导(dǎo)读(dú)

　　黄金二(èr)十(shí)年之后，当下(xià)中国地(dì)产步入(rù)大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地(dì)产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三(sān)年商品(pǐn)住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持(chí)续低景气，有关中国地产是否(fǒu)过(guò)剩的讨论日(rì)益热(rè)烈。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，本文试(shì)图厘清中国城镇(zhèn)存量住(zhù)宅真实情(qíng)况，据此(cǐ)判断中国未来地产趋(qū)势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建(jiàn)部(bù)披露(lù)全国有近6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，第七次人口普(pǔ)查调查(chá)数据显示城(chéng)镇家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间。市场陷入(rù)怀疑(yí)，中国(guó)房子(zi)是否真(zhēn)的过剩？

　　事(shì)实上(shàng)住(zhù)建部(bù)披露的近6亿栋(dòng)城(chéng)乡(xiāng)房(fáng)屋(wū)建筑中(zhōng)，城(chéng)镇建(jiàn)筑(zhù)占(zhàn)比不(bù)到一(yī)成，其中(zhōng)还包括大(dà)量城镇非住(zhù)宅建筑(zhù)，如商业办公楼(lóu)、学校等，因(yīn)此(cǐ)6亿栋房屋(wū)中(zhōng)城镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七(qī)普显(xiǎn)示中(zhōng)国城(chéng)镇居民人(rén)均住(zhù)宅间数为1.06间，但居住舒适不是人(rén)均一间房(fáng)所(suǒ)能满足，它(tā)与房(fáng)屋(wū)质量、居住面(miàn)积、配套设施等因素密切相关(guān)。中国的人(rén)均(jūn)住宅间数较发达国家还有很大差距。人均住宅间数大于1同样不意味着中国(guó)住宅市场已(yǐ)经(jīng)饱和。

　　我(wǒ)们(men)测算发现中国城(chéng)镇居民户(hù)均1套房，其中每(měi)户(hù)持有商品(pǐn)住(zhù)宅仅0.64套。

　　目(mù)前(qián)并无直接公布中国家庭户(hù)均住宅的数据(jù)，我(wǒ)们(men)根据商品住宅套数、商品住(zhù)宅占(zhàn)比和城镇家庭户(hù)数，计算(suàn)出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果(guǒ)显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家(jiā)庭才拥有1套住(zhù)宅，其中商业住(zhù)宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似乎(hū)意味(wèi)着户户有房(fáng)，然(rán)而事实上中国(guó)住宅市场供需并不平衡。

　　国际(jì)数据(jù)显示，成熟房地产市场(chǎng)的住(zhù)宅套(tào)户(hù)比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平衡，是因为户(hù)均一套房无法满足(zú)流动人口的租赁和置业需求。全国总(zǒng)人口的近三(sān)成都是流动人(rén)口，流(liú)动(dòng)人口会(huì)选择在(zài)大城市租房(fáng)挣钱，在老家(jiā)买(mǎi)房，从而产生(shēng)了额外的(de)住宅需(xū)求。

　　即便户均一套房(fáng)，中国未(wèi)来地产仍有(yǒu)四大(dà)新增需求动力。

　　第(dì)一，户(hù)均人口(kǒu)规(guī)模缩小，一人户、两人户占比不断(duàn)增(zēng)加，导致家庭户数(shù)增多。小家庭化趋势(shì)将延(yán)续，带来新户购(gòu)房需求(qiú)增长。

　　第(dì)二，经(jīng)济(jì)板块的分化日(rì)益(yì)明(míng)显，区域经济资(zī)源分配的再集中吸(xī)引着人口流入，人(rén)口净迁入城市的新增住宅需求有望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以(yǐ)前(qián)建成的住宅中(zhōng)，涉及(jí)超9000万(wàn)家(jiā)庭、81亿平方米(mǐ)的住宅建筑面(miàn)积。促成“老破小(xiǎo)”住宅的改造势(shì)在必行。

　　第四(sì)，中国(guó)的人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数与人均住宅建筑面积均较发(fā)达国家有着不小差距，“住上更大房(fáng)子(zi)”的改善性(xìng)需求正在(zài)不断增加。

　　黄金二十(shí)年之(zhī)后，当(dāng)下(xià)中国地(dì)产步入大分化时代而非停滞期(qī)。

　　如果(guǒ)说过去二十年(nián)是中国(guó)地产黄金发展(zhǎn)期(qī)，地产矛盾更多体现(xiàn)为(wèi)住(zhù)宅供给(gěi)存在(zài)不足(zú)，这是过去二十(shí)年房价快速上涨基石(shí)。那么当(dāng)下房地产大分(fēn)化时代已至，大分化时代下地(dì)产(chǎn)矛盾(dùn)则(zé)更多体(tǐ)现在住宅质量供需(xū)冲突。

　　地产大分化必(bì)将体(tǐ)现在不同能级城市之间，不同区域板块之间，不同品质住(zhù)宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官方披露全国已(yǐ)有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月(yuè)以(yǐ)来，各大城市二手房挂牌量突然激增(zēng)，引发一阵二手房(fáng)的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是(shì)否已经过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅(zhái)到底(dǐ)是供给过剩，还是供(gōng)需平衡，或是仍(réng)然(rán)存在(zài)不足(zú)？可惜(xī)由于住宅(zhái)存量数据并未公布，我们无(wú)法直接知晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算出(chū)中国城镇家庭户(hù)均拥有住宅套数(shù)，回(huí)答(dá)当前(qián)的(de)房子是否真的(de)过剩了？据此判(pàn)断未来房地产市场会如(rú)何发展。

　　一(yī)、如何有效观察中国户均拥有(yǒu)住宅(zhái)数量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过剩(shèng)的直观(guān)判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾(zāi)害综合风险(xiǎn)普查工作情(qíng)况(kuàng)为主题的新(xīn)闻发布会(huì)上，负责人对外(wài)披露：“住宅(zhái)城乡(xiāng)建设行(xíng)业(yè)获取(qǔ)了全国近6亿(yì)栋城(chéng)乡房屋建筑(zhù)数据以及80多万处市政设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，平均每(měi)栋(dòng)建(jiàn)筑住不到(dào)3人，住宅市场看(kàn)似已经过剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑(zhù)中，农村(cūn)房(fáng)屋占9成(chéng)以上，以栋数计算的城镇房屋(wū)实际仅(jǐn)有4700多万(wàn)栋，还包(bāo)括了大量商业楼、写字楼、学校(xiào)、医院(yuàn)等非(fēi)住宅。总的算下来(lái)，住宅(zhái)占比并不大(dà)。

　　第七次人口普查数(shù)据公布了中国(guó)城镇家庭户人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间，其中(zhōng)城市家庭(tíng)户居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人(rén)人(rén)都有(yǒu)房间居住(zhù)。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更与房(fáng)屋(wū)质量、居住面积、配套设(shè)施等因素密(mì)切(qiè)相关。单单从人均住宅间数(shù)不能(néng)完全(quán)反映出(chū)城镇居民的居住(zhù)水平。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭(tíng)为单(dān)位购(gòu)买成套住宅，一套设施齐全的住宅(zhái)才是城(chéng)镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅(zhái)的测算思(sī)路、数据(jù)和方法(fǎ)

　　中国城镇(zhèn)居(jū)民住宅主(zhǔ)要分两大类，一类是商品住宅(zhái)，另一类是(shì)保障(zhàng)房、原(yuán)公有住宅、自建(jiàn)房(fáng)等非商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅。

　　目前(qián)缺乏统计数据，并没有直接公布城镇住宅数量。居民住宅(zhái)相关(guān)数(shù)据有两处可以直接公布(bù)，一是每年商品(pǐn)住(zhù)宅销售套数（统计(jì)局(jú)）；二(èr)是居民住宅来源（人口普查数据）。计算中国居民户均住(zhù)宅数量，我们主要用到上述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量(liàng)极少，可忽略不计。估算城(chéng)镇(zhèn)居民户均(jūn)住宅(zhái)套数分三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来每年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅销售套(tào)数相加，我们就(jiù)能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居(jū)民拥(yōng)有的商品住宅(zhái)和非商品住宅(zhái)比例，推算得(dé)到居民住(zhù)宅总套数(shù)。

　　第三(sān)步，将城镇居民(mín)拥有的商品住(zhù)宅总数除以家庭户(hù)数(shù)，我们就能够得到城(chéng)镇户均拥(yōng)有的住(zhù)宅(zhái)数量。

　　具体计算公(gōng)式如(rú)下：

　　城镇家庭住宅套户比(bǐ)=住宅总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家(jiā)庭户(hù)数）/（商品住宅套数/住宅总套数(shù)）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商品住宅(zhái)占(zhàn)比

　　二、城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有1.02套房(fáng)

　　中国(guó)住(zhù)宅存量到底有(yǒu)多少，目前(qián)缺乏(fá)一个准确统计(jì)。我们(men)利用既(jì)有统(tǒng)计数据(jù)，大致测算得到中(zhōng)国(guó)存(cún)量(liàng)房地产套数，并进(jìn)一(yī)步推算中国城镇家庭户均拥有的(de)住宅(zhái)数量。

　　（一）城(chéng)镇居(jū)民户(hù)均拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥(yōng)有0.64套商品住宅（包(bāo)含现(xiàn)房和期(qī)房(fáng)）。

　　中国的(de)房地产销售以期房为主，从2019年开(kāi)始，新房销售(shòu)中期房占比近9成(chéng)。本文去除商品住宅(zhái)累计销(xiāo)售套数里的期房销(xiāo)售，得(dé)到商品(pǐn)住(zhù)宅现房套(tào)数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房(fáng)套数计算为例(lì)：

　　2022年(nián)商品(pǐn)住宅现房套数=截止到2022年商品住宅累计销(xiāo)售套数-过去(qù)三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主(zhǔ)流房企竣(jùn)工周期(qī)在2-3年，并(bìng)考(kǎo)虑(lǜ)到交房后装修的(de)时间，取最大(dà)值3年。

　　将商品住宅(zhái)现房套数除以家庭(tíng)户(hù)数(shù)，算出：

　　（三）目前(qián)中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商品(pǐn)现(xiàn)房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民户均拥(yōng)有(yǒu)住宅1.02套

　　接(jiē)下(xià)来我们需要进一步推算中国城镇居民拥有(yǒu)的户均住宅套数。

　　首先，七普数(shù)据(jù)显示(shì)中国城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有住宅。其中自建住(zhù)宅占比21％，购买(mǎi)商品住(zhù)宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比(bǐ)10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原公有住(zhù)宅(zhái)占比6.1％，通(tōng)过继承或(huò)赠(zèng)与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和(hé)17.7％的(de)家庭租赁廉租房(fáng)与(yǔ)其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁(lìn)其他(tā)住宅和购买(mǎi)二(èr)手(shǒu)房都是商品住宅，因此将租赁其他住宅、购买商品(pǐn)住(zhù)宅与购买二手房(fáng)加(jiā)总，得到商品住宅(zhái)占居民所有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十(shí)年变化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅的实际变(biàn)化比例，从而我们估算出(chū)2022年商(shāng)品住(zhù)宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最(zuì)后，截(jié)至(zhì)2022年(nián)末，中国平均(jūn)每(měi)户城镇家(jiā)庭拥(yōng)有0.86 套(tào)住(zhù)宅。但考虑已购期房，中(zhōng)国平均每(měi)户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购期房会(huì)在2-3年内陆续交付使用，到2024年(nián)，中国(guó)平(píng)均每户城(chéng)镇家(jiā)庭都会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇户(hù)均一(yī)套房的三点含义

　　既然城镇(zhèn)居民(mín)已经达到(dào)了户(hù)均一套房的程度(dù)，“户户有房”是否意味着中(zhōng)国(guó)城镇化(huà)进(jìn)展终结，甚至(zhì)意味着(zhe)中国(guó)地产存量供(gōng)给(gěi)绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一套(tào)房并不意味着住宅市场供需平(píng)衡

　　需要有多余住宅来满足因人口流(liú)动、居民(mín)换房等因素产生的住(zhù)宅需(xū)求。因此，成熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际(jì)经验来看，美国、英国(guó)和日本(běn)的住宅套(tào)户比(bǐ)均高于1.1，其中，英(yīng)国的(de)住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国(guó)为1.11。德国和(hé)韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房(fáng)，就会造成人口净流入地的住宅市场供(gōng)不应(yīng)求(qiú)，造成房(fáng)价(jià)或房租迅速(sù)上涨。

　　七普指出中国的(de)流动人口(kǒu)上一休一是什么意思，上一休一的工作好还是8小时好3.76亿，省内流动人口和省际流动人口分别为2.51亿(yì)人和(hé)1.25亿人。

　　流(liú)动人口会(huì)选择在大城市(shì)租房挣钱，在老家县城(chéng)买房。

　　暨南大学(xué)2017年(nián)的中国城乡人(rén)口流动调(diào)查数据显示，在(zài)上海(hǎi)、杭州(zhōu)以(yǐ)及南京工作的流动人口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高(gāo)工资吸引打工人，但(dàn)高房(fáng)价(jià)迫(pò)使(shǐ)打工人回乡置业。

　　流动人口(kǒu)实际上会占(zhàn)据两(liǎng)套房，在(zài)高房价的大城市租(zū)赁一套房，在房价较低的县城购买一套房。所以(yǐ)说户(hù)均一(yī)套房(fáng)无法满(mǎn)足庞(páng)大流动(dòng)人口的租赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万(wàn)户家(jiā)庭住宅品(pǐn)质仍(réng)需改善(shàn)

　　目前，中国(guó)的城镇住宅中依(yī)然有不少老旧小区。

　　三(sān)成家庭，也(yě)就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁以上。

　　这批(pī)存在着建(jiàn)筑(zhù)结(jié)构松(sōng)散、设施陈旧、安全(quán)隐患大等问题，如(rú)电线老化、管道等(děng)基础设(shè)施陈旧，给住户(hù)的生(shēng)活带来了很大的不(bù)便(biàn)和(hé)安全隐患，并且居住(zhù)体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面(miàn)积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭(tíng)户数拥有的住(zhù)宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然(rán)存在5％左(zuǒ)右的(de)家庭没(méi)有(yǒu)独立卫浴和厨房。这类上世纪修建(jiàn)的老旧小区很难满足现代生活(huó)需求(qiú)，在未(wèi)来大都会被拆(chāi)迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和(hé)二居室，户型偏小。其(qí)中(zhōng)一居室占(zhàn)比为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对(duì)比镇，城市家(jiā)庭住(zhù)宅户型更小，当(dāng)然这与城市土地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩张(zhāng)是未来地产的需求驱动(dòng)力

　　根据七(qī)普数据测算，2020年(nián)城镇家庭户住宅存量(liàng)总(zǒng)面积为294.6亿平(píng)。暂不考虑两年间农(nóng)民(mín)带房(fáng)进城和老(lǎo)旧小区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年(nián)商品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平(píng)，人均住宅建筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的家庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)小于均值，近4成家(jiā)庭(tíng)人(rén)均住宅建筑面(miàn)积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住宅建筑面积不足19平方米，不(bù)及全国人(rén)均水平的一半。若去除(chú)20％的公摊(tān)，可使用的住宅面(miàn)积仅(jǐn)为15.2平方米。上(shàng)海市将人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积低于15平方米的家庭界定为住宅存(cún)在困难，若按(àn)这个标准(zhǔn)算的话，中(zhōng)国有(yǒu)11.3％的家(jiā)庭存在(zài)住宅困难问题。

　　若人均可使用(yòng)住宅(zhái)面积为40平，即人均住宅建(jiàn)筑面积为50平，只考虑家(jiā)庭(tíng)户人数，需要住宅总量约(yuē)390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国(guó)家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相(xiāng)差(chà)不(bù)大。但若去除(chú)公摊面(miàn)积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人(rén)口(kǒu)，所需要的住宅(zhái)总量会更(gèng)多。

　　四(sì)、户均已然(rán)1套房，未来(lái)地(dì)产还(hái)会有(yǒu)需(xū)求(qiú)么(me)？

　　我(wǒ)们(men)测算得(dé)到中(zhōng)国城镇家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)1套房，看似已经(jīng)户户有房。即便如此(cǐ)，中国人(rén)口(kǒu)静态结构和动态趋势演绎，决定了中(zhōng)国未来地产仍(réng)有需求释放。户均(jūn)1套住(zhù)宅现(xiàn)实之下，中国未来城镇住宅需求(qiú)主要来自(zì)于四个(gè)方面。

　　第一，户均人(rén)口缩小，家庭户数(shù)增多(duō)，新户购房需(xū)求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭(tíng)户均(jūn)人(rén)口数(shù)不断下(xià)降，六(liù)普显示城镇户均人(rén)口规模(mó)为(wèi)2.85人/户(hù)，而七普显示城镇户均人(rén)口(kǒu)规模(mó)为2.62人/户，一(yī)人户、二人户的占比(bǐ)明显上升，人(rén)口小家庭化(huà)趋势将继续延续，导致户数(shù)会(huì)因户均(jūn)人口(kǒu)规模的缩小(xiǎo)而增(zēng)多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来的新增(zēng)住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国经济(jì)板(bǎn)块的分化(huà)日(rì)益(yì)明显，资(zī)源(yuán)和生产要素逐步向经济(jì)带、都市圈中心城市流入，区域经(jīng)济资源分(fēn)配上一休一是什么意思，上一休一的工作好还是8小时好的再集中吸引着(zhe)人(rén)口流入(rù)。人(rén)口迁移势必涉及到买房租房，给迁入地住宅市场带来新的增量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年常(cháng)住人(rén)口增量为72万，而出生人(rén)口为44.9万人，死亡(wáng)人(rén)口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其(qí)人口增长主要受益于人口迁移(yí)。

　　第(dì)三，老(lǎo)旧(jiù)小区(qū)改善性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年(nián)，自建住宅(zhái)和原公有住(zhù)宅(zhái)的家庭拆迁改建最(zuì)多。自建房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点；原公有住宅家庭比例(lì)从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时间为(wèi)2000年以(yǐ)前(qián)的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年(nián)间新增8473万家(jiā)庭(tíng)户，自(zì)建住宅和原公有住(zhù)宅减少了1282万户(hù)，住宅净(jìng)需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家(jiā)庭购买二手房。在新增住宅需求(qiú)中，有7成家庭购买(mǎi)了商品住宅。租房、购买经济适用房和其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村和(hé)旧城改造，商品住宅的占比势必会进一步上升(shēng)。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有(yǒu)约81亿平(píng)，涉及(jí)城镇家庭(tíng)约9000万户。破旧(jiù)的城中村、老公有(yǒu)住宅，建筑面积小(xiǎo)、质量低、基础(chǔ)设施(shī)配套(tào)差、没有或(huò)少有(yǒu)物业管理，居民(mín)追求(qiú)美好、宜居生活的环境，背后的(de)改善性需求有待(dài)释放。

　　第四，“住(zhù)上更大房(fáng)子”的改善性需求还将(jiāng)有所增加。

　　刚需(xū)购房受限于(yú)资金，倾向于中小户(hù)型。已有住宅(zhái)家(jiā)庭希望(wàng)提(tí)高生(shēng)活品质，以小换(huàn)大(dà)、以(yǐ)旧换新。2022年底(dǐ)的中(zhōng)央经济工作(zuò)会(huì)议明确指出支(zhī)持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国(guó)家的(de)人均(jūn)住宅间数为1.71间，无(wú)论是否(fǒu)考虑乡(xiāng)村住(zhù)宅因素，中国的人均住宅间数较其他(tā)国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济(jì)水(shuǐ)平有着(zhe)密切正向联系。随着经济(jì)发(fā)展(zhǎn)水(shuǐ)平的提高，中国的人(rén)均(jūn)住宅间数与(yǔ)人均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积将随之增(zēng)长。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去(qù)二十年是中(zhōng)国地产黄金发展(zhǎn)期，地(dì)产矛盾(dùn)更多体(tǐ)现为住宅供给存在不足，供需出现(xiàn)错配，这(zhè)是过(guò)去(qù)二十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么未(wèi)来将(jiāng)是(shì)住宅质量的(de)供需(xū)冲(chōng)突。房(fáng)地产大(dà)分化(huà)时代已至，这种分化不单局(jú)限于城市能级之间差异(yì)，优(yōu)质小区(qū)和老旧二手房之间的差(chà)异(yì)也(yě)将越(yuè)发扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口普(pǔ)查(chá)数据调查(chá)的是人(rén)，并不是针对住宅，因(yīn)此(cǐ)可能存在统计偏差。商品(pǐn)住宅占比实际值可能偏低(dī)，其增(zēng)速可能超预期。

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