de)建筑质量，实现良(liáng)币驱(qū)逐(zhú)劣(liè)币。

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