5月以来，房地(dì)产板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。而以公募(mù)基(jī)金为(wèi)代表的机构(gòu)对(duì)于这一板块已经在悄然布局。数据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时(shí)所公布(bù)的总份额均(jūn)较4月28日时(shí)有(yǒu)小(xiǎo)幅(fú)增长(zhǎng)。根据基金(jīn)一季(jì)报统计，龙头与地(dì)方国企(qǐ)央企获得(dé)增(zēng)持，持仓(cāng)数(shù)量占流通(tōng)股比重增(zēng)幅五只个股(gǔ)分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产(chǎn)或“底部回升”

　　行(xíng)业红(hóng)利时代已(yǐ)过 精耕(gēng)细(xì)作成共识

　　从公募基金对房地产(chǎn)的(de)配置看，2019年末，公募所(suǒ)持有的房地产行(xíng)业标的市值约1188亿(yì)元，占其所(suǒ)持(chí)股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色，但公募所持房地(dì)产(chǎn)公司市(shì)值在(zài)股票资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次(cì)回(huí)升(shēng)，年(nián)底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同(tóng)时，公募对房地产行业的持股比例也同步回升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度(dù)得以延续。数据(jù)统(tǒng)计(jì)显示，公募重仓(cāng)持有房(fáng)地产板(bǎn)块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市值(zhí)前五个股分别(bié)为保利发展、招商蛇口(kǒu)、万科(kē)A、华发股份、滨江集团，持仓(cāng)市值占(zhàn)板块(kuài)比重合计达47.29％，环比(bǐ)下(xià)降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现(xiàn)，公募对于房地产的(de)投资愈发有集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在公募(mù)基金一季报汇(huì)总(zǒng)的重仓股中，房地产(chǎn)板块(kuài)排名最高的是保利发展，在基金重(zhòng)仓第33位。排名第二的(de)是招(zhāo)商(shāng)蛇口，排在(zài)第78位。而老牌龙头股(gǔ)万科A排(pái)在第(dì)96位。对比去年(nián)四季报(bào)，变(biàn)化之处首先在于几只房地产(chǎn)龙头股从(cóng)排(pái)位上看均有退(tuì)步，尤其是(shì)万科最(zuì)为明显；其次是金地集(jí)团(tuán)退(tuì)出(chū)百大之列。但考虑到房地(dì)产是复苏链上最后一环(huán)，且首季并非行业(yè)销(xiāo)售(shòu)旺季(jì)，其传导到二级(jí)市场乃至机(jī)构持仓上(shàng)还需要时(shí)间周期(qī)。

　　形成共识的(de)是，经济圈(quān)判断房地(dì)产(chǎn)已经进入大分化时代(dài)，一二(èr)线城市(shì)好于(yú)三四线城市。而映射到(dào)二(èr)级市场投资上，配置(zhì)房地产(chǎn)行业轻(qīng)松(sōng)收获行业贝塔的(de)红利期一去不返(fǎn)了(le)。“如(rú)果按照(zhào)产业周期(qī)来(lái)分类，包括房(fáng)地产等几类行业在盖特(tè)纳曲线里(lǐ)属于成熟期或者衰退期的行业，传统认知上没有什么投资机(jī)会的。但(dàn)在这(zhè)几年特殊的行情里包(bāo)括煤炭、电解铝等类似的行业(yè)也出现了一些机会(huì)，背后的逻辑是(shì)供给侧发(fā)生了(le)更大的变化。”一(yī)不(bù)愿(yuàn)具名的上(shàng)海(hǎi)公募基金(jīn)经理指出。

　　不过(guò)也怎样跟情人要钱才不尴尬，怎么问情人要钱的技巧有公募人士持(chí)谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平(píng)方米的年销售面积(jī)很(hěn)难再出现了(le)，2022年光是居民存款数量增加了(le)15万亿元。中国存量(liàng)有400亿(yì)平(píng)方米建筑(zhù)面积(jī)，考虑存量地产的更(gèng)新，也有(yǒu)近10亿平(píng)方米。需求(qiú)端还需要(yào)有(yǒu)一定的政策出来去(qù)刺(cì)激(jī)购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研(yán)究(jiū)员吕功绩也(yě)指出：“时至今日，无论从城镇(zhèn)化的进程，还是人均住(zhù)房(fáng)面积（接近(jìn)30平/人），我国均(jūn)已告别住(zhù)房短(duǎn)缺(quē)时(shí)代，而(ér)目前居民(mín)的杠杆率和(hé)房价收入也不支撑每年18万亿(yì)元的销售额，以(yǐ)及过(guò)快上行的房价，因而行(xíng)业高(gāo)增的时代已(yǐ)经过去，未来行业(yè)的(de)需求或将(jiāng)回落，在(zài)此过程(chéng)中，伴随着地(dì)产的高杠杆属性，就很(hěn)容易出现信(xìn)用风险问(wèn)题（类(lèi)似2022年的民营地产爆雷），行业(yè)进入到供给(gěi)侧出清(qīng)的过程。这(zhè)个过程(chéng)中，综合竞争(zhēng)力强的公司就能够(gòu)通过大鱼吃(chī)小鱼的(de)方式，获得市(shì)占率的提升。当行业需求见顶回落(luò)时，行业的贝塔已经过去了，但不代表(biǎo)没有投资机会，机会在于城市、位置、产品的阿(ā)尔法，而对(duì)应到股票投资，就是强竞(jìng)争力公司(sī)的(de)阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕(gēng)细作(zuò)个股成为公募乃至(zhì)整体机构(gòu)的务实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国(guó)企、优质(zhì)区(qū)域性(xìng)标的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月(yuè)10日收盘，中信房地产(chǎn)指数(shù)本月涨幅约为(wèi)2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计(jì)申万(wàn)房地产板块个(gè)股，在纳入统计(jì)的124只房地产(chǎn)类(lèi)标(biāo)的股(gǔ)中，本月以来实现股价上涨的(de)达(dá)到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公司月内(nèi)涨幅超过了10％，它们分别(bié)是上实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣(róng)安地产。排名第一(yī)的(de)上实发展，五一(yī)假期归(guī)来后日成交(jiāo)量明(míng)显放大，4日、5日连续两个(gè)交易日收出涨停。从(cóng)该股的(de)基本面来(lái)看，上实发展的主营业务为(wèi)房地产开发与经(jīng)营。公(gōng)司的主要(yào)产(chǎn)品(pǐn)及服务为房地(dì)产(chǎn)销售、房地产租赁(lìn)、物业管理服(fú)务、工程项目、酒店经营(yíng)。从(cóng)业(yè)绩数据来看(kàn)，2022年(nián)，其实(shí)现营(yíng)业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归(guī)母净利润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营(yíng)业总收入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利润(rùn)2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从十大(dà)流通股股东来看，各类机构都有对其布局的例(lì)子(zi)。以3月(yuè)31日时的首季十大(dà)流通股股东来看， 具(jù)体包括公募的上银基金(jīn)、私募(mù)的迎水(shuǐ)文龙、中(zhōng)央汇金、长城资产(chǎn)管理公司等都(dōu)跻身(shēn)前十(shí)的行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时排名第二的浦(pǔ)东金桥也是上海本地(dì)房企(qǐ)，其第一季(jì)度的收入利润规模大(dà)幅度复(fù)苏(sū)。究其原(yuán)因，一方面(miàn)是该公司后疫(yì)情(qíng)时代出租率复苏至近年来最(zuì)高(gāo)，另一方面则是公司拿地结算持续性向好，从(cóng)数字上(shàng)看，一季(jì)度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在(zài)这样的业绩势头向好背景(jǐng)下，自(zì)然(rán)也吸(xī怎样跟情人要钱才不尴尬，怎么问情人要钱的技巧)引了知(zhī)名机构在其中持续驻足。从(cóng)第一季(jì)度(dù)十大流通(tōng)股股(gǔ)东来看，知名私募(mù)高(gāo)毅邓晓峰(fēng)的两(liǎng)只(zhǐ)产品依然在前十中，这也是连续第三个(gè)季度他(tā)有的两(liǎng)只产品杀入前十。同时榜单中还(hái)有一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比(bǐ)投资局，其当(dāng)季还(hái)小幅增加了持股(gǔ)。

　　除(chú)去上述两家(jiā)上海区(qū)域(yù)性地(dì)产公司(sī)外，荣安地产(chǎn)则(zé)是主(zhǔ)要布局在(zài)深圳的地产(chǎn)公司，一季(jì)报交出的也是一份报(bào)喜的成绩单(dān)：首季公(gōng)司(sī)实现营业(yè)收入51.85亿元(yuán)，同比增(zēng)长35.51％。归属于上市公司股(gǔ)东的(de)净(jìng)利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周刊》注(zhù)意(yì)到两只公募(mù)指基首季(jì)新杀入十大(dà)流通股(gǔ)股(gǔ)东行(xíng)列(liè)。具体说(shuō)来(lái)， 南方(fāng)中证全指(zhǐ)房地产ETF上(shàng)榜排(pái)名第七位，富国中证指数1000增强则排名第九(jiǔ)位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时，兴证(zhèng)全球基金相关(guān)人士(shì)分析：“经(jīng)历过(guò)行业洗牌(pái)和兼并重组后(hòu)，龙头(tóu)的价值更为笃定突出；从(cóng)拿(ná)地端看，2022年土(tǔ)地市(shì)场大幅(fú)降温(wēn)，优质土地供给较多（券(quàn)商(shāng)测(cè)算对应潜在毛利率在25％以上，目前(qián)房企的利润率仅20％），绝大多数(shù)房(fáng)企受限于(yú)信(xìn)用问题或者资金紧张没(méi)法拿地，龙头房企趁机获(huò)取低成本土(tǔ)地，龙头房企的拿地力度（拿地金额(é)/销(xiāo)售(shòu)金额(é)）基本在30％以上；从(cóng)融资上看，龙头(tóu)房企杠杆率较(jiào)低，净负债率基(jī)本在(zài)70％以下，而(ér)其他房(fáng)企的净负债率(lǜ)普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头房企的融资成本不断下滑，基(jī)本在3％、4％左右(yòu)；对应到(dào)2023年(nián)的销(xiāo)售(shòu)，龙头(tóu)房(fáng)企明显跑赢行(xíng)业，1～4月百(bǎi)强(qiáng)房(fáng)企的销售额(é)增速为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强(qiáng)调(diào)的是，在当(dāng)前中特估的浪潮下，央国(guó)企地产股(gǔ)或存在发展的大好(hǎo)机会。中(zhōng)信(xìn)证(zhèng)券指出：“房地产(chǎn)行业(yè)的结构性机会依(yī)然存(cún)在，少(shǎo)部分(fēn)公(gōng)司尤(yóu)其是央企占据显著优势(shì)，其主要(yào)又体(tǐ)现(xiàn)为库存的(de)优势。央企地产公司(sī)，现(xiàn)阶(jiē)段表(biǎo)现出较低(dī)的融资成本，优质(zhì)的(de)开发资源和良好(hǎo)的(de)不(bù)动(dòng)产(chǎn)资产(chǎn)运营能力的多重竞争(zhēng)优势(shì)。”

　　“即使没(méi)有中(zhōng)特估，国央企相较于民营(yíng)地产(chǎn)公司也是更有优势(shì)的(de)。”吕(lǚ)功(gōng)绩强调(diào)，“对于减(jiǎn)值、土地资源债(zhài)权债务(wù)关系等问题，市场对民营房开企(qǐ)业的资(zī)产会有(yǒu)更(gèng)多担忧和质(zhì)疑，所以(yǐ)在这一轮(lún)行业出清的过程(chéng)中，央国(guó)企相较于民企(qǐ)来说估值(zhí)的修复更明显。中特估的(de)角度从中长期的(de)维(wéi)度(dù)看(kàn)，行业的逻辑在于(yú)集中度提升后，行业(yè)进入高质量发展阶段(duàn)，具备较(jiào)快速发展阶段更稳定且可预期(qī)的盈利和现金流创造(zào)能力，以此带来估值中枢的(de)提(tí)升(shēng)，应该(gāi)关(guān)注估值相对(duì)较低(dī)，企(qǐ)业自身资(zī)产的质(zhì)量好、运营(yíng)能力(lì)强、可以创造(zào)持(chí)续(xù)现金流的(de)企业(yè)。”

　　“存量时代(dài)中行业普涨的概率比(bǐ)较低，行业内部将出现分化，要关注将(jiāng)受益于行业集中度提升的头部公司。”星石投资首席研究官方(fāng)磊也表(biǎo)示。

　　顺(shùn)应(yīng)机构这一思路的话，或许还是保利发展、招商(shāng)蛇口等国资背景龙头前途更为光明。不过国投瑞银基(jī)金投资(zī)部副总监綦傅(fù)鹏表示：“需(xū)要(yào)客观地去持续观察国(guó)企央企在三个方面是否可(kě)以(yǐ)维持，首先是融资成本保持(chí)低位，其次是销售份额持续提升(shēng)，再次是拿地(dì)份额持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构(gòu)需要多(duō)给一些耐心(xīn)

　　而(ér)《红周刊》也根(gēn)据房(fáng)企(qǐ)一季(jì)报梳理(lǐ)发现，对于2022年的(de)业绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋(qū)明显，保利(lì)发(fā)展、滨江集团等房企(qǐ)营收、净利均实现(xiàn)了(le)业绩的回正，甚至是较大(dà)增速的增长。而这些(xiē)公司也是(shì)机构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向《红周(zhōu)刊》分析表(biǎo)示，业绩出现明显改善的房企，主要是因为过去两(liǎng)三年(nián)时间，尤(yóu)其是在2021年(nián)下半年民营房企不(bù)怎么投资拿(ná)地之后，国有企业仍在(zài)持续性(xìng)地拿地，且主要集中在核心(xīn)城市(shì)，投资力度(dù)较大(dà)。投资的驱(qū)动能(néng)够推动房(fáng)企(qǐ)销(xiāo)售业绩的(de)增长(zhǎng)，从而在2023年一季度市场恢复但仍处于调(diào)整的过(guò)程中，能够保有(yǒu)一(yī)个正增(zēng)长。

　　不过张(zhāng)宏伟(wěi)同时也提醒表示，在房(fáng)地产的(de)复苏过程(chéng)中，还(hái)面临(lín)着(zhe)一(yī)些不确定(dìng)性(xìng)。其(qí)实整个市场从四(sì)月(yuè)份开始又在(zài)往下掉。除了杭州、成都(dōu)等(děng)极个别城市四月(yuè)环比三月相对表现较好之外，包(bāo)括北京、上海(hǎi)在内的(de)绝(jué)大多数城市都出现环比下(xià)滑的情况。而现在(zài)五月(yuè)的市(shì)场表现也(yě)不(bù)太乐观。按照现(xiàn)在的经济状况(kuàng)、收(shōu)入(rù)情(qíng)况，以及(jí)市场(chǎng)的(de)去库(kù)存压力、企(qǐ)业的资金面压力，可(kě)能(néng)会(huì)出现(xiàn)，到六月份房(fáng)企为(wèi)了半年(nián)报(bào)冲业绩出现市场的短(duǎn)期反弹外(wài)的一个市场乏力现象。也(yě)就是说(shuō)，第二季度、第三季度(dù)增长不确定性的压力(lì)仍旧(jiù)较(jiào)大(dà)。

　　上(shàng)海(hǎi)利檀投(tóu)资董事长陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指出，现在(zài)整个房(fáng)地(dì)产以及其上下游(yóu)产业链的复(fù)苏(sū)速度都比(bǐ)想(xiǎng)象的要慢很多(duō)，我们要多给一些耐心，这(zhè)个时候，在房地产以及上下游(yóu)就不(bù)是赚(zhuàn)快钱的时候，只能赚他基本面的钱(qián)。但这(zhè)也意味着，只有极为少数(shù)的、做得比同行好得多的企业，会伴(bàn)随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体(tǐ)现出(chū)来。所以只能耐心地去等待它的基本面不断(duàn)地凸显出(chū)来，这(zhè)需要(yào)时(shí)间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月13日《红(hóng)周刊(kān)》，文中提及(jí)个股(gǔ)仅为举例分析，不做买卖推荐。）

未经允许不得转载：惠安汇通石材有限公司 怎样跟情人要钱才不尴尬，怎么问情人要钱的技巧