饱(bǎo)受争议(yì)的二(èr)手房交易中介费问(wèn)题，正(zhèng)逐(zhú)渐得到监管部门的(de)重视。

　　5月8日，住建部(bù)、市(shì)场监管(guǎn)总局联合发布了关于规范房地产经(jīng)纪服务的意(yì)见。意见提及，近年来，部分房地产经纪机构存在利(lì)用(yòng)房源客源优势收取过高费用、未明码标价(jià)、捆绑收费、滥用客(kè)户个人信(xìn)息等(děng)问题(tí)，加重交(jiāo)易当事(shì)人(rén)负担、侵害其(qí)合(hé)法权益。

　　基于上(shàng)述背景，两部(bù)门从加强从业主体(tǐ)管(guǎn)理、明(míng)确经(jīng)纪服(fú)务内容、合理确定经(jīng)纪服务收(shōu)费(fèi)、严格实行(xíng)明码标价等十方(fāng)面，提出(chū)了意见。

　　中原地产首席分(fēn)析师张大伟(wěi)称，随着城市发展，一二线(xiàn)城市二(èr)手房交易占比逐渐增(zēng)加。以北(běi)京、上海为例，二手房占(zhàn)市场成交比(bǐ)例(lì)超过(guò)80％，大量(liàng)二手房成交(jiāo)依赖(lài)中介(jiè)居间成交，房地产调控重心逐渐从(cóng)开(kāi)发商(shāng)过渡(dù)到中介公(gōng)司。

　　广东(dōng)省(shěng)城规院住房(fáng)政策研究中(zhōng)心(xīn)首席研究员(yuán)李宇(yǔ)嘉(jiā)表示(shì)，买(mǎi)房对(duì)居民来说属于(yú)金额不(bù)低的大宗交易，由于二手房(fáng)交易成本较高(gāo)、交易周期较长，具(jù)有非常强(qiáng)的专业(yè)性，居(jū)民往往通过(guò)中介来完成。但很多中介利用信(xìn)息不对(duì)称等问题，将非必要的收(shōu)费夹带(dài)其中，如收取(qǔ)过桥(qiáo)融资、按揭(jiē)费、担(dān)保费等，对居民造成额(é)外的负担，而且这些服(fú)务事项并未(wèi)明码标价。

　　对(duì)于二(èr)手房市(shì)场交易过程中(zhōng)存(cún)在的“乱(luàn)象”，李宇(yǔ)嘉指(zhǐ)出(chū)，对包括经(jīng)纪服务在内的相关市(shì)场交易行为(wèi)及其主体(tǐ)进行规范和秩序整顿(dùn)，是(shì)房地产市场管(guǎn)理和调控的主题。“当下，推进这(zhè)项工作的意义更大，也更急迫。”

　　中介收费问(wèn)题成监管重点

　　二(èr)手房市(shì)场中，历来对房地产经纪服务行(xíng)业关注(zhù)最多的一个话(huà)题，便是房地产经纪服务费的问题。

　　张大(dà)伟(wěi)认为，未来相关部门主(zhǔ)要(yào)监管的重点，将(jiāng)是(shì)对房地(dì)产经纪服(fú)务(wù)收费(fèi)及中(zhōng)介交易进行(xíng)规(guī)范。

　　在热点(diǎn)城市，二手房屋交易过程(chéng)中，部分价值不菲的房屋，往往(wǎng)要(yào)缴纳一笔(bǐ)金额不低的中介(jiè)费。以北(běi)京某(mǒu)房地产经纪服(fú)务机构2.7％的服务费率计算，一套1000万元的房屋，中介费(fèi)约为27万。

　　在(zài)合理(lǐ)确定(dìng)经纪服务(wù)收费(fèi)上，两部门在此(cǐ)次意见中提及，房(fáng)地产经纪(jì)机(jī)构要合理(lǐ)降低住房买卖(mài)和租赁经纪服务费用。鼓励按(àn)照成交价格越高(gāo)、服务费率越(yuè)低的原则实(shí)行(xíng)分档定价。引导由交易双(shuāng)方共同承担经纪服务费用(yòng)。

　　据张大伟介绍，目前房地产经(jīng)纪服务收费(fèi)标准(zhǔn)的(de)最早依据是(shì)1995年国家计委建设(shè)部下发的《关于房地产中介服务收费的通知》（971号文(wén)），其中(zhōng)第六条规(guī)定：房屋买卖(mài)代(dài)理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计(jì)收(shōu)。

　　以(yǐ)北(běi)京为例，目前(qián)北(běi)京市执行的(de)2014年更新(xīn)后的(de)收费标准，即根(gēn)据这样的规定：“少数特(tè)别复杂(zá)的住(zhù)宅买卖经纪(jì)服务，经(jīng)交易各方协商同意，可在(zài吃完布洛芬不能吃什么，吃完布洛芬不可以吃的东西)规定的收费标准基础上适当上浮，上浮幅度最高不(bù)得超过10％。”这(zhè)意味(wèi)着，当(dāng)前北京(jīng)二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本(běn)着“简政(zhèng)放(fàng)权”的(de)精(jīng)神，北京2015年(nián)取消了房(fáng)地产中介(jiè)服务等57个政府定价(jià)，房地产(chǎn)经纪服务收(shōu)费多少由各中介机构自行决定。

　　“房产中介机构在实(shí)际收取费用过程中，相(xiāng)关监(jiān)管部门当前并未明确具(jù)体的中(zhōng)介费率，中介(jiè)机构仅需在(zài)服务过(guò)程中(zhōng)对收费标(biāo)准进行(xíng)明(míng)码标价即可。而房地产经纪服务机构在具体收取过(guò)程中，会结合房屋(wū)价值及工资标准，综合(hé)计算出合适的(de)中介费(fèi)率。”张大伟补充(chōng)道(dào)。

　　对于明(míng)码标价问题(tí)，两部门在(zài)此次意见中提及，房地产经纪机构应(yīng)当在(zài)经营(yíng)门店(diàn)、网(wǎng)站、客户端等场所或渠道，公示服务项目、服务内容和(hé)收费(fèi)标准，不得混(hùn)合标价和捆绑(bǎng)收费。房地(dì)产经纪机构提(tí)供的(de)基本(běn)服务和延伸服务，应(yīng)当(dāng)分别明确服务项(xiàng)目和收费(fèi)标准。房地产(chǎn)经纪机构收费前应当向交易(yì)当事人出具(jù)收费清(qīng)单，列明收费(fèi)标(biāo)准、收费金额，由当事人签字确认(rèn)。

　　另(lìng)外，对收费明显高于市场(chǎng)平均水平的房地产(chǎn)经纪机构，住(zhù)房和城乡(xiāng)建设部门(mén)将(jiāng)会同(tóng)市场监管等(děng)部门采取约谈等综合措施进行重(zhòng)点监管。市(shì)场监管部门(mén)会同(tóng)有关部门依法查处不按规定(dìng)明码标价、操(cāo)纵经纪服务收费等违(wéi)反价格和(hé)反垄(lǒng)断法律法(fǎ)规(guī)的行为(wèi)。对(duì)房地产(chǎn)经纪(jì)机(jī)构相(xiāng)关违法(fǎ)违规信息，市场监(jiān)管(guǎn)部门要依法依(yī)规纳入(rù)国家企业信用(yòng)信息公示系统(tǒng)。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按照成交价格越高、服务费率(lǜ)越(yuè)低(dī)的(de)原(yuán)则实行分(fēn)档定价，是否意味着，未(wèi)来豪宅(zhái)的中介费(fèi)有望大幅降低？

　　中原地产华南(nán)区总裁兼深圳中原总经(jīng)理郑叔伦称，住(zhù)建(jiàn)部发文鼓励按照(zhào)成(chéng)交(jiāo)价格越高(gāo)、服(fú)务费率越低(dī)的原(yuán)则实行(xíng)分档定价(jià)，合理降低(dī)住房买(mǎi)卖和(hé)租(zū)赁经(jīng)纪服务费用，主要(yào)还是(shì)规范行(xíng)业(yè)，打击收费过高的经纪机构，但(dàn)对市场(chǎng)影响有限，“以深圳为例，深圳市(shì)场豪宅和普(pǔ)宅本来收费就不(bù)同，各家收费普(pǔ)遍在合理范围内，加上经纪服务费用对(duì)市场的影响(xiǎng)不大。”

　　张大伟指出，由于当前两部门提(tí)出的(de)意见(jiàn)仅为(wèi)鼓励性质(zhì)，即只(zhǐ)是纲领性文(wén)件而非(fēi)规定(dìng)，未来如何具体认定其中的细则，还需要看(kàn)各城市落地执行情况。

　　不过，张大伟(wěi)表示，“从(cóng)目前(qián)市(shì)场(chǎng)看，经(jīng)纪服务领(lǐng)域(yù)的(de)调整(zhěng)改善、规范化，有利于行业健康(kāng)发(fā)展。同时，由(yóu)于二手房很多房源在产权(quán)方(fāng)面有瑕(xiá)疵，如产(chǎn)权抵(dǐ)押、不同税费等都可能对交易产生(shēng)影响(xiǎng)，这对房地产经纪服务(wù)行业的(de)专业性提出更高的(de)要求。”

　　58安居客(kè)研究院研究总监陆骑麟指出(chū)，在二手房买卖(mài)过程(chéng)中，原本应该由上(shàng)下家(jiā)各(gè)支付一半的中介费，但在一些(xiē)热点城市(shì)的二手(shǒu)房交易(yì)过程中，往(wǎng)往会(huì)有这(zhè)样的情形，因部(bù)分购(gòu)房吃完布洛芬不能吃什么，吃完布洛芬不可以吃的东西者(zhě)处于弱(ruò)势(shì)地位(wèi)，从而会(huì)出(chū)现中介费及(jí)税费均由购房者来承担。即使一些房(fáng)东愿意承担中介(jiè)费(fèi)，这(zhè)部分费用也可能(néng)通过转嫁的方式，在房价中有所体现。

　　“上家把中介费转嫁给下家(jiā)，市(shì)场这(zhè)种所谓‘约定俗(sú)成’的情况，一(yī)些房(fáng)产中介(jiè)公司(sī)将其视为向购房(fáng)者单边(biān)收费(fèi)的行为。部(bù)分(fēn)中(zhōng)介公司(sī)可(kě)能会利用其支(zhī)配地(dì)位(wèi)，在(zài)原先经纪服务(wù)收(shōu)费的基础(chǔ)上，再次向房东收(shōu)取费用，而(ér)这部分费用(yòng)，房(fáng)东往往(wǎng)会将(jiāng)其(qí)转再次转嫁(jià)给购房(fáng)者，这实际上相当(dāng)于(yú)变相(xiāng)推高了房(fáng)价。两部门(mén)提出严禁(jìn)操纵经纪服(fú)务收费，不仅有利于提(tí)高交易中操(cāo)作的透明(míng)度(dù)，也有利于房价的稳定。”陆骑麟(lín)称。

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