导(dǎo)读

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地产(chǎn)步入大分化(huà)时代而(ér)非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去(qù)二十年是(shì)中国(guó)房地产(chǎn)市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三(sān)年商品住(zhù)宅销售(shòu)面积超15亿(yì)平，足(zú)够4000万家(jiā)庭入住。恰逢近(jìn)年(nián)地产持续低景气，有关中国(guó)地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图厘清中国城镇存(cún)量住(zhù)宅真实情(qíng)况，据(jù)此判断(duàn)中(zhōng)国未(wèi)来地产(chǎn)趋(qū)势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地(dì)产存量(liàng)极度过剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住建(jiàn)部披露全(quán)国有近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，第七次人口(kǒu)普查调(diào)查(chá)数据显(xiǎn)示城镇家庭户(hù)人均住宅间数(shù)为1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中(zhōng)国房子是(shì)否真的过剩？

　　事(shì)实上住建部披(pī)露的近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建筑占(zhàn)比不到一(yī)成，其中(zhōng)还包括大量城镇非住宅建筑(zhù)，如(rú)商业办公(gōng)楼、学校等，因此6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅间(jiān)数为1.06间，但居(jū)住舒适不是人(rén)均一间房所能满足，它与(yǔ)房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施(shī)等因素密切相关(guān)。中国的人均(jūn)住宅间数较发达国(guó)家还有(yǒu)很大(dà)差距(jù)。人(rén)均住(zhù)宅间数大于1同样不(bù)意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我(wǒ)们测算发现中国城(chéng)镇居民户均1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公布(bù)中国家庭户(hù)均住宅的(de)数据，我们根据商品(pǐn)住宅套数(shù)、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算出(chū)城镇(zhèn)家(jiā)庭住(zhù)宅(zhái)套户比。

　　测算(suàn)结果(guǒ)显示，目前(qián)城镇家庭户(hù)均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若(ruò)期房顺利(lì)交付，直至2024年，中国每户城镇(zhèn)家庭才(cái)拥有1套住宅(zhái)，其中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似(shì)乎意味着(zhe)户户有(yǒu)房，然而事实上(shàng)中国住宅市场供需并不平衡(héng)。

　　国际数(shù)据(jù)显示，成熟房地产(chǎn)市(shì)场的住宅套户比会大(dà)于1，在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　之(zhī)所(suǒ)以说不平(píng)衡，是因为户均一套(tào)房(fáng)无法满(mǎn)足流动人口的租(zū)赁和(hé)置业需求。全国总(zǒng)人口(kǒu)的近三(sān)成都是眉飞色舞是什么生肖 眉飞色舞是神态描写吗流动人口，流动人口会选择(zé)在大(dà)城市租房挣钱，在老家买房，从而(ér)产生了额外(wài)的住(zhù)宅需求。

　　即便户均一套房，中(zhōng)国未来地(dì)产(chǎn)仍有四大新增需(xū)求动力。

　　第一，户(hù)均人口规模缩小(xiǎo)，一人户、两人户占比不断增加，导致家庭户数增多。小家庭化趋(qū)势将(jiāng)延续，带来(lái)新户购房需(xū)求增长。

　　第二(èr)，经(jīng)济板块的分化日益明显，区域经(jīng)济资(zī)源分(fēn)配(pèi)的(de)再集中吸引着人(rén)口流入，人口净迁入(rù)城市的(de)新(xīn)增住宅需求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的(de)家庭住在(zài)2000年以(yǐ)前建成的住宅(zhái)中，涉(shè)及(jí)超9000万家庭、81亿(yì)平方米的住(zhù)宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改(gǎi)造(zào)势在必(bì)行。

　　第四，中国的人均(jūn)住宅间数与(yǔ)人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积均较发达国家有(yǒu)着不小差距，“住(zhù)上更大房子”的改善性(xìng)需求正在不断(duàn)增加。

　　黄金二(èr)十年之后(hòu)，当下中国地(dì)产步入大分化时代而非停滞期(qī)。

　　如果说过去(qù)二十(shí)年是中国(guó)地产黄金发展期，地(dì)产矛盾更多体(tǐ)现为住(zhù)宅供(gōng)给存在不足，这(zhè)是(shì)过去二十年房(fáng)价快速上涨(zhǎng)基石。那么当(dāng)下房地产大分化(huà)时代已至，大分化时代下地产矛盾则(zé)更多体(tǐ)现(xiàn)在住宅质(zhì)量供需(xū)冲突。

　　地产大分(fēn)化必将体现在(zài)不同能级城市之(zhī)间，不(bù)同区域板块之间，不同品质住宅之(zhī)间(jiān)。

　　目录

　　正(zhèng)文(wén)

　　引言(yán)

　　不久(jiǔ)前(qián)，官(guān)方披露(lù)全国已有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引(yǐn)发热议。从2月以来，各大城市二(èr)手房挂牌量突(tū)然激增(zēng)，引(yǐn)发一(yī)阵(zhèn)二手房(fáng)的“抛(pāo)售潮(cháo)”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中国(guó)的房子是否已经过剩？

　　中国(guó)城镇住宅到底是(shì)供给过剩，还是(shì)供需平衡(héng)，或是仍(réng)然存在不(bù)足(zú)？可(kě)惜由于(yú)住宅存量数据并未(wèi)公布(bù)，我们(men)无法直(zhí)接知晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷(mí)雾，我(wǒ)们测算出中国城镇家庭户(hù)均拥有住宅(zhái)套数，回答(dá)当前的房子是否真的过(guò)剩了？据此判断(duàn)未(wèi)来房地产市场会(huì)如何发展。

　　一、如何有效观察(chá)中国(guó)户(hù)均(jūn)拥有住宅(zhái)数量(liàng)

　　（一）中国(guó)住宅(zhái)数量(liàng)过(guò)剩的直观判断站不(bù)住脚(jiǎo)

　　今(jīn)年2月，在以全国自然灾害综(zōng)合风险普(pǔ)查(chá)工作情况为主题(tí)的(de)新闻(wén)发布会上(shàng)，负责(zé)人对外披露(lù)：“住宅城(chéng)乡建(jiàn)设行业获取了(le)全国近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)数据以及80多(duō)万处市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋(dòng)房屋(wū)建(jiàn)筑，平(píng)均每栋建筑住不(bù)到3人，住(zhù)宅市场看似已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)中，农村房屋占9成以上，以栋数计算的城镇房(fáng)屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量(liàng)商业楼(lóu)、写字楼、学校、医院(yuàn)等非住宅。总的算下来，住宅占比(bǐ)并不(bù)大。

　　第(dì)七次人口普查数据(jù)公布了(le)中国城镇家庭户人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间，其中城(chéng)市家(jiā)庭户居民人均(jūn)0.99间(jiān)，乡镇(zhèn)家庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住(zhù)宅间数大于1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居住(zhù)水平不(bù)仅与(yǔ)房(fáng)间数量有关，更与(yǔ)房屋质量、居住面(miàn)积、配套设施等因素密切相(xiāng)关。单单从人均住宅间(jiān)数不能(néng)完全反映出城(chéng)镇居民(mín)的居住水平。

　　中国(guó)主要是(shì)以(yǐ)家(jiā)庭为单位(wèi)购买成套(tào)住宅(zhái)，一套设施齐全的住宅(zhái)才(cái)是城镇居民宜居的(de)选择(zé)。

　　（二）中国户均住宅的(de)测算思路、数据和方法

　　中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民住宅主要分两大类，一类是商品住宅(zhái)，另一类是(shì)保障房、原公有(yǒu)住宅(zhái)、自(zì)建房(fáng)等非商品住宅(zhái)。

　　目前缺(quē)乏(fá)统计数据，并没有(yǒu)直接(jiē)公布(bù)城镇(zhèn)住宅(zhái)数(shù)量(liàng)。居民住宅相关数据有两处可以直(zhí)接公布，一是每年商(shāng)品(pǐn)住宅销售套数（统计局）；二是居民(mín)住宅(zhái)来源（人口普查数据）。计算中国居民户均住宅数量，我们(men)主(zhǔ)要用(yòng)到上述两组(zǔ)数据(jù)。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之(zhī)前商品(pǐn)住宅数量(liàng)极少，可忽略不(bù)计。估(gū)算(suàn)城镇(zhèn)居民户均住宅套数(shù)分三(sān)步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售套数相加，我们就能够得到(dào)当前商品(pǐn)住宅总存量(liàng)。

　　第二步(bù)，根据城镇居民(mín)拥有的商(shāng)品住宅和非商(shāng)品(pǐn)住宅比(bǐ)例，推算(suàn)得到居民住(zhù)宅总套数。

　　第三(sān)步(bù)，将(jiāng)城镇居民(mín)拥有的商品住(zhù)宅总数除以家(jiā)庭户数(shù)，我们(men)就能够(gòu)得到(dào)城(chéng)镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套(tào)户比(bǐ)=住宅总(zǒng)套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅(zhái)套户(hù)比/商品(pǐn)住宅(zhái)占比

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存量到底有(yǒu)多少，目前缺(quē)乏一个准确统(眉飞色舞是什么生肖 眉飞色舞是神态描写吗tǒng)计(jì)。我们利用(yòng)既(jì)有统计数(shù)据，大(dà)致测算得到(dào)中国存量房地产套数，并进一步推算中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥(yōng)有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累计(jì)销(xiāo)售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户均拥(yōng)有0.64套商品(pǐn)住宅(zhái)（包(bāo)含现房和(hé)期房）。

　　中国的房地产销售以期房(fáng)为(wèi)主，从2019年开始，新房(fáng)销售中期房占比近9成。本文(wén)去(qù)除商品住(zhù)宅累计销售(shòu)套数里(lǐ)的期房销(xiāo)售(shòu)，得到商(shāng)品住宅现房套数(shù)。

　　以(yǐ)2022年商(shāng)品住宅(zhái)现房套(tào)数计算为(wèi)例：

　　2022年商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)现房套数=截(jié)止(zhǐ)到2022年商(shāng)品住(zhù)宅累计销售套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期(qī)房(fáng)销售额。

　　主流房企(qǐ)竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交(jiāo)房(fáng)后(hòu)装修的时间，取最大值(zhí)3年。

　　将商品住(zhù)宅(zhái)现房套数(shù)除以家庭(tíng)户数(shù)，算出：

　　（三）目(mù)前中国城镇家庭户均拥(yōng)有0.54套(tào)商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接下来我们(men)需要进(jìn)一(yī)步推算中国城镇(zhèn)居民拥有的户(hù)均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七(qī)普数据显(xiǎn)示(shì)中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)的住宅结构(gòu)特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住(zhù)宅。其中自(zì)建住宅占比21％，购(gòu)买商(shāng)品住宅(zhái)占比(bǐ)31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原(yuán)公(gōng)有住宅占比6.1％，通过(guò)继(jì)承(chéng)或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉(lián)租(zū)房与其他(tā)住宅。

　　其(qí)次，我们假定租赁其(qí)他住(zhù)宅和购买二(èr)手房(fáng)都是商(shāng)品(pǐn)住宅，因此将租赁其(qí)他住宅(zhái)、购买商品住(zhù)宅与购买二手房加总，得到商品住(zhù)宅占居民所有住宅的(de)比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期(qī)间商品住宅增幅为过(guò)去十年变化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实际变化比例，从而我(wǒ)们估算出2022年商品住(zhù)宅所占比(bǐ)例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购期房，中国平均每户(hù)城(chéng)镇家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已(yǐ)购期房会在(zài)2-3年内陆续交付使用，到(dào)2024年(nián)，中国平均每户城镇家庭(tíng)都会拥有一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房(fáng)的三点含义

　　既然城镇居(jū)民(mín)已经达到了户均一(yī)套房的程(chéng)度，“户(hù)户(hù)有房”是(shì)否意(yì)味着中国城镇(zhèn)化进展终结(jié)，甚至意味(wèi)着中国地产存量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户均一套房(fáng)并不意味着住宅市(shì)场供需平衡

　　需要有(yǒu)多(duō)余(yú)住(zhù)宅来满足因人口流动、居(jū)民换房等(děng)因素产生的住宅(zhái)需求。因此，成熟房地产市场(chǎng)的住宅(zhái)套户比会(huì)在1.1左右。

　　国(guó)际经验来看，美(měi)国、英国和(hé)日本的住宅(zhái)套户比均高(gāo)于1.1，其中，英(yīng)国(guó)的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国(guó)分(fēn)别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好(hǎo)一套房，就会造成(chéng)人口净流入(rù)地(dì)的住宅市场供(gōng)不应求，造(zào)成房价或房(fáng)租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的(de)流动人(rén)口(kǒu)3.76亿(yì)，省内流动人口和省际流动人口分别(bié)为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选择在大城市(shì)租房挣钱，在老家县(xiàn)城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年(nián)的中国城乡(xiāng)人(rén)口流动(dòng)调查数据显示，在(zài)上海、杭州以及南京工作的流动人口(kǒu)在老(lǎo)家拥有住(zhù)宅比例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资吸引(yǐn)打(dǎ)工人，但高(gāo)房价迫使(shǐ)打(dǎ)工人(rén)回乡置业。

　　流动(dòng)人口(kǒu)实际上会占据两(liǎng)套房，在高房价的大城(chéng)市租赁(lìn)一套房(fáng)，在(zài)房价较(jiào)低的县城购(gòu)买一套房。所以说户均一(yī)套房(fáng)无法满(mǎn)足庞大流动人口(kǒu)的(de)租赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户(hù)家庭住(zhù)宅品质仍需改(gǎi)善

　　目前(qián)，中国的(de)城镇(zhèn)住宅(zhái)中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就(jiù)是约9000万户城镇(zhèn)居(jū)民住宅是2000年以前建(jiàn)成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈(chén)旧、安全隐患大(dà)等问题，如(rú)电(diàn)线老化、管道(dào)等基础设施陈旧，给住户的生活带来了(le)很大(dà)的不便和安全隐患(huàn)，并(bìng)且(qiě)居住(zhù)体验较(jiào)差。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧住宅面积(jī)小。占比为31.3％的家(jiā)庭(tíng)户(hù)数拥有的(de)住宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的(de)家(jiā)庭没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建(jiàn)的老旧小(xiǎo)区很难(nán)满足现代生(shēng)活需求，在未来大都会被(bèi)拆迁重建。

　　近五成的家(jiā)庭住宅为一居室(shì)和二居室，户型偏小。其中一居室占比(bǐ)为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住宅户型更小，当然这与城市土地资源紧(jǐn)张(zhāng)有关(guān)。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩张(zhāng)是未来(lái)地产的需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年(nián)城镇家庭户住宅存量总面积为(wèi)294.6亿平(píng)。暂(zàn)不考虑两年间农(nóng)民带房进城和老旧小区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积(jī)（7.3亿(yì)与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量总面(miàn)积为308.16亿(yì)平，人均住(zhù)宅建筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面积小于均(jūn)值(zhí)，近4成家庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积不足19平(píng)方米，不及(jí)全(quán)国(guó)人均水平的(de)一(yī)半。若去除20％的公(gōng)摊，可使用(yòng)的住宅面积(jī)仅为15.2平方米。上(shàng)海市将人均(jūn)住宅建筑面积低于15平方米(mǐ)的家庭(tíng)界定为住(zhù)宅存(cún)在困(kùn)难，若按这(zhè)个标准算(suàn)的(de)话，中国(guó)有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难问(wèn)题(tí)。

　　若人均可使用住宅面(miàn)积为(wèi)40平，即人均住宅建(jiàn)筑面积为50平，只考(kǎo)虑家庭户人数，需要住宅总(zǒng)量约(yuē)390.6亿平，较目前至(zhì)少新(xīn)增82亿平。

　　对比发(fā)达国(guó)家人均住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英国都高(gāo)于40㎡，中国的人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积(jī)后，中国的人均可使用(yòng)面(miàn)积(jī)为31.56㎡，这一(yī)差距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑约(yuē)1.4亿的(de)集体(tǐ)户人口(kǒu)，所需要的住宅(zhái)总量会更多。

　　四(sì)、户均(jūn)已然1套房，未来地(dì)产还(hái)会有需求么？

　　我们测算得到中国城(chéng)镇家庭户均1套(tào)房，看似已经(jīng)户户有房(fáng)。即便如此，中国人口静态结构(gòu)和动态趋势演(yǎn)绎(yì)，决定(dìng)了(le)中国未来地产(chǎn)仍有(yǒu)需求释(shì)放。户均1套住宅现实之下，中国未来(lái)城镇住宅需(xū)求(qiú)主(zhǔ)要来自于四(sì)个方面。

　　第一，户均人(rén)口缩小(xiǎo)，家庭户数(shù)增(zēng)多，新(xīn)户购房需求扩(kuò)张。

　　过去20年我国城镇家庭(tíng)户均人口数不断下降(jiàng)，六普显示城镇户(hù)均人口(kǒu)规模为2.85人/户，而七(qī)普(pǔ)显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人(rén)户、二人(rén)户(hù)的(de)占(zhàn)比明显上升，人口小家庭化趋势将(jiāng)继续延续，导(dǎo)致户数会因户均人(rén)口规模(mó)的缩小而增(zēng)多。

　　第二，人口迁(qiān)移(yí)导致经济发展带(dài)来的新增住宅需求(qiú)旺(wàng)盛(shèng)。

　　中国(guó)经(jīng)济(jì)板块(kuài)的分化日益明显(xiǎn)，资源和生(shēng)产要(yào)素逐(zhú)步(bù)向(xiàng)经济(jì)带(dài)、都市圈(quān)中心城市流(liú)入，区域(yù)经济资源分配的再(zài)集(jí)中吸引着人(rén)口流入。人(rén)口迁移势必涉及到买(mǎi)房租房(fáng)，给迁入地住宅(zhái)市场带来新的增量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年(nián)常住(zhù)人(rén)口(kǒu)增量(liàng)为72万(wàn)，而出生人口为44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万人，自(zì)然增加人(rén)口仅为6.5万(wàn)人，其人口增(zēng)长主要受益于人口迁移(yí)。

　　第三(sān)，老(lǎo)旧小区改(gǎi)善性(xìng)需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年(nián)，自建(jiàn)住宅和(hé)原公(gōng)有住宅的家庭拆迁改建最(zuì)多。自(zì)建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与家庭住(zhù)宅(zhái)建造时(shí)间为2000年以前的(de)比例（31.3％）大(dà)致相吻合(hé)。

　　十年(nián)间新(xīn)增8473万家庭户，自建(jiàn)住宅和原公有住宅减少了1282万户(hù)，住宅(zhái)净需求增加9755万户。49％的(de)家庭购买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需求中，有7成家庭购买了商品(pǐn)住宅(zhái)。租房、购买经济适(shì)用(yòng)房(fáng)和(hé)其(qí)他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城(chéng)中村和旧城(chéng)改造，商品(pǐn)住宅的占比势必会(huì)进(jìn)一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住(zhù)宅建筑面积还有约81亿平，涉(shè)及城镇家庭约9000万户。破旧的(de)城(chéng)中村、老公有住(zhù)宅，建(jiàn)筑面积小、质量低、基(jī)础设施配套差(chà)、没有或少有(yǒu)物业管理(lǐ)，居民追求美好、宜(yí)居生(shēng)活的环(huán)境，背后的改善性需求有待(dài)释放。

　　第四，“住(zhù)上(shàng)更大房(fáng)子”的改(gǎi)善性需求还(hái)将有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭(tíng)希(xī)望提高生活品质，以小换大、以(yǐ)旧换新。2022年底的中央经济工作会议(yì)明确指出支持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村(cūn)住宅因素，中国的人均住(zhù)宅间数较其他国家(jiā)依旧存在(zài)不小差距。

　　住宅(zhái)舒适度与经济水(shuǐ)平有着密切正向联系。随(suí)着经济发展水平的提高，中国(guó)的人均住宅间数与人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积将随之增(zēng)长。

　　如(rú)果说过去二(èr)十年是(shì)中(zhōng)国地产黄金发(fā)展期，地产矛(máo)盾(dùn)更多体现为住宅供给存在(zài)不足，供(gōng)需出现(xiàn)错配，这是(shì)过(guò)去二十年房价快速上涨基石。那么未(wèi)来将是住(zhù)宅质量的(de)供需冲突。房(fáng)地(dì)产大分化时代已(yǐ)至(zhì)，这(zhè)种(zhǒng)分化不单局限于城(chéng)市能级之间差异，优(yōu)质小区和老旧二(èr)手(shǒu)房之间的差异也将越(yuè)发扩(kuò)大。

　　风(fēng)险提示

　　人(rén)口普查数据调查的是人，并不是针对住宅，因此可能(néng)存在统计偏差。商品(pǐn)住宅占比(bǐ)实际值(zhí)可能偏低(dī)，其增速可能超预期。

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