5月以(yǐ)来，房地产板块(kuài)个股多(duō)出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信(xìn)房(fáng)地产指数(shù)本月涨幅约为2％。而以公(gōng)募基金为(wèi)代表的机构对于(yú)这(zhè)一板块(kuài)已(yǐ)经(jīng)在悄然布(bù)局。数据显示(shì)，以南方(fāng)和华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月9日时所(suǒ)公布(bù)的总份额(é)均较(jiào)4月28日时(shí)有小幅增长。根据基(jī)金一(yī)季报(bào)统计，龙(l揆诸当下的意思是什么，揆诸当下读音óng)头与地方国企央企获得增持，持仓数量占(zhàn)流通股比重(zhòng)增幅(fú)五只个(gè)股(gǔ)分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江(jiāng)集(jí)团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产(chǎn)或“底部回(huí)升”

　　行业红(hóng)利时代已过 精耕细作(zuò)成共识

　　从(cóng)公(gōng)募(mù)基金(jīn)对房地产的配置(zhì)看，2019年末，公(gōng)募所持(chí)有的房地产行业标的市值约1188亿(yì)元，占(zhàn)其所持股票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场表现出色(sè)，但公募所持房地产公司市值在(zài)股票资产中的(de)占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出(chū)现(xiàn)了(le)三年来(lái)的(de)首次回升，年底这一数(shù)值从1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与此同时(shí)，公募对(duì)房地产行业的持股比例也同步回升(shēng)，从(cóng)2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样(yàng)的势头似乎在今年(nián)一季度得以延续(xù)。数据统计显示，公募重仓持有(yǒu)房地产(chǎn)板块一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度(dù)提升(shēng)6.71％。持仓市(shì)值前五(wǔ)个股分别为(wèi)保利发展、招(zhāo)商(shāng)蛇口、万科A、华发股(gǔ)份、滨江集团(tuán)，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对于(yú)房(fáng)地产的投资愈(yù)发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总(zǒng)的重仓股中，房地产板块排(pái)名(míng)最高(gāo)的是保利发展，在(zài)基金重(zhòng)仓第33位(wèi)。排名第(dì)二的是招商蛇口(kǒu)，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四季报，变化之处首先在于几只房地产龙头股从排位上(shàng)看均有退步，尤(yóu)其是万(wàn)科最为明显(xiǎn)；其次是金地集(jí)团退出百大之列(liè)。但考虑到房地产是复(fù)苏链上(shàng)最后一(yī)环，且(qiě)首季并非行业销售(shòu)旺季，其传(chuán)导到二级市场(chǎng)乃至机构持(chí)仓上还需要时间周期。

　　形成(chéng)共识的是，经济(jì)圈判断(duàn)房地产已(yǐ)经进入大(dà)分化时(shí)代，一二(èr)线城市(shì)好(hǎo)于三(sān)四线(xiàn)城(chéng)市。而映射(shè)到二级市场(chǎng)投资上(shàng)，配(pèi)置房地产(chǎn)行业(yè)轻松收获(huò)行业贝塔的(de)红利期一去不返了。“如(rú)果按照产业周(zhōu)期来分类，包括房地(dì)产等几类行业(yè)在盖(gài)特纳曲线里属于成(chéng)熟期或者衰退期(qī)的行业，传统认知上没有什么投资(zī)机会的。但(dàn)在这几(jǐ)年特(tè)殊(shū)的行情(qíng)里包括煤炭、电解(jiě)铝等类似的(de)行业也出现(xiàn)了一些机会，背后的逻辑是供给(gěi)侧发生了更大(dà)的变化(huà)。”一(yī)不愿具名的上海(hǎi)公募基金经理指出。

　　不过也有公(gōng)募人士(shì)持(chí)谨(jǐn)慎(shèn)乐(lè)观态(tài)度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售面积很难(nán)再出现(xiàn)了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元。中国存量(liàng)有400亿平方米建筑面积，考虑(lǜ)存量地产的更新，也有近10亿平(píng)方米。需求端还需要有一定的(de)政策出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究员吕功绩也指出：“时至今日，无论从城镇(zhèn)化的进程，还是人均(jūn)住房面积(jī)（接近30平/人），我国均已告(gào)别住(zhù)房短缺时代，而目(mù)前(qián)居民的杠杆率和房价收入(rù)也不支撑每年18万(wàn)亿元的销售额，以(yǐ)及过(guò)快上行的房价，因而行业高增的时代(dài)已经过去，未来行业(yè)的(de)需求或将回落，在(zài)此过程中，伴(bàn)随着地产的(de)高杠杆属性，就很容易出现信用风险问题（类似2022年的(de)民(mín)营地产爆雷），行业(yè)进入到(dào)供给侧出清的过程。这个(gè)过程中，综合竞争力强的(de)公司就(jiù)能够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获得市占率的提升。当行业需求见顶回落时，行业的贝塔已经过(guò)去了，但不代表没有(yǒu)投资(zī)机会，机会(huì)在于城市、位(wèi)置、产品的(de)阿(ā)尔法(fǎ)，而(ér)对(duì)应到股票投资(zī)，就是强竞(jìng)争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于(yú)这样的认识转变(biàn)，精耕细作个股(gǔ)成为(wèi)公(gōng)募(mù)乃(nǎi)至整体机构的务实之举。

　　机构(gòu)配置房(fáng)地(dì)产“风(fēng)物长宜放(fàng)眼量(liàng)”

　　头(tóu)部央国企、优(yōu)质区域性标的成香饽饽

　　5月以来(lái)，房地产(chǎn)板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截(jié)至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从(cóng)具体(tǐ)的个股来看，《红周刊(kān)》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳(nà)入统计的124只房(fáng)地产类(lèi)标(biāo)的股中，本月以(yǐ)来实现股(gǔ)价上涨的达到了(le)81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的(de)公司月(yuè)内涨幅(fú)超过了(le)10％，它们(men)分别(bié)是(shì)上实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地产。排名第一(yī)的上实发展(zhǎn)，五一假期归(guī)来后日成交(jiāo)量(liàng)明显(xiǎn)放(fàng)大，4日、5日连续两个交易日收出(chū)涨停。从该股的基本面(miàn)来看，上实发展的主营业务为房(fáng)地产开发与经营(yíng)。公司的(de)主要产品及服务为房地(dì)产销售、房地产租(zū)赁、物业(yè)管理服务(wù)、工(gōng)程项目、酒(jiǔ)店经营(yíng)。从业绩数据来(lái)看，2022年，其实现营业收入(rù)52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实(shí)现营业总(zǒng)收(shōu)入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流(liú)通股股东来看，各类机构(gòu)都有对(duì)其布局的例子。以3月31日时(shí)的首季十(shí)大流通股股东来看， 具体(tǐ)包括公募的上银(yín)基金、私募的迎水文(wén)龙(lóng)、中央汇(huì)金(jīn)、长城资(zī)产管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合(hé)的(de)是，涨幅暂(zàn)时排(pái)名第二的浦(pǔ)东金桥也是上海(hǎi)本(běn)地房(fáng)企，其第一季度的(de)收(shōu)入利润规模大幅度复苏。究其原因，一方面(miàn)是该公司后疫情(qíng)时代出租率复(fù)苏至近(jìn)年(nián)来最高，另一方面则是公(gōng)司(sī)拿地结算持续性向好(hǎo)，从(cóng)数字上看，一季度新增虹(hóng)口(kǒu)135、138住宅地(dì)块，总建筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在这样的(de)业(yè)绩势(shì)头向(xiàng)好背景下(xià)，自然也(yě)吸引了知名(míng)机构在其中持(chí)续(xù)驻(zhù)足。从第一季度(dù)十(shí)大流通股股东来(lái)看，知名私(sī)募(mù)高毅邓晓(xiǎo)峰的两只产品(pǐn)依然在(zài)前(qián)十中，这也是(shì)连续第三个季(jì)度他有的两(liǎng)只产品杀(shā)入前十。同(tóng)时榜单中还有一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比(bǐ)投资局，其当季(jì)还小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去(qù)上述两家上海区域性地产公(gōng)司外，荣安地产则是主要布局在深圳的地产公(gōng)司，一季报交(jiāo)出(chū)的也是一份报喜的成绩(jì)单：首季(jì)公司实现营业收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上市(shì)公司(sī)股东的净(jìng)利(lì)润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构(gòu)态(tài)度来看，《红周(zhōu)刊(kān)》注意到两只(zhǐ)公募(mù)指基(jī)首季新杀入十大(dà)流通股股东行列。具体说来(lái)， 南(nán)方(fāng)中(zhōng)证(zhèng)全(quán)指房地产ETF上榜排(pái)名第七位，富国中证指数1000增强则排名第九位，此外联袂出现的(de)机构还有QFII高盛国(guó)际和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊(kān)》采访时，兴证全球(qiú)基金相关人士分析：“经历过(guò)行业洗牌和兼并重(zhòng)组后(hòu)，龙头的(de)价(jià)值(zhí)更为笃定(dìng)突出；从拿(ná)地端看，2022年土地市场(chǎng)大幅(fú)降温(wēn)，优质土地供给较多(duō)（券商(shāng)测算对应(yīng)潜在毛利(lì)率在(zài)25％以上，目前(qián)房企的利润率仅20％），绝(jué)大多数房企受限于信(xìn)用问题(tí)或者资金紧张没法拿(ná)地，龙头(tóu)房(fáng)企趁机获(huò)取低成(chéng)本(běn)土地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售金额(é)）基本在30％以上；从融资上看(kàn)，龙头房(fáng)企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其他房企的(de)净(jìng)负债率普遍都(dōu)在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头(tóu)房企(qǐ)的(de)融资成本不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对(duì)应到2023年的销售，龙(lóng)头房(fáng)企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房企的(de)销售额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为(wèi)29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当(dāng)前中特(tè)估的浪潮下，央国企地(dì)产股或(huò)存(cún)在发展的大好(hǎo)机会。中信证券(quàn)指出：“房(fáng)地产行(xíng)业的结构性机会依然存(cún)在，少部分(fēn)公司(sī)尤(yóu)其是(shì)央企占据(jù)显著优势(shì)，其(qí)主要又体现为库存的优势。央企地产公司(sī)，现阶段表现出较低(dī)的(de)融资成本，优(yōu)质(zhì)的(de)开(kāi)发(fā)资源和良好的不动产资产(chǎn)运营能力(lì)的多重竞争优势(shì)。”

　　“即(jí)使没有中特(tè)估(gū)，国央企相较于民营地产(chǎn)公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地(dì)资源债权债(zhài)务关系等问题，市场对民营(yíng)房开(kāi)企(qǐ)业(yè)的(de)资产会有更多(duō)担忧(yōu)和质疑，所以在这(zhè)一轮行业(yè)出清的过程中，央国企(qǐ)相较于民企来说估值的修复(fù)更(gèng)明(míng)显(xiǎn)。中特估的角度从中长期的维度看，行业的逻(luó)辑在于(yú)集中度提升后，行业进入高质量发展阶段，具备较(jiào)快速发展阶段更稳定且可(kě)预期的盈(yíng)利和现金流创造(zào)能力，以此(cǐ)带来估值中枢的提升，应该关注估值相对较低，企业自身资(zī)产的质量(liàng)好、运营(yíng)能力强、可以(yǐ)创(chuàng)造持(chí)续现金(jīn)流的企(qǐ)业。”

　　“存(cún)量时(shí)代中行(xíng)业普涨的概率比较低，行业(yè)内部将(jiāng)出现分化，要关注(zhù)将受(shòu)益于行业集(jí)中度提升的(de)头部公司。”星石投资首席研究官方(fāng)磊也(yě)表示。

　　顺(shùn)应机(jī)构这一(yī)思路的话，或(huò)许还是保利(lì)发(fā)展、招商(shāng)蛇口等国资背景龙头前途(tú)更(gèng)为光明。不过国(guó)投瑞(ruì)银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要(yào)客观地去持续观察(chá)国企(qǐ)央(yāng)企在(zài)三(sān)个(gè)方面是(shì)否可以维持，首先是融资成本保持低位，其次是销(xiāo)售份额持续提(tí)升，再次是拿地份额持(chí)续(xù)提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需(xū)要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳(shū)理发(fā)现(xiàn)，对于2022年的业绩出(chū)现的(de)整体下(xià)滑，2023年一季度的业绩分化(huà)更(gèng)趋明显，保利发展、滨江集团等房企营收、净利均实现了(le)业绩的回正，甚至是较大增速的增(zēng)长。而这些(xiē)公司也是机(jī)构(gòu)的重仓(cāng)对(duì)象(xiàng)。

　　对此(cǐ)，知(zhī)名(míng)房地产(chǎn)业内人士张(zhāng)宏伟向《红周刊》分(fēn)析表示，业绩出现明显改善的房企，主要(yào)是(shì)因(yīn)为过去两三(sān)年时(shí)间，尤其是在(zài)2021年下半年(nián)民营房企不怎么(me)投(tóu)资拿地之(zhī)后，国(guó)有企业仍在持续性地(dì)拿地，且主(zhǔ)要集中在核心城市，投资力度较大。投资的驱动能够推动房(fáng)企销售业绩的增长，从而在2023年一季度市场恢(huī)复但仍(réng)处(chù)于调整(zhěng)的过(guò)程中(zhōng)，能够(gòu)保有一个正增(zēng)长。

　　不(bù)过张(zhāng)宏伟同时(shí)也提醒表示(shì)，在房(fáng)地产的复(fù)苏过程中，还(hái)面(miàn)临着(zhe)一些(xiē)不确(què)定(dìng)性。其实(shí)整(zhěng)个市场从四(sì)月份开始又(yòu)在(zài)往下掉。除了杭(háng)州、成都等极个别城市四月环比三月相(xiāng)对表现较好之外，包括北京(jīng)、上海在内的绝大(dà)多(duō)数城市都出现环(huán)比下滑的情(qíng)况。而现在五月(yuè)的市(shì)场(chǎng)表现(xiàn)也不太乐观(guān)。按照(zhào)现在的经济状况、收入情况，以及(jí)市场的去库存压力、企(qǐ)业的资金面压(yā)力，可能(néng)会出(chū)现，到(dào)六(liù)月份房企为了半年(nián)报冲(chōng)业绩出(chū)现市场的短期反(fǎn)弹外的一个市场(chǎng)乏力现象(xiàng)。也就是(shì)说，第二(èr)季度(dù)、第(dì)三季度增长不(bù)确(què)定性(xìng)的压力仍旧较大。

　　上海利檀投(tóu)资董事长陈昊扬也(yě)向《红周刊(kān)》指出，现在整个房(fáng)地产以及其上下游(yóu)产(chǎn)业链的复苏速度(dù)都比(bǐ)想(xiǎng)象(xiàng)的要(yào)慢(màn)很多(duō)，我们(men)要多(duō)给(gěi)一些(xiē)耐心，这个时候(hòu)，在房(fáng)地产以及上下游(yóu)就(jiù)不是(shì)赚快钱的时候(hòu)，只能(néng)赚他基本面的钱。但这也意(yì)味(wèi)着(zhe)，只有极为(wèi)少数的、做得比同行好得多的企业(yè)，会伴随整个(gè)行业的弱(ruò)复苏，业绩会逐步体现出来(lái)。所以(yǐ)只能耐心地去(qù)等(děng)待(dài)它的基本(běn)面不断(duàn)地凸显出(chū)来，这(zhè)需要时间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不(bù)做买卖推荐。）

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