近两年(nián)火(huǒ)爆的创新产品公募REITs进入密集分红期(qī)，近(jìn)日(rì)7只REITs陆续(xù)迎来除息(xī)日(rì)，公募(mù)REITs整体呈现出高比例稳(wěn)定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供(gōng)分配金(jīn)额的REITs产品，平均分红比例接(jiē)近99％。

　　多位业内人士对此(cǐ)表(biǎo)示(shì)，强制分红机(jī)制是(shì)公募(mù)REITs主要特征之一，稳定分红体(tǐ)现出该类(lèi)产品(pǐn)长期投资价值，通过(guò)观测经营活(huó)动现金流、可供分配现(xiàn)金(jīn)等(děng)指标，也是(shì)观察REITs项目底层(céng)资产运营情况的“窗口(kǒu)”。他(tā)们也(yě)提醒普(pǔ)通投(tóu)资者注意，与产权类项目相比，特许(xǔ)经营REITs项目在经营权(quán)到期后不再产生现金蘑菇头比较大做起来，女不怕粗短就怕蘑菇头收益，特许经(jīng)营权分红目前(qián)已包含(hán)了利润分配和本金的归还，在(zài)选(xuǎn)择投资标的时应了解资产类型(xíng)和分(fēn)红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红期，近(jìn)日(rì)7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月(yuè)21日(rì)）陆续迎(yíng)来除息日(rì)，此外尚有6只REITs实际(jì)分配情况尚未公布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈(chéng)现(xiàn)出了高比例(lì)的(de)稳定(dìng)分(fēn)红，15只公告2022 年(nián)可(kě)供(gōng)分(fēn)配金(jīn)额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分(fēn)配金额(é)占(zhàn)可供分(fēn)配金额比(bǐ)例平(píng)均为98.89％，且绝(jué)大部分分配比(bǐ)例在96％以(yǐ)上。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负责(zé)人对此表示，投资公募REITs的(de)主要收益来源为持有期(qī)分红收益，以及基金(jīn)份额(é)交易(yì)价格的变(biàn)化。基金份额二级市场价格受到(dào)公募REITs资产运营(yíng)情况(kuàng)及市场因素的(de)综合影响，较易引(yǐn)起(qǐ)波动。与此(cǐ)相比(bǐ)，基金分(fēn)红预(yù)期则更有规律可循。公(gōng)募REITs的分红主要(yào)来(lái)自基础设施资(zī)产的经(jīng)营(yíng)现(xiàn)金流，投资人(rén)通过基金募集材料和信(xìn)息(xī)披露文件(jiàn)，结合行业及市场情(qíng)况，可以分析基础(chǔ)设施(shī)项(xiàng)目(mù)的经营业绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对(duì)于基(jī)金份额(é)二(èr)级市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基(jī)金份(fèn)额持有人实际获得的现金收益，对(duì)于长(zhǎng)期投资(zī)者更具参考价值。”中(zhōng)金基金相关负责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资(zī)中心(xīn)运(yùn)营高级副总监李(lǐ)华平(píng)也(yě)表示，根(gēn)据《公开募集基础设施(shī)证券(quàn)投资基(jī)金指引(yǐn)（试行）》及相关法规要求(qiú)，基础(chǔ)设(shè)施(shī)基金应当将90％以(yǐ)上(shàng)合并(bìng)后基金年(nián)度可分配金额(é)以现金形(xíng)式分(fēn)配给投资者，强制分红机(jī)制是公(gōng)募(mù)REITs的主要特征之(zhī)一，稳定(dìng)的分红机制体现出REITs产品(pǐn)长(zhǎng)期投资价值(zhí)。

　　中航基金也认为，从(cóng)投资角(jiǎo)度来(lái)看(kàn)，基础(chǔ)设施(shī)公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债性”双重特点(diǎn)。二级市场(chǎng)价格反映这类产(chǎn)品“股(gǔ)性”的一(yī)面，分红体现了这类产品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有(yǒu)强制分红要(yào)求，分红类似于债券派息，但(dàn)不等同于(yú)债券(quàn)的固定利息(xī)回报，而是由可供(gōng)分(fēn)配现金(jīn)决定。

　　从机构投资者的(de)角度来看(kàn)，一方面是公(gōng)募REITs丰(fēng)富了(le)机(jī)构投(tóu)资(zī)者的投资(zī)品类，为资(zī)产配置(zhì)多元化(huà)提(tí)供抓手，具有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够(gòu)帮助机构投资者稳定(dìng)收益。机(jī)构投资者公募REITs能(néng)够通(tōng)过分红获(huò)取相对于(yú)投资债券(quàn)相对高的(de)收益性(xìng)，在有效控制(zhì)风险的前提(tí)下，增(zēng)厚资产包收益，起到投资(zī)“压舱石(shí)”的作用。

　　分红(hóng)除了投资收益“落袋为安(ān)”外，市场对于(yú)未来(lái)分红水(shuǐ)平的预期，也是影响REITs基金二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格走势的关键因素之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的(de)二级市场表现看，截至4月21日，今年以(yǐ)来(lái)中证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年(nián)3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济的影响，可分(fēn)配金额完(wán)成率不达预(yù)期，一定程度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华(huá)平称，公(gōng)募REITs二级市场的价格波动(dòng)受多重(zhòng)因素的影(yǐng)响(xiǎng)，投资(zī)收益是影响REITs二(èr)级市(shì)场价(jià)格的主(zhǔ)要因(yīn)素之一，而稳定的分(fēn)红有利于(yú)吸引投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负(fù)责人(rén)也表示，近期经济预期恢(huī)复，一(yī)方面市场(chǎng)热点呈现向股票(piào)和债(zhài)券回(huí)归的过程；另一方面，基础(chǔ)设施项(xiàng)目的(de)经(jīng)营业(yè)绩相对经济活(huó)力(lì)的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除(chú)权(quán)日，将对(duì)基金份额的开(kāi)盘指导价做调减(jiǎn)处理，调减金额根据单位(wèi)基金份额(é)的分红(hóng)金额进行(xíng)计算。除权操作(zuò)是对分红(hóng)前后(hòu)基(jī)金份(fèn)额净值变化的修正(zhèng)，使投(tóu)资人在基(jī)金(jīn)分红前后均(jūn)可以获(huò)得公(gōng)平的投(tóu)资机会。

　　“分红可增(zēng)强投资(zī)者长(zhǎng)期投资的信心，同时需(xū)结合持有产品(pǐn)的特性，关注二级(jí)市场扰动对整体收益(yì)的影(yǐng)响程度。”中航(háng)基金相关(guān)人士(shì)也称。

　　特(tè)许(xǔ)经营权分红包括利润分(fēn)配(pèi)和本金归还

　　普通投资(zī)者应了解底(dǐ)层资(zī)产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有(yǒu)公募(mù)基金分红前提是本金之(zhī)上的增(zēng)值部分不同，特许经营权REITs基金运作(zuò)期间(jiān)的“分红”界定为“分(fēn)派(pài)”更为准确(què)，分(fēn)派的是本金与增值(zhí)两个部分(fēn)，两个部分之间的比例是变动的，与现有公募基金分(fēn)红差异(yì)很大，大(dà)多数普通(tōng)投(tóu)资(zī)者可能把“分派”金额误认为(wèi)是持(chí)续分(fēn)红(hóng)。一旦(dàn)30年、40年、50年(nián)、60年等合同年(nián)限到(dào)期后(hòu)基金(jīn)价值面(miàn)临极大(dà)不确定性，这是该(gāi)类(lèi)投资者(zhě)应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许(xǔ)经营权(quán)类(lèi)和(hé)产权类两(liǎng)大资产类型，持有产权类(lèi)产(chǎn)品的收益主要(yào)包括每年的现金分(fēn)红及(jí)资产增值的收益，而(ér)持有特(tè)许(xǔ)经营类产品的收益主(zhǔ)要来自项目(mù)每年的现(xiàn)金分红(hóng)。其中，特许(xǔ)经(jīng)营权类(lèi)资(zī)产的分红包括了利(lì)润分(fēn)配(pèi)和本金的归还，两者的比率也是变动(dòng)的，对特许经营权类资产的(de)公(gōng)募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普(pǔ)通投(tóu)资者在(zài)选择(zé)投资标的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红(hóng)因底层(céng)资(zī)产属性(xìng)不同而形成区别。特许经营权类的(de)公募REITs产品因(yīn)其分红相当于包含“本(běn)金+收益”，分红(hóng)相对较多(duō)，债性偏强(qiáng)。而产权(quán)类(lèi)的(de)公募REITs分红主要为“收益”，更看重(zhòng)底(dǐ)层资产的价(jià)值(zhí)增值，所以相对股性偏(piān)强。普通投资者在选(xuǎn)择(zé)公募REIT时(shí)，需要(yào)考虑底层资产属性，对所(suǒ)选(xuǎn)择产品的二(èr)级市场价格和分红有合理(lǐ)预(yù)期。

　　中金基金相关负(fù)责人也认为，与产权类(lèi)项目相(xiāng)比，特(tè)许经营项目在经营(yíng)权到期(qī)后不(bù)再能产生现(xiàn)金收益，因此(cǐ)将可供分配金额的分配理(lǐ)解为“分(fēn)派”比“分红(hóng)”更加准确。基(jī)于这个特点，剩余经营期限(xiàn)较(jiào)短的(de)特许(xǔ)经营项目，通常(cháng)具(jù)备更高的分派(pài)率水平。对于剩余(yú)期限较长的特许经营(yíng)权(quán)项目(mù)，即使分(fēn)派(p蘑菇头比较大做起来，女不怕粗短就怕蘑菇头ài)率相对(duì)较低，也有足够年限收(shōu)回本(běn)金并取(qǔ)得收益(yì)。

　　中金(jīn)基(jī)金(jīn)该(gāi)负责人(rén)提醒投资者(zhě)注意，特许经(jīng)营权项目的分派金额包(bāo)含了投资本金(jīn)，在不进行扩募的情况(kuàng)下，基(jī)金份(fèn)额单(dān)价随着(zhe)分派进(jìn)度逐年(nián)下降是正常(cháng)现象(xiàng)，投资特(tè)许经营权REITs的收益来(lái)自(zì)项(xiàng)目剩余期限产(chǎn)生的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的土地或建筑(zhù)的剩余使用年限(xiàn)一(yī)般较长，再加上到期后通过对(duì)建筑的(de)更新改造或补(bǔ)缴土地(dì)蘑菇头比较大做起来，女不怕粗短就怕蘑菇头出让金等追加(jiā)投资，有机(jī)会进(jìn)一步延长(zhǎng)经营期限。这(zhè)种类似永(yǒng)续经营(yíng)的(de)假设反映在(zài)基础资产的估值上，使产权类REITs具备更显著的资产(chǎn)投(tóu)资属(shǔ)性。”该负(fù)责人(rén)称。

　　观测内(nèi)部(bù)收益率等指标

　　评估项目底层资产运营情(qíng)况

　　在(zài)基(jī)金分红的(de)时(shí)点，多位业内人士还表(biǎo)示，在产品分红期，投资者(zhě)可(kě)以(yǐ)观测(cè)经营活动(dòng)现金流、可(kě)供分配现金、内部收益率等(děng)指标，来观察和评估(gū)项目底(dǐ)层资(zī)产的(de)运营情况。

　　中航基(jī)金表示(shì)，年报指标(biāo)中，跟现(xiàn)金(jīn)相关的(de)指标有两个：一是年报中披露的经营(yíng)活动(dòng)现(xiàn)金流(liú)，二是可供分配现金(jīn)，二(èr)者存(cún)在本(běn)质性区别。经营活动(dòng)产生的现金净流量是指企业经营(yíng)、筹资、投资产(chǎn)生的现金流，基于企业本身经营活动产生；可供分配的现金实质(zhì)上是从EBITDA出发(fā)，对非现金影响(xiǎng)利(lì)润表的项目进(jìn)行调整，加期初现(xiàn)金，最终得到的账面现金。

　　李华平(píng)也表示，公募REITs作为资产配(pèi)置新选择，投资价值体现在相(xiāng)对股债市场(chǎng)独立的资(zī)产配置功(gōng)能，比较(jiào)适合长期(qī)持有。建议投资(zī)者(zhě)对经营权类的(de)资产可以更多关注内部(bù)收益率(lǜ)的高低，对(duì)产权(quán)类的(de)资(zī)产更多(duō)关(guān)注分派(pài)率高(gāo)低。因为公募(mù)REITs可分配收益(yì)主要(yào)来自底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)的经营净现(xiàn)金流，所以底层资(zī)产(chǎn)运营情况直接影(yǐng)响(xiǎng)投(tóu)资(zī)回报，投(tóu)资者可综合考虑原始(shǐ)权益(yì)人综(zōng)合实力(lì)、运营管(guǎn)理机构实(shí)力、公募基金(jīn)管理人实(shí)力等多(duō)重因素来选择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募(mù)REITs进(jìn)入密集(jí)分红期，由(yóu)于分红交易带来的短期博弈机(jī)会仍在，叠加此前(qián)市场接连回调，建议投资者关注(zhù)有基本面支撑(chēng)、填权(quán)效应相(xiāng)对明显(xiǎn)、同时分(fēn)红规模较为可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行(xíng)首(shǒu)年(nián)及(jí)次年(nián)的可供分配金额预测。投资(zī)者可(kě)以将REITs的实际分(fēn)红(hóng)金(jīn)额(é)与(yǔ)募集材料中披露(lù)预测进行(xíng)比较分析(xī)，结合经济及市场的实(shí)际环境，对基础设施项目的运(yùn)营(yíng)业绩及REITs的(de)管理能(néng)力进行判(pàn)断。”中金基(jī)金上述负责(zé)人也称。

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