5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信(xìn)房地(dì)产指数本月涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。而以公募基金为代表的(de)机(jī)构对(duì)于这一(yī)板块已经(jīng)在悄然(rán)布局。数据显示，以南方(fāng)和华(huá)夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月9日时所公(gōng)布的总份额均较4月28日时有小幅增长。根(gēn)据基金一季(jì)报统计(jì)，龙(lóng)头与(yǔ)地方国(guó)企央企获得增持，持仓数量占流通股(gǔ)比(bǐ)重增幅(fú)五只个股分别(bié)为(wèi)华发(fā)股(gǔ)份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房(fáng)地产或“底部(bù)回升”

　　行业红利时代已过 精耕(gēng)细作(zuò)成共识

　　从(cóng)公募基金对房地产的配置看(kàn)，2019年末(mò)，公募所持有的(de)房地产行业标的市值约1188亿元，占其所(suǒ)持股(gǔ)票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持房(fáng)地产公司市值在(zài)股票资产(chǎn)中的占(zhàn)比却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值(zhí)更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现(xiàn)了三(sān)年来的首(shǒu)次回升(shēng)，年底这(zhè)一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募对房(fáng)地产(chǎn)行业(yè)的持股比例(lì)也(yě)同步回升，从(cóng)2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似(shì)乎在今年一季度得以延(yán)续(xù)。数据统计显示，公募重仓持有房地产板块一季度市(shì)值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较(jiào)2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股分别(bié)为保利发(fā)展、招(zhāo)商(shāng)蛇(shé)口、万(wàn)科A、华(huá)发股份(fèn)、滨江集团(tuán)，持仓市(shì)值占板块比重合计达47.29％，环比(bǐ)下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的投资愈发有集中(zhōng)于龙(lóng)头的趋势(shì)。Wind显示，在公募基金(jīn)一季报汇(huì)总的重(zhòng)仓股中(zhōng)，房地产板块(kuài)排名最(zuì)高(gāo)的(de)是(shì)保(bǎo)利发展(zhǎn)，在基金重仓第33位。排(pái)名(míng)第二的是招商蛇口，排(pái)在(zài)第78位。而老牌(pái)龙头股(gǔ)万科A排(pái)在(zài)第96位。对比去年四季报(bào)，变化之处首先在于几只房地产(chǎn)龙头股从排位上看(kàn)均有退(tuì)步，尤其是万科最为明显；其次是金地(dì)集团退出百大之列。但考(kǎo)虑到房地产(chǎn)是(shì)复苏链上最后(hòu)一环，且首季并(bìng)非行业(yè)销售旺季，其传导到二级(jí)市场乃(nǎi)至机构持仓上还需要时(shí)间周期。

　　形(xíng)成(chéng)共(gòng)识的(de)是(shì)，经济圈判断房(fáng)地(dì)产已经(jīng)进入大分(fēn)化时代，一二(èr)线城(chéng)市好于三四(sì)线城(chéng)市。而映射(shè)到二(èr)级(jí)市(shì)场投资上，配置(zhì)房地(dì)产行业轻松收获行(xíng)业贝塔的红利期一去(qù)不(bù)返(fǎn)了。“如果(guǒ)按照产业周(zhōu)期来分类，包(bāo)括房地产等几类行业在盖特纳曲线里属于成熟期或者(zhě)衰退期的(de)行(xíng)业，传统认知上(shàng)没有什么m是什么意思性取向(me)投资机会(huì)的(de)。但在这(zhè)几年特殊的行情(qíng)里包括煤炭、电解铝等类(lèi)似的行业(yè)也出现了一些机会，背(bèi)后(hòu)的逻辑是供给侧发生了更(gèng)大的变化。”一(yī)不愿具名的上海(hǎi)公募基金(jīn)经(jīng)理指(zhǐ)出。

　　不过也有公(gōng)募人士(shì)持谨慎乐观态度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿(yì)平(píng)方米的(de)年销(xiāo)售(shòu)面积(jī)很难(nán)再(zài)出现了，2022年光是居民存(cún)款数量增加(jiā)了15万(wàn)亿元(yuán)。中国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿(yì)平方米。需(xū)求端(duān)还需(xū)要有一定的政策(cè)出来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研(yán)究员吕功绩也指出：“时至(zhì)今日，无论从城镇化的进程，还是人均住房(fáng)面积（接近30平/人(rén)），我国均(jūn)已(yǐ)告(gào)别住房(fáng)短缺时代，而目前(qián)居民的杠杆(gān)率和(hé)房(fáng)价收入也不支撑每年18万亿元的(de)销售(shòu)额，以及过(guò)快(kuài)上行的房(fáng)价，因而行(xíng)业(yè)高增的时代已经过去，未来行业的需(xū)求或将回落，在此过程中，伴随着地(dì)产的高杠杆(gān)属性，就很(hěn)容易出现信(xìn)用风险问题（类似2022年的民营地产爆(bào)雷(léi)），行业进入到供(gōng)给(gěi)侧出清的过(guò)程。这个过程中，综合(hé)竞争力强(qiáng)的公司就能够通过大(dà)鱼吃小鱼的(de)方式，获得市(shì)占率(lǜ)的提升。当行(xíng)业需求见顶回落时，行业(yè)的贝塔(tǎ)已(yǐ)经(jīng)过去(qù)了，但(dàn)不代表没有投资机会(huì)，机会在于城市、位置、产(chǎn)品(pǐn)的阿尔法，而对应到股票投资(zī)，就(jiù)是强竞争力(lì)公司的阿(ā)尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的认识转变，精耕(gēng)细作个股成为公募(mù)乃(nǎi)至(zhì)整体机构的(de)务实之举。

　　机构配置房地产(chǎn)“风物长宜放眼量”

　　头(tóu)部(bù)央国企、优质(zhì)区域性标的成香(xiāng)饽(bō)饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出现小幅(fú)上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日(rì)收(shōu)盘，中信房地产指数本(běn)月涨幅(fú)约为2％。从(cóng)具体的(de)个股来看(kàn)，《红周(zhōu)刊》利用(yòng)Wind统计申万房地产板块个股，在纳入(rù)统计的124只房地产类(lèi)标的股(gǔ)中，本月以来(lái)实现股价(jià)上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中，上述时间(jiān)段(duàn)恰好排名(míng)前五的公司月(yuè)内涨幅(fú)超过了10％，它们分别是(shì)上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地产。排名第(dì)一的上实发(fā)展，五一(yī)假(jiǎ)期(qī)归来(lái)后日成(chéng)交量明显放大，4日(rì)、5日连(lián)续(xù)两个交(jiāo)易日(rì)收出涨停。从该(gāi)股的基本(běn)面(miàn)来看，上实发展的主营业务为房(fáng)地产开发与经营。公司的(de)主要产(chǎn)品及服务(wù)为房地产销售、房(fáng)地产租赁(lìn)、物业管理服务、工程项(xiàng)目(mù)、酒店经营(yíng)。从(cóng)业(yè)绩数据来看，2022年，其(qí)实现营业收入(rù)52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净(jìng)利润(rùn)1.23亿元，同比(bǐ)下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年第(dì)一季度，其实(shí)现营业总收入27.87亿元(yuán)，同(tóng)比增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿(yì)元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过(guò)从十(shí)大流通股股东来看，各(gè)类机构(gòu)都有对其布局的例(lì)子。以3月31日(rì)时的首季十(shí)大流(liú)通股股东来看， 具体包括公募的上银基金、私募的(de)迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公司等都(dōu)跻(jī)身前十的(de)行(xíng)列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时排名第二的浦东金(jīn)桥(qiáo)也是上海(hǎi)本(běn)地房企，其第一季度的收入(rù)利(lì)润规模大幅度复苏。究其(qí)原因，一方面是该公(gōng)司后疫情时代出(chū)租率复苏至近年来最高，另一方面则是(shì)公司拿地(dì)结算持(chí)续(xù)性(xìng)向(xiàng)好，从数(shù)字上看，一季(jì)度新增虹口135、138住(zhù)宅地(dì)块，总(zǒng)建筑(zhù)面积约54万平方(fāng)米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头向(xiàng)好(hǎo)背景下，自然也吸引了(le)知名机构在其中(zhōng)持续驻足。从第一季(jì)度十大流通股股东来看(kàn)，知名私(sī)募(mù)高(gāo)毅(yì)邓晓峰(fēng)的(de)两只(zhǐ)产品依然在前(qián)十中(zhōng)，这也是连续第三个季度他(tā)有的(de)两只(zhǐ)产品(pǐn)杀入前十(shí)。同(tóng)时(shí)榜(bǎng)单(dān)中还有一(yī)支(zhī)大名(míng)鼎(dǐng)鼎的(de)QFII阿(ā)布扎比投资局，其当季还(hái)小(xiǎo)幅(fú)增加(jiā)了持(chí)股。

　　除(chú)去上(shàng)述两家上(shàng)海区域性地产公司外，荣安地产则是主要布局在(zài)深(shēn)圳的(de)地产(chǎn)公司，一季报交出的也是一份报喜的(de)成(chéng)绩(jì)单：首(shǒu)季公司实现营(yíng)业收(shōu)入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于(yú)上市公司股东的(de)净利润(rùn)6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周(zhōu)刊》注(zhù)意到两只公募指基(jī)首(shǒu)季新(xīn)杀(shā)入十大流通(tōng)股股东行列。具体(tǐ)说(shuō)来， 南(nán)方中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜(bǎng)排名第七位，富国中证指数1000增强(qiáng)则(zé)排(pái)名第九位，此外(wài)联(lián)袂出现的机构(gòu)还(hái)有QFII高(gāo)盛国际(jì)和私(sī)募迎(yíng)水(shuǐ)聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全球(qiú)基金相关人士分(fēn)析(xm是什么意思性取向ī)：“经历过行业洗牌和(hé)兼并(bìng)重组后(hòu)，龙头的价值(zhí)更(gèng)为笃定突出；从拿地端看(kàn)，2022年土(tǔ)地市场(chǎng)大(dà)幅降温，优质土地供给较多（券商(shāng)测算(suàn)对应潜在毛(máo)利率(lǜ)在(zài)25％以(yǐ)上，目前(qián)房企的(de)利(lì)润率(lǜ)仅20％），绝(jué)大多数房企受限于信用问(wèn)题(tí)或者资金紧(jǐn)张没法拿地，龙头房企趁机获取低(dī)成本土地，龙头房企的拿(ná)地力度（拿地金额/销(xiāo)售金(jīn)额）基(jī)本在30％以上；从融(róng)资上看，龙头(tóu)房企杠杆率较(jiào)低(dī)，净负(fù)债率基本在70％以下，而其他房企的净负债率(lǜ)普(pǔ)遍都在(zài)100％以上，加杠杆空(kōng)间有限，从融资成本(běn)看，龙(lóng)头房企的融(róng)资成本不断下滑(huá)，基(jī)本在3％、4％左右；对应m是什么意思性取向到2023年的销售，龙头房企(qǐ)明显跑赢行(xíng)业，1～4月百强房(fáng)企(qǐ)的销售额增速为(wèi)9％，而(ér)TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当前中特(tè)估(gū)的(de)浪潮下，央国企地(dì)产股或存在发展的大好机会。中信证券指出：“房地(dì)产(chǎn)行业(yè)的结(jié)构性机(jī)会(huì)依然存在，少部分(fēn)公(gōng)司尤(yóu)其(qí)是央企占据(jù)显(xiǎn)著优(yōu)势，其主(zhǔ)要又体现为库存的优势。央企地产公司，现(xiàn)阶段表现(xiàn)出较低的(de)融(róng)资成本，优质的(de)开发资源和良好(hǎo)的不动(dòng)产(chǎn)资产运营能力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央(yāng)企相(xiāng)较(jiào)于民(mín)营地产公司也是更有(yǒu)优势的(de)。”吕功绩强调，“对于减值、土(tǔ)地资源(yuán)债权债务(wù)关系(xì)等(děng)问题，市场对民营房开(kāi)企业的资产会有更多担忧和质疑，所(suǒ)以在这一轮行(xíng)业出清的过程中，央国企(qǐ)相较于(yú)民企来说估值的修复更明显。中特估的角(jiǎo)度从中长期的(de)维度看(kàn)，行业的逻辑在于集中(zhōng)度提升后，行业进入(rù)高质量发展阶段，具备(bèi)较快速发展阶段更稳定且(qiě)可预期的(de)盈利和现(xiàn)金(jīn)流(liú)创(chuàng)造(zào)能力，以此带(dài)来估值中枢(shū)的提升，应(yīng)该关注估值(zhí)相对较低(dī)，企业自(zì)身资产的质量好、运营能力强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存(cún)量(liàng)时(shí)代中行业普涨的(de)概(gài)率比较低，行业(yè)内(nèi)部将出现(xiàn)分(fēn)化(huà)，要关注将受益(yì)于行业集(jí)中度(dù)提升的头(tóu)部公司。”星石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构(gòu)这一思路(lù)的话，或许还是保利(lì)发展、招(zhāo)商(shāng)蛇(shé)口等国资(zī)背景龙头前途(tú)更为(wèi)光明(míng)。不过(guò)国投瑞(ruì)银基金投资部副(fù)总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需要客(kè)观(guān)地(dì)去持续观察国(guó)企(qǐ)央企(qǐ)在(zài)三个方面是否可以(yǐ)维持，首先是融资(zī)成(chéng)本保持低位，其次是(shì)销售份(fèn)额持续提升，再(zài)次是拿地份额(é)持(chí)续提升。”

　　复苏(sū)速度(dù)缓慢

　　机构需要多(duō)给一些耐心

　　而《红周刊》也(yě)根据房企一季报(bào)梳理(lǐ)发现(xiàn)，对(duì)于2022年(nián)的(de)业绩(jì)出现(xiàn)的(de)整(zhěng)体(tǐ)下滑，2023年(nián)一季度的(de)业绩(jì)分化更趋明显，保(bǎo)利(lì)发展(zhǎn)、滨江(jiāng)集团(tuán)等房企营收、净利(lì)均实(shí)现了业绩(jì)的(de)回正，甚至是较大增速(sù)的(de)增长。而(ér)这些公司也是机(jī)构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知名房地产(chǎn)业内人士张宏伟向(xiàng)《红周刊(kān)》分析表示(shì)，业绩(jì)出现明显改善的房企，主要是因为过去两(liǎng)三年时(shí)间(jiān)，尤(yóu)其是(shì)在2021年下半年(nián)民营房企不(bù)怎么投(tóu)资拿(ná)地之后，国有企(qǐ)业仍在持(chí)续性地拿地，且主(zhǔ)要集中(zhōng)在核心城市，投资力度(dù)较大。投资的驱动(dòng)能(néng)够推动房企销售业绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一季度(dù)市场恢复但(dàn)仍(réng)处于调整的过程(chéng)中(zhōng)，能(néng)够保有(yǒu)一个(gè)正增长。

　　不过张宏(hóng)伟(wěi)同时也(yě)提醒表(biǎo)示，在房地产的复苏过程中，还(hái)面临着一些不确定(dìng)性。其实整个(gè)市场从(cóng)四月份开始又在往(wǎng)下(xià)掉。除了杭州、成(chéng)都等(děng)极个别(bié)城市(shì)四月环比三月相(xiāng)对表现较好之外，包括北京、上(shàng)海在内的绝大多数城市都出现环比下滑的情况(kuàng)。而现在五月的市场(chǎng)表现也不(bù)太(tài)乐观。按照现在的经(jīng)济状况、收入情况，以及市(shì)场的去库存压力、企业的资金面压力，可(kě)能会出现，到六月份(fèn)房企(qǐ)为(wèi)了(le)半年报(bào)冲(chōng)业绩出现市(shì)场的短期反弹外的一个市(shì)场乏力现(xiàn)象(xiàng)。也就(jiù)是说，第二季度、第三季度增长(zhǎng)不确定性(xìng)的压(yā)力仍旧较大。

　　上海利檀投资(zī)董(dǒng)事长(zhǎng)陈昊扬也向《红周刊》指出，现(xiàn)在整个房地产以及其(qí)上下(xià)游产业链(liàn)的复苏速度都比想象(xiàng)的要慢很多(duō)，我们(men)要多给一些耐(nài)心，这个(gè)时候，在房(fáng)地产以(yǐ)及上(shàng)下游就不是赚快钱的时(shí)候，只能赚(zhuàn)他基本面的钱。但这也(yě)意(yì)味(wèi)着，只有极(jí)为少数的、做得比同行好得(dé)多的企业(yè)，会伴随整个行业的弱(ruò)复苏(sū)，业绩会逐(zhú)步体(tǐ)现出(chū)来。所以只能(néng)耐心地去等待它的基本(běn)面不断(duàn)地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日(rì)《红周(zhōu)刊》，文中提(tí)及个股仅为举例分析(xī)，不做买卖推荐。）

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