万柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万柳少爷(yé)”的意外走红，让这个(gè)位于北京海(hǎi)淀的豪宅被全国知晓，其背后(hòu)曾宣(xuān)称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开(kāi)发商(shāng)——中(zhōng)赫集团(tuán)，也被(bèi)拉向台(tái)前。

　　而如(rú)今，万柳(liǔ)书院再次受到(dào)舆(yú)论(lùn)关注(zhù)，起因中赫(hè)集(jí)团成了共同债务人被中国信达追债，中国信达为了收回钱款不得不将(jiāng)中赫抵押的75套万柳书院(yuàn)豪(háo)宅拍卖。可问题是(shì)，这些房子早已售出，业主并非中赫集(jí)团，那些真正斥巨(jù)资购入房产的有钱(qián)人，房子现在莫名奇妙地被拍卖(mài)，算是(shì)被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些(xiē)业(yè)主的维(wéi)权信息，难怪(guài)有网(wǎng)友调侃(kǎn)：“富(fù)人被割韭菜的时候，他们的姿势(shì)都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事(shì)件背后，可能没你想象的那(nà)么简单(dān)。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最(zuì)惨的可能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都没(méi)想到，这个位于(yú)海淀核心区位，名校环绕的顶(dǐng)级豪宅(zhái)，竟然暴(bào)雷了！

　　近日，有(yǒu)网友发现(xiàn)，中国信达在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限公司不良债权转(zhuǎn)让项(xiàng)目”，债权总额高达(dá)近47亿，该项目的抵押物中(zhōng)，包(bāo)括75套(tào)万柳书院住宅。

　　据京东拍卖(mài)显(xiǎn)示(shì)，上述不良债权转让项(xiàng)目的处置主体是(shì)中(zhōng)国信(xìn)达资产管理股份(fèn)有限公司北京(jīng)市分公司（下称中国信达(dá)北分），处置的是对(duì)北京(jīng)赫华恒(héng)瑞房地产开发有(yǒu)限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年(nián)1月(yuè)31日，债权金额(é)约为46.95亿元人民币，其中债(zhài)权本金37.50亿元。中赫集团有(yǒu)限公司是共同债务人。目前，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表(biǎo)面上看，这就(jiù)是一起中国信达(dá)北分讨债(zhài)的故事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总(zǒng)共(gòng)301户，而且早已售罄。如果该报道属(shǔ)实，说明这些房子实际上都是卖出(chū)去(qù)了(le)的，是(shì)有(yǒu)人住的。

　　那(nà)为什么中国信达的(de)拍卖页面(miàn)上又注(zhù)明这75套房子是“未(wèi)出售”的状态呢(ne)？只(zhǐ)能说明这(zhè)些房子根本没有网签，也(yě)没有房产证！

　　第一(yī)财经的报道(dào)证实(shí)了上述内容。有(yǒu)豪宅中介透露，中赫集团早就把这75套房子抵押出去，现在还没资金解抵押，所以不能网签、没(méi)办房本。

　　作为(wèi)海淀(diàn)的顶级(jí)豪宅(zhái)，最(zuì)强(qiáng)学区房，万柳书院的业主基本都是(shì)北京的高端人士，柳传(chuán)志、丁(dīng)磊等知名(míng)商业(yè)大(dà)佬也(yě)是万(wàn)柳书院(yuàn)的业主。另据地产自媒体“地产八(bā)卦(guà)女”爆料，万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)的业主(zhǔ)中，还有不少(shǎo)中赫集团的高管(guǎn)、合作伙伴、亲戚(qī)朋(péng)友等。

　　由(yóu)此，不少(shǎo)网(wǎng)友感叹，“富人(rén)也被精(jīng)准收割了(le)！”

　　不(bù)过，如果这些业主确(què)实已经(jīng)支(zhī)付(fù)价款(kuǎn)并实际(jì)占有，那么，中(zhōng)国(guó)信达转让(ràng)这(zhè)笔不良债权(quán)回本的愿望，或将(jiāng)泡汤。这次(cì)拍卖损失最大的，没准还是债主中国(guó)信(xìn)达。

　　根据(jù)相关法律(lǜ)规定，民事执行中，业(yè)主已经(jīng)支(zhī)付价款并(bìng)实际占有，但(dàn)未办理(lǐ)过户手续的，如果业主没有过错，人(rén)民法(fǎ)院不得查封、扣(kòu)押、冻结，已经(jīng)查封的可以向法院提出执行(xíng)异议(yì)申请，请求法院(yuàn)解除(chú)查封，同时可以(yǐ)联合起诉开发商，要求退还购房款或办(bàn)理房产证，并承(chéng)担(dān)违(wéi)约责任。

　　此外，今(jīn)年4月(yuè)，人民法院报(bào)公布《最高人(rén)民法(fǎ)院关于(yú)商(shāng)品房消(xiāo)费者(zhě)权利保(bǎo)护问(wèn)题的批(pī)复(fù)》，以司(sī)法解释的方式明确了购房人(rén)的优(yōu)先(xiān)权：

　　商品房消费者(zhě)以(yǐ)居住为目的购买(mǎi)房屋并已支付全(quán)部(bù)价款，主张其房屋交付请(qǐng)求(qiú)权优先于建设工程(chéng)价款优先受(shòu)偿权、抵押(yā)权以及其他(tā)债权的，人(rén)民法院应当予以支持。只支(zhī)付(fù)了部分价款的商(shāng)品房消费者，在一审法庭辩(biàn)论终结前已实际支付剩余(yú)价款(kuǎn)的，可以适用前款规定。

　　也(yě)就是(shì)说，如果这75套房(fáng)子均(jūn)为(wèi)“已售未网签”，那么这笔(bǐ)不良债权(quán)，实际上是个烫手山芋。可能不仅不能卖出去回本，抵押的这(zhè)75套(tào)房(fáng)子，还会被(bèi)业(yè)主(zhǔ)讨回去。

　　中国(guó)信达，将会赔了(le)夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公(gōng)司中国信(xìn)达(dá)申(shēn)请不(bù)良债权转让，可(kě)以(yǐ)追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前中国信达已经成为赫(hè)华恒瑞唯一股(gǔ)东。但此前，赫华恒瑞为中赫集(jí)团旗下子(zi)公司(sī)。2019年4月(yuè)22日(rì)，中赫(hè)集团、中赫置(zhì)地等选(xuǎn)择退(tuì)出了赫华恒瑞(ruì)的(de)股东(dōng)行列，中国金谷国际信托有限责任公(gōng)司成为了唯一(yī)股(gǔ)东，后者(zhě)由中国信达(dá)资产管(guǎn)理股份(fèn)有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商，相(xiāng)较其他房企，中赫(hè)集团(tuán)既没有(yǒu)很大规模，也(yě)没有很高(gāo)的国民知名度，但却在北京豪宅(zhái)圈留下(xià)一个姐姐分手了安慰姐姐的一段话，姐姐失恋该怎么安慰她(gè)个传(chuán)说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫(hè)集(jí)团进入(rù)北(běi)京的(de)第一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中(zhōng)赫置(zhì)地推出钓鱼岛七号(hào)院3号(hào)楼，高(gāo)达30万/平米的天价(jià)，成(chéng)为(wèi)当时京城最贵的楼盘(pán)，引发了市场强烈震惊。

　　随(suí)后开发的万柳书院，更是被誉为“北京海淀顶端(duān)豪宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融创、保利、万科等(děng)大型知名房(fáng)企手中，抢下了(le)北京万柳地块，成为(wèi)北京当年的“双料地王”。很快，万柳(liǔ)书院就以(yǐ)神秘高端的姿态杀(shā)入市场，无(wú)论是一块(kuài)块从荷兰运回来(lái)的灰砖(zhuān)垒起(qǐ)来的五米高墙，还(hái)是每棵成本超6万(wàn)的成年银杏树，还是每平米20万元的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的(de)湖(hú)、紫辰院的树(shù)、北平府的院儿。”从这(zhè)句(jù)顺口溜(liū)中(zhōng)，就可(kě)看(kàn)出其在北京豪宅圈的地(dì)位。2014年(nián)末上(shàng)市的它，对(duì)手是当时有名(míng)的(de)融(róng)创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆(zhào)业广场、恒大华府等，现如(rú)今，它远远超过这些对手。

　　去(qù)年(nián)，万柳(liǔ)书院一套300平米的(de)法拍(pāi)房，最终成交(jiāo)价1.09亿、单价达(dá)到(dào)惊人(rén)的36万元(yuán)/平米(mǐ)，说明万柳(liǔ)书院(yuàn)虽然(rán)已经推出了8年之久，但其依旧在(zài)北京豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中赫(hè)集团(tuán)开(kāi)发(fā)的(de)豪宅，也吸引(yǐn)了不少知名人士，如(rú)知名演员宋丹丹，就(jiù)住(zhù)在钓鱼台七号院。而柳传志、丁(dīng)磊等知名商业(yè)大佬则居住在万(wàn)柳书院(yuàn)。

　　几(jǐ)大豪(háo)宅(zhái)的成功奠定了中赫(hè)集(jí)团的“高端路(lù)线”，也(yě)因此，它(tā)被外界贴上了，“卖北(běi)京城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但(dàn)隐(yǐn)藏在豪宅(zhái)开发商光环的背后(hòu)，这(zhè)个地(dì)产界“劳斯莱斯(sī)”却多次(cì)成为被执行(xíng)人，被执行(xíng)标的高达11亿。

　　今年年初(chū)，因为履行能(néng)力而拒不履行(xíng)生效法律文书(shū)确定义务(wù)，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安坑(kēng)了？

　　中赫集团(tuán)如今沦落到这(zhè)个地步，其实是有迹可循(xún)的。

　　事实上，早在今年年初“万(wàn)柳书院少(shǎo)爷”走红之时，深蓝财(cái)经就曾深挖出背后的(de)中赫集团(tuán)，发现其深陷财(cái)务危机。

　　从知名豪宅的开发(fā)商(shāng)到沦为“老赖(lài)”，中赫集团实(shí)控人周金(jīn)辉的人(rén)生(shēng)轨(guǐ)迹跟着急转直下(xià)。而(ér)追根溯源，这(zhè)个转折点，就在于收购(gòu)北京国(guó)安。

　　近十(shí)年来，房企纷纷开始了多元化转型，但转型(xíng)之(zhī)路并不好走。早在2008年开始(shǐ)，中赫集团就尝试(shì)过(guò)多(duō)元姐姐分手了安慰姐姐的一段话，姐姐失恋该怎么安慰她化业务，先后进军能源市(shì)场、团购(gòu)网站(zhàn)，但最(zuì)终都(dōu)惨淡(dàn)收场(chǎng)。最(zuì)终，周金辉将转型的目(mù)光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与(yǔ)IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权，成为(wèi)国安(ān)的新东家。接(jiē)着在2021年6月(yuè)，中赫集团从中信集团手中(zhōng)拿下北京国安俱乐部36％股(gǔ)权，至此拿下北京国(guó)安俱乐部全部(bù)股权。如果北京(jīng)国安的估值(zhí)一直没变，那么中赫集团(tuán)拿下北京国安，总(zǒng)计花费(fèi)了约55.5亿(yì)。

　　看到(dào)这(zhè)里，有人也(yě)许会感(gǎn)叹：卖豪宅真是赚钱(qián)啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中赫为什(shén)么又要(yào)质(zhì)押股权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及其实控人周金辉夫妇将其手中的中赫集团股份质押陆(lù)续质(zhì)押，据(jù)企查查显示，目前中赫集团共(gòng)有11条股权出(chū)质记录(lù)。质权人包括海金商业保理、北京(jīng)建工、山东(dōng)国际信托、中融(róng)信托、中信(xìn)建设等。

　　这(zhè)与入(rù)主北京(jīng)国安的时间(jiān)完全吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北京国安后，不(bù)仅国安的(de)经营状况(kuàng)没有得(dé)到改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交(jiāo)易所官网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部(bù)资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资金(jīn)压力，中赫(hè)集团和周(zhōu)金辉(huī)夫妇还在(zài)持(chí)续(xù)质押手中的中(zhōng)赫集团(tuán)股(gǔ)份，但(dàn)国(guó)安和中赫的经营状况却持(chí)续没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫集团被5次(cì)列(liè)被执行人，执行标的高(gāo)达11亿，北京国安也3次(cì)与中赫(hè)集团、中赫置地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等共同成(chéng)为(wèi)被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为(wèi)履行能(néng)力而拒(jù)不履行生效法律(lǜ)文书确(què)定义(yì)务，上述被执行(xíng)人(rén)成(chéng)为“老(lǎo)赖”。只有北京国安，目前(qián)幸(xìng)免于难。不过在实(shí)控人都成(chéng)为(wèi)老(lǎo)赖的情况下，被执(zhí)行(xíng)10个(gè)多亿的北京国安，又如何能独善其身？

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