饱受争议的二手房(fáng)交易中(zhōng)介费(fèi)问题，正(zhèng)逐渐得到监管部门的重视。

　　5月8日，住建部(bù)、市场监管总(zǒng)局联合(hé)发(fā)布了关于规范房地产(chǎn)经纪服务的意见(jiàn)。意见提及，近年来，部分房地产经纪机构(gòu)存(cún)在利用房(fáng)源客(kè)源优势收取(qǔ)过高费用、未明(míng)码标价、捆绑收(shōu)费(fèi)、滥用客户个人(rén)信息等问题(tí)，加重交易当事(shì)人负担(dān)、侵害其合法权益(yì)。

　　基(jī)于(yú)上述(shù)背景(jǐng)，两部门从加强(qiáng)从业主体管理、明确经纪服务内容、合(hé)理确(què)定(dìng)经纪服务收费、严格实行明(míng)码(mǎ)标价等(děng)十方(fāng)面，提(tí)出(chū)了(le)意见。

　　中(zhōng)原地产首席分析(xī)师张大伟称，随着城市发展，一二线城市二(èr)手房(fáng)交易占(zhàn)比(bǐ)逐(zhú)渐增加。以北京、上海为例，二(èr)手房(fáng)占市场成交比例超过(guò)80％，大量二手房成交(jiāo)依(yī)赖中介居间成交，房地产调控重心(xīn)逐渐从开发商(shāng)过渡到中介(jiè)公司。

　　广(guǎng)东省城规院(yuàn)住房政策(cè)研(yán)究中心首席研究员(yuán)李宇嘉表(biǎo)示，买房对(duì)居民来说(shuō)属于金额不低的大宗交(jiāo)易，由于(yú)二(èr)手房交(ji只要开窗一定不会煤气中毒吗，怎么判断煤气是不是漏了āo)易成本较高、交(jiāo)易周期(qī)较长(zhǎng)，具有(yǒu)非常(cháng)强的专业(yè)性(xìng)，居民往(wǎng)往通过中(zhōng)介来完成。但很(hěn)多中介利用(yòng)信息(xī)不对称(chēng)等问题，将非必要的收费夹带其中(zhōng)，如(rú)收取过(guò)桥融(róng)资、按揭费、担保(bǎo)费等，对(duì)居民(mín)造成(chéng)额外的(de)负(fù)担，而(ér)且这些服务(wù)事项并未明码标价。

　　对于二(èr)手(shǒu)房(fáng)市场交易过程中存在(zài)的(de)“乱象”，李宇嘉指出，对包括经(jīng)纪服务在内的相(xiāng)关市场交易行为及(jí)其(qí)主体进行规范和秩序整顿，是房地(dì)产市场管理和调控的主题。“当(dāng)下(xià)，推进这项(xiàng)工作的意义更(gèng)大，也更急迫。”

　　中介收(shōu)费问题成监管重点

　　二手(shǒu)房市场(chǎng)中，历来对(duì)房地产经(jīng)纪服务行业关注最(zuì)多的一个话题(tí)，便是房地产经纪服(fú)务费的问题。

　　张大(dà)伟(wěi)认为(wèi)，未来相关部门(mén)主要监管的(de)重点，将是对房地产经纪服务收费(fèi)及(jí)中介(jiè)交易进行规范。

　　在热(rè)点(diǎn)城市，二手房屋交易过程中(zhōng)，部(bù)分价值(zhí)不(bù)菲的房屋，往往(wǎng)要缴纳一(yī)笔(bǐ)金(jīn)额不低的(de)中介费。以北(běi)京某房(fáng)地产经纪(jì)服务机构2.7％的服(fú)务费率(lǜ)计算，一套(tào)1000万元的(de)房屋，中介费约为27万。

　　在合理确定经(jīng)纪服务(wù)收费(fèi)上，两部门在此次意(yì)见中(zhōng)提及，房地产经纪机构要合理降低住房买卖和租赁经(jīng)纪(jì)服务费用。鼓励(lì)按照成交价格越高、服务费率越(yuè)低的原则实行分档定价。引导(dǎo)由交(jiāo)易双方(fāng)共同承(chéng)担经纪(jì)服务费用。

　　据张大(dà)伟介绍(shào)，目(mù)前房地产(chǎn)经纪服(fú)务收费(fèi)标(biāo)准的最早依据是1995年国家(jiā)计委建(jiàn)设部(bù)下发的《关于(yú)房(fáng)地产中介服务收费的通(tōng)知》（971号文(wén)），其中第六条规定：房屋(wū)买卖代理收费，按成(chéng)交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为(wèi)例，目前北京市执行(xíng)的2014年更新后的收费标准，即根据这样的规定(dìng)：“少数特别复杂的(de)住宅买卖经纪服务，经交易各方协商同意(yì)，可在规(guī)定(dìng)的收费(fèi)标准基础(chǔ)上适当(dāng)上浮，上(shàng)浮幅(fú)度最高(gāo)不得超过10％。”这(zhè)意味着，当前北京二(èr)手房(fáng)中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示，本着“简政(zhèng)放权”的精神，北京(jīng)2015年取消了(le)房地产中介服务等57个(gè)政府定价(jià)，房地(dì)产经纪服务收费多少由各中介机构(gòu)自行决定(dìng)。

　　“房(fáng)产(chǎn)中介机构在实际收取费(fèi)用过程中，相关监(jiān)管部门当前并未明(míng)确具(jù)体的中介(jiè)费率，中(zhōng)介(jiè)机构仅需(xū)在服务过程中对(duì)收费标准(zhǔn)进行明码标价即可。而房地(dì)产经纪服务机构在具体收(shōu)取(qǔ)过程中，会结合房屋价值及工(gōng)资标准(zhǔn)，综合(hé)计算出合适的中介费率。”张(zhāng)大伟(wěi)补充道。

　　对(duì)于(yú)明码标价问题，两部门在此(cǐ)次意见中提及(jí)，房地产经纪机(jī)构应当(dāng)在(zài)经营门店、网站、客户(hù)端等(děng)场所或渠道，公示(shì)服务项(xiàng)目、服(fú)务(wù)内容(róng)和收费标准，不(bù)得混合标(biāo)价和捆绑收费(fèi)。房地产经纪(jì)机构提供(gōng)的基(jī)本服务(wù)和延伸服务，应当分别明确服务项(xiàng)目(mù)和收费标准。房地产经纪机构(gòu)收(shōu)费前应当向交易当事人(rén)出具收费(fèi)清单，列明收费标准、收费金额，由当(dāng)事人签字确(què)认。

　　另外，对收费(fèi)明显高于市场(chǎng)平均水平的(de)房(fáng)地产经纪机构，住房(fáng)和城乡建设(sh只要开窗一定不会煤气中毒吗，怎么判断煤气是不是漏了è)部门将会同市场监管等部门采取(qǔ)约谈等综(zōng)合措施进(jìn)行重(zhòng)点监(jiān)管。市(shì)场监管部门会同有关部门(mén)依法查处不按规定明码标价、操纵经纪服务收费等违反(fǎn)价格和反(fǎn)垄断法律法规的行为。对房地产(chǎn)经纪机构(gòu)相关(guān)违法违规信息，市场监管部门(mén)要依(yī)法依规(guī)纳入国家企业信用信息(xī)公示系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按照成交价格(gé)越高、服务费率越低的(de)原则实行(xíng)分档(dàng)定价，是否(fǒu)意味着，未(wèi)来豪宅的中介费有望大幅(fú)降低？

　　中原地(dì)产华南区总裁兼深(shēn)圳中(zhōng)原总(zǒng)经理郑叔伦(lún)称，住建部发文鼓励(lì)按照成交(jiāo)价格越高、服务(wù)费率越低的原则实行分档定价，合(hé)理降低(dī)住房买卖(mài)和租赁经纪服务费用，主要还是规范(fàn)行(xíng)业(yè)，打击收(shōu)费过(guò)高(gāo)的经纪机(jī)构，但对市场影响有(yǒu)限，“以(yǐ)深圳为例(lì)，深圳市场豪(háo)宅和普(pǔ)宅本来收费就不同，各家收费普遍在合理范围内，加上经纪服务费用(yòng)对市场的影响不大。”

　　张大伟指出(chū)，由(yóu)于当前两部门(mén)提出的意见仅为(wèi)鼓励性质，即(jí)只是纲领性文件而非规定(dìng)，未来如何具体认定其(qí)中的细则(zé)，还需要看各城市落地(dì)执行(xíng)情况。

　　不(bù)过(guò)，张大伟(wěi)表示，“从目(mù)前市场看(kàn)，经纪服务领域的调整改善、规(guī)范化，有利于(yú)行业健康(kāng)发展。同时，由(yóu)于二手房很多房源在产权方面有瑕(xiá)疵，如产权抵押(yā)、不(bù)同(tóng)税费等都可(kě)能对交易产生影响，这(zhè)对房地产经纪服务行(xíng)业的专业性提出更(gèng)高的要求。”

　　58安居客(kè)研究(jiū)院研究总(zǒng)监陆骑麟指出，在二手(shǒu)房买卖过程(chéng)中，原本(běn)应该由上下家各支(zhī)付一半的(de)中介费，但在一些热点城(chéng)市的二手房交易过程中，往(wǎng)往会有这(zhè)样的情形，因部(bù)分(fēn)购房(fáng)者处于弱势(shì)地位，从而(ér)会(huì)出现中(zhōng)介(jiè)费及税费均由购房者来承担。即使一(yī)些房(fáng)东愿意承担中介费，这部分(fēn)费用也可(kě)能通过转(zhuǎn)嫁的方(fāng)式，在房价(jià)中有所体现。

　　“上家把(bǎ)中介(jiè)费转嫁给(gěi)下家，市场这种所(suǒ)谓‘约定(dìng)俗成’的(de)情况，一些房产中介公司将(jiāng)其视为向(xiàng)购房(fáng)者(zhě)单边(biān)收(shōu)费的行(xíng)为(wèi)。部分(fēn)中介(jiè)公司(sī)可(kě)能会利(lì)用其支配地位，在原先经纪服务收(shōu)费的基础(chǔ)上，再次向房东(dōng)收取费用，而这部(bù)分费用，房(fáng)东往(wǎng)往会将其转再(zài)次转嫁给(gěi)购房者(zhě)，这实(shí)际上相(xiāng)当于变相推(tuī)高(gāo)了房价。两部门提出(chū)严禁操纵经纪(jì)服(fú)务收费，不仅(jǐn)有利(lì)于提高交易中操作的透明度，也(yě)有利于房(fáng)价的稳定。”陆骑麟称。

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