近两年火爆的创新产品公募REITs进入(rù)密集分(fēn)红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日，公募REITs整体呈现(xiàn)出高(gāo)比例稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产品，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多位业内人(rén)士对此表示，强(qiáng)制分红机制是(shì)公募REITs主要特征之(zhī)一，稳定分红体现出该类产(chǎn)品长期投资价值，通过(guò)观(guān)测经营活(huó)动现金流(liú)、可供(gōng)分配现金等(děng)指标，也是(shì)观察(chá)REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他们也提醒(xǐng)普通(tōng)投资者(zhě)注意，与产权类项目相比，特许经(jīng)营REITs项目在经营权到期(qī)后不再产生(shēng)现金(jīn)收益，特(tè)许经营权分红(hóng)目前(qián)已包含了利润(rùn)分(fēn)配和本(běn)金的归还(hái)，在(zài)选择投资(zī)标的时应了解(jiě)资产(chǎn)类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平(píng)均(jūn)分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红(hóng)期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息日(rì)，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚(shàng)未(wèi)公(gōng)布。整体来看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例的稳定(dìng)分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年(nián)分配(pèi)金额(é)占可(kě)供分配金(jīn)额比例(lì)平均为98.89％，且绝大部分分配(pèi)比例在96％以(yǐ)上。

　　中(zhōng)金基金相关负责人对此表示，投(tóu)资公募REITs的主要(yào)收益来源为持有期分红收(shōu)益，以及(jí)基金份额(é)交易价(jià)格的变化。基金(jīn)份额二级市场(chǎng)价格受到公募(mù)REITs资产(chǎn)运营情况及(jí)市场因素的(de)综合影响，较易引起(qǐ)波动。与此相比，基金分红预期则(zé)更有规律可(kě)循。公募REITs的分红主要来自(zì)基础设施资产的经营现金流(liú)，投资人通过基金募集材料和信息披露文件，结合行(xíng)业及(jí)市场情况，可以分析基础设施项目(mù)的经营业绩，作为(wèi)进行投资决(jué)策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额二级(jí)市(shì)场价格变化导(dǎo)致的浮盈(yíng)或浮亏，分红作为基金份(fèn)额持有(yǒu)人实(shí)际获(huò)得的(de)现金收(shōu)益(yì)，对(duì)于(yú)长期投资者更具参考价值。”中金(jīn)基金相关负责人称。

　　平(píng)安基(jī)金(jīn)REITs 投资中心运营(yíng)高级副总监李(lǐ)华平也表示，根据《公开募(mù)集基(jī)础设施证券(quàn)投资基金指引(yǐn)（试行）》及(jí)相关(guān)法规要求，基础设施(shī)基金(jīn)应当(dāng)将(jiāng)90％以上合并后基金年(nián)度可(kě)分配金额以现(xiàn)金形(xíng)式分配(pèi)给(gěi)投资者，强制分(fēn)红机制是公募REITs的主要特(tè)征之一(yī)，稳定的分红机制(zhì)体现出(chū)REITs产(chǎn)品长(zhǎng)期投资价值。

　　中航基金也认(rèn)为，从投(tóu)资(zī)角度(dù)来看(kàn)，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格反映这类产品“股性(xìng)”的(de)一面，分红体现(xiàn)了这类(lèi)产品的“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强制(zhì)分(fēn)红要求，分红类似于债券派息(xī)，但不等同于债(zhài)券的固(gù)定(dìng)利息回报，而(ér)是由可(kě)供(gōng)分配(pèi)现金决定。

　　从机构投资者的(de)角度来看，一方面是(shì)公募REITs丰(fēng)富(fù)了机构投资(zī)者的(de)投资(zī)品类，为(wèi)资产(chǎn)配置多元(yuán)化(huà)提供抓手，具有较强的配置价值(zhí)。另一方面，公募(mù)REITs的分红能够帮助(zhù)机(jī)构投资(zī)者稳定收益。机构投(tóu)资者公募REITs能够通过分红(hóng)获取相对于投资债券相对(duì)高的收益(yì)性，在有(yǒu)效控制风险(xiǎn)的(de)前(qián)提下，增厚资产(chǎn)包收(shōu)益，起到投资“压(yā)舱石”的作用。

　　分(fēn)红除(chú)了投(tóu)资收益“落袋(dài)为(wèi)安”外，市场对于未来分红水平的(de)预期，也是影(yǐng)响REITs基(jī)金二级市场价格走(zǒu)势(shì)的关键(jiàn)因素之一(yī)。

　　从近期(qī)公募REITs的二(èr)级市场表现看，截至4月21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股(gǔ)票和债(zhài)券(quàn)宽基(jī)指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济的影响，可(kě)分配金(jīn)额完成率不达(dá)预期，一定程度上(shàng)影响了公募REITs二级市场的价格(gé)。”李(lǐ)华平(píng)称，公募REITs二(èr)级市场的(de)价格波动受多重因素的(de)影响，投资收益是影响REITs二级市场价格的主要因素(sù)之一，而稳定的分红有利于吸引投资者参(cān)与公募REITs二级(jí)市场的投资(zī)。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负责人也表(biǎo)示，近期经济预期(qī)恢(huī)复，一方面市场(chǎng)热点呈现向股票和债券回归的过程；另(lìng)一(yī)方面(miàn)，基础设施项目(mù)的经营业绩相对经(jīng)济活力的改善有一定的滞后性(xìng)。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除(chú)权日(rì)，将对基金份(fèn)额的开盘(pán)指(zhǐ)导价做(zuò)调减(jiǎn)处理(lǐ)，调减金(jīn)额根(gēn)据单(dān)位基金(jīn)份额的分红(hóng)金额(é)进行计算。除权(quán)操作是对分红(hóng)前后基金(jīn)份额净值变化的修正，使投资人在基金分红前后均可以获(huò)得公平的(de)投(tóu)资机(jī)会。

　　“分红(hóng)可增(zēng)强(qiáng)投资(zī)者长期投资的信心，同时需结合持有产品的特性，关注(zhù)二级市场扰(rǎo)动对整体收益(yì)的影响程(chéng)度。”中航基金相(xiāng)关人士也称。

　　特许经营权分红包括利润(rùn)分(fēn)配和本金归还

　　普通投资者应了解底层资产情况

　　多位业内人士(shì)还(hái)提醒，与现有公募基(jī)金分红前提是本金(jīn)之上的(de)增值部分不(bù)同，特许经营权REITs基(jī)金(jīn)运作期间的“分(fēn)红”界定为(wèi)“分派”更为准(zhǔn)确(què)，分(fēn)派的是本金(jīn)与增值两(liǎng)个(gè)部分，两个(gè)部(bù)分(fēn)之间的(de)比例(lì)是变动的，与(yǔ)现有公(gōng)募基金(jīn)分红差异很大(dà)，大多数普(pǔ)通投(tóu)资者可(kě)能(néng)把“分派”金额(é)误(wù)认为是持续(xù)分(fēn)红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年限到期后(hòu)基金价值面(miàn)临极大(dà)不确定性，这是(shì)该(gāi)类投资者应该注意的情况。

　　李华平表(biǎo)示，目(mù)前公募REITs主(zhǔ)要有特许(xǔ)经营权类和(hé)产权(quán)类两大资产类(lèi)型，持有产权(quán)类产品的收益主要(yào)包括(kuò)每年的现(xiàn)金分(fēn)红及资产增值的收(shōu)益，而持(chí)有特许(xǔ)经营类产(chǎn)品的收益主要来自项目每年的现金分红。其中(zhōng)，特(tè)许经营权类资(zī)产的分红包括了利润(rùn)分配和本金的归还，两(liǎng)者(zhě)的比(bǐ)率也(yě)是(shì)变(biàn)动的，对特许经营权类资产的公募(mù)REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通投资者在选择投资标的时，应了解公募(mù)REITs底层资(zī)产的类型(xíng)。

　　中航基(jī)金也表示(shì)，从细分来看，各(gè)类公募REITs分红因底层资(zī)产属性不同而形(xíng)成区别。特(tè)许经营(yíng)权类(lèi)的公募REITs产品因(yīn)其分红相当(dāng)于(yú)包含(hán)“本金+收益”，分红相(xiāng)对较多，债(zhài)性偏(piān)强。而产(chǎn)权类(lèi)的公募REITs分红(hóng)主要为“收益”，更看重(zhòng)底层(céng)资产的价值增值，所以相对股性偏强。普通投资(zī)者在选择公募REIT时，需要考虑底(dǐ)层资产属性(xìng)，对所选(xuǎn)择产品的二级市场价(jià)格(gé)和分红有合理(lǐ)预期。

　　中金基金相关负责人(rén)也认为(wèi)，与(yǔ)产权类(lèi)项目相比，特许经(jīng)营(yíng)项目在经营权到期(qī)后不(bù)再(zài)能(néng)产生现金收益，因此将可供分配(pèi)金额的分配理解为“分派(pài)”比“分红”更加(jiā)准确(què)。基于这个特点，剩余经营期限较短的特许经营项(xiàng)目(mù)，通(tōng)常具备更(gèng)高的分(fēn)派率水平。对于(yú)剩余期限较长的(de)特许经营权项目，即使分派率相(xiāng)对较低，也有足够年限收回本金并取(qǔ)得(dé)收益(yì)。

　　中(zhōng)金基金(jīn)该负(fù)责人提(tí)醒(xǐng)投资(zī)者注意，特许(xǔ)经营权项目的分(fēn)派(pài)金额包(bāo)含了(le)投资(zī)本金，在不(bù)进(jìn)行扩募(mù)的情况下，基金份额单价(jià)随着分派进度逐年(nián)下降是正常现象，投资特许经营权(quán)REITs的收益来自项目(mù)剩(shèng)余期限产生的现(xiàn)金流。

　　“与特许(xǔ)经营(yíng)项目相比，产权类项(xiàng)目的土地或建(jiàn)筑的剩余使用年限一般较长，再加上到期后通过对(duì)建筑的更新改造(zào)或补缴土地(dì)出(chū)让金(jīn)等(děng)追加投(tóu)资，有机会进一步延长经营期限(xiàn)。这种类似永续经营的(de)假(jiǎ)设反(fǎn)映在基础资产的估值上，使产权类REITs具备更显著的资产投资属性。”该(gāi)负责人称。

　　观测(cè)内部收益(yì)率等(děng)指标

　　评估项(xiàng)目底层资产运(yùn)营(yíng)情(qíng)况

　　在基金分(fēn)红的时点(diǎn)，多位业内人士还表(biǎo)示，在产(chǎn)品分红期，投资(zī)者可(kě)以(yǐ)观测(cè)经(jīng)营活动现金流、可(kě)供分配现金、内部收益率等(děng)指标，来观(guān)察(chá)和评估项目底层(céng)资(zī)产的运营情况(kuàng)。

　　中航(háng)基金表示(shì)，年报(bào)指标中，跟(gēn)现金相关的指标(biāo双曲线虚轴的位置，双曲线虚轴有什么意义)有两个：一是年(nián)报中(zhōng)披露(lù)的经营活动现金流，二是(shì)可供(gōng)分(fēn)配现金(jīn)，二者(zhě)存在本质性区(qū)别。经营活动产生的现(xiàn)金净流量是(shì)指企业经营、筹资、投资产生的现金(jīn)流，基于企业(yè)本身经营(yíng)活(huó)动产(chǎn)生；可(kě)供(gōng)分配(pèi)的现金实质上是从(cóng)EBITDA出发(fā)，对非(fēi)现金影(yǐng)响利润表的(de)项目进(jìn)行调整，加期初现金(jīn)，最终得到的账面(miàn)现金。

　　李华平(píng)也表(biǎo)示，公(gōng)募(mù)REITs作为资产配置新选择，投(tóu)资价值(zhí)体现在(zài)相对股债市(shì)场独立的资产配(pèi)置功能，比(bǐ)较适(shì)合长期持有。建议(yì)投资者对经营权类的资产可以更多关注内部收益率的高低，对产权类(lèi)的(de)资产更(g双曲线虚轴的位置，双曲线虚轴有什么意义èng)多关注分派率高低。因为公募REITs可分配收益主(zhǔ)要来自底层资产的经营净现金流(liú)，所(suǒ)以底层资产运营(yíng)情况直接影响投资回(huí)报，投资者可综合考虑原始权益人综合实(shí)力(lì)、运营管理机构实力(lì)、公(gōng)募基金管(guǎn)理人实力等多重因素来选择投资(zī)标的。

　　中信证券研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入密集(jí)分红期，由于分红(hóng)交易带(dài)来(lái)的短(duǎn)期博(bó)弈机会仍在(zài)，叠加此前市(shì)场接连回(huí)调(diào)，建议投资者(zhě)关注有基本面支撑、填权效应相(xiāng)对明显、同(tóng)时分红规模较为(wèi)可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的(de)招(zhāo)募说明书(shū)均会载(zài)明REITs在发行首年及次年(nián)的可供分配金(jīn)额预测。投资(zī)者可(kě)以将REITs的实际分红金额与募集材料中披露(lù)预(yù)测(cè)进行比较分(fēn)析，结合经济及市(shì)场的实际环境，对基(jī)础设施项目的运营业(yè)绩及(jí)REITs的(de)管理能(néng)力(lì)进(jìn)行判断(duàn)。”中金基金上述负(fù)责人也称(chēng)。

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