导读

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国(guó)地(dì)产步(bù)入(rù)大分(fēn)化时(shí)代而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十(shí)年是中(zhōng)国房地产市(shì)场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售面积超15亿(yì)平，足(zú)够4000万家庭入住。恰逢(féng)近年地产(chǎn)持续低景气，有关中国地产是否过(guò)剩的(de)讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试(shì)图厘清中国城镇存量住宅真实情况，据(jù)此判断中国未来地(dì)产趋势(shì)。

　　有(yǒu)媒(méi)体渲染(rǎn)中(zhōng)国(guó)地产(chǎn)存量极度过剩(shèng)，事实是否如此(cǐ)？

　　住建部披露(lù)全国(guó)有近6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，第七次人口(kǒu)普查调查数据(jù)显示城镇家(jiā)庭户人均住宅间(jiān)数(shù)为(wèi)1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中(zhōng)国房子是否真的(de)过(guò)剩？

　　事实(shí)上住(zhù)建部披露(lù)的近6亿栋城乡房(fáng)屋建(jiàn)筑中，城镇(zhèn)建筑占比(bǐ)不(bù)到(dào)一成，其中还包括大量城(chéng)镇非住宅建(jiàn)筑，如商业办公楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅(zhái)占比极低。

　　七(qī)普显示中国(guó)城镇居民(mín)人(rén)均住宅间数为1.06间，但居(jū)住舒适不是人均(jūn)一间房所能满足，它与房屋(wū)质量、居住面积、配套设施等因素密切相关(guān)。中国的人(rén)均住宅间数(shù)较发达国家还有很(hěn)大差距。人均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)大于1同样不(bù)意味着中国(guó)住宅(zhái)市场已经(jīng)饱和。

　　我们测算发现中国(guó)城镇居民(mín)户均(jūn)1套房(fáng)，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直(zhí)接(jiē)公布中国家庭户均住(zhù)宅的数(shù)据，我们(men)根据商品住(zhù)宅(zhái)套数(shù)、商品(pǐn)住宅占(zhàn)比和城镇家(jiā)庭(tíng)户数，计(jì)算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套(tào)为商品住宅。若期房顺利(lì)交付，直至2024年，中国(guó)每户城(chéng)镇家(jiā)庭才拥有1套(tào)住宅(zhái)，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎意味着户(hù)户(hù)有房，然而事实上(shàng)中国住宅市场供需(xū)并(bìng)不平衡。

　　国(guó)际数据显(xiǎn)示，成(chéng)熟房地产市场的住宅套户(hù)比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以(yǐ)说不平(píng)衡，是因为户均一(yī)套房无法(fǎ)满足流动人口(kǒu)的租赁和置业需求。全国(guó)总人口的近三成都是(shì)流(liú)动人口，流动人口会选择在(zài)大城市租房(fáng)挣钱，在老家买房，从而产生了额外的住宅(zhái)需求。

　　即(jí)便户均一套房(fáng)，中国(guó)未(wèi)来地(dì)产仍有四大新增需(xū)求动力(lì)。

　　第一(yī)，户(hù)均人(rén)口规(guī)模缩小，一人(rén)户、两人户占比不断增加，导致家庭户(hù)数增(zēng)多(duō)。小家庭(tíng)化(huà)趋势将(jiāng)延续，带来(lái)新户购房需求(qiú)增(zēng)长。

　　第二，经(jīng)济板块的分化(huà)日益明显，区(qū)域经济资(zī)源(yuán)分(fēn)配的再集中吸引着人口流(liú)入，人口净迁(qiān)入城市的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成(chéng)的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方(fāng)米的住(zhù)宅建筑面积。促成(chéng)“老破(pò)小(xiǎo)”住宅(zhái)的改(gǎi)造(zào)势在必行。

　　第四，中国的人均住(zhù)宅间(jiān)数与人(rén)均住宅建筑面积均(jūn)较(jiào)发达国(guó)家有着不(bù)小差距，“住上(shàng)更大(dà)房(fáng)子”的改善性需(xū)求(qiú)正在不断增加(jiā)。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地产(chǎn)步入大(dà)分化时代而非停滞期(qī)。

　　如果说过去(qù)二(èr)十年是(shì)中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供(gōng)给存在(zài)不足，这是过去二十年(nián)房价快速上涨(zhǎng)基石。那么当下(xià)房地产大分化时代已至，大分化时代下地(dì)产矛盾则更(gèng)多体现(xiàn)在住宅质(zhì)量供需冲突。

　　地产大(dà)分化(huà)必将(jiāng)体现(xiàn)在不同能级城市(shì)之间(jiān)，不同区域板块之间，不同品质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披(pī)露全国已(yǐ)有近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，引发热(rè)议。从2月以来，各大城(chéng)市(shì)二手(shǒu)房挂牌(pái)量突然激(jī)增，引发一(yī)阵二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场(chǎng)不禁(jìn)担心，中(zhōng)国(guó)的房(fáng)子是否(fǒu)已经(jīng)过剩？

　　中国城镇住宅到(dào)底是供给过剩(shèng)，还是(shì)供需平衡，或(huò)是仍(réng)然存在(zài)不足？可惜由(yóu)于住宅(zhái)存量(liàng)数据并未公布，我们无法直接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开(kāi)迷雾，我们(men)测算出(chū)中国城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)均拥有住宅套数，回答当前(qián)的房子是否真(zhēn)的过剩了？据(jù)此判断未来房地产市场会如何发展。

　　一、如何有效(xiào)观察(chá)中国户均拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过(guò)剩(shèng)的直观判断站(zhàn)不住(zhù)脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国自然(rán)灾(zāi)害综合风险普查(chá)工作情况(最小的非负整数是多少数，最小的非负整数是什么意思kuàng)为主题的新闻发布会上，负责人(rén)对外披(pī)露：“住宅(zhái)城乡(xiāng)建设行业获取(qǔ)了(le)全(quán)国近6亿(yì)栋城(chéng)乡房屋(wū)建筑(zhù)数据以及(jí)80多(duō)万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建筑，平均每栋建(jiàn)筑住不(bù)到3人，住(zhù)宅市场(chǎng)看似已经过剩(shèng)。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上(shàng)，以栋数计算的(de)城镇房屋实际仅有(yǒu)4700多万栋，还包括(kuò)了(le)大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住(zhù)宅。总的算下来(lái)，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第七次人口普查数据(jù)公布了中国城镇家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间，其(qí)中城市(shì)家(jiā)庭户居民(mín)人均0.99间(jiān)，乡镇家庭(tíng)户(hù)居民人(rén)均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间(jiān)数大于1，看似(shì)意(yì)味(wèi)着人人都(dōu)有房间居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与(yǔ)房间(jiān)数量有关，更与(yǔ)房屋(wū)质量、居(jū)住面积、配套设(shè)施(shī)等因素密切相(xiāng)关。单(dān)单从人(rén)均住宅间(jiān)数不能完全反映出城(chéng)镇居民的居(jū)住水平。

　　中国主要是以家(jiā)庭为单(dān)位购买成套住宅(zhái)，一(yī)套设(shè)施齐全的住宅(zhái)才是城镇居民(mín)宜(yí)居的选择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的测算思(sī)路、数据和方法

　　中国城(chéng)镇居(jū)民(mín)住宅主要分两大(dà)类，一(yī)类是商(shāng)品住宅，另一(yī)类是保障房(fáng)、原(yuán)公有住宅、自建房等非商品住(zhù)宅。

　　目前缺(quē)乏(fá)统计数据，并没(méi)有直(zhí)接公布城镇住宅数量。居(jū)民住宅相关(guān)数据(jù)有(yǒu)两处(chù)可(kě)以直(zhí)接公布(bù)，一是(shì)每(měi)年(nián)商品住(zhù)宅销售套(tào)数（统计局）；二是居(jū)民住宅(zhái)来源(yuán)（人口普查数(shù)据）。计算中国居民户均(jūn)住宅数量，我们主要用到(dào)上述两组数(shù)据。

　　中国(guó)住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前(qián)商品住宅数(shù)量(liàng)极少，可忽略不(bù)计(jì)。估算城(chéng)镇(zhèn)居民户均(jūn)住(zhù)宅(zhái)套数分三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年商品住(zhù)宅销售(shòu)套数相加，我们就能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步(bù)，根据城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的商品住宅和非商(shāng)品住宅(zhái)比例，推算得(dé)到居(jū)民住宅总套(tào)数。

　　第三(sān)步，将城镇居(jū)民拥(yōng)有的(de)商(shāng)品(pǐn)住宅总数除(chú)以家庭户数，我(wǒ)们(men)就能(néng)够得(dé)到(dào)城(chéng)镇户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算公式(shì)如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭户(hù)数）/（商(shāng)品住(zhù)宅套数(shù)/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅(zhái)套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥有1.02套(tào)房(fáng)

　　中国(guó)住宅存量(liàng)到底有多少(shǎo)，目(mù)前缺乏一个(gè)准确统计。我(wǒ)们利用既有统计(jì)数据，大(dà)致测算得(dé)到中(zhōng)国存量房地产套数(shù)，并进一步推算中国城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)的住(zhù)宅(zhái)数量。

　　（一(yī)）城镇居民户均(jūn)拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一）中国(guó)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有0.64套商(shāng)品住宅(zhái)（包含现房(fáng)和期(qī)房）。

　　中国(guó)的房(fáng)地产(chǎn)销售以(yǐ)期房为主(zhǔ)，从(cóng)2019年开始，新房销售中(zhōng)期房占比近9成。本(běn)文去除商品住宅累(lèi)计销售套数里的期房销售，得到商品(pǐn)住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房套数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数=截止到2022年商品(pǐn)住(zhù)宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流(liú)房企竣(jùn)工周期(qī)在2-3年，并考虑到交房后装修(xiū)的(de)时间，取最大(dà)值3年。

　　将商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数(shù)除以家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前中国城镇家庭户(hù)均拥有0.54套商(shāng)品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我们需要(yào)进一步推算中国城镇居民拥有的户(hù)均(jūn)住宅套数。

　　首(shǒu)先，七(qī)普数(shù)据显(xiǎn)示中(zhōng)国(guó)城镇居民的住宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建(jiàn)住宅占比(bǐ)21％，购买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济(jì)适用房占(zhàn)比(bǐ)3.8％、原公(gōng)有住(zhù)宅占比6.1％，通(tōng)过继承或赠(zèng)与(yǔ)占(zhàn)比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁(lìn)廉(lián)租(zū)房与其他(tā)住宅。

　　其次，我们(men)假定(dìng)租赁其(qí)他住宅和购买(mǎi)二手(shǒu)房(fáng)都(dōu)是商(shāng)品住(zhù)宅，因此将租赁其(qí)他住宅、购买商品住宅(zhái)与购买二手房加总，得(dé)到商品住宅占居民所(suǒ)有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住(zhù)宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间(jiān)商(shāng)品住(zhù)宅增幅(fú)为过去十年变(biàn)化幅度的(de)20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅的实际变(biàn)化(huà)比例(lì)，从而我们估算出2022年商(shāng)品住宅所(suǒ)占比(bǐ)例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国平均每(měi)户城(chéng)镇家(jiā)庭拥有(yǒu)0.86 套住宅(zhái)。但考(kǎo)虑已购期房(fáng)，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺利，已购期房会(huì)在2-3年内陆续交(jiāo)付(fù)使用，到2024年(nián)，中国平均每户城(chéng)镇家(jiā)庭都会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城(chéng)镇(zhèn)户均(jūn)一套房的三点含义

　　既然城镇居民已经达到了户(hù)均一套(tào)房的(de)程度(dù)，“户户有房(fáng)”是(shì)否意味着中国城镇化进展终结(jié)，甚至意味着中国地产存(cún)量(liàng)供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一(yī)套(tào)房并不(bù)意味着住宅(zhái)市场供需平衡

　　需要有多(duō)余住宅来满(mǎn)足(zú)因人(rén)口流动、居民换房等因素产生(shēng)的住宅需求。因此(cǐ)，成熟房地(dì)产市场的住宅套(tào)户比会在(zài)1.1左右。

　　国际经验来看，美(měi)国、英国和日本的住(zhù)宅套户比均(jūn)高于1.1，其中，英国的住宅套(tào)户(hù)比最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国(guó)为1.11。德(dé)国和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均(jūn)刚好一套房，就会(huì)造成人口(kǒu)净流入(rù)地的住宅市场(chǎng)供不应(yīng)求，造成(chéng)房价或(huò)房(fáng)租迅速上涨。

　　七(qī)普指出中国(guó)的流动人口(kǒu)3.76亿，省内流动人口(kǒu)和省际流动(dòng)人(rén)口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择(zé)在(zài)大(dà)城市租房挣(zhēng)钱，在(zài)老家县城买房。

　　暨南(nán)大学2017年的中国城乡人口流(liú)动调查数据显(xiǎn)示，在(zài)上海、杭州(zhōu)以及南(nán)京工作的流动人口在(zài)老家拥有住(zhù)宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城(chéng)市的(de)高工(gōng)资(zī)吸引打工人，但高房价迫使打工人(rén)回乡置业。

　　流(liú)动人口实际上会占据两套(tào)房，在高房价的大城(chéng)市租赁一套房，在房价较低(dī)的县城购买(mǎi)一套房。所以说户均一套房(fáng)无(wú)法(fǎ)满足庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住宅(zhái)品质仍需改(gǎi)善

　　目前(qián)，中国(guó)的城镇住宅中依然有(yǒu)不少老旧小区。

　　三成家庭，也就(jiù)是约9000万(wàn)户城镇(zhèn)居民(mín)住宅是2000年(nián)以前(qián)建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着(zhe)建筑结(jié)构松(sōng)散(sàn)、设施陈旧、安全隐患(huàn)大等问题，如电线老(lǎo)化、管道(dào)等基(jī)础设施陈旧，给住户的生活带来了很大的不便(biàn)和安全隐患，并且(qiě)居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的(de)老旧住宅面(miàn)积小。占比为31.3％的家(jiā)庭户(hù)数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家庭没有独立卫浴和厨房。这(zhè)类上世纪(jì)修建的老旧小区(qū)很难满足现代(dài)生活(huó)需求，在未来(lái)大都(dōu)会被拆迁重(zhòng)建(jiàn)。

　　近五成的家庭住(zhù)宅为一居室(shì)和二(èr)居室，户型偏(piān)小。其(qí)中一居(jū)室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比(bǐ)镇，城(chéng)市家(jiā)庭住(zhù)宅户型更小，当(dāng)然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住(zhù)宅面(miàn)积扩张是未(wèi)来地(dì)产(chǎn)的需求驱动力

　　根据七(qī)普数(shù)据测算(suàn)，2020年(nián)城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农(nóng)民(mín)带房进城和老旧小区(qū)拆迁(qiān)，加上2021年和(hé)2022年商品住宅(zhái)竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存(cún)量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平(píng)方(fāng)米。

　　超过一(yī)半(bàn)的(de)家庭人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)小于均值，近4成(chéng)家庭人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面(miàn)积不(bù)足19平(píng)方米，不及全(quán)国人(rén)均水(shuǐ)平的(de)一(yī)半。若去除20％的公摊，可(kě)使用的住宅(zhái)面(miàn)积仅为15.2平方米。上海(hǎi)市将人均住宅建(jiàn)筑面积低于(yú)15平方米的家庭界定为住宅存(cún)在困难(nán)，若(ruò)按(àn)这个标准算的话，中国有11.3％的最小的非负整数是多少数，最小的非负整数是什么意思(de)家庭存(cún)在住宅困(kùn)难问题(tí)最小的非负整数是多少数，最小的非负整数是什么意思。

　　若人均可使用(yòng)住(zhù)宅面积为40平(píng)，即(jí)人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)为50平，只考虑家庭户(hù)人数，需(xū)要住宅总量约(yuē)390.6亿平，较目前(qián)至少新增(zēng)82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英国(guó)都高于40㎡，中国的人均住(zhù)宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差(chà)不(bù)大(dà)。但若去除公摊面(miàn)积(jī)后(hòu)，中国的人均可使用面积(jī)为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的(de)集体户人(rén)口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未来地(dì)产还会有(yǒu)需求么(me)？

　　我们(men)测算得到中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均1套(tào)房，看似已经户户有房。即便如此，中国人口静(jìng)态结构和动态趋势演绎，决定了中国未来(lái)地产仍有(yǒu)需求(qiú)释放。户均(jūn)1套(tào)住宅现实之(zhī)下，中(zhōng)国未来城镇住(zhù)宅需求主要(yào)来(lái)自于四(sì)个方面。

　　第(dì)一，户均人口缩小，家庭户(hù)数增(zēng)多，新(xīn)户购房需求扩张。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭户均人口(kǒu)数不(bù)断下降，六普(pǔ)显(xiǎn)示城镇户均人口规模为(wèi)2.85人/户，而七普(pǔ)显(xiǎn)示(shì)城镇户均人口规(guī)模为(wèi)2.62人/户(hù)，一人户(hù)、二(èr)人户的占比(bǐ)明(míng)显上升，人口小家庭化(huà)趋势将继续(xù)延(yán)续，导(dǎo)致(zhì)户(hù)数会(huì)因(yīn)户均(jūn)人(rén)口(kǒu)规模的(de)缩小(xiǎo)而(ér)增多(duō)。

　　第二，人口迁移导致经济发展(zhǎn)带来的新增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中国经济(jì)板(bǎn)块的(de)分化(huà)日益明显(xiǎn)，资源(yuán)和(hé)生产要素(sù)逐步(bù)向经济带、都市(shì)圈(quān)中(zhōng)心城市流(liú)入，区(qū)域经济资源分配的再集中吸(xī)引着(zhe)人口流入。人口(kǒu)迁移势必涉及(jí)到买房租房，给(gěi)迁入(rù)地住(zhù)宅市(shì)场带来新的增(zēng)量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常住人(rén)口增(zēng)量为72万，而出生人口为44.9万人(rén)，死亡人口(kǒu)为(wèi)38.4万人(rén)，自然增加(jiā)人(rén)口仅为(wèi)6.5万人，其人口增长主(zhǔ)要受(shòu)益(yì)于人口迁移。

　　第三(sān)，老旧(jiù)小区改善(shàn)性(xìng)需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅和原(yuán)公有住宅的家庭拆迁改建最多(duō)。自建房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其(qí)他住宅(zhái)（5％）与(yǔ)家庭住宅建(jiàn)造时(shí)间为2000年以(yǐ)前(qián)的比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家(jiā)庭(tíng)户，自建住宅(zhái)和原公有(yǒu)住宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户(hù)。49％的家庭购买商(shāng)品住宅(zhái)，21％的家庭购(gòu)买二手房。在新增住宅需求(qiú)中，有(yǒu)7成家(jiā)庭购买了(le)商品住(zhù)宅。租(zū)房、购买经济适(shì)用房(fáng)和其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城(chéng)中村和旧城改造(zào)，商品(pǐn)住宅的占(zhàn)比(bǐ)势必会进一步上(shàng)升。

　　2000年以前建造的(de)住宅建筑(zhù)面积还有约81亿平，涉及城(chéng)镇家庭(tíng)约9000万户。破旧的城中(zhōng)村、老公(gōng)有住宅，建筑面积小、质量低、基础设施配套差、没(méi)有(yǒu)或(huò)少有物(wù)业(yè)管理，居民追求美好(hǎo)、宜居(jū)生(shēng)活的(de)环境，背(bèi)后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大(dà)房子(zi)”的改善(shàn)性需求还将有所增(zēng)加。

　　刚需(xū)购房(fáng)受(shòu)限(xiàn)于资金，倾向(xiàng)于中小户型。已有住宅(zhái)家庭希望(wàng)提高(gāo)生活品质(zhì)，以小换(huàn)大、以旧换新。2022年底(dǐ)的(de)中央(yāng)经济(jì)工作会议明确指出支持住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.71间(jiān)，无论是否考虑乡村住宅因(yīn)素，中(zhōng)国的人均住宅间数(shù)较其他(tā)国(guó)家依旧存在不小差(chà)距。

　　住宅舒适度与经(jīng)济水平(píng)有着密切(qiè)正向联系。随着(zhe)经济发展水平的(de)提高，中国的人均住宅(zhái)间数与人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积将随之(zhī)增长。

　　如果说过(guò)去(qù)二(èr)十年是中国(guó)地(dì)产黄金(jīn)发(fā)展(zhǎn)期，地产矛(máo)盾更多体现为住宅(zhái)供(gōng)给(gěi)存在(zài)不足，供需(xū)出现错配，这是过(guò)去二(èr)十年房价(jià)快速(sù)上涨基(jī)石。那么(me)未来(lái)将是住(zhù)宅质量(liàng)的(de)供需冲突。房地产(chǎn)大分化时(shí)代已至，这种分(fēn)化不单局限于城市能级之间(jiān)差异，优(yōu)质小区和老旧二手房之间的差异也将越发扩大(dà)。

　　风险提(tí)示

　　人口(kǒu)普(pǔ)查数据调(diào)查的是人，并不是(shì)针对(duì)住宅，因此可能存在统计(jì)偏(piān)差。商品住宅占(zhàn)比实际值可能偏(piān)低(dī)，其增速(sù)可(kě)能超预期。

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