OPPO宣布关(guān)停(tíng)旗下芯片子公司哲库科技，引(yǐn)发了公(gōng)募(mù)REITs扩募风(fēng)波，如今，二级市(shì)场的影响仍(réng)未停(tíng)歇。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT开盘继续延(yán)续此前几日的(de)下跌走势，午后(hòu)跌(diē)幅一度扩大(dà)，尾盘有(yǒu)所拉(lā)升，全天收(shōu)跌6.22％，最近3个交(jiāo)易(yì)日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新购(gòu)入基础(chǔ)设施资产(chǎn)张润(rùn)大厦的重要承租方之一，目前未收(shōu)到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议(yì)的通知。同时，在公(gōng)告(gào)中，华安张江光大园(yuán)REIT进一步表示，原(yuán)始权益人将继续密(mì)切关(guān)注哲库科(kē)技(jì)后续(xù)情(qíng)况，积(jī)极做好相关(guān)应对(duì)。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟扩募(mù)购入(rù)项目的原始权益(yì)人(rén)相关(guān)负责人也(yě)表示(shì)，近期已同(tóng)步启动了应急(jí)预案(àn)，排(pái)摸储(chǔ)备(bèi)租户，积极应对哲库提前退租的可能(néng)事项。由(yóu)于张润大厦(shà)是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，浦东(dōng)新区国(guó)资委也高(gāo)度关注。

　　多位业内人(rén)士表示，华(huá)安张江光大(dà)园REIT近期市场波动(dòng)较大(dà)，但(dàn)其实不动产公募REITs项目短(duǎn)期出租率下跌并不会从根本上影响其内外价值(zhí)，投资者应(yīng)理性看待。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二级市场价格继(jì)续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯(xīn)片子公司哲库科技的事件继(jì)续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大(dà)园REIT以3.726元(yuán)的(de)价格小幅(fú)低开，此后(hòu)二级市场(chǎng)价格开始震(zhèn)荡走低，午盘(pán)收跌6.17％。午后(hòu)，华安张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)REIT跌幅一度扩(kuò)大到(dào)8.30％，随后(hòu)价格有所回升(shēng)，最终报(bào)收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张江光大园REIT最近几个交易日(rì)二级(jí)市场价格表(biǎo)现欠佳，5月11日以来，3个交(jiāo)易(yì)日跌幅达到9.69％，今年(nián)以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月(yuè)21日上市以来，华安张江光大园(yuán)REIT累计涨幅超过24％，在全市场公(gōng)募REITs中(zhōng)位居前列(liè)。

　　从5月15日公募(mù)REITs市(shì)场整体表现上(shàng)看，目前上市的8只(zhǐ)产(chǎn)业(yè)园区基础设(shè)施REITs中，仅(jǐn)博时招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余7只均(jūn)有不(bù)同程度(dù)下跌，8只产业(yè)园区(qū)基础(chǔ)设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以(yǐ)来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季(jì)报中已经披露(lù)张江光大园项目(mù)出(chū)租率有所下降(jiàng)，如(rú)今拟扩(kuò)募的项目又遭遇(yù)突(tū)发事(shì)件(jiàn)，因此导致(zhì)二级市场价格出现波动。”一位业(yè)内人(rén)士(shì)分析称。

　　不过，在(zài)上(shàng)述(shù)人士看来，尽管出于(yú)风险(xiǎn)规避(bì)的原因，最近几个交易日(rì)场内资(zī)金有所流出，但是，不动产公募REITs项目短期出租(zū)率下(xià)跌(diē)并不会从根本上影(yǐng)响其内外价值。

　　他(tā)也(yě)同时(shí)表示，目前随着二(èr)级市场价格下跌(diē)，风险也得到一定释放，但(dàn)是价格涨跌会受(shòu)到基本面、情绪面等多(duō)重因素影响，不好判断价格是不是已经完全触底。

　　此(cǐ)外，还有一(yī)位业内人士表示(shì)，今年整体REITs市场表现(xiàn)低(dī)迷，不少产品年内二级(jí)市场跌幅较大，其(qí)实有些隐含(hán)收益(yì)率(lǜ)高的产品具备一(yī)定(dìng)的投(tóu)资(zī)价值，很适合稳(wěn)健类投(tóu)资(zī)者。此外，伴随着经济复苏的步伐，产业园区(qū)、物流(liú)类等REITs产品(pǐn)具备一定(dìng)的投资价值。

　　先锋瑞驰私(sī)募基金执(zhí)行董事高如星对(duì)此表(biǎo)示，若张江园(yuán)区最终能顺利解决招商，平稳过度(dù)对经营现(xiàn)金流没有造成(chéng)大的影响(xiǎng)，“事件性利空(kōng)下调至得这(zhè)么(me)急、这么深，加(jiā)上(shàng)前期本身园区类资产就回(huí)调(diào)不少了，这(zhè)就是黄(huáng)金坑。”不过，他也强调，最(zuì)终还是落到租金收入(rù)受不受(shòu)影响，影(yǐng)响多大(dà)，估计园区会(huì)最(zuì)终解(jiě)决(jué)。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲(zhé)库科技。随后(hòu)5月12日晚，华安张江光大园REIT发(fā)布公(gōng)告，紧急回应称，哲库(kù)科技(jì)是其(qí)扩募拟新购入基础设(shè)施资产(chǎn)张润大厦的重要承租(zū)方之一(yī)，目前未(wèi)收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签(qiān)租赁协(xié)议的通知。同时，在公(gōng)告中，华安张江光大园REIT进(jìn)一步表示，原始权益人(rén)将继续(xù)密切关注哲库(kù)科(kē)技后续情况，积极做好相关(guān)应对。

　　错一个题就往阴里装一支笔此前，张江REIT因其一(yī)季(jì)报中披露的张江光(guāng)大园项目出租(zū)率下降事(shì)项(xiàng)，一度(dù)二级市(shì)场(chǎng)价格出现回(huí)落(luò)。在随(suí)后(hòu)召开的业绩(jì)说明(míng)会中(zhōng)管理人就(jiù)相关事项进行(xíng)了解释说明，市场信心(xīn)得到(dào)了(le)一定提振(zhèn)，二级(jí)市场价格(gé)表现(xiàn)也趋于平稳。据了解，张江(jiāng) REIT在5月11日召(zhào)开(kāi)的(de)线上和线下的扩募说明(míng)会(huì)上，运营团队表示了对张江光大园项目的信心(xīn)，预计签署意向书(shū)和合同谈判中的储(chǔ)备租户正(zhèng)常(cháng)转化后，项目出租率将得到回升。没想到仅过了不到三周(zhōu)的时间，张江REIT的扩募之路又迎来了新的考验。

　　因张江REIT的上述公(gōng)告引起(qǐ)了市场各方的广泛关注，张江REIT拟(nǐ)扩募(mù)购入项目的(de)原始权益人相(xiāng)关负责人坦言，事发突(tū)然确实始料未(wèi)及，在获悉(xī)OPPO关停哲库科技消息的(de)第(dì)一时间即奔赴(fù)现场进行了沟通和核实工作，并同(tóng)步启动了应急预案，排摸储备租户，积极应(yīng)对哲库提前退(tuì)租的可(kě)能(néng)事项。由(yóu)于张(zhāng)润(rùn)大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导(dǎo)高(gāo)度重(zhòng)视(shì)，据悉新(xīn)区国资委也(yě)高(gāo)度关(guān)注(zhù)。

　　当谈(tán)及储备租户(hù)情况，相关负责(zé)人介(jiè)绍说，目前储备租户还是(shì)比较丰富的，覆盖了芯片测试、人工智能(néng)、航天产业、信息(xī)技术等产业客户，租赁意向面(miàn)积超(chāo)过了(le)2万方。从(cóng)意向储(chǔ)备转化为实(shí)际租户需要一(yī)些时间。

　　“我(wǒ)们正在着(zhe)手通过签署租(zū)赁意向书来尽快锁定一(yī)些重要租户。虽(suī)然收了三个月履约保证金给了(le)我(wǒ)们一些空间，但(dàn)本着(zhe)对首(shǒu)批扩募(mù)、对市(shì)场负责的态度，我们(men)肯定要(yào)全(quán)力与时(shí)间赛(sài)跑，把这(zhè)些面积在短期内(nèi)完成去化(huà)。”相关负(fù)责(zé)人说道(dào)。

　　张江REIT已持有的同区域的张江光大(dà)园项目一季度末也有将近30％的空(kōng)置率，原始权益人有那么多储(chǔ)备租(zū)户(hù)，之前的(de)空置率为何(hé)未能得(dé)到(dào)解决。

　　对此相关负责(zé)人解释，张江光大园(yuán)一直以来(lái)都坚(jiān)持以市场化运营为(wèi)导向，历史(shǐ)运营表(biǎo)现稳(wěn)定，租户的调租(zū)和换租都属于正常(cháng)情(qíng)况，而这(zhè)次项目的大租户退租正好发生在(zài)市场(chǎng)活跃度的(de)短期低点，目前市场(chǎng)情况已有所好转。在看(kàn)到(dào)出租率下滑情况没有得到及时修(xiū)复后，张江这边也(yě)作了一定(dìng)的资(zī)源(yuán)调配和倾斜，引入(rù)了(le)一些储备租户。

　　另外，张润(rùn)大厦和张(zhāng)江光大园(yuán)项目在(zài)给租户的(de)分隔空间、交(jiāo)付标准(zhǔn)、租(zū)金水平等方面(miàn)也有(yǒu)一些(xiē)差(chà)异化，张润大厦(shà)多是两千多平的(de)大平层，楼的成新(xīn)度高一些，单价也贵一些，张江光(guāng)大园单层以(yǐ)一千平的面积为主，还有一(yī)些(xiē)独栋形(xíng)态的物(wù)业。租户自身也会有诉(sù)求，也会(huì)根据自身(shēn)需求(qiú)和预(yù)算挑选(xuǎn)区域内的不同物业(yè)。

　　“如果(guǒ)扩募完成以(yǐ)后(hòu)，新老资产的管理人都变成了一家，后续我们在(zài)资(z错一个题就往阴里装一支笔ī)源(yuán)共(gòng)享和联合营(yíng)销方面(miàn)能更加充分发挥协同(tóng)效应(yīng)，相信(xìn)可以做得更(gèng)好。”上述(shù)负责人补充说道。

　　最(zuì)后谈及对于张(zhāng)江REIT的定(dìng)位和展(zhǎn)望，相关负责(zé)人表示，张江集团和张江高(gāo)科目(mù)前在(zài)管资(zī)产约五百万方，还有一(yī)些其他在开发的(de)储(chǔ)备项目，这些(xiē)都将(jiāng)成为张江(jiāng)REIT实现(xiàn)打造张江园区产(chǎn)业(yè)空间(jiān)资产上市平台目标(biāo)的坚(jiān)实后盾(dùn)和(hé)储备资源。“我们非常重(zhòng)视张江REIT这个资本(běn)平台和它未来的发展。”相关负责人(rén)表(biǎo)示，“这次扩(kuò)募是我们实现基金扩容的第一步，也是至关重要的(de)一步，眼下我(wǒ)们可能(néng)面临了一些突(tū)发(fā)情况需(xū)要解(jiě)决(jué)，但是这(zhè)和(hé)我们在张江科学城这三十年建设(shè)发展过(guò)程中所(suǒ)经(jīng)历的相比(bǐ)，只能算是一个非常(cháng)小(xiǎo)的(de)插曲(qū)。我们有信心排除(chú)万难，尽(jǐn)一切可能化解当前突发(fā)事件(jiàn)的(de)所有负面影响，维持(chí)预期和市场的信心。”

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