近(jìn)两年火爆的创新产(chǎn)品公募REITs进入密集(jí)分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日(rì)，公募REITs整体(tǐ)呈(chéng)现出高(gāo)比例(lì)稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配(pèi)金额的(de)REITs产品(pǐn)，平均(jūn)分红(hóng)比例(lì)接近99％。

　　多位业内人士对此表示(shì)，强制分红机制是公募REITs主要特征之一(yī)，稳定(dìng)分(fēn)红体现出该(gāi)类(lèi)产品长期投(tóu)资价值，通过(guò)观测经营活(huó)动现金流、可(kě)供分(fēn)配现金等指(zhǐ)标，也是观察(chá)REITs项目底层(céng)资产(chǎn)运营情况的“窗口”。他(tā)们也提醒普通投资者注意，与产权(quán)类项目相比，特许经营(yíng)REITs项目在经营权到期后不再产生(shēng)现金收益，特许经营权分红目前已(yǐ)包含了利(lì)润分配和本(běn)金(jīn)的归还，在选择投资标的时应了解(jiě)资(zī)产(chǎn)类型和分(fēn)红(hóng)的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密(mì)集(jí)分红期，近日(rì)7只REITs产(chǎn)品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续(xù)迎来除息(xī)日，此外尚有6只REITs实(shí)际分配(pèi)情况尚(shàng)未公布(bù)。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出(chū)了高比例(lì)的稳(wěn)定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分(fēn)配金额占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部(bù)分分配比例在(zài)96％以上(shàng)。

　　中金基金相关(guān)负责人对此表示(shì)，投资(zī)公募REITs的主要收(shōu)益来(lái)源为(wèi)持有期分(fēn)红收(shōu)益，以及基(jī)金份额交易价格的变化。基(jī)金份(fèn)额二级市场价格受到公募REITs资(zī)产运营情况及市场因素的综(zōng)心情五味杂陈啥意思，打翻了五味杂陈啥意思合(hé)影响，较易(yì)引起波(bō)动。与此相(xiāng)比，基金分红预期(qī)则更有规律可循。公募REITs的分红主(zhǔ)要(yào)来自基(jī)础设施(shī)资(zī)产的经营现金流，投(tóu)资人通过基金募集材(cái)料和信息披露文件，结合行(xíng)业及市场情(qíng)况，可以(yǐ)分析(xī)基础设施项目的经营(yíng)业(yè)绩，作(zuò)为进(jìn)行(xíng)投资决策的重要(yào)参考。

　　“相对于(yú)基(jī)金份额二(èr)级市场价(jià)格变(biàn)化导致的浮(fú)盈(yíng)或浮(fú)亏(kuī)，分红作为基金份(fèn)额持有人实际获得(dé)的现金收益，心情五味杂陈啥意思，打翻了五味杂陈啥意思对于长期投资者更具参考价(jià)值。”中(zhōng)金(jīn)基金相关负责人称。

　　平(píng)安(ān)基金REITs 投(tóu)资中(zhōng)心运营高(gāo)级副总监李华平也(yě)表示，根据《公开募集(jí)基础设(shè)施证(zhèng)券(quàn)投资基金指引（试行）》及(jí)相关法规要求，基础设施基金(jīn)应当将(jiāng)90％以上合并后基金(jīn)年度可分配金额以现金形(xíng)式分配给投资者，强(qiáng)制(zhì)分红机(jī)制是(shì)公募REITs的主要特(tè)征(zhēng)之(zhī)一，稳定的分红机制体(tǐ)现出REITs产品长期(qī)投资(zī)价值。

　　中航基金也认为(wèi)，从投资角度(dù)来看(kàn)，基础设(shè)施(shī)公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点(diǎn)。二级市场价格反映(yìng)这类产品“股性”的一面，分红体现了这类(lèi)产品的“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制分红要求，分红(hóng)类似于债券派息，但不等同(tóng)于债券(quàn)的固定(dìng)利息(xī)回报，而是由可供分配现(xiàn)金决定。

　　从(cóng)机构投资者的角度来看，一方面是公募(mù)REITs丰富了机构(gòu)投资者的投资品类，为资产配置多(duō)元化(huà)提供抓手，具有(yǒu)较强的配置价值。另一(yī)方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者(zhě)稳(wěn)定收益。机(jī)构投(tóu)资者公(gōng)募REITs能够通(tōng)过(guò)分红获取相(xiāng)对于投资债(zhài)券(quàn)相对(duì)高的(de)收益性，在有效控制风险的(de)前提下(xià)，增厚资产(chǎn)包收益，起到投资“压舱(cāng)石(shí)”的作(zuò)用。

　　分红(hóng)除了(le)投资收益“落袋为安(ān)”外，市(shì)场(chǎng)对于未来分(fēn)红水平的预(yù)期，也是(shì)影响(xiǎng)REITs基金(jīn)二级市场价格走势的关键因素之一。

　　从近(jìn)期(qī)公募(mù)REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘(pán)）指(zhǐ)数收(shōu)于(yú)975.99 点，年内下(xià)跌(diē)7.44％，未跑赢主要(yào)股票和(hé)债券(quàn)宽基(jī)指数(shù)。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年(nián)报(bào)，部分产品(pǐn)受宏观经济的影(yǐng)响，可分配金额完成率不达(dá)预(yù)期(qī)，一定(dìng)程度上(shàng)影响了公募REITs二级市场的(de)价格(gé)。”李华(huá)平(píng)称，公募REITs二级市场(chǎng)的价格波动受多重因素的影响，投资(zī)收益是影(yǐng)响REITs二级市场(chǎng)价(jià)格的主要因素之一(yī)，而稳定的分(fēn)红有利于吸(xī)引(yǐn)投资者参与公募(mù)REITs二(èr)级市场的投资。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关(guān)负责人也表示(shì)，近期经(jīng)济预期恢复，一(yī)方(fāng)面(miàn)市(shì)场热点呈现向(xiàng)股(gǔ)票和债(zhài)券回归(guī)的(de)过程；另一(yī)方面，基础设(shè)施项(xiàng)目的经营业绩(jì)相对(duì)经(jīng)济活力的改善有一定的滞后性。

　　此外(wài)，公(gōng)募(mù)REITs在分(fēn)红除权日，将对基金份额的开盘指导价做调减处理(lǐ)，调(diào)减金额(é)根据(jù)单位基金份(fèn)额的分红金额进行计(jì)算。除权操作是对(duì)分红前后(hòu)基金份额净值变化的修正，使投(tóu)资(zī)人在基金分红(hóng)前后均可(kě)以获得公平的投资(zī)机(jī)会。

　　“分红(hóng)可增强投资者长期投资的信心，同时需结合(hé)持有产品(pǐn)的特性，关(guān)注二级(jí)市场扰动(dòng)对整(zhěng)体收益的影响程度。”中航基金相关人士也称(chēng)。

　　特许经营(yíng)权分红包括利润分配和本金归还

　　普(pǔ)通投(tóu)资者应了解底层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基金分红(hóng)前提是本金(jīn)之(zhī)上的增(zēng)值部分不同，特(tè)许经营权(quán)REITs基金运作期间的“分(fēn)红”界定(dìng)为“分(fēn)派”更为(wèi)准确，分派(pài)的是本(běn)金与(yǔ)增值两个(gè)部分，两个部分(fēn)之间的比例(lì)是(shì)变动的，与现有公募基金分红差异很大，大多数普通投资者(zhě)可能把“分派(pài)”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同年限到(dào)期后基(jī)金价值面临极大不确定性，这是该类(lèi)投资者应该注意的情况。

　　李华(huá)平表示，目前公募REITs主要有特许(xǔ)经(jīng)营权类和产(chǎn)权(quán)类两大资(zī)产类型(xíng)，持(chí)有产权类产品(pǐn)的收益主要包括每年的现(xiàn)金分红及资产(chǎn)增值的收益，而持有特(tè)许经营(yíng)类产品的收益主(zhǔ)要来自项目每年的现金分红。其中，特(tè)许经营权类资产(chǎn)的分红包(bāo)括(kuò)了利润分配和本金(jīn)的归(guī)还，两(liǎng)者的(de)比率也是(shì)变(biàn)动的，对特许经营权类资产的公(gōng)募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普(pǔ)通投资者(zhě)在(zài)选择投资标(biāo)的时，应(yīng)了解(jiě)公募REITs底层资(zī)产的类型(xíng)。

　　中航基金也(yě)表示，从细分(fēn)来看，各(gè)类公(gōng)募REITs分红因底(dǐ)层资产属性不(bù)同而形成区别。特许经营(yíng)权类(lèi)的公募REITs产(chǎn)品(pǐn)因(yīn)其分红相当(dāng)于(yú)包(bāo)含(hán)“本(běn)金+收益”，分红相(xiāng)对较多，债性(xìng)偏强。而产权(quán)类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资(zī)产的价值增(zēng)值，所以相对(duì)股(gǔ)性偏强。普通投资者在选择(zé)公募REIT时，需要考(kǎo)虑底层(céng)资产属性，对所选择产品的(de)二级市场价格和分(fēn)红有(yǒu)合理预期。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负责人也(yě)认(rèn)为，与产权类项目相比(bǐ)，特许(xǔ)经营(yíng)项目在(zài)经(jīng)营权到期后不(bù)再能产生现金(jīn)收(shōu)益(yì)，因此将可供分配金额的分配理解(jiě)为“分派”比“分(fēn)红”更(gèng)加准确。基(jī)于这个特点，剩余经(jīng)营(yíng)期限较短的特许经营项(xiàng)目(mù)，通常具(jù)备更高的(de)分派(pài)率水平。对(duì)于剩余期限较长(zhǎng)的特许经营权(quán)项(xiàng)目，即使分派率相(xiāng)对较低，也有(yǒu)足够年限收回本金并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒(xǐng)投资者注意，特许经营(yíng)权项目的分派金额包含了投(tóu)资本金，在(zài)不(bù)进行扩募的情(qíng)况下，基金份额单价随着分(fēn)派进度逐(zhú)年下(xià)降是正常现(xiàn)象，投资特许经(jīng)营权REITs的收益来自项(xiàng)目剩余(yú)期限产(chǎn)生的现金流。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比，产权类项目的(de)土(tǔ)地或(huò)建筑的剩余使用年限一(yī)般较长(zhǎng)，再加上到期后通过对(duì)建筑的(de)更(gèng)新改造或补缴土地出让(ràng)金等追(zhuī)加投资，有机会进一步延长经营期限(xiàn)。这种类似永续经营的假设反映在(zài)基础资(zī)产(chǎn)的估值上(shàng)，使产权类REITs具备更显著的(de)资产(chǎn)投(tóu)资属性。”该(gāi)负责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目底(dǐ)层资(zī)产运营(yíng)情况(kuàng)

　　在(zài)基金分红(hóng)的时点，多(duō)位业(yè)内人(rén)士还表示，在产品分红期(qī)，投(tóu)资者可以观测经(jīng)营活动现(xiàn)金流、可供(gōng)分配现金、内(nèi)部收益率等指标，来观察和评估项目底层(céng)资产的运营(yíng)情(qíng)况。

　　中航基金(jīn)表示(shì)，年报指标中，跟(gēn)现金相关的指标有两个：一是年报(bào)中披露的经(jīng)营活动现金(jīn)流，二是可供(gōng)分配现金，二者(zhě)存在本质(zhì)性(xìng)区别。经营活(huó)动产生的现金(jīn)净流量是指企(qǐ)业(yè)经营、筹资、投资产生的现金流，基(jī)于企业本身经营活(huó)动产生；可供分(fēn)配的现金(jīn)实质(zhì)上是从EBITDA出发，对(duì)非现金(jīn)影(yǐng)响利(lì)润(rùn)表的(de)项目进行调整(zhěng)，加期初现金，最终得到的账(zhàng)面现金。

　　李华平也表(biǎo)示(shì)，公募REITs作为资(zī)产(chǎn)配置新选择，投资价值体现在相对股(gǔ)债市场(chǎng)独立的资产(chǎn)配(pèi)置功能，比较适(shì)合长(zhǎng)期持有。建(jiàn)议投资者(zhě)对经营(yíng)权(quán)类的资(zī)产可以更多关注(zhù)内部收(shōu)益(yì)率的高低(dī)，对产权类的资(zī)产(chǎn)更多(duō)关注分派率高低。因为公募REITs可分配收(shōu)益主(zhǔ)要来自底(dǐ)层资产的(de)经营净现金流，所以底层资产运(yùn)营情况直接影响(xiǎng)投资(zī)回报，投资者可综(zōng)合考虑(lǜ)原始(shǐ)权益人综合实力、运营管理机构(gòu)实力、公募基金管理人实(shí)力等多(duō)重因素来选择投资标的(de)。

　　中信证券研(yán)报也显示，公(gōng)募REITs进入密集分红(hóng)期，由于分红交易带来的(de)短期(qī)博(bó)弈机(jī)会仍在(zài)，叠(dié)加此前市(shì)场接连(lián)回(huí)调，建议投资者关(guān)注有(yǒu)基本面支撑、填权(quán)效(xiào)应相对(duì)明(míng)显、同时分红规模较为可(kě)观的(de)个券(quàn)。

　　“公募(mù)REITs的招(zhāo)募说明书均会载(zài)明(míng)REITs在(zài)发行首(shǒu)年及(jí)次(cì)年的(de)可供(gōng)分心情五味杂陈啥意思，打翻了五味杂陈啥意思配金额(é)预(yù)测。投资者可(kě)以将REITs的(de)实际分(fēn)红金额与(yǔ)募集材料(liào)中披露(lù)预测进(jìn)行比较分析，结合(hé)经(jīng)济(jì)及(jí)市场的实际环境(jìng)，对基础设(shè)施项目的(de)运营业(yè)绩(jì)及REITs的管理能力进行判断。”中金基金(jīn)上述(shù)负责人(rén)也称。

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