导读

　　黄金(jīn)二十年(nián)之后，当(dāng)下(xià)中国(guó)地产步入大(dà)分(fēn)化时(shí)代而非停滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十年是中国房地产市场(chǎng)黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续(xù)三年商品住宅销售面积超(chāo)15亿(yì)平(píng)，足够4000万家庭入(rù)住。恰逢近年地产持续低景(jǐng)气，有关中国地产是否过剩的讨论日益(yì)热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图厘清中国城镇存量住宅真实情况，据此(cǐ)判(pàn)断(duàn)中国(guó)未(wèi)来(lái)地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量(liàng)极度过剩，事实是否如(rú)此(cǐ)？

　　住建部披露全国(guó)有近6亿栋房屋建筑，第(dì)七次人口普查(chá)调(diào)查数据(jù)显示(shì)城镇家庭户人均住宅间(jiān)数(shù)为1.06间。市场陷入怀疑，中(zhōng)国房(fáng)子是否真(zhēn)的过剩？

　　事实上住(zhù)建部披露的近(jìn)6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城镇(zhèn)建筑占比(bǐ)不(bù)到一成，其(qí)中(zhōng)还(hái)包括大(dà)量城镇非住宅(zhái)建筑，如商业(yè)办公楼、学校(xiào)等，因此6亿栋房屋中城镇(zhèn)住(zhù)宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居民(mín)人均住宅间数为1.06间，但(dàn)居住舒适不是人均一(yī)间房所能满(mǎn)足(zú)，它(tā)与房屋质(zhì)量、居住面(miàn)积、配套设施等因(yīn)素密切(qiè)相关。中(zhōng)国的(de)人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数较发达国家还有很大差距。人均住宅(zhái)间数(shù)大于1同样不意(yì)味着中国(guó)住宅市场已经饱和。

　　我们(men)测(cè)算发现中国城镇居民户均(jūn)1套房(fáng)，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接公布(bù)中国家庭户(hù)均住宅(zhái)的数据，我们根据商品住宅套(tào)数、商品住(zhù)宅占比和城镇(zhèn)家庭户数，计算(suàn)出(chū)城镇家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测(cè)算结果显示，目(mù)前城镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套(tào)为商品住宅。若期房(fáng)顺利交(jiāo)付，直至2024年，中国每户城镇家庭才(cái)拥有1套住宅，其(qí)中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎意味着户户有(yǒu)房，然而事实上(shàng)中国住宅(zhái)市场供需并不(bù)平衡(héng)。

　　国际数据显示(shì)，成熟房地产(chǎn)市场(chǎng)的(de)住宅套户比会大(dà)于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是因为户(hù)均一套房无法满足(zú)流动(dòng)人口的租(zū)赁和置业需求。全国(guó)总人口的近(jìn)三成(chéng)都是流动人口，流动人口会选择在大城(chéng)市(shì)租(zū)房挣钱，在老家买房，从而产生了额外(wài)的住宅需求(qiú)。

　　即便户均(jūn)一套房，中国未来地(dì)产仍有(yǒu)四大(dà)新增需(xū)求(qiú)动力。

　　第一(yī)，户均人口规模(mó)缩小，一人户、两人户(hù)占比不断(duàn)增加，导(dǎo)致(zhì)家(jiā)庭户(hù)数(shù)增多。小(xiǎo)家庭化趋(qū)势将延续(xù)，带(dài)来新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化(huà)日益明显，区域经济(jì)资源(yuán)分(fēn)配(pèi)的再集中(zhōng)吸引着人口流入，人口(kǒu)净迁(qiān)入城市的新增(zēng)住(zhù)宅需求有望持续(xù)旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住在(zài)2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平(píng)方米的住(zhù)宅建(jiàn)筑面积。促成“老破小(xiǎo)”住宅(zhái)的改造势在必行(xíng)。

　　第四，中国的人均住宅(zhái)间数与人均(jūn)住宅建筑面积均较(jiào)发达国家有着不(bù)小差距，“住上更(gèng)大(dà)房子”的改(gǎi)善性需(xū)求(qiú)正(zhèng)在不断增加。

　　黄金二(èr)十年之后(hòu)，当下中(zhōng)国(guó)地产步入大分化(huà)时(shí)代而非停滞期。

　　如果(guǒ)说过去(qù)二十年是(shì)中国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅供给存(cún)在(zài)不足(zú)，这是过去二十年房价(jià)快速上涨基石。那么(me)当下房地产大分化时(shí)代已至，大分化时代下地(dì)产(chǎn)矛盾则更(gèng)多体(tǐ)现在(zài)住宅(zhái)质量供(gōng)需冲(chōng)突。

　　地产(chǎn)大分(fēn)化(huà)必将体(tǐ)现(xiàn)在(zài)不(bù)同能级城市之间，不(bù)同(tóng)区域板(bǎn)块(kuài)之间(jiān)，不(bù)同品(pǐn)质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正(zhèng)文

　　引言(yán)

　　不久(jiǔ)前，官(guān)方披(pī)露全国(guó)已有近6亿(yì)栋房屋建筑，引(yǐn)发热议。从2月以来，各(gè)大城市二(èr)手房挂牌量(liàng)突然(rán)激增，引发一阵(zhèn)二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市(shì)场(chǎng)不禁担心，中(zhōng)国的房子是(shì)否已(yǐ)经(jīng)过(guò)剩(shèng)？

　　中国城镇住(zhù)宅到(dào)底是供给过剩(shèng)，还是供(gōng)需平(píng)衡(héng)，或是仍然(rán)存在不足？可惜由于住宅存量数据并未公布，我们无(wú)法直接知(zhī)晓(xiǎo)具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测(cè)算出中国(guó)城镇家庭户均拥有住宅(zhái)套数，回(huí)答当前(qián)的(de)房子是否真的过剩了？据此判断(duàn)未来房地产市(shì)场会如(rú)何发(fā)展。

　　一、如何有效(xiào)观察中国户(hù)均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)住宅数量(liàng)

　　（一(yī)）中国住宅数量过剩的直观判断站(zhàn)不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国(guó)自然灾害(hài)综合(hé)风(fēng)险普查工(gōng)作情况为主(zhǔ)题的新闻发布(bù)会上，负责(zé)人对(duì)外披露：“住宅城乡建设行业获取了全(quán)国近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑数据(jù)以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人(rén)，住宅(zhái)市场看似已经过(guò)剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑中，农村房屋(wū)占9成以(yǐ)上，以栋(dòng)数计算的城镇房屋实际仅有4700多万(wàn)栋，还包括了大量商业楼(lóu)、写字楼、学校、医院等(děng)非住宅。总的算下来，住宅占比(bǐ)并(bìng)不大。

　　第七次(cì)人(rén)口普查数据(jù)公布了中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户人均住宅间数(shù)为1.06间，其中城市家庭(tíng)户居民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭(tíng)户居民人均(jūn)1.18间(jiān)。

　　人均(jūn)住宅间(jiān)数大于(yú)1，看似(shì)意(yì)味(wèi)着人人都有房间居住。

　　居住水(shuǐ)平(píng)不(bù)仅与房间数量有关，更与房屋质量、居住面积(jī)、配套设施等因素密切相(xiāng)关。单单从人均住宅间数不能(néng)完全反(fǎn)映出城镇居民的居住水平。

　　中国(guó)主要是以家(jiā)庭为单位购买成套住宅，一套(tào)设施齐全的住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的(de)测算思路、数据和(hé)方法

　　中国城镇居民住宅主要分两大类，一类是商品住宅，另一类是保障(zhàng)房、原公(gōng)有住宅、自建房等非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺(quē)乏统计数据，并(bìng)没有直接公布城镇(zhèn)住宅(zhái)数量。居民住宅相(xiāng)关数(shù)据有两处可以直接公布(bù)，一是每年商品住宅销(xiāo)售套(tào)数（统(tǒng)计局）；二是居民住宅来源（人口普查(chá)数(shù)据）。计算中(zhōng)国(guó)居民户(hù)均住宅数(shù)量(liàng)，我(wǒ)们主要用到(dào)上述两组数据。

　　中国住宅改革(gé)始于1998年，1998年之(zhī)前(qián)商品住宅数量极少(shǎo)，可(kě)忽(hū)略不计(jì)。估算(suàn)城镇居民户均住宅套数(shù)分三步走：

　　第(dì)一步，将(jiāng)1999年以来每年商(shāng)品住宅销(xiāo)售套数相加，我们就(jiù)能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步(bù)，根据(jù)城镇(zhèn)居民拥有的(de)商品(pǐn)住(zhù)宅和非商品住宅比(bǐ)例，推算得(dé)到居民住宅总(zǒng)套数。

　　第(dì)三(sān)步，将城镇居民(mín)拥有的商品住宅总数除以家庭户数，我们就能(néng)够得到城镇户均(jūn)拥(yōng)有的住(zhù)宅数(shù)量。

　　具体计算(suàn)公(gōng)式如(rú)下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套(tào)户比=住宅总套数/家庭户数(shù)

　　=（商(shāng)品(pǐn)住宅套数/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅(zhái)总套数(shù)）

　　=商品(pǐn)住宅(zhái)套户比/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥有1.02套(tào)张继是什么朝代的诗人怎么读，张继是什么朝代的诗人啊房

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺乏(fá)一个准确(què)统计。我们利(lì)用既有统计数据，大致测(cè)算得到中(zhōng)国存量房地产套数，并(bìng)进一步推算中国城镇家庭户均拥(yōng)有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥有(yǒu)商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我(wǒ)们(men)计算(suàn)得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥有0.64套(tào)商品住宅（包含现房(fáng)和期房）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从2019年开始(shǐ)，新房(fáng)销售中期房占(zhàn)比近9成。本文去除商品住宅累(lèi)计销(xiāo)售套数里(lǐ)的(de)期房销售，得到商品住宅(zhái)现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数计算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数=截止(zhǐ)到2022年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)累计销售(shòu)套数(shù)-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的(de)期(qī)房(fáng)销售额。

　　主流房企竣工周期在(zài)2-3年，并(bìng)考虑到交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房(fáng)套数除以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目(mù)前中国城镇家(jiā)庭户(hù)均(jūn)拥(yōng)有0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户(hù)均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中国城镇居(jū)民拥有的户均住宅套数(shù)。

　　首先，七(qī)普数据显示(shì)中国城镇居民的住宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)住宅。其中自建住宅(zhái)占(zhàn)比21％，购(gòu)买商品住(zhù)宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公(gōng)有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他(tā)住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁其他住宅和购买二(èr)手房(fáng)都是商(shāng)品住宅，因此将租赁其(qí)他住(zhù)宅、购买商品住宅与购(gòu)买二手房加(jiā)总(zǒng)，得(dé)到(dào)商品住宅占居民(mín)所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间(jiān)商品住宅增(zēng)幅为(wèi)过去十年变化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商(shāng)品住宅的实际变化比例，从而我们估算(suàn)出2022年商(shāng)品住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末(mò)，中国平均每户(hù)城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购(gòu)期房，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会(huì)在2-3年内(nèi)陆续交(jiāo)付使用，到2024年，中国平均(jūn)每户(hù)城镇家庭都会拥有一套(tào)住宅。

　　三、城(chéng)镇户(hù)均(jūn)一(yī)套房的三点(diǎn)含义

　　既然城镇居民已经达(dá)到了户均(jūn)一套房(fáng)的程(chéng)度，“户户有房”是否意(yì)味着中(zhōng)国城镇化进展终结，甚至意味着中国地(dì)产存(cún)量(liàng)供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均一套房(fáng)并(bìng)不(bù)意味着住(zhù)宅市场供需(xū)平(píng)衡

　　需要有多余(yú)住宅来满足因人口流动、居民换房等因素产生的(de)住(zhù)宅(zhái)需求。因此，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套户比(bǐ)会在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看，美(měi)国、英国和(hé)日本的住宅套户比均高(gāo)于1.1，其中，英国(guó)的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分(fēn)别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房，就会造成人口净流(liú)入地的住宅市场供(gōng)不应求，造成房价或房租(zū)迅速上涨。

　　七普指出中国的流动(dòng)人口3.76亿，省内流动人口(kǒu)和省际流动人(rén)口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选(xuǎn)择在大城市租(zū)房(fáng)挣(zhēng)钱(qián)，在(zài)老家县(xiàn)城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国城(chéng)乡人口流动调查数据(jù)显(xiǎn)示，在上(shàng)海、杭(háng)州以及(jí)南京工作的流动人(rén)口(kǒu)在老家拥有住(zhù)宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工(gōng)资吸引打(dǎ)工人(rén)，但高房价迫使打(dǎ)工人(rén)回(huí)乡置业。

　　流(liú)动人口实际上(shàng)会占据两(liǎng)套房，在高房价的大城市(shì)租(zū)赁一套房，在房价较低的县城购(gòu)买一套房。所以说户均一套房无法(fǎ)满足庞大流动人口的租赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家(jiā)庭(tíng)住宅品质仍(réng)需(xū)改善

　　目(mù)前，中国的城镇住宅中依然有不少(shǎo)老旧(jiù)小区。

　　三成家庭(tíng)，也就是约(yuē)9000万户(hù)城镇居民住宅是2000年以(yǐ)前(qián)建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄至(zhì)少在33岁(suì)以上(shàng)。

　　这批存在着建筑结(jié)构松散、设施陈旧、安全(quán)隐患(huàn)大(dà)等问题，如电(diàn)线老化、管道等基(jī)础设施陈旧，给住(zhù)户的生活带来了很大的不便(biàn)和安全隐患，并且居住体验(yàn)较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭(tíng)户数拥(yōng)有的(de)住(zhù)宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的(de)家庭(tíng)没有(yǒu)独立卫浴和厨房。这类上(shàng)世纪修建的老旧小(xiǎo)区(qū)很(hěn)难满(mǎn)足现代生活需求，在未(wèi)来大都会(huì)被拆(chāi)迁重建。

　　近五成的家庭住宅为(wèi)一(yī)居室和(hé)二居室，户型偏小(xiǎo)。其中一居室占比为14.9％，二(èr)居室占(zhàn)比为33％。对比镇，城市家庭住宅户(hù)型更小，当然(rán)这(zhè)与城市土(tǔ)地资源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩(kuò)张是未来地产的(de)需求驱(qū)动力

　　根据七普(pǔ)数(shù)据测算，2020年城(chéng)镇家庭户住宅存量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房(fáng)进城(chéng)和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅(zhái)竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量总(zǒng)面积(jī)为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家(jiā)庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积小(xiǎo)于均值，近4成家庭人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积(jī)在30平米以下。

　　15％的(de)城镇家庭人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)不足(zú)19平(píng)方(fāng)米，不及(jí)全国人均(jūn)水(shuǐ)平的一半。若去除(chú)20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上(shàng)海(hǎi)市将(jiāng)人均住宅建筑面(miàn)积低(dī)于15平方米的家庭(tíng)界定为住宅存在困难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家(jiā)庭(tíng)存在住宅困难(nán)问题。

　　若(ruò)人均可使用住宅面积为40平，即人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建筑面积为(wèi)50平，只考(kǎo)虑家庭户(hù)人(rén)数，需要住宅(zhái)总量约390.6亿平，较目(mù)前(qián)至少新增82亿平。

　　对比发达(dá)国家人(rén)均(jūn)住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本(běn)、德国(guó)和(hé)英国(guó)都高(gāo)于(yú)40㎡，中国的人均(jūn)住宅建筑(zhù)面(miàn)积为(wèi)39.45㎡，相差(chà)不大。但(dàn)若(ruò)去除公摊面积后，中国的人均可(kě)使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿(yì)的集体户(hù)人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四(sì)、户均(jūn)已然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我(wǒ)们测算(suàn)得到中国(guó)城(chéng)镇家庭户(hù)均(jūn)1套房，看似已经户户有房。即便如此，中国(guó)人口静态结构和(hé)动态(tài)趋(qū)势演绎，决定了中国未来(lái)地产仍有需求释放(fàng)。户均1套住(zhù)宅现实之下，中国未来城镇住(zhù)宅需求主要来自于四(sì)个方面。

　　第一，户均(jūn)人(rén)口缩小，家庭户数增多，新户购(gòu)房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城(chéng)镇家庭户均人(rén)口数(shù)不断下降，六普显示城镇户均人口规模为(wèi)2.85人/户，而(ér)七普显示城镇户均人口规模(mó)为2.62人/户，一人(rén)户、二人户(hù)的(de)占比(bǐ)明显上升，人口小家庭化趋势将继续延续，导致户数会因户均人口(kǒu)规模的缩(suō)小而增(zēng)多。

　　第二，人口迁(qiān)移导致经济(jì)发展带来的新增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的分化日益(yì)明(míng)显(xiǎn)，资源和生产要素逐步向经济带、都市圈(quān)中(zhōng)心(xīn)城(chéng)市流入，区域经(jīng)济(jì)资源分配的再集中吸引着(zhe)人(rén)口流入(rù)。人(rén)口迁移势必涉及到买房租(zū)房，给迁入地住宅市场带来新(xīn)的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增(zēng)量为72万，而(ér)出生人口为(wèi)44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增(zēng)加(jiā)人(rén)口(kǒu)仅为6.5万(wàn)人，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区改(gǎi)善性(xìng)需求(qiú)依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住(zhù)宅的家(jiā)庭拆迁改(gǎi)建最多。自建房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原公有住宅(zhái)家庭比例(lì)从12.9％到(dào)6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅(zhái)建造时(shí)间为2000年以前的(de)比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间新增8473万家庭(tíng)户，自建(jiàn)住宅和原公有住宅减少了1282万户，住(zhù)宅(zhái)净(jìng)需求增加9755万户。49％的家庭购(gòu)买商品住宅，21％的家庭(tíng)购买二手房。在新增住宅需求中，有(yǒu)7成家(jiā)庭购买了商品住宅。租房、购买(mǎi)经济(jì)适用(yòng)房和(hé)其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村和(hé)旧(jiù)城改造，商(shāng)品住宅的占比势必(bì)会进一步上升。

　　2000年以前建造(zào)的住宅(zhái)建筑面积还有约81亿平，涉及(jí)城镇家庭约9000万户。破(pò)旧(jiù)的城中村、老(lǎo)公有住(zhù)宅，建筑面积小、质量低、基础设施配套差、没有(yǒu)或少有物业(yè)管理，居民追求美好、宜(yí)居(jū)生(shēng)活的环境，背后的改善性需求(qiú)有(yǒu)待释(shì)放。

　　第四，“住上更大房(fáng)子”的(de)改善性需求还将有所(suǒ)增(zēng)加。

　　刚需(xū)购(gòu)房受(shòu)限于资(zī)金，倾向(xiàng)于(yú)中小(xiǎo)户(hù)型(xíng)。已(yǐ)有(yǒu)住宅家庭希望提(tí)高生活品质，以小换大(dà)、以(yǐ)旧换(huàn)新。2022年底的(de)中央经济工(gōng)作会议明确指出支持(chí)住宅改善等消(xiāo)费(fèi)。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数为1.71间，无(wú)论是否考(kǎo)虑乡村住宅因素，中(zhōng)国(guó)的人均住宅间数较其(qí)他(tā)国家依旧(jiù)存在不小差距。

　　住(zhù)宅舒适度与经济(jì)水平有着(zhe)密切正向联系。随着经济发展水平(píng)的提高(gāo)，中国的人均住宅间数(shù)与人均住宅建筑(zhù)面积将随之(zhī)增长。

　　如(rú)果(guǒ)说过去二十(shí)年(nián)是中(zhōng)国地(dì)产黄金发展期(qī)，地产矛(máo)盾更多体现为(wèi)住宅供给(gěi)存在不足(zú)，供(gōng)需出现错配，这(zhè)是过(guò)去二十年(nián)房价(jià)快速上(shàng)涨基石。那么(me)未来将是住宅质量的供(gōng)需(xū)冲突。房地产大分化时代已至(zhì)，这种分(fēn)化不单局限于城市能级之间差异，优质小区和老旧二手房之间的差(chà)异(yì)也(yě)将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是(shì)人，并不是针对住(zhù)宅，因此可能(néng)存在统计偏(piān)差。商品(pǐn)住宅占比实际(jì)值可能(néng)偏低，其(qí)增速可能超预期。

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