5月以来(lái)，房地产(chǎn)板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信(xìn)房地产(chǎn)指数本(běn)月涨幅约为2％。而以公募基金(jīn)为代表的机构对于这一板块已经在悄然布局。数据显示，以(yǐ)南方和(hé)华夏的两只老(lǎo)牌ETF基(jī)金为例，5月(yuè)9日时所公布的总(zǒng)份额均(jūn)较4月28日(rì)时有小幅增长。根据基金一季(jì)报统计，龙(lóng)头与地(dì)方国企(qǐ)央企(qǐ)获(huò)得增持，持(chí)仓数(shù)量占流(liú)通股比重增幅五只个(gè)股分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨(bīn)江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地(dì)产或“底(dǐ)部回升”

　　行业红利(lì)时代已过 精耕细(xì)作成共识

　　从(cóng)公募(mù)基金对房(fáng)地产的配置看，2019年末，公募(mù)所持(chí)有(yǒu)的房(fáng)地产行业标的市(shì)值约(yuē)1188亿元，占其(qí)所持股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出(chū)色(sè)，但(dàn)公募所持(chí)房地(dì)产公司市(shì)值在股票资产中(zhōng)的占比却断(duàn)崖式(shì)下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三(sān)年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募(mù)对(duì)房(fáng)地产行业(yè)的持股(gǔ)比例也同步(bù)回升(shēng)，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在(zài)今年一季度得(dé)以延(yán)续。数据统计显示(shì)，公募重仓持(chí)有(yǒu)房地产板块一季度(dù)市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元(yuán)，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个(gè)股分(fēn)别为(wèi)保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓(cāng)市值占(zhàn)板块(kuài)比(bǐ)重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公(gōng)募对于(yú)房地产的投资愈发有(yǒu)集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在公(gōng)募(mù)基金(jīn)一季(jì)报汇总(zǒng)的重仓股中，房地产板块排(pái)名最高的是保利发展，在基金重仓(cāng)第33位(wèi)。排(pái)名第二的是招商蛇口，排(pái)在第78位。而老牌龙(lóng)头股(gǔ)万科A排在第(dì)96位。对比去(qù)年四(sì)季(jì)报，变化之处首先在于几只房地产龙头股(gǔ)从排位上看(kàn)均有退步，尤其是万科最为(wèi)明(míng)显；其次(cì)是金(jīn)地集团(tuán)退出(chū)百大(dà)之列。但(dàn)考虑到房地产是复苏(sū)链(liàn)上最(zuì)后一环(huán)，且(qiě)首季(jì)并非(fēi)行业(yè)销售(shòu)旺(wàng)季，其(qí)传导到二级(jí)市场乃至机构持仓上还需要时间周期(qī)。

　　形(xíng)成共(gòng)识的是，经济圈判断房地产已(yǐ)经(jīng)进入大分化时代，一(yī)二线(xiàn)城(chéng)市(shì)好(hǎo)于三(sān)四线城市。而映射到二级(jí)市场投资上，配置房地产行业轻(qīng)松收获行(xíng)业贝塔的红利期一去(qù)不返了。“如果按照产业(yè)周期来分类，包括房地产(chǎn)等几类(lèi)行业在盖特纳曲线里(lǐ)属于成熟期或(huò)者(zhě)衰退期的(de)行业(yè)，传(chuán)统认知(zhī)上没有什么(me)投资机会的(de)。但在这几年特(tè)殊(shū)的行(xíng)情里包括煤(méi)炭、电解铝等类似的(de)行业也出现了一些机会(huì)，背后的逻辑是(shì)供给侧发(fā)生了更大的变化。”一不愿具(jù)名的上海公募基金经(jīng)理指出。

　　不过也有公(gōng)募(mù)人士持谨(jǐn)慎乐观态度：“行(xíng)业(yè)前几年17亿～18亿平(píng)方(fāng)米的年销售(shòu)面积很(hěn)难再(zài)出(chū)现了，2022年光是居(jū)民存款数量增加了15万(wàn)亿元。中国存量有400亿(yì)平方米建筑面(miàn)积，考(kǎo)虑(lǜ)存量地(dì)产的(de)更新，也有近10亿平方米(mǐ)。需求(qiú)端还需要(yào)有一定的政策出来去(qù)刺激(jī)购(gòu)房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产(chǎn)研究(jiū)员吕功绩也指出：“时至今日，无论从城镇化的进程(chéng)，还是人(rén)均(jūn)住(zhù)房(fáng)面积（接近(jìn)30平/人），我(wǒ)国(guó)均已告别(bié)住房短缺时代，而目前居民(mín)的(de)杠(gāng)杆率(lǜ)和房价收(shōu)入也不支撑每年18万亿元的销(xiāo)售额，以及过快上行的房(fáng)价(jià)，因而行业高(gāo)增的时代(dài)已经过去，未来行(xíng)业的需(xū)求或将回落，在此过程中，伴(bàn)随着地产的高杠杆(gān)属性，就很容易出现信用风险问题(tí)（类似2022年的民营(yíng)地产爆雷），行业进入到供给侧出(chū)清的过程。这个过(guò)程(chéng)中，综合竞争(zhēng)力(lì)强的公(gōng)司就能够通过大(dà)鱼吃小(xiǎo)鱼的方(fāng)式，获得市占率的(de)提升。当行业(yè)需求见(jiàn)顶回落时，行业的贝塔已经过去了，但不代(dài)表没(méi)有投资机会，机会在于(yú)城市、位(wèi)置、产品的阿尔法，而对应到(dào)股(gǔ)票投(tóu)资，就是(shì)强(qiáng)竞(jìng)争(zhēng)力公司(sī)的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基(jī)于这样的认识转变，精耕细作个(gè)股成为公募乃至(zhì)整体(tǐ)机构(gòu)的务(wù)实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国(guó)企、优质区(qū)域性(xìng)标的(de)成香(xiāng)饽(bō)饽

　　5月以来(lái)，房地产板块个(gè)股多出现小幅(fú)上(shàng)涨，截(jié)至5月(yuè)10日收盘，中信房地(dì)产指数本(běn)月涨幅(fú)约为2％。从(cóng)具(jù)体(tǐ)的个股来(lái)看(kàn)，《红周(zhōu)刊(kān)》利用(yòng)Wind统计申万房地产板块个股，在纳入统计的(2023年石油会暴涨吗，今日油价格表de)124只房地产(chǎn)类标(biāo)的股中，本月(yuè)以(yǐ)来实现股(gǔ)价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间(jiān)段(duàn)恰好(hǎo)排名前五的公司(sī)月内涨(zhǎng)幅(fú)超过了(le)10％，它们分别是上(shàng)实发展(zhǎn)、浦东金(jīn)桥、*ST泛(fàn)海、华(huá)夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发展，五(wǔ)一假(jiǎ)期归来后(hòu)日(rì)成交量明显放大(dà)，4日、5日连续两(liǎng)个交易(yì)日收出涨停。从该股(gǔ)的基本面来看，上实发展的主营业务为房地产开发与(yǔ)经(jīng)营。公(gōng)司的主要产品及(jí)服务为房地产(chǎn)销售、房地产租赁(lìn)、物业管理服务、工程项目、酒店经(jīng)营。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上(shàng)期(qī)减少47.85％，归母净(jìng)利(lì)润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现营(yíng)业总收(shōu)入(rù)27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同(tóng)比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流通股股(gǔ)东(dōng)来看，各类机构都有对其布局的例子。以3月(yuè)31日时的首季十大流通(tōng)股股东来看， 具(jù)体包括公募的(de)上(shàng)银基金、私募(mù)的迎水文(wén)龙、中央汇金、长城资(zī)产管理公司等都跻(jī)身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时排(pái)名第二的浦东金桥(qiáo)也是上(shàng)海本地(dì)房企，其第一季(jì)度的收(shōu)入利润规模大幅度(dù)复苏。究其原因(yīn)，一方面是(shì)该公司后疫情时代(dài)出租率复苏至(zhì)近(jìn)年(nián)来最(zuì)高(gāo)，另(lìng)一(yī)方面则是(shì)公司(sī)拿(ná)地结算持续性向好，从(cóng)数字(zì)上看，一(yī)季度新增虹(hóng)口135、138住宅(zhái)地块，总建(jiàn)筑面积约(yuē)54万平(píng)方米。

　　在(zài)这样的(de)业绩势头向好背景下，自然也吸引了知名机构在其中(zhōng)持续(xù)驻足。从第一季度(dù)十大流通股股东来看(kàn)，知(zhī)名私募高(gāo)毅邓(dèng)晓峰的两只(zhǐ)产品依然在前十中(zhōng)，这也是连续第三个(gè)季度他有的两只产品(pǐn)杀入前十(shí)。同时榜单中还有一(yī)支(zhī)大名鼎(dǐng)鼎的(de)QFII阿布扎(zhā)比投资局，其(qí)当季还小幅(fú)增加了持股。

　　除(chú)去上述(shù)两家上(shàng)海区域性地产公司外，荣安地(dì)产则是主要布局(jú)在深圳的地(dì)产公司(sī)，一(yī)季报(bào)交出的也是一份报喜的成绩单：首季公司实现营业收(shōu)入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属于上(shàng)市公(gōng)司股东的(de)净利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人(rén)士分析：“经历过行业洗牌和兼并(bìng)重(zhòng)组后(hòu)，龙头的价值(zhí)更为笃(dǔ)定突出；从拿地端看，2022年土地(dì)市场(chǎng)大幅降(jiàng)温，优质土地(dì)供给(gěi)较多(duō)（券商测(cè)算对应潜在(zài)毛利率在25％以上，目前房企的利润(rùn)率仅(jǐn)20％），绝大多数房企(qǐ)受(shòu)限于信用问(wèn)题或者(zhě)资金紧张没法(fǎ)拿地，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头房企的拿地力(lì)度（拿地金额(é)/销售金额(é)）基本在30％以上；从融资上看，龙头房(fáng)企(qǐ)杠杆率较低，净负债率(lǜ)基本(běn)在(zài)70％以下，而其(qí)他房企的(de)净负(fù)债率(lǜ)普遍都在100％以上(shàng)，加杠杆空间(jiān)有限，从融(róng)资成本看(kàn)，龙头房企的融(róng)资成(chéng)本(běn)不断下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应(yīng)到2023年的销售，龙头(tóu)房企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的(de)销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销(xiāo)售(shòu)额增(zēng)速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当前中特估的浪潮(cháo)下，央国企(qǐ)地产股或存在发展的大好(hǎo)机会。中信证券(quàn)指(zhǐ)出(chū)：“房地(dì)产行业的结构(gòu)性机会依(yī)然存在，少部(bù)分公(gōng)司尤(yóu)其是央企占据显著优势，其主要又体现为库存的优(yōu)势(shì)。央企地产公司，现阶(jiē)段(duàn)表现出较低的融资成(chéng)本，优(yōu)质(zhì)的开(kāi)发资源和(hé)良好的不动(dòng)产资产运营能力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估(gū)，国央企相较(jiào)于(yú)民营地产公司(sī)也是更有优势的(de)。”吕功绩强调，“对于减值、土地资(zī)源(yuán)债权债务(wù)关系等问题，市(shì)场对(duì)民营房开企业的资产会有更多(duō)担(dān)忧和质疑，所以在这一轮(lún)行业出清(qīng)的过程中，央国企相较于(yú)民企来说(shuō)估值的修复更明显(xiǎn)。中特估的角度从中(zhōng)长期的(de)维度(dù)看，行业的(de)逻辑在于集中度提升后，行业(yè)进入高质量发(fā)展阶段，具(jù)备较快速发展(zhǎn)阶段更(gèng)稳定且可(kě)预期(qī)的盈利和现金流(liú)创造能力(lì)，以此带来估值中枢的提(tí)升(shēng)，应该(gāi)关注估值相对较低(dī)，企业(yè)自身资产的质量好、运(yùn)营能力强、可(kě)以创造(zào)持续现金流的企业。”

　　“存量时(shí)代中行业普涨的概率比较低，行(xíng)业内部将出现分化，要关注将(jiāng)受益于行业集中度提升的(de)头部公司。”星(xīng)石(shí)投资首席研究(jiū)官方磊(lěi)也表示。

　　顺应(yīng)机(jī)构这(zhè)一思路的话，或许(xǔ)还是保利发展、招商(shāng)蛇口等国资背(bèi)景龙头前途更为(wèi)光明。不过国投瑞银基金(jīn)投资(zī)部副总监綦傅(fù)鹏表示：“需要客观(guān)地去(qù)持续观察(chá)国企央企在三个(gè)方面是否可以维(wéi)持(chí)，首先是融资成本(běn)保持(chí)低位，其次是销售(shòu)份额持续提升，再次是拿地份额(é)持续(xù)提升。”

　　复苏(sū)速度缓(huǎn)慢(màn)

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企一(yī)季(jì)报梳理发(fā)现，对于2022年的业(yè)绩出现的(de)整体下滑，2023年(nián)一季(jì)度(dù)的业绩分化更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江集团等房企营收(shōu)2023年石油会暴涨吗，今日油价格表、净利均实现(xiàn)了业绩的回正(zhèng)，甚至(zhì)是较大增(zēng)速的增长。而这些公司(sī)也是(shì)机构的重仓对(duì)象(xiàng)。

　　对此(cǐ)，知(zhī)名房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析表(biǎo)示，业绩(jì)出现明显改善的房企(qǐ)，主要(yào)是因为(wèi)过(guò)去(qù)两三(sān)年时(shí)间，尤(yóu)其是在2021年下半年民营房企不怎么投资拿地(dì)之后，国有企业(yè)仍在(zài)持续性(xìng)地拿地，且主要集中在核(hé)心城(chéng)市，投(tóu)资(zī)力度较大。投(tóu)资的驱动能够(gòu)推动房(fáng)企销售业绩的增长(zhǎng)，从(cóng)而在2023年一季度(dù)市场恢复(fù)但仍处(chù)于调整的(de)过程中，能够(gòu)保有一个正增长。

　　不过张宏伟(wěi)同时也提(tí)醒表示，在房地(dì)产(chǎn)的(de)复苏过程中，还(hái)面临着一些不确定(dìng)性(xìng)。其实整(zhěng)个市场(chǎng)从四月(yuè)份开始又在(zài)往下掉(diào)。除(chú)了(le)杭州、成都(dōu)等极个别城(chéng)市四月环比三月(yuè)相对表现较好之外(wài)，包括北京、上海在内(nèi)的(de)绝大多数城(chéng)市(shì)都出现环比下(xià)滑(huá)的情况。而现在五月的市场表(biǎo)现(xiàn)也(yě)不太(tài)乐观(guān)。按照现在(zài)的经济状况、收(shōu)入情况，以及市场的去库存压力、企业的资(zī)金面(miàn)压力(lì)，可能会(huì)出现，到六月份房企为了半年报冲业绩出现市场的短期(qī)反弹外的一个市(shì)场乏力现象。也就是说，第(dì)二季度、第(dì)三(sān)季(jì)度增长不确定(dìng)性的(de)压力仍(réng)旧较大。

　　上海利(lì)檀投资董事长陈昊扬(yáng)也向《红(hóng)周(zhōu)刊》指出，现在(zài)整个房(fáng)地产以及其上下游产业链的复苏速度(dù)都比想象的要慢很(hěn)多，我们要多(duō)给(gěi)一些耐心，这个时候(hòu)，在房地产以及上下游就不是赚快钱的时候，只能(néng)赚他(tā)基(jī)本面的钱。但这也意味(wèi)着，只有极为少数的、做得比同(tóng)行好得多的企业(yè)，会伴随整(zhěng)个行业的弱复苏，业(yè)绩(jì)会逐步(bù)体现出来。所(suǒ)以只(zhǐ)能耐(nài)心地去等待(dài)它(tā)的基本面不断(duàn)地(dì)凸显出来，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月13日(rì)《红周(zhōu)刊》，文中提及个股仅为(wèi)举(jǔ)例分(fēn)析，不(bù)做买卖推荐(jiàn)。）

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