文：任泽平(píng)团队　　

　　导(dǎo)读(dú)

　　是该(gāi)取消预售制了(le)。 1月(yuè)17日召开的全(quán)国住房和城乡建设工作会议提出“有条(tiáo)件的(de)可(kě)以进(jìn)行(xíng)现(xiàn)房(fáng)销售”，不足一个月时(shí)间，已有(yǒu)山东(dōng)、安徽、河南(nán)、四川、广东等地明确表态，试点(diǎn)现(xiàn)房(fáng)销售。

　　1、是该(gāi)取消商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售制了，用(yòng)你(nǐ)的钱(qián)，建你(nǐ)的(de)房子，还烂(làn)尾了，这是对购房者的(de)不公平。以(yǐ)后谁有(yǒu)钱谁建房，没钱没(méi)实力的(de)别建了，不能把包(bāo)袱甩(shuǎi)给老百姓和社会，这是房地产从大开发时代步入高质(zhì)量(liàng)发展阶段的必(bì)然趋势(shì)，也是对购(gòu)房老(lǎo)百姓的最大保护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全国(guó)套(tào)户(hù)比超(chāo)过1，从大开发进入存量时代，对购(gòu)房民(mín)众(zhòng)不公平的预(yù)售制已经(jīng)过时了，该(gāi)取消(xiāo)了，改为现(xiàn)房销售(shòu)。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当然二(èr)次房(fáng)改是(shì)个技术活，兼顾(gù)化解停贷、复(fù)工(gōng)保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复(fù)市场信(xìn)心以及长(zhǎng)效机制，长效机制四大关键是(shì)推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地(dì)产税。如(rú)果按照经济规律办事(shì)，中(zhōng)国一定能(néng)实现房地产(chǎn)软着陆(lù)和长期平稳健康发展，跨过这道关(guān)，解(jiě)好这(zhè)道世界难题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售制、改为现(xiàn)房销售？大家(jiā)想想，绝大(dà)部分(fēn)商(shāng)品是一手(shǒu)交钱一手(shǒu)交货，预(yù)售制是对购(gòu)买者的单方面不(bù)公平制(zhì)度，购(gòu)房老(lǎo)百姓几乎(hū)承担了所有(yǒu)商品不能交付的风(fēng)险(xiǎn)。从个(gè)人层面看(kàn)，预(yù)售制对购房者非常不公(gōng)平，比如，交房等待期一般为(wèi)两年，在此(cǐ)期(qī)间，购房者不仅承担银行(xíng)利息(xī)，还要(yào)承(chéng)担延迟(chí)交房、房屋(wū)质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能交(jiāo)房的风险。从行(xíng)业层面看，预(yù)售制助(zhù)推部分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，若遇到下(xià)行周期，会引(yǐn)发资金(jīn)链断裂、项(xiàng)目搁置等系(xì)列风险。取消预售制，改为现房销售，这样(yàng)有(yǒu)助于落实中央房住(zhù)不炒精神、有助于(yú)保障购房老(lǎo)百姓权益、有助于房(fáng)企(qǐ)稳健发展，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么(me)建议取消预售制度？预售制度怎(zěn)么来的？国外什么情(qíng)况？简单科普一下：商品房预售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开(kāi)发商(shāng)放(fàng)杠杆(gān)的方式。98年房改，由于商品房短缺(quē)，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国香(xiāng)港，引入了商(shāng)品房(fáng)预(yù)售(shòu)制度。其实，当(dāng)前世界不少国家存在预售制(zhì)。但(dàn)是，重点来了！发达国家一般有严格的监管保障措施，开发(fā)商在项(xiàng)目获得政府批准后才(cái)可(kě)以开始销售(shòu)，买家在购买(mǎi)期房后并(bìng)非像中(zhōng)国(guó)一样在支付完首(shǒu)付款后(hòu)从银行一次性贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余全部房款，而是(shì)根据开(kāi)发商工程进度在完全交房前进行分期支(zhī)付。所以，预售制度是需要严格(gé)的资金监管、分期支(zhī)付以及违约处罚措施作为保障(zhàng)的，如(rú)果没有这些保(bǎo)障(zhàng)措施，一定会触发风(fēng)险(xiǎn)，对购房民众不公平，所以不如借机取(qǔ)消预售制度，以后改为现房(fáng)销售。客(kè)观讲预(yù)售制度有一定(dìng)历(lì)史阶段(duàn)性(xìng)，现在中(zhōng)国住房进入存量时代，取消预售制度有助(zhù)于降负(fù)债降杠杆，不再把(bǎ)烂尾(wěi)风(fēng)险(xiǎn)甩(shuǎi)给老百姓和社会，当然这需要(yào)配套(tào)房企债务重组、复工保交楼(lóu)、恢复市场信心(xīn)和房(fáng)地产长效机制。这是(shì)个技术活，只要坚持市场化改革(gé)，中国(guó)一定能化解这个(gè)难题，让房地产回归实体经(jīng)济和居(jū)住属性，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如(rú)果取消预售制(zhì)，改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销售，开发商将拼的不(bù)是五花八门(mén)、眼花(huā)缭乱、不知(zhī)道能(néng)不能(néng)兑(duì)现的营销手段，而是所见即所得(dé)的过(guò)硬的产品质量和诚信，这才是对(duì)购房民众(zhòng)的最根本最实质的(de)保障，这样将极大(dà)的提(tí)升开发商的建(jiàn)筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣(liè)币。所有商业的(de)本(běn)质是向善，是以客户为(wèi)中心，房(fáng)地(dì)产也不(bù)能例外，老(lǎo)百姓(xìng)买房子(zi)是天大的(de)事，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸福一(yī)家人(rén)。从这个(gè)角度，取消预(yù)售制、实施现房销售(shòu)是(shì)实现老百(bǎi)姓(xìng)安居乐业、社会(huì)长治久安、行业企业健康发展的重(zhòng)大(dà)措施。在当(dāng)前的情况下，取消(xiāo)预售制(zhì)要结合稳楼(lóu)市、房地产软(ruǎn)着陆(lù)、打通金融支持当期三(sān)好生、新模式(shì)等综合施策(cè)。

　　作者十年(nián)前在国(guó)务院(yuàn)发展研究中心参(cān)与财税改革方(fāng)案研究时，对(duì)预(yù)售制、房(fáng)地产税、人地(dì)挂(guà)钩、金融稳定、房(fáng)企(qǐ)杠杆率等进行过长期系统的专项研究。（参考后来形成的专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市(shì)化进程，但背后潜藏(cáng)的(de)风险确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方(fāng)全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置期房预付款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行(xíng)监(jiān)管，享1年(nián)保修期后(hòu)付尾款

　　3 启示(shì)

　　正(zhèng)文

　　1 四舍六入五留双原则是什么，四舍五入留双法中(zhōng)国(guó)内地商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十(shí)世纪五(wǔ)十年代在中国(guó)香港，楼宇出租(zū)是地产行业(yè)盛行(xíng)的方式，但有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资金(jīn)周转期长等(děng)问题，分层销售孕育(yù)而生。20世纪50年(nián)代，中国香港还未(wèi)推行公共房屋(wū)制(zhì)度，许多人栖身于(yú)木(mù)屋或者其他临时住宅，住房的需(xū)求是相当(dāng)高，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖(mài)多数以一整栋楼为(wèi)单位(wèi)，需要雄(xióng)厚的资金实力才能购(gòu)买(mǎi)。虽(suī)然楼(lóu)宇出租(zū)是中国香(xiāng)港地产行业盛(shèng)行(xíng)的方(fāng)式，但有着转让(ràng)难、出租资金周转期长等问题。针对这一(yī)系列(liè)问题，不少地产商(shāng)开始(shǐ)探求新的方(fāng)式，如把楼宇契约切开(kāi)，即“分(fēn)契”，然后将(jiāng)楼宇分层出售。这模式一经推行，购买楼宇的市民(mín)数量有所增加，开发商(shāng)资(zī)金周转加(jiā)快。

　　在分层出(chū)售的基(jī)础(chǔ)上，将(jiāng)“按揭”模式(shì)引(yǐn)入房地产销售，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办立信置业有限公司，凭借商业直觉(jué)和多年(nián)经(jīng)营(yíng)杂(zá)货铺、海(hǎi)上驳运(yùn)业务的(de)经(jīng)验，对(duì)于商品流通、资金周转有着独到的见解(jiě)，在努(nǔ)力(lì)寻求方法加快自身资(zī)金周转。当时其(qí)在购(gòu)下九龙的(de)一块地盘后(hòu)，除了分层(céng)出售、还印发售楼说明书，上有文(wén)字详尽(jǐn)说(shuō)明楼宇的地势环(huán)境、建筑(zhù)材料、分层(céng)价(jià)格、订购方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买(mǎi)家的(de)订金(jīn)，采(cǎi)用(yòng)类似租金的分期付款形式，等新楼落成时，收齐买家(jiā)的钱，买家就拥(yōng)有了自己的房产。这种方式减轻(qīng)了民众(zhòng)购(gòu)房的资金压(yā)力，加速(sù)了房屋(wū)的建造和销售(shòu)，也解决(jué)了(le)制造(zào)商(shāng)的资金问题，降低投资风险，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售(shòu)楼花+分期付(fù)款”的(de)销售模式成为当(dāng)时中国香(xiāng)港房地产市场的一(yī)大特色(sè)，纵观中国(guó)香港房地(dì)产(chǎn)市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的住房供不应求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售(shòu)楼花模式(shì)推动了中国香港楼(lóu)市(shì)几十年繁(fán)荣，但期间也出现过“烂尾楼”的(de)情况，但监(jiān)管部门不断完善、规范化，建(jiàn)立健(jiàn)全的监(jiān)管机(jī)制(zhì)，促进(jìn)市场健康(kāng)发展。例如(rú)，1960年(nián)，位于(yú)大角咀的一个楼盘(pán)因建(jiàn)筑费用超支停工，出(chū)现“烂尾”情况。在(zài)1961年后(hòu)，中国(guó)香港管(guǎn)理部门提升了(le)对于预售(shòu)楼花制度的监管，即要(yào)求开(kāi)发商(shāng)在(zài)预售前，确保地价款(kuǎn)已经全(quán)部支(zhī)付，还要证明自(zì)身(shēn)有资金(jīn)等能力把(bǎ)项目完成，资金需放入律师所托管，支取时需律所和建筑师(shī)的核准。为了防止开(kāi)发商、律(lǜ)所、建(jiàn)筑师等造假，套取监管账户资金，中国香港要求律(lǜ)师行在银行开(kāi)设的信托账户(hù)（监(jiān)管账户(hù)）、开发(fā)商操作等采(cǎi)取全(quán)透明化机制(zhì)，且银行的责(zé)任上升，如(rú)出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续需自身(shēn)推动项目完工。随着监(jiān)管体(tǐ)系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大、供(gōng)给量少(shǎo)，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　二十世(shì)纪九十年(nián)代，中国内地(dì)面临住房需求大和供给量(liàng)短缺(quē)问题(tí)，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以来，中国内地优先发展重(zhòng)工业，强调(diào)基础(chǔ)建设，这一导向使前期发展工业(yè)化的进程大(dà)于城(chéng)市化进(jìn)程，唯有解决住房基(jī)础等(děng)城市化配套问题，才能进一步(bù)推进城市化。但当时推行的是“统(tǒng)一管理(lǐ)，统一分配，以租养(yǎng)房(fáng)”的福利分房制(zhì)度，住房市场(chǎng)发展(zhǎn)起(qǐ)步较晚、增速(sù)较慢(màn)，福利分房制度也出现了分配不(bù)公、效率低、配套差等问题，因此福利分房(fáng)制度不再(zài)适用于当时的国(guó)情。叠加房地产(chǎn)市场面临商品房的(de)需求量大，而(ér)社会(huì)缺少大型房地产(chǎn)开发商，商(shāng)品(pǐn)房供应(yīng)量小的困境，此时引入中国香港(gǎng)的“卖楼花”模式无疑是对内地房地(dì)产市场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进(jìn)中国香港预售商品房制(zhì)度，先后出(chū)台多项(xiàng)文件，大力支(zhī)持国内(nèi)房地产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深(shēn)化城镇住房制(zhì)度改革(gé)，加快住房(fáng)建(jiàn)设的通知》文件，决定(dìng)停(tíng)止住(zhù)房无偿实物分配(pèi)，逐(zhú)步实行住房分配(pèi)货(huò)币化、住(zhù)房(fáng)供给商品化(huà)、社(shè)会化的住房(fáng)新体制，从计划(huà)经济下(xià)的福利分房转(zhuǎn)向市场经(jīng)济的商(shāng)品房(fáng)。房地(dì)产市场采用预售制(zhì)，允许(xǔ)开发商卖期房(fáng)，解决了房企缺少资金(jīn)和开发时间(jiān)周期(qī)长(zhǎng)的两大难题，开发(fā)商以预(yù)售款撬动下一(yī)个项目的开发，形成滚动开发模式，住(zhù)房供应速度加快(kuài)。自此中国内(nèi)地开始房改货币化，中(zhōng)国人民银行等多(duō)方迅速出(chū)台(tái)相关(guān)的信(xìn)贷(dài)政策，支持(chí)购房者，极大作用推动(dòng)了房地(dì)产市场的发(fā)展。

　　引入中国(guó)香港“卖楼花”模式后，经调整形(xíng)成契合中国内地的(de)商品房预售制度。预售制(zhì)的初衷(zhōng)是(shì)为了缓解(jiě)房企资金压(yā)力，加快城(chéng)镇住房建设。具体来说，是(shì)指房地(dì)产(chǎn)开发企(qǐ)业将正在建设中的(de)房屋预先出售(shòu)给购房者，由购房者(zhě)支付定金或(huò)房(fáng)款的行为。区别(bié)于中国香港，在中国内地(dì)实践(jiàn)过程(chéng)中，商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)流(liú)程(chéng)为：房地产开发(fā)商办理预售许可证-签订商品房买(mǎi)卖合同-进行备案登记和预告登(dēng)记-交付房屋(wū)。在购房过程中(zhōng)，购房者需(xū)要一次性付清首付款，并采用银行(xíng)贷款的形(xíng)式(shì)一次性付清(qīng)剩(shèng)余房(fáng)款(kuǎn)，换(huàn)言(yán)之，房屋未(wèi)建成，开发商可能已拿到了(le)全部购房款，这点与中(zhōng)国(guó)香港的按照工程进度付款有(yǒu)所不同。对中(zhōng)国(guó)内地的开发商而言(yán)，预售制商品房也开启了高周(zhōu)转、高(gāo)杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市(shì)化(huà)进程(chéng)，但背后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确实(shí)存(cún)在

　　作为中国(guó)内地商品房销售的最主要方式，预售制极大缩短房企现金回(huí)笼周(zhōu)期，同时增加市场商品(pǐn)房供应，推动了城(chéng)镇(zhèn)化发展进程。预售制在过(guò)去20多年对(duì)中国(guó)内地(dì)房地产(chǎn)市场的稳步发展(zhǎn)起(qǐ)到(dào)了重要作用，不(bù)仅解(jiě)决了房地产市场快(kuài)速发展阶段的资金需求，也提高了居民(mín)居住水平，中国内地城镇(zhèn)居民从筒(tǒng)子楼住到住宅(zhái)小区(qū)，从全民蜗居到基本适居(jū)，住房事(shì)业取(qǔ)得(dé)巨大进(jìn)步，数十(shí)年时间走完发达国家几百(bǎi)年城镇化路程。改(gǎi)革开放以(yǐ)来，城镇化(huà)进(jìn)程进入(rù)快速(sù)发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市(shì)建成(chéng)区面积由7438平(píng)方公里(lǐ)增长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的《中国(guó)住(zhù)房(fáng)存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住宅存量从不到(dào)14亿平(píng)增(zēng)至313.2亿平，城镇(zhèn)人(rén)均住房建(jiàn)筑面积从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城镇住房(fáng)套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套(tào)，套(tào)户比从0.8增(zēng)至1.09。预售(shòu)制在当前已成为中(zhōng)国内地商(shāng)品房销(xiāo)售最主(zhǔ)要方式，2005年中国内地商品住宅期(qī)房销售面积占总(zǒng)销售(shòu)面积的(de)比重(zhòng)为63％，而2021年期房(fáng)累计销售面积(jī)达15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产行业的发展(zhǎn)。中(zhōng)国(guó)内地房地产(chǎn)历经(jīng)二十多年(nián)长周期繁荣，行业(yè)各项指(zhǐ)标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复(fù)合增速10.6％。房地产开发(fā)投资完成(chéng)额从0.4万(wàn)亿元增至(zhì)14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品房销售面(miàn)积和销售金额分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企业从(cóng)无(wú)到有(yǒu)、从(cóng)国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业(yè)数量达(dá)9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也成为拉(lā)动中国内地经济高(gāo)增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房地产带动的(de)上下游产(chǎn)业(yè)链特别长，高达50多(duō)个行业(yè)。2020年房地产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房(fáng)地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地(dì)产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建(jiàn)材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地产(chǎn)完全拉动的(de)投(tóu)资占全社会固(gù)定资产投资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开(kāi)发投资占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各项贷款余额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如(rú)果(guǒ)加(jiā)上信托等(děng)通(tōng)道业务，占(zhàn)比超(chāo)过三分之一。从房地产融资存量占(zhàn)社融存量比重看，2021年(nián)12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企(qǐ)大(dà)面积(jī)违(wéi)约，将导(dǎo)致银行(xíng)不(bù)良(liáng)率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民(mín)财富效应渠道，根据我们的《中(zhōng)国住房市值测算报(bào)告》，2020年(nián)中(zhōng)国住房市值为62.6万亿美(měi)元，大于美国的33.6万亿(yì)美(měi)元、日本的10.8万(wàn)亿(yì)美元、英(yīng)法(fǎ)德(dé)三国合(hé)计的(de)31.5万亿美元。从住房市值(zhí)占股债房市值(zhí)的比(bǐ)例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的(de)37％、英(yīng)国(guó)的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住房市值与股(gǔ)债房市(shì)值的比例较高，主要(yào)是因(yīn)为住房(fáng)市值高，以(yǐ)及中国资(zī)本市场发育尚不(bù)成(chéng)熟，直接融资比例(lì)较低，股票(piào)、债券市(shì)值较低，居民(mín)投资渠道(dào)缺乏。

　　不可(kě)否(fǒu)认(rèn)，预售制背后潜藏的(de)风险确实存在，当(dāng)前的负面(miàn)效(xiào)应(yīng)愈发四舍六入五留双原则是什么，四舍五入留双法凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝大部分商(shāng)品是一(yī)手交钱一手交(jiāo)货，预售制(zhì)是(shì)对购买者的单方面(miàn)不公(gōng)平制(zhì)度，购房老(lǎo)百姓(xìng)几乎承担了所有商品不能交付的风险。比如，交房(fáng)等(děng)待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利(lì)息，还(hái)要(yào)承担(dān)延(yán)迟交房、“一房(fáng)二(èr)卖”、房屋质(zhì)量(liàng)、房(fáng)产证(zhèng)延期(qī)办理(lǐ)甚(shèn)至不能交房等风险。另外，购房者和(hé)开(kāi)发(fā)商(shāng)之间的购房(fáng)合同、购房者和(hé)银行的(de)按揭贷款合(hé)同(tóng)是两(liǎng)个独(dú)立(lì)的(de)合同关系，如果开发商发生(shēng)违约，购房者(zhě)只能根据(jù)购房合同(tóng)向开发商主张权(quán)力(lì)，但依(yī)旧需要根据(jù)按揭贷款(kuǎn)合同(tóng)按时(shí)向银行进行贷款偿还，因此购房者承(chéng)担的风险较大。

　　从行业(yè)层面(miàn)看，预(yù)售制助推部分(fēn)房企过度(dù)举债、高杠(gāng)杆扩张，资(zī)金若遇到下行(xíng)周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁(gē)置(zhì)等系列(liè)风险，进(jìn)行影响自(zì)身信用和购房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房企因(yīn)为市(shì)场波动或经营(yíng)不善，出(chū)现资金链断裂等一系列问题，导致“烂(làn)尾”等(děng)情况，而房企通过与购房者签订的预售合同和按(àn)揭(jiē)合(hé)同，已(yǐ)经从银行获得房(fáng四舍六入五留双原则是什么，四舍五入留双法)款，如果购房者丧失还款能力或(huò)短期(qī)不能还款等，则风险完(wán)全由(yóu)银行承(chéng)担，银行将面临较(jiào)大的(de)坏账压力(lì)。

　　从监管角度看(kàn)，购房者的预售(shòu)监管资金去(qù)哪了？楼(lóu)盘“烂尾(wěi)”，归根结(jié)底两个字那就是(shì)“没钱(qián)”，即(jí)没钱付工程款。在(zài)2004版的《城市商品房预(yù)售(shòu)管理(lǐ)办法》中明确规定了(le)开发企业预售(shòu)商品(pǐn)房所得款项应当用于有(yǒu)关的(de)工(gōng)程建设(shè)，商品(pǐn)房预售款监管的具体办(bàn)法(fǎ)，由房地产(chǎn)管(guǎn)理部(bù)门制定。但多(duō)年以(yǐ)来全(quán)国并没有统(tǒng)一的预售资(zī)金监管规定，各地实行“一城(chéng)一(yī)策”。例如(rú)，太原(yuán)、昆(kūn)明(míng)、重庆、长沙(shā)等城(chéng)市(shì)重点监管资(zī)金比例(lì)为(wèi)总预售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥等城市则(zé)按照项目的(de)建(jiàn)安成本(běn)乘以建筑面积或者项目工程总额(é)报(bào)价计(jì)算重点(diǎn)资金。而(ér)事(shì)实是，不(bù)少购(gòu)房(fáng)款未(wèi)进入监管账户、或进入(rù)监管账户后被挪(nuó)用，导致楼盘没有资金继续建(jiàn)设。收楼遥(yáo)遥(yáo)无(wú)期，月供(gōng)却被(bèi)迫继续还款。那么，监管账户资金如何(hé)被挪走的？实际上，在过去房地产大开发时(shí)代的高周转背(bèi)景(jǐng)下，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜规(guī)则”。比如(rú)工程总承包(bāo)方，以工程建设(shè)名(míng)义，获得监管账户拨付资(zī)金，再由工程方将(jiāng)资金(jīn)转给房企，而拨付的工程(chéng)款，远(yuǎn)超工(gōng)程进度所(suǒ)需。通(tōng)过这些(xiē)方(fāng)式套(tào)取的(de)资金(jīn)，在房(fáng)企各地项目间流(liú)动，变相(xiāng)加杠杆，这(zhè)样做提供了资金(jīn)流动(dòng)性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种资(zī)金循环高(gāo)周转模式，但(dàn)一定程度上把风险(xiǎn)甩给了(le)购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体(tǐ)来(lái)说，国外商(shāng)品房预售制度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房者预付资金，一(yī)般设有定金或(huò)预付款(kuǎn)保(bǎo)护机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要(yào)求购房者支付的预付款比例(lì)相对较低(dī)，绝大部分房(fáng)款在(zài)房屋交付后开始支付；

　　3）预(yù)付款支付方式：预付款一般以定(dìng)金方式支付(fù)，或按工程进(jìn)度分(fēn)期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一(yī)般(bān)采用两种方式发放按(àn)揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款按照(zhào)工程进(jìn)度逐渐发放，购房者开(kāi)始月供；二是房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付后发(fā)放(fàng)按(àn)揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期房(fáng)烂(làn)尾保险(xiǎn)，在商品房出现重大(dà)延(yán)期(qī)或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋(wū)交付保(bǎo)护：房(fáng)屋交付质量的保障有(yǒu)两种方(fāng)式，一(yī)是(shì)期房由政(zhèng)府或第三(sān)方验收合格并(bìng)提供(gōng)验(yàn)收凭证后，开发商凭验(yàn)收凭(píng)证取得购房者(zhě)支付的房款。二是开发商(shāng)为购房者提供一定(dìng)的(de)保修期，通常(cháng)1-5年，保修(xiū)期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金(jīn)第三方全程监管(guǎn)，交付(fù)时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　美国期房定金(jīn)一定期限内无条件(jiàn)返还，最低首付比例(lì)为3.5％，交房前仅(jǐn)支付(fù)首付，其余房款交付后按(àn)揭还(hái)款，交(jiāo)付(fù)前资金由第三方(fāng)全程监管，交付(fù)时开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得房款。

　　定(dìng)金及首(shǒu)付环节(jié)，定金比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于3.5％，根(gēn)据美国官方(fāng)数(shù)据，2021年美(měi)国平(píng)均首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付(fù)方面(miàn)，除定(dìng)金或首(shǒu)付外，购房者在房(fáng)屋交付(fù)后(hòu)通过按(àn)揭贷款支付剩(shèng)余房款。

　　资(zī)金监管(guǎn)方面，美国为防止开(kāi)发(fā)商(shāng)挪用(yòng)资金，购房者的定金及首付款(kuǎn)由第(dì)三(sān)方公证(zhèng)行或产权保险公(gōng)司的信托账户监管。如果开发(fā)商倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购房(fáng)者资(zī)金可通过申请仲裁取回，且不承担任何责任与损失。而开发商在房屋建设过程(chéng)中(zhōng)的资金全(quán)部(bù)来自银行，银(yín)行根据工程(chéng)进度向(xiàng)开发商提供一(yī)定比例的贷款，由于开发商挪用(yòng)资(zī)金直接损害银行利益，银行有充分动机监管(guǎn)开发商施(shī)工进度。开(kāi)发商在房屋(wū)交付时需取得(dé)由政府相关部门(mén)经审查后发放的验收凭证，通过验收凭证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期(qī)房(fáng)可零首付购房，房款(kuǎn)按建造工(gōng)期进度支付，按揭按工期放款后还(hái)贷(dài)，房贷(dài)利(lì)率采用固定利率(lǜ)，开发商或购(gòu)房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门(mén)槛(kǎn)方面(miàn)，德国开发商在项(xiàng)目获(huò)批后即可预售(shòu)房屋(wū)。签署购(gòu)房合同前，购(gòu)房(fáng)者需支(zhī)付约2000欧的定金并进行(xíng)预约(yuē)公证，签订(dìng)合同后(hòu)定金退(tuì)还。如由于任(rèn)何(hé)原因不能购(gòu)买，定(dìng)金按(àn)照德(dé)国法律全部退还。

　　签署购房合同后(hòu)，购房者需支付公证费(fèi)和土地(dì)交易(yì)税，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费(fèi)用不(bù)包含在购房款中，属于购房(fáng)附加费。

　　首付方面，德(dé)国没有规定最低首(shǒu)付比(bǐ)例，可零首付(fù)购房(fáng)。

　　余款方面，德国也采取按工期支(zhī)付房款(kuǎn)的制(zhì)度，一般分7笔(bǐ)进(jìn)行支付，具体支付节点、比(bǐ)例因(yīn)项目而异。一般来说，支付节点可(kě)分为公证后、主体完(wán)工、内部(bù)水暖电路完工、窗户(hù)玻璃完工、室(shì)内清洁及(jí)墙面(miàn)完工、地板(bǎn)完(wán)工、全部完工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方(fāng)面，购房(fáng)者可在支付房款前(qián)申请房贷，房贷利(lì)率采用固定利(lì)率，银(yín)行(xíng)按施工(gōng)节奏分(fēn)多次(cì)发放贷款，每(měi)笔贷款(kuǎn)给予购(gòu)房者一定使用(yòng)期限，期(qī)限(xiàn)结束后，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保(bǎo)险公司针对期房(fáng)设(shè)计了两种保(bǎo)险，保(bǎo)险(xiǎn)的功能是当房(fáng)屋出(chū)现(xiàn)重大延期或重(zhòng)大缺陷(xiàn)时，保险公(gōng)司保(bǎo)证(zhèng)开(kāi)发商赔(péi)偿或修复，开发商破产，由(yóu)保(bǎo)险公司负(fù)责(zé)相应(yīng)赔偿。保险由开发商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付(fù)

　　英国(guó)预售制设(shè)有10％定金保险保护机制，交房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由(yóu)买卖双方律师严(yán)格监管。

　　订立合(hé)同前，买卖双方均有一名律(lǜ)师，负责沟通期房交易中的房产、资(zī)金、合(hé)同等各个环节，各(gè)环节内容确认无误后签订首付交(jiāo)换合同。

　　定(dìng)金方(fāng)面，英国设置了10％定金(jīn)保险保护机(jī)制，当(dāng)开(kāi)发商出现财(cái)务(wù)、经营(yíng)问题时(shí)，购房者10％的定金由保险公司赔(péi)付，而超出10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付方面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在(zài)合同签(qiān)订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付(fù)环节，英国采取按工程进度付(fù)款的(de)方(fāng)式，但是交房前付(fù)款比例相对(duì)较低，一般(bān)会(huì)在合同(tóng)签订6-24个月分(fēn)别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即交房前付(fù)款比例在(zài)20％-45％之间，剩(shèng)余款(kuǎn)项(xiàng)交房后支付。

　　交付环节(jié)，英国规(guī)定房屋必(bì)须(xū)经过房产公证公(gōng)司的检验验(yàn)收后才(cái)能(néng)交付，交(jiāo)付后(hòu)方可按(àn)揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国期房预售资金监(jiān)管极为严格，资(zī)金也由(yóu)律(lǜ)师监管，在确认(rèn)工程进度、支付相关款项过程中，由(yóu)买房律(lǜ)师将(jiāng)资金转给卖方律师，卖方(fāng)律师转(zhuǎn)给开发商，即资金在(zài)进入开发商账户前经过两道(dào)关口，有(yǒu)利于保障购房者资(zī)金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交(jiāo)易立法，设置期(qī)房预付款保全措施(shī)

　　日本期房交易立法(fǎ)，定金(jīn)超5％或1000万(wàn)日元时，开发(fā)商必须完成“预售房定金保全措(cuò)施”，交(jiāo)房前付款比例不超房款的20％，开发商(shāng)违约需返(fǎn)还(hái)定价(jià)并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立(lì)法方面，日本二战结束后(hòu)由于房屋供给(gěi)严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此(cǐ)，日(rì)本政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑物交(jiāo)易法(fǎ)》，经多(duō)次(cì)修订，目前是(shì)唯一一(yī)部规范期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日本(běn)《宅地建物取引业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商必须(xū)完(wán)成定(dìng)金(jīn)保(bǎo)全措施才可预售。什么是定金保全措施？即买卖双方签订购房(fáng)合同时，开发商(shāng)向(xiàng)金融机构或指(zhǐ)定保(bǎo)证机构或保险机构签订定金保证(zhèng)委托合同，设置购房者定金的保证或保险，并将(jiāng)相应的(de)保(bǎo)证金证(zhèng)明书(shū)交付给购房者。除(chú)定金外，其他预(yù)先支付的购房款也(yě)受该措施保(bǎo)护(hù)。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可(kě)凭保(bǎo)证金证(zhèng)明书向金融(róng)机(jī)构或保证(zhèng)机(jī)构或保险公司兑付(fù)，同时，开发商(shāng)需向(xiàng)购房者赔付违(wéi)约金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房(fáng)款支付环(huán)节，交房前只需支(zhī)付最多(duō)不超20％的定金，签订购房合同后(hòu)，购房(fáng)者即可向银(yín)行申请贷款(kuǎn)，但交(jiāo)房后(hòu)才开(kāi)始(shǐ)按(àn)揭贷款，除定金外(wài)的剩余房款在(zài)交(jiāo)房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监(jiān)管，享1年(nián)保修期后(hòu)付尾款

　　新加坡期房购房者违约可返还相(xiāng)当于3.75％房款的订(dìng)金，首(shǒu)付(fù)比例20％，余款按工程进(jìn)度支付，所有资金进银行专(zhuān)门项目资金账户(hù)，交(jiāo)房(fáng)后(hòu)满(mǎn)1年保修期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节，新加坡(pō)开发商有统(tǒng)一的选(xuǎn)购权(quán)合同以及订金返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进(jìn)一步签(qiān)订购买合(hé)同，不执行(xíng)OTP则退还(hái)3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付(fù)比例方面，签订购(gòu)房合同后，购房(fáng)者(zhě)需支付15％的首(shǒu)付及印花税，同时购(gòu)房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上(shàng)，新加坡期房同样采取按(àn)工(gōng)程(chéng)进度付(fù)款(kuǎn)的方式，《发(fā)展(zhǎn)商条例》对(duì)期(qī)房付款流程做了统一详(xiáng)细规定，要求所有开发商遵(zūn)守，支付节点一般为合同签(qiān)订后(hòu)、地基完工、框架完(wán)工、管道(dào)门窗等完(wán)工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照工程进(jìn)度放款，月(yuè)供在此过程(chéng)中随着放出贷款的增加而增(zēng)加，未放款部分无需月供(gōng)。

　　资(zī)金(jīn)监管(guǎn)方(fāng)面，购(gòu)房者的(de)订(dìng)金(jīn)与付款会存入(rù)银行专(zhuān)门的项目资金账(zhàng)户，账户资金提取须与房屋建设有关(guān)。房屋交付后，购(gòu)房者享(xiǎng)受1年的房屋保修期，此后(hòu)购房(fáng)者支付15％的(de)尾(wěi)款(kuǎn)。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来(lái)看，当前房地(dì)产到了政策出手临(lín)界点，重(zhòng)点是保(bǎo)交楼和房企(qǐ)重(zhòng)组。一(yī)方(fāng)面，加大对刚需和改善型需求的支持力(lì)度，长短兼顾妥善(shàn)应(yīng)对局(jú)部停(tíng)贷现象，重点(diǎn)是保交楼保复(fù)工(gōng)保民生(shēng)，给予强有力的金融(róng)工(gōng)具支(zhī)持。另一方面，从(cóng)现在(zài)起，对(duì)还在(zài)正(zhèng)常运转(zhuǎn)的(de)房企(qǐ)包括民营企业，加大支持(chí)力度(dù)，由优(yōu)质房企牵头并购重组整(zhěng)个行业，为(wèi)每个房企配套(tào)AMC和(hé)财团，给予金融工具配套。

　　二，中期(qī)来看，应充分估计形势复(fù)杂性和人性复杂性，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及(jí)长效机(jī)制。长效机(jī)制四大关键是(shì)推动城(chéng)市群战略(lüè)、人地挂(guà)钩、金融中性(xìng)稳定和房地(dì)产税。定(dìng)金环(huán)节(jié)，建立(lì)开发(fā)商违约后(hòu)定金保护机制，如(rú)将已支付定金冻结(jié)至(zhì)房屋交付阶(jiē)段(duàn)，保(bǎo)障购房者(zhě)定金安全。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大(dà)延期(qī)以及重大缺陷(xiàn)等(děng)情况提供充分的保障。余款支(zhī)付(fù)环节(jié)，建(jiàn)立(lì)按工程进度(dù)付款机制或(huò)交房后(hòu)按揭贷款机制，充分(fēn)保护购(gòu)房者的权(quán)益(yì)。资(zī)金(jīn)监管环节，引入独(dú)立(lì)于开(kāi)发(fā)商、银行的第三方资金(jīn)监(jiān)管机构，或由政(zhèng)府相关(guān)部门直接监管，以此防止资(zī)金挪用现(xiàn)象。交(jiāo)付环(huán)节，建(jiàn)立商品房保(bǎo)修期制度。保修期内，开发商应(yīng)对房屋质量问题(tí)全(quán)权负责、免费(fèi)维修，购房者(zhě)在(zài)保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)制是(shì)大势所趋。一(yī)方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是(shì)权宜之计，现在全国套户比超(chāo)过1，从大开发进入存(cún)量时代，对购房民众不(bù)公平的预售制已经过时(shí)了，该取消(xiāo)了(le)，改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售。另一方(fāng)面，取(qǔ)消预售制，改为现房(fáng)销(xiāo)售，开发商将拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能(néng)不能兑现的营销手(shǒu)段，而是所(suǒ)见即所得(dé)的过(guò)硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是对购房民众(zhòng)的(de)最根本(běn)最(zuì)实质的保障，这样将极大的(de)提升开(kāi)发商的建筑质量，实(shí)现良币驱(qū)逐劣(liè)币。

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