文：任(rèn)泽平(píng)团队(duì)　　

　　导读(dú)

　　是该取消预(yù)售制了。 1月17日召开的全国住房和城(chéng)乡(xiāng)建设工作会议提出“有条(tiáo)件的可以进行现房销售”，不足一个月(yuè)时间，已(yǐ)有山东(dōng)、安(ān)徽、河南、四川、广东等地明(míng)确表态，试点现(xiàn)房销(xiāo)售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预(yù)售制了，用你(nǐ)的钱，建(jiàn)你的房子(zi)，还烂(làn)尾了(le)，这是对(duì)购房者的不公平。以后谁有(yǒu)钱谁建房，没(méi)钱没实力的别建(jiàn)了(le)，不能把包袱甩给(gěi)老百姓和社会，这(zhè)是房地产(chǎn)从大开发时代步入高质(zhì)量(liàng)发展阶段的(de)必然趋势，也(yě)是对购房老百姓的最大保(bǎo)护(hù)。98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预(yù)售制是权宜(yí)之计，现在全(quán)国套户比超过(guò)1，从大开发(fā)进入存量(liàng)时代，对购房民众不公平的预售制(zhì)已(yǐ)经(jīng)过时了(le)，该取(qǔ)消了，改为现房销售。以后(hòu)一手交钱，一手交房，天经地义。当然二次房(fáng)改(gǎi)是个技(jì)术活，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重组房企(qǐ)债(zhài)务(wù)、恢复(fù)市场信心以及长效机制，长效机制四大(dà)关键是推动城市群(qún)战略、人地挂(guà)钩、金融(róng)中性稳定(dìng)和房(fáng)地产税。如果按照(zhào)经济规律办(bàn)事，中国一定能(néng)实现房(fáng)地产(chǎn)软(ruǎn)着陆和长(zhǎng)期平稳健康发展，跨过这道关，解好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为什么(me)要取消预售制、改(gǎi)为现房(fáng)销售？大(dà)家想想，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一手交(jiāo)货，预(yù)售制(zhì)是对购买者(zhě)的单方面不公平(píng)制(zhì)度，购房老百姓几乎承担了所有商品(pǐn)不能交(jiāo)付的(de)风(fēng)险。从个人层面看，预售制对购(gòu)房者非常不公(gōng)平，比如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此期(qī)间，购房者不仅承担(dān)银(yín)行利息，还要承(chéng)担延(yán)迟交房、房屋质(zhì)量、房产证延期办(bàn)理甚(shèn)至(zhì)不knocked什么意思，knocking什么意思能交房的风险。从行业层(céng)面看，预(yù)售制(zhì)助推部分房企过(guò)度(dù)举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下行周期(qī)，会引发(fā)资(zī)金链断裂(liè)、项(xiàng)目搁置等系列风险(xiǎn)。取消预售制，改为现(xiàn)房销售，这样有助于(yú)落(luò)实中央房住不炒精神(shén)、有助于(yú)保(bǎo)障(zhàng)购(gòu)房老(lǎo)百姓(xìng)权益、有(yǒu)助于房企稳健发(fā)展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么(me)建议(yì)取消预售制度？预(yù)售(shòu)制度怎么来的？国外什么情况？简单科普一下：商品房预售最早源于中国香港，俗称卖(mài)楼(lóu)花，卖期房，是一种开发(fā)商放杠杆的方式(shì)。98年房改，由(yóu)于商品房短缺，房企(qǐ)缺资金，借(jiè)鉴中(zhōng)国香港，引入了(le)商(shāng)品房预售(shòu)制度。其实，当前(qián)世界不少国家存在预售制。但(dàn)是，重点(diǎn)来了！发达国家一(yī)般(bān)有严格的(de)监管保(bǎo)障措施，开发商(shāng)在(zài)项目获得政府批准(zhǔn)后才(cái)可以开(kāi)始销(xiāo)售(shòu)，买家在购买期房后并非(fēi)像中国一样在支付完首付款后从银(yín)行一(yī)次性贷款支付(fù)剩(shèng)余(yú)全部房(fáng)款，而(ér)是根据开发商工程进度在完全交房前(qián)进行(xíng)分期支(zhī)付。所以，预售(shòu)制度是需要(yào)严格(gé)的资(zī)金(jīn)监管、分(fēn)期支付以及违约处罚措(cuò)施作为保障(zhàng)的，如(rú)果没有(yǒu)这些(xiē)保(bǎo)障措施，一定会触发(fā)风险，对(duì)购房民众不公平，所以(yǐ)不如(rú)借机取消预(yù)售制(zhì)度，以后改为现房销售。客观讲预(yù)售制(zhì)度有(yǒu)一定历史阶段性，现在中国住房进(jìn)入存量时(shí)代，取消预售制度有助(zhù)于降负债(zhài)降杠杆，不再(zài)把烂尾风(fēng)险甩给老百(bǎi)姓和社会，当(dāng)然(rán)这需要配套房企债务重组、复工保交(jiāo)楼、恢复市场信心和房地产(chǎn)长效机制。这是个技术活，只要坚持市(shì)场化改革，中国一定(dìng)能(néng)化解这个难题，让房地产回归实体(tǐ)经济(jì)和居住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开(kāi)发商将(jiāng)拼的不是五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道(dào)能不能兑(duì)现(xiàn)的营销手(shǒu)段，而是所见即所(suǒ)得的过(guò)硬的(de)产品质量和(hé)诚信，这才是对(duì)购房民众的(de)最根(gēn)本最实(shí)质的(de)保障(zhàng)，这样将极大的提(tí)升开发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币(bì)。所有商(shāng)业的本(běn)质是向善，是以客户为中心，房地(dì)产(chǎn)也不能例外，老百姓买(mǎi)房子是(shì)天大的事(shì)，烂尾(wěi)毁三代(dài)，好房幸福一家人。从这(zhè)个(gè)角度，取消预(yù)售制、实施现房销(xiāo)售是实(shí)现(xiàn)老百姓安居乐业、社会长(zhǎng)治久安、行(xíng)业企(qǐ)业健康发展(zhǎn)的重大措施。在当(dāng)前的情况下，取消预(yù)售制要结合(hé)稳(wěn)楼市、房地(dì)产软着(zhe)陆(lù)、打通(tōng)金融支持当期三好生、新模式等综合施策(cè)。

　　作(zuò)者十(shí)年前(qián)在国务(wù)院发展(zhǎn)研究中心参与财税(shuì)改革方案研(yán)究(jiū)时，对预售制、房地产(chǎn)税、人地挂(guà)钩、金融稳定(dìng)、房企杠杆(gān)率等(děng)进行(xíng)过长期系统的专项研究。（参(cān)考后来形(xíng)成的专(zhuān)著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房预(yù)售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引(yǐn)进(jìn)“卖楼(lóu)花”模式(shì)，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城(chéng)市化(huà)进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供(gōng)期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机(jī)制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交(jiāo)易立法(fǎ)，设置期房预(yù)付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管，享(xiǎng)1年保修期后(hòu)付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前(qián)世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中国(guó)香港，楼宇(yǔ)出租是地(dì)产行业盛行的方式，但(dàn)有着转让难、出租资(zī)金周转期(qī)长等(děng)问题，分(fēn)层销售(shòu)孕育而生。20世纪50年(nián)代，中国香港(gǎng)还未推行公共(gòng)房屋制度(dù)，许多人(rén)栖身于木屋或者其他临时住宅(zhái)，住房的需求(qiú)是相当高，不过大多数居(jū)民的储蓄很少。当时(shí)楼宇买卖(mài)多数以一(yī)整栋(dòng)楼为单位，需(xū)要雄(xióng)厚的资(zī)金实力才能购买。虽然楼(lóu)宇出租是中国(guó)香(xiāng)港地产行业盛(shèng)行的(de)方式，但有着(zhe)转让难(nán)、出租资金周转期长等问题。针(zhēn)对这(zhè)一系列问题，不(bù)少地产商开始探(tàn)求新的方式(shì)，如把(bǎ)楼宇(yǔ)契约切开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇分(fēn)层出(chū)售(shòu)。这(zhè)模式(shì)一经推行，购买(mǎi)楼宇的市民数量有所增(zēng)加，开发商资金周(zhōu)转加快。

　　在分(fēn)层(céng)出售的基础上(shàng)，将“按(àn)揭(jiē)”模式引入房地产销售(shòu)，霍英(yīng)东创造(zào)“卖(mài)楼花”模式。1953年(nián)底霍英东创办立信置业有限公司，凭借(jiè)商业(yè)直觉和多年经营杂货铺(pù)、海上驳(bó)运(yùn)业务的(de)经(jīng)验，对于商品流(liú)通(tōng)、资金周转(zhuǎn)有着独到(dào)的见解(jiě)，在努力寻求方(fāng)法加快(kuài)自身资(zī)金(jīn)周转。当时(shí)其在购下九(jiǔ)龙的一块地盘后(hòu)，除了分(fēn)层(céng)出售(shòu)、还(hái)印(yìn)发售楼说明书(shū)，上(shàng)有文字详尽(jǐn)说明楼宇的地势环境、建筑(zhù)材(cái)料、分层价格、订购(gòu)方法等。此外，“卖楼花”是另外(wài)一个亮点，即先收取(qǔ)买家的(de)订金(jīn)，采用类似租金(jīn)的分期付款形式，等新楼落成时，收齐(qí)买家(jiā)的钱，买(mǎi)家就(jiù)拥(yōng)有了自己(jǐ)的房产。这种(zhǒng)方(fāng)式减轻(qīng)了民众购(gòu)房(fáng)的资金压力，加速(sù)了房(fáng)屋的建造(zào)和销售，也解决了(le)制(zhì)造商的资金问题(tí)，降低投资风险，在(zài)当时可谓(wèi)是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款(kuǎn)”的销售模式(shì)成为(wèi)当(dāng)时中国香港房(fáng)地产(chǎn)市场的一大特色，纵观中国香港房(fáng)地产市场的改(gǎi)革(gé)，“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式高效(xiào)率地(dì)解(jiě)决(jué)了核心的住房供不(bù)应求的问(wèn)题，使房市发(fā)展进入新(xīn)阶段(duàn)。

　　预(yù)售楼花模式(shì)推动了中国香港楼市几十(shí)年繁荣(róng)，但期(qī)间也出现过(guò)“烂尾楼(lóu)”的情况(kuàng)，但监管部门(mén)不断完善(shàn)、规范化(huà)，建立健全的监管机制，促进市场健(jiàn)康发展。例如，1960年，位于(yú)大(dà)角(jiǎo)咀的一个楼盘因建筑费用超支(zhī)停(tíng)工(gōng)，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中国香港管理部门提升(shēng)了对于预售楼花制度的(de)监管，即(jí)要求开发商在预(yù)售前(qián)，确保地价款已经(jīng)全部支付，还要(yào)证明自身(shēn)有资金(jīn)等(děng)能(néng)力把项(xiàng)目完成，资金需放入(rù)律(lǜ)师所托管，支取时需(xū)律所(suǒ)和建筑(zhù)师的(de)核(hé)准(zhǔn)。为了防(fáng)止开(kāi)发(fā)商、律所、建筑师等造假，套取(qǔ)监管账户资金(jīn)，中国香(xiāng)港要求律师行在(zài)银行开(kāi)设的信托(tuō)账户(hù)（监管(guǎn)账户(hù)）、开发(fā)商操作等(děng)采取全透(tòu)明化机制，且银行的责(zé)任上升，如(rú)出现房屋“烂(làn)尾(wěi)”情况，银行将成(chéng)最大风险(xiǎn)方，后(hòu)续需自身推动项目完(wán)工(gōng)。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式(shì)，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内(nèi)地面临(lín)住房需求(qiú)大和供(gōng)给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国(guó)以来(lái)，中国内(nèi)地优先发(fā)展(zhǎn)重工业，强调基础建设(shè)，这一导向使前期发展工业化的进程大于(yú)城市化(huà)进程，唯有解决住房基础(chǔ)等城市化配套问题，才(cái)能(néng)进一步推进城(chéng)市化。但当(dāng)时推行的是“统一管理，统一分配，以租养房”的福利(lì)分房制度，住房市场发展起(qǐ)步较晚(wǎn)、增速较慢，福利(lì)分房制度也出现了(le)分配(pèi)不公、效率低、配套差(chà)等问题，因此福利分(fēn)房(fáng)制度不再适用于当时的(de)国情。叠加房地产市(shì)场面临(lín)商品(pǐn)房的(de)需(xū)求量大，而社会缺(quē)少(shǎo)大型房地(dì)产(chǎn)开发(fā)商，商品(pǐn)房供应(yīng)量(liàng)小的困境，此时(shí)引(yǐn)入中国香港的(de)“卖楼花”模(mó)式(shì)无疑是对内地房地(dì)产市场(chǎng)的一(yī)针强心剂。从1994年起，中国内(nèi)地逐步引进中(zhōng)国香港预售商品房制度，先后出台多项文(wén)件，大力支持国内房地(dì)产市场改革。例如，1998年，国务院出台(tái)《关于进一步(bù)深化城镇住房制(zhì)度改革(gé)，加快住房建设的(de)通知》文件，决定停止住房(fáng)无偿实物分配，逐(zhú)步实(shí)行住房分配货币化、住房供给商品化、社会(huì)化的住房新体制(zhì)，从(cóng)计划经济下的福利分房转向市场经(jīng)济的商品房。房地(dì)产市(shì)场采用预售(shòu)制，允许开(kāi)发商卖期(qī)房，解决(jué)了房企缺(quē)少资(zī)金和开发时间周期长的两大难题，开发商以(yǐ)预售款撬动(dòng)下一(yī)个(gè)项目的开发(fā)，形成滚动开发模式，住房供应速度加快。自此中国内(nèi)地开始(shǐ)房改货币化，中国人民银行等(děng)多方迅速出台相(xiāng)关的信(xìn)贷政策(cè)，支(zhī)持购房(fáng)者(zhě)，极大作用推动了(le)房地产市场的(de)发展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花(huā)”模式后，经调(diào)整形成契合中国内地的商品房预售制度。预售制的初(chū)衷是为了缓解房企资金压力(lì)，加快城镇住房建(jiàn)设。具体来说，是(shì)指房(fáng)地产开发(fā)企业将正在建设中的房屋预先出售给购房(fáng)者，由购房者(zhě)支付定金(jīn)或房(fáng)款的(de)行(xíng)为。区别于中国香港(gǎng)，在中国内地实践过(guò)程(chéng)中(zhōng)，商品房预(yù)售流程为：房地产开发商办理预售(shòu)许可证-签订(dìng)商品房买卖(mài)合同(tóng)-进(jìn)行备(bèi)案登记和(hé)预告登记-交付房屋。在购房过程中，购(gòu)房者(zhě)需(xū)要一次性(xìng)付(fù)清首付款，并(bìng)采(cǎi)用银行贷款的(de)形式一次性付清剩余房款，换言之，房(fáng)屋(wū)未建(jiàn)成，开发商可(kě)能(néng)已拿到了(le)全部购房款，这点与中国香港的按(àn)照工程进度付款有(yǒu)所不同。对中(zhōng)国内地的开发商而言(yán)，预售制商(shāng)品房也开启了高(gāo)周(zhōu)转、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推(tuī)动(dòng)城市化进程，但背后潜(qián)藏的风险确实(shí)存在(zài)

　　作为中国(guó)内地(dì)商品(pǐn)房销(xiāo)售的最主要方式，预售制极大缩短房(fáng)企现金(jīn)回笼周期，同时增(zēng)加市场商品(pǐn)房供应，推动了城镇化发展进程。预售(shòu)制(zhì)在过去(qù)20多年(nián)对中国内地房地产市(shì)场的稳步发展起到了重要作用，不仅解决了房地(dì)产市场(chǎng)快速发(fā)展阶段的资(zī)金需(xū)求，也提高(gāo)了居民居(jū)住水平，中国内地城镇居民从筒子(zi)楼住到住宅小区(qū)，从全(quán)民蜗(wō)居到(dào)基本适居，住房事业取得巨大进步，数十(shí)年时间(jiān)走完发达国家几百年城镇化路(lù)程(chéng)。改革开放以来，城镇化进程(chéng)进(jìn)入快速发展时(shí)期。1978-2021年，城(chéng)镇人口(kǒu)由1.7亿人(rén)增长(zhǎng)至(zhì)9.1亿人(rén)，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成区(qū)面(miàn)积由7438平方(fāng)公里增长至60721平方公(gōng)里(lǐ)，增长7.2倍。根据(jù)我们发布(bù)的(de)《中国(guó)住(zhù)房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住宅存量(liàng)从(cóng)不到14亿平增(zēng)至313.2亿平(píng)，城(chéng)镇人均(jūn)住房(fáng)建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城镇住房(fáng)套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已成为中国(guó)内地商(shāng)品房销售最(zuì)主要方式，2005年中国内地(dì)商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)期房销售面积占总销售面积的比重(zhòng)为63％，而2021年(nián)期(qī)房累计销售面积达15.6亿平，比(bǐ)重上升(shēng)至87％。

　　预售制也(yě)推动了中(zhōng)国内地房地产行业的发展。中国内地房(fáng)地产历经二十多年长(zhǎng)周(zhōu)期繁荣，行业(yè)各项指标(biāo)大(dà)幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍(bèi)，年复合增速(sù)10.6％。房地产开发投资完(wán)成额(é)从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计(jì)上涨(zhǎng)35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品(pǐn)房销售面(miàn)积和销售金额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增(zēng)至18.2万(wàn)亿(yì)元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展(zhǎn)，房地产企业从无到有(yǒu)、从国企先行到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产企业数量达(dá)9.8万个(gè)，比1998年(nián)的(de)2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也成为(wèi)拉动中国内(nèi)地经济高增(zēng)长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房地产带动的上下游产业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产(chǎn)及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业(yè)增(zēng)加(jiā)值(zhí)占(zhàn)GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产(chǎn)带动产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其(qí)中房地产对金融(róng)、批(pī)发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地产完全拉动的投资占全社(shè)会固定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房(fáng)地产开发投资(zī)占固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从(cóng)房(fáng)地产(chǎn)贷款占银(yín)行各(gè)项贷款余额(é)的比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等通道业(yè)务，占比超过三分之一。从房地产融资存(cún)量占社融存量(liàng)比重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约，将导致银行不(bù)良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠(qú)道，根据我们(men)的《中国住房市值(zhí)测算报告》，2020年中国住房(fáng)市值(zhí)为(wèi)62.6万亿(yì)美元(yuán)，大(dà)于美(měi)国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合(hé)计的31.5万(wàn)亿美(měi)元(yuán)。从住(zhù)房(fáng)市值占股债房(fáng)市(shì)值的比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住房市(shì)值(zhí)与股债(zhài)房市值的(de)比例较(jiào)高，主要是因为(wèi)住房(fáng)市(shì)值高，以及中(zhōng)国资本(běn)市场发(fā)育尚(shàng)不成(chéng)熟，直接融资(zī)比例较低，股(gǔ)票(piào)、债券市值(zhí)较低，居(jū)民投资(zī)渠(qú)道(dào)缺(quē)乏。

　　不(bù)可否(fǒu)认(rèn)，预售制背后潜(qián)藏(cáng)的风险确(què)实存在，当前的负(fù)面效应愈(yù)发(fā)凸显(xiǎn)。

　　从个(gè)人层面(miàn)看，绝大部分(fēn)商品是一手(shǒu)交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不公(gōng)平制度(dù)，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所有商品不能交付(fù)的(de)风(fēng)险。比如(rú)，交房等(děng)待期(qī)一般(bān)为两年，在此期(qī)间，购房(fáng)者不仅承担银(yín)行(xíng)利息(xī)，还要承担延迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房产证延(yán)期(qī)办理甚至不(bù)能交房等风险。另(lìng)外，购房者和开发商之间的购(gòu)房合同(tóng)、购房者和银行的(de)按揭贷(dài)款(kuǎn)合同是(shì)两(liǎng)个独立的合(hé)同关系，如果开发商(shāng)发生(shēng)违约，购房者只能(néng)根(gēn)据购房合同(tóng)向开(kāi)发商主(zhǔ)张权(quán)力(lì)，但依旧需要根据按(àn)揭贷款(kuǎn)合同按时(shí)向银行进行(xíng)贷款偿还(hái)，因此购房者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面看，预售制助推部(bù)分房企(qǐ)过度举债(zhài)、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引发资(zī)金链断裂、项(xiàng)目(mù)搁置等系列风险，进行影响(xiǎng)自身信用和购(gòu)房(fáng)者对行业的(de)信心。

　　从金融层面(miàn)看，银(yín)行作为按揭贷款的(de)发放(fàng)方，一旦(dàn)房(fáng)企因(yīn)为市场波(bō)动或经(jīng)营不善(shàn)，出(chū)现(xiàn)资(zī)金链断裂等(děng)一(yī)系列问题，导致“烂尾”等情(qíng)况(kuàng)，而房企通过与购房者(zhě)签订的预售合同和按揭合同(tóng)，已经从银行获得房款，如果购房者(zhě)丧(sàng)失还款(kuǎn)能力或短期不能(néng)还款等，则风险完全由银行承(chéng)担，银行将面(miàn)临较大的(de)坏(huài)账(zhàng)压力(lì)。

　　从(cóng)监管(guǎn)角度看(kàn)，购(gòu)房者的预售(shòu)监管资金去(qù)哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底两个(gè)字那(nà)就是“没(méi)钱”，即没钱付(fù)工程款。在(zài)2004版的(de)《城市商品房预售管(guǎn)理办(bàn)法》中明确规定了开发企业预售商(shāng)品房(fáng)所得款(kuǎn)项应当用于有(yǒu)关的工程建(jiàn)设，商品房预售款(kuǎn)监管(guǎn)的(de)具体(tǐ)办(bàn)法(fǎ)，由房(fáng)地(dì)产管理部(bù)门制定。但多(duō)年以来(lái)全国并没有统一的预售资(zī)金监管规定，各地(dì)实行(xíng)“一城一策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长沙(shā)等城市重点监管资(zī)金比例(lì)为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥(féi)等(děng)城市则按(àn)照项目的建安成本(běn)乘以建筑面积或者项目工程总额报价(jià)计算重点资(zī)金(jīn)。而事实是，不少购(gòu)房款未进入监管账户、或进(jìn)入监管账(zhàng)户后被挪用(yòng)，导致(zhì)楼盘没有资(zī)金(jīn)继续(xù)建设。收楼遥遥无(wú)期(qī)，月供却(què)被迫继(jì)续还(hái)款。那么，监管账户资金如何(hé)被挪走的？实际上，在过(guò)去房地产大开发(fā)时(shí)代的高周转背景下，抽调(diào)预售款监管账(zhàng)户资金，是行(xíng)业(yè)“潜规则”。比如(rú)工程总(zǒng)承包方，以工(gōng)程建设名义，获得监管(guǎn)账户(hù)拨付资金，再由工程(chéng)方(fāng)将资金转(zhuǎn)给房(fáng)企，而拨付(fù)的工程款，远(yuǎn)超工程进度所(suǒ)需。通过这些方式套取的资金，在房企各地项目间流动，变相加杠杆，这样做提供了资金流(liú)动性，房(fáng)企抽调资(zī)金统(tǒng)筹拿地、还款和楼盘建设，形成(chéng)一种资金(jīn)循(xún)环高(gāo)周转模式，但一定程度上把风(fēng)险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预(yù)付款保护：对于(yú)购房者预付(fù)资金，一般设有(yǒu)定(dìng)金或预付款保护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房者支付的预付款比例相对(duì)较低，绝(jué)大部(bù)分(fēn)房款在房屋交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付款(kuǎn)一般以定(dìng)金方式支付，或按工程进(jìn)度分期(qī)支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷(dài)款(kuǎn)方(fāng)式(shì)：一(yī)般采(cǎi)用两种方(fāng)式发放(fàng)按揭贷款，一是(shì)按工程进(jìn)度付款(kuǎn)，按(àn)揭贷款按照工程进度逐渐发放，购(gòu)房者开始月供；二(èr)是房屋交付(fù)后发放(fàng)按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预(yù)售商品房提供期房(fáng)烂尾保险(xiǎn)，在商品房出现重大延期或(huò)重大缺陷(xiàn)时，保(bǎo)障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交(jiāo)付质量(liàng)的(de)保障有两种方式，一是(shì)期(qī)房由政府或第三方验收合格(gé)并提供(gōng)验收(shōu)凭证后(hòu)，开发商凭验收(shōu)凭证取得购房者支(zhī)付的房款。二是开发商为购房者提(tí)供一定的保(bǎo)修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售(shòu)资金(jīn)第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房定金一定期限内无条件返还，最低(dī)首付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支(zhī)付首付(fù)，其余房款交付后(hòu)按揭还款(kuǎn)，交付前资金由(yóu)第三(sān)方全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定(dìng)金(jīn)比例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低可(kě)低于(yú)3.5％，根据美国官方(fāng)数据，2021年美国(guó)平均首付比例(lì)为12％。

　　余款支付(fù)方(fāng)面，除定金或首付外，购(gòu)房者(zhě)在房屋交付后通过按揭(jiē)贷款支(zhī)付剩(shèng)余房(fáng)款。

　　资(zī)金监(jiān)管方面(miàn)，美国为防止开发(fā)商(shāng)挪(nuó)用(yòng)资(zī)金，购(gòu)房者的定金及首付款由(yóu)第三方公证行(xíng)或(huò)产(chǎn)权保险公司(sī)的信托账户监(jiān)管。如果开发商(shāng)倒闭导致楼盘烂(làn)尾(wěi)，购房(fáng)者资金可通过申(shēn)请仲裁取回，且不承担任何(hé)责任与(yǔ)损失(shī)。而开发商在房屋建(jiàn)设(shè)过程(chéng)中的资(zī)金全部来自(zì)银(yín)行，银行根(gēn)据(jù)工(gōng)程进度向开发商提(tí)供一(yī)定比例的(de)贷款，由(yóu)于开发商挪用资(zī)金(jīn)直接损害银行利益，银行(xíng)有充分动机(jī)监管开(kāi)发商(shāng)施工(gōng)进度。开发商在房(fáng)屋(wū)交付时需取(qǔ)得由政府相关部(bù)门经审查后发放的验收凭(píng)证，通过验收凭(píng)证向银行(xíng)得到购房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期knocked什么意思，knocking什么意思(qī)房(fáng)可零首付购房，房(fáng)款按建造工期进度(dù)支付，按揭按工期放款后还贷，房贷(dài)利(lì)率采用固定利(lì)率，开(kāi)发(fā)商或购(gòu)房者可(kě)购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德(dé)国开发商在项目(mù)获批后即可预(yù)售房(fáng)屋(wū)。签(qiān)署购房合同(tóng)前，购房者需支付约(yuē)2000欧的定金并进(jìn)行预(yù)约公(gōng)证，签订(dìng)合同后定(dìng)金退还(hái)。如(rú)由于任何原因不(bù)能购买，定金按照德国法律全部(bù)退还。

　　签(qiān)署购房合同后，购房者需支付公证费和土地交易税(shuì)，分别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种(zhǒng)费用(yòng)不包含在(zài)购房(fáng)款中，属于购房附加费。

　　首付方(fāng)面，德国没有规定(dìng)最低首付(fù)比例，可零(líng)首付购房。

　　余(yú)款方面(miàn)，德国也采取按工期(qī)支付房款(kuǎn)的制(zhì)度，一般分7笔进行支付，具体(tǐ)支(zhī)付节点、比(bǐ)例(lì)因项目而(ér)异。一般来说，支付节点(diǎn)可分为公证后、主体完(wán)工、内部水暖电路完工、窗户(hù)玻(bō)璃完工、室(shì)内清洁及墙面完工、地板完工(gōng)、全部完工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房(fáng)者可在支(zhī)付房款(kuǎn)前(qián)申(shēn)请房贷，房贷利率采用固(gù)定(dìng)利率，银行按(àn)施工节奏(zòu)分(fēn)多次(cì)发放贷款，每笔贷(dài)款给予购房者一定(dìng)使用期限，期限结束后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保(bǎo)险方面(miàn)，德国保(bǎo)险公司针对期房设计了两种(zhǒng)保险，保险的功(gōng)能是当房屋出(chū)现重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)险公司保证开发商赔(péi)偿或修复，开(kāi)发商破(pò)产，由保险公司(sī)负责相应赔偿。保险由开发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国预售制设(shè)有10％定金保险保护机制(zhì)，交房前(qián)付款比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管(guǎn)。

　　订(dìng)立(lì)合(hé)同前，买(mǎi)卖双(shuāng)方均有一(yī)名律师，负责沟通期房交(jiāo)易中的房产、资(zī)金、合同等各个环节，各环节内容确认(rèn)无(wú)误后签订首(shǒu)付交换合同。

　　定金方(fāng)面，英国设置了10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制，当开发商出现(xiàn)财(cái)务、经营(yíng)问题(tí)时，购房(fáng)者10％的定金(jīn)由(yóu)保(bǎo)险公司赔付，而超出10％的部分(fēn)较难追回(huí)。

　　首付方(fāng)面，首付比例通常为10％-25％，首付需(xū)要在合同签(qiān)订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英(yīng)国采取按工程(chéng)进度付款的方式(shì)，但是交房前付款比(bǐ)例相对较低，一般会(huì)在合同(tóng)签订6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的(de)款项，即(jí)交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款项交房后支(zhī)付。

　　交付环节(jié)，英(yīng)国(guó)规定房屋必须经过房产公证公(gōng)司的检验验收后才能交(jiāo)付(fù)，交付后方可按(àn)揭还(hái)贷。

　　资(zī)金(jīn)监(jiān)管环节，英国期(qī)房预售资金监管极(jí)为严(yán)格，资金也由律师(shī)监管，在(zài)确(què)认工程进度、支付相关款项(xiàng)过程中，由买房(fáng)律师(shī)将(jiāng)资(zī)金(jīn)转给(gěi)卖(mài)方律(lǜ)师，卖方律师转给开发(fā)商，即(jí)资金在进(jìn)入(rù)开(kāi)发商账户前经过(guò)两道关(guān)口，有(yǒu)利于(yú)保(bǎo)障购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法，设(shè)置期房预付款保全措施(shī)

　　日本期(qī)房交(jiāo)易立法(fǎ)，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开(kāi)发商必须(xū)完成(chéng)“预售(shòu)房(fáng)定金(jīn)保全措施”，交房前付款比例(lì)不超房(fáng)款的20％，开(kāi)发(fā)商违(wéi)约(yuē)需返还定价并赔偿约10％房(fáng)款，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方(fāng)面，日本(běn)二(èr)战结束后由于房屋(wū)供(gōng)给严重失衡，叠加(jiā)法律(lǜ)空白，社会(huì)上“一房二卖”现象普遍，为此，日(rì)本(běn)政(zhèng)府1952年出(chū)台《宅地(dì)建筑物交易(yì)法》，经多次修订，目(mù)前是唯一一(yī)部规范期房(fáng)交易的法律(lǜ)。

　　定金保护方(fāng)面，根据(jù)日本《宅地(dì)建(jiàn)物取引业法》，对购房者支(zhī)付定金超(chāo)过5％或(huò)超1000万日元的部分，法(fǎ)律(lǜ)要求开发商(shāng)必须完成(chéng)定金保全措(cuò)施才可预售(shòu)。什么是(shì)定(dìng)金保全(quán)措施？即买卖(mài)双方签订(dìng)购房合同时，开发(fā)商向金融机构或指定保(bǎo)证机构或保险机构签订(dìng)定金保证委托合(hé)同，设置购房(fáng)者(zhě)定金的保(bǎo)证(zhèng)或保险(xiǎn)，并将相应的保证金证明(míng)书交付给(gěi)购房者。除定金外，其他预先(xiān)支(zhī)付的购房款也受该措(cuò)施保护(hù)。若开发商倒闭导致期房烂尾(wěi)，购(gòu)房(fáng)者可(kě)凭保证金证明书向金(jīn)融机构或保(bǎo)证(zhèng)机(jī)构或保险(xiǎn)公(gōng)司兑付，同时，开(kāi)发商(shāng)需向(xiàng)购(gòu)房者赔付违约(yuē)金(jīn)，一般(bān)约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房前只需(xū)支付最多(duō)不(bù)超20％的(de)定金，签(qiān)订购房合同后，购房者即可向(xiàng)银行申(shēn)请贷款(kuǎn)，但交(jiāo)房(fáng)后(hòu)才开始按揭(jiē)贷款，除定(dìng)金外(wài)的剩余房款在交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　新(xīn)加坡(pō)期房购房者(zhě)违(wéi)约可返还相(xiāng)当于3.75％房款的订金，首(shǒu)付比例20％，余款按工程进(jìn)度(dù)支付(fù)，所有资(zī)金进银(yín)行(xíng)专(zhuān)门项目资金账户，交房后(hòu)满1年保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有(yǒu)统一的选购权合同以(yǐ)及订金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房(fáng)款作为订金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进(jìn)一步签订(dìng)购买(mǎi)合(hé)同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房者需(xū)支(zhī)付(fù)15％的首(shǒu)付及(jí)印(yìn)花税，同时购房者(zhě)向银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付上(shàng)，新加坡期房同样采取按(àn)工程进(jìn)度付款的方式，《发(fā)展商条例》对期房(fáng)付款流(liú)程做了统一详(xiáng)细规(guī)定，要求所有(yǒu)开发商(shāng)遵守，支付(fù)节点一般为合(hé)同(tóng)签订后、地基完(wán)工、框架完工、管道(dào)门窗等完工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按(àn)揭贷款也(yě)依(yī)照工(gōng)程进度放款，月供在此过(guò)程中随着放(fàng)出贷款的增加(jiā)而增加，未放款部分无需月供(gōng)。

　　资金监管方(fāng)面，购房者的订(dìng)金(jīn)与付款会(huì)存入银(yín)行专门的(de)项目资金账(zhàng)户，账户(hù)资金提(tí)取须与房屋(wū)建设有(yǒu)关(guān)。房屋交付后，购房(fáng)者(zhě)享受(shòu)1年的房屋保修期，此(cǐ)后购(gòu)房者支(zhī)付(fù)15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期(qī)来看(kàn)，当前房地产到了政(zhèng)策出手临界点，重点是保交楼和房(fáng)企(qǐ)重组。一方(fāng)面，加大(dà)对刚需和改善(shàn)型需求(qiú)的支(zhī)持(chí)力度，长(zhǎng)短兼顾妥(tuǒ)善应对局部停贷现象，重点是保交楼保复工(gōng)保民生，给(gěi)予强(qiáng)有力的金融工具支持。另一方面，从现在起，对还在正常(cháng)运转的(de)房企包括民营企业，加大(dà)支持力度，由优质房(fáng)企牵头并购重组整个行业，为(wèi)每个房企配套(tào)AMC和财团，给予(yǔ)金(jīn)融工具配套(tào)。

　　二(èr)，中(zhōng)期来(lái)看，应充(chōng)分估(gū)计形势(shì)复杂性和(hé)人性复杂性，兼顾化解(jiě)停贷(dài)、复工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市(shì)场信心以及(jí)长效机(jī)制。长效机制四大关键是推(tuī)动(dòng)城市(shì)群战略、人地(dì)挂钩、金融中(zhōng)性稳(wěn)定和房(fáng)地产(chǎn)税。定金环节(jié)，建(jiàn)立开(kāi)发商违约后定金保(bǎo)护机制(zhì)，如将(jiāng)已支付定金冻(dòng)结至房(fáng)屋交付(fù)阶段，保障购房者定金(jīn)安(ān)全。签订合同环节，鼓励(lì)保险公司介入，为(wèi)房屋重大(dà)延期以及重大缺陷等情况提供充分的保障。余款支付环节，建(jiàn)立按工程进度付款机制或(huò)交房后按揭贷款机(jī)制，充分(fēn)保护购房者的(de)权(quán)益。资金监(jiān)管环(huán)节，引入独立于(yú)开发商、银(yín)行的第三方资金(jīn)监管机构，或由政府相关部门直接监管(guǎn)，以此(cǐ)防止资金(jīn)挪用现(xiàn)象。交付环节，建(jiàn)立商品房(fáng)保修期(qī)制度。保修期内，开发商应对房(fáng)屋(wū)质量问题全权负责(zé)、免费维(wéi)修，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来(lái)看(kàn)，取消商品(pǐn)房预(yù)售制是大(dà)势所(suǒ)趋。一方面(miàn)，98年(nián)房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超(chāo)过1，从大开发进入存量时代，对购房民(mín)众不公(gōng)平的预(yù)售制已(yǐ)经过时了，该(gāi)取消了(le)，改为现房销售(shòu)。另一方面(miàn)，取(qǔ)消预售制，改为现房销售，开发(fā)商将拼的不(bù)是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知(zhī)道能不能兑现(xiàn)的营销(xiāo)手段，而(ér)是所见即(jí)所得的(de)过硬的产品质(zhì)量和(hé)诚信，这才是对购房民(mín)众的最根(gēn)本最实质(zhì)的(de)保障，这样将(jiāng)极大(dà)的提升开发商(shāng)的(de)建筑(zhù)质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。

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