近两年火爆的创(chuàng)新产品公募(mù)REITs进入(rù)密(mì)集分红期，近日7只REITs陆续迎来除(chú)息日(rì)，公募REITs整体(tǐ)呈现出高(gāo)比(bǐ)例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可供分配(pèi)金(jīn)额的REITs产(chǎn)品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表(biǎo)示，强制分红机制是公募REITs主(zhǔ)要特征之一(yī)，稳(wěn)定分(fēn)红体现出(chū)该类产品长期投资价值，通(tōng)过观测经营活动现金流、可(kě)供分配现金等(děng)指标，也是观察(chá)REITs项目底层资产运营(yí太乙天尊是谁 太乙天尊是太乙真人吗ng)情况的(de)“窗口”。他们也提醒普通投资者注意(yì)，与产(chǎn)权(quán)类(lèi)项目相比(bǐ)，特许经(jīng)营REITs项(xiàng)目在经营权到期后(hòu)不再产生(shēng)现金收益，特(tè)许经营权分红目(mù)前已包含(hán)了利润分配和本金的归(guī)还，在选择(zé)投资(zī)标的时应了(le)解资产(chǎn)类型和分红的特(tè)征。

　　15只(zhǐ)公募(mù)REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分(fēn)红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续(xù)迎来除息(xī)日，此(cǐ)外(wài)尚有6只REITs实际分配情况尚未公(gōng)布。整体来(lái)看(kàn)，公(gōng)募REITs呈现出了(le)高(gāo)比例(lì)的(de)稳定分(fēn)红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额(é)的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分(fēn)配(pèi)金额占可(kě)供分配金额(é)比例平均为98.89％，且绝大部分(fēn)分配比例在96％以上。

　　中金基金相关(guān)负(fù)责人对此表示，投资(zī)公募(mù)REITs的主要收益来(lái)源为持有期分红收益，以及(jí)基(jī)金份额交易价格的变化(huà)。基金(jīn)份额二级市(shì)场价(jià)格受到公(gōng)募(mù)REITs资产运(yùn)营(yíng)情况及市场因(yīn)素的综合影响，较易引起(qǐ)波动。与此相比，基(jī)金分红预期则更有规(guī)律可循。公募REITs的分红(hóng)主要(yào)来自基础设(shè)施资(zī)产的(de)经营(yíng)现金流，投(tóu)资人通过基(jī)金募集材料和(hé)信息披露文件(jiàn)，结合(hé)行业(yè)及市场情况，可以分析基础设施项目的经(jīng)营业绩，作(zuò)为进行投资决(jué)策的重要参考。

　　“相对于(yú)基金份额二级市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有人(rén)实际获得(dé)的现(xiàn)金收益(yì)，对于长期投资者更具(jù)参(cān)考价(jià)值。”中金基金相关负责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心运营(yíng)高(gāo)级副(fù)总(zǒng)监李华平(píng)也表示，根据(jù)《公开募集基础设施证券投资(zī)基金指引（试(shì)行）》及相关法(fǎ)规要求(qiú)，基(jī)础设施基金应当(dāng)将90％以上合并后基(jī)金年度(dù)可分(fēn)配金(jīn)额以现金形式分配给投资者，强制(zhì)分红(hóng)机制(zhì)是公募REITs的主要特征之一(yī)，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航(háng)基金(jīn)也认为，从投资角(jiǎo)度来(lái)看，基(jī)础(chǔ)设施(shī)公募(mù)REITs同时(shí)具备“股性”和“债(zhài)性”双重特(tè)点。二(èr)级市场(chǎng)价格反(fǎn)映这类产品“股性”的一面，分红体现(xiàn)了这类产品的“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于(yú)债券派息，但不等(děng)同于债券的固定利息回报，而(ér)是(shì)由可供分配现金决定。

　　从机(jī)构投资者(zhě)的角度来看(kàn)，一方面是公募REITs丰富(fù)了机构投资者(zhě)的投资品类，为(wèi)资产配置多元化提(tí)供抓手，具有(yǒu)较(jiào)强的配置价(jià)值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者(zhě)稳定收益。机构投资者(zhě)公募REITs能(néng)够通过分红获取(qǔ)相(xiāng)对于投(tóu)资债券(quàn)相对高的收益性，在有效(xiào)控(kòng)制风险的(de)前(qián)提(tí)下，增厚资产包收益(yì)，起到投资(zī)“压舱石”的(de)作用。

　　分红除了投(tóu)资(zī)收(shōu)益“落袋(dài)为安”外，市场对于未(wèi)来分红水(shuǐ)平的(de)预期，也是(shì)影响(xiǎng)REITs基金二(èr)级市场(chǎng)价格(gé)走势(shì)的关键因素之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级市场表(biǎo)现看，截至(zhì)4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收(shōu)盘）指数(shù)收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑(pǎo)赢主要股票(piào)和(hé)债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发布了2022年年报，部分(fēn)产品受宏观经济的影响，可分配(pèi)金额完成率不达预期，一(yī)定程(chéng)度上影(yǐng)响(xiǎng)了公募REITs二级市场的价(jià)格。”李华平称(chēng)，公募REITs二(èr)级市场的价格波动受多重(zhòng)因素的(de)影响，投资收(shōu)益是(shì)影响REITs二级市场(chǎng)价格的主要因素(sù)之一，而稳定的分红有利于吸引投资者(zhě)参(cān)与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金(jīn)相关负责人也表(biǎo)示，近期经济预期恢复，一方(fāng)面(miàn)市场热点呈现向股票和债券回归的过(guò)程(chéng)；另一方面，基础设施项目的经营业绩相对经济活(huó)力的改善有一定的滞后(hòu)性(xìng)。

　　此外，公募(mù)REITs在(zài)分红除权(quán)日，将(jiāng)对基(jī)金(jīn)份额的开盘指(zhǐ)导价做调减处理(lǐ)，调(diào)减(jiǎn)金(jīn)额根(gēn)据单位(wèi)基金份(fèn)额(é)的分红金额进行计(jì)算。除权操作是对分红前后基(jī)金份额净值变(biàn)太乙天尊是谁 太乙天尊是太乙真人吗化的修正，使投资(zī)人(rén)在基金分(fēn)红前后均可(kě)以获得公平的投资机会。

　　“分红(hóng)可(kě)增强投(tóu)资者长期投资的信(xìn)心(xīn)，同时需结(jié)合持有(yǒu)产(chǎn)品的特性，关注(zhù)二(èr)级市(shì)场扰动对整体收益的影响(xiǎng)程(chéng)度。”中(zhōng)航基金相关人(rén)士(shì)也(yě)称(chēng)。

　　特(tè)许经(jīng)营权(quán)分红(hóng)包(bāo)括利润分配和本金归还

　　普通投资者应了解底层资(zī)产情况

　　多位业内人士还(hái)提醒(xǐng)，与现有公募(mù)基金分(fēn)红前(qián)提是本金之上的增(zēng)值部分不同，特许经营(yíng)权REITs基(jī)金(jīn)运作期(qī)间的“分红”界定(dìng)为“分派”更(gèng)为(wèi)准确，分派(pài)的是本金与增值两个部分，两(liǎng)个部分之(zhī)间的比例(lì)是变(biàn)动的，与(yǔ)现有公募基金(jīn)分红差异很大，大(dà)多数普(pǔ)通(tōng)投(tóu)资者可(kě)能(néng)把“分(fēn)派”金额误认为是持续(xù)分红。一(yī)旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同年(nián)限到(dào)期后基金价(jià)值面临极大不确(què)定性，这是(shì)该类(lèi)投资者应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特(tè)许经营(yíng)权类(lèi)和产(chǎn)权(quán)类两大资(zī)产类(lèi)型，持(chí)有产权(quán)类产品的收益(yì)主要(yào)包括每年(nián)的(de)现金分红(hóng)及资产增值(zhí)的收益，而(ér)持有特许(xǔ)经(jīng)营类产品的收益主(zhǔ)要来自项目每年(nián)的现(xiàn)金(jīn)分红(hóng)。其中，特许经营(yíng)权(quán)类资(zī)产的分红包括(kuò)了利润分配和本金的归还，两者(zhě)的(de)比率也是变(biàn)动的(de)，对特许(xǔ)经营权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普通(tōng)投(tóu)资者在选(xuǎn)择(zé)投资标的(de)时，应了解公(gōng)募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类(lèi)公募REITs分红(hóng)因底层资产(chǎn)属性不同而形成(chéng)区别。特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)类(lèi)的公募REITs产品因(yīn)其(qí)分(fēn)红(hóng)相当于(yú)包含“本金+收益”，分红相对(duì)较多，债性偏强。而产权类(lèi)的公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看(kàn)重底层资产的价值增值，所以(yǐ)相对(duì)股性偏强。普通投资(zī)者在选择公(gōng)募REIT时，需要考虑底层资产(chǎn)属性，对所(suǒ)选择产品的二级市场价格(gé)和分红有合理(lǐ)预(yù)期。

　　中金基金(jīn)相关负责人也认为，与产权(quán)类项目相比(bǐ)，特许经营项目在经营权到期后不再(zài)能产生现金收益，因此(cǐ)将(jiāng)可供分配金额的(de)分配理解为“分派”比“分红(hóng)”更(gèng)加准确。基于这(zhè)个特点，剩余经营期限(xiàn)较短的特许经营项目，通常具备更高(gāo)的(de)分派率水平。对于剩余期(qī)限较(jiào)长的(de)特许经营权项目(mù)，即(jí)使分派率相对较(jiào)低(dī)，也有足够年限收回(huí)本金(jīn)并取得收益。

　　中金基金该负(fù)责人提(tí)醒(xǐng)投资者注(zhù)意，特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权项目的分派(pài)金额(é)包含(hán)了投(tóu)资本金，在不进行扩募的情况下，基金份额单价(jià)随着分派(pài)进度逐年(nián)下降(jiàng)是正常现象，投资特(tè)许经(jīng)营(yíng)权(quán)REITs的收益来自项目剩余期(qī)限(xiàn)产生的现金(jīn)流。

　　“与特许经营项目(mù)相比，产权类项(xiàng)目的土地或建筑的剩余使用(yòng)年限一般较长，再加上到期后通过对建筑的更新改造或(huò)补缴土地出让金等追加投资，有机会(huì)进一步延长经营期限(xiàn)。这种(zhǒng)类似永续经营的假设反映在基(jī)础资(zī)产的估值上，使产权(quán)类(lèi)REITs具备(bèi)更显著的资产投资属性。”该负责(zé)人称。

　　观测内(nèi)部收(shōu)益率等(děng)指(zhǐ)标

　　评估项目底层资产(chǎn)运营(yíng)情况(kuàng)

　　在基金分红的时点，多位业内(nèi)人(rén)士还(hái)表示，在产品分(fēn)红(hóng)期(qī)，投(tóu)资者可以(yǐ)观测经(jīng)营活动现金流、可供分配(pèi)现金、内部收益率等指标，来观察和评估(gū)项(xiàng)目底层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟(gēn)现金相关的指标有(yǒu)两个：一是(shì)年报中披露(lù)的经营活(huó)动现(xiàn)金流，二是可供分配(pèi)现(xiàn)金，二者(zhě)存(cún)在本(běn)质性区别。经营活(huó)动产生的现(xiàn)金净流量是指企业经营、筹资、投(tóu)资(zī)产生的(de)现金流，基于企业本身(shēn)经营(yíng)活动产生(shēng)；可供分配的现(xiàn)金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目(mù)进行调(diào)整，加期初现金(jīn)，最(zuì)终(zhōng)得到的账面(miàn)现(xiàn)金(jīn)。

　　李华平也表示，公募REITs作为(wèi)资(zī)产配置新(xīn)选择，投资价值体(tǐ)现(xiàn)在(zài)相对(duì)股(gǔ)债市场独立的资产配置功能，比较适合长期持(chí)有。建(jiàn)议投资者对经(jīng)营权类的资产可以更多关注内部收益率(lǜ)的高低，对产权类(lèi)的资产更多关注分派率高低。因为(wèi)公募REITs可分(f太乙天尊是谁 太乙天尊是太乙真人吗ēn)配(pèi)收益(yì)主要(yào)来自底层资(zī)产的(de)经营净现金流，所以(yǐ)底层资(zī)产(chǎn)运营情(qíng)况直接影响投(tóu)资(zī)回报，投资者可综(zōng)合考虑原始权益人(rén)综合实力、运营(yíng)管理机构(gòu)实(shí)力(lì)、公(gōng)募基(jī)金管理(lǐ)人实力等多重因素来选择投资标的。

　　中(zhōng)信(xìn)证券研(yán)报也显示，公募REITs进入密集分红(hóng)期(qī)，由(yóu)于分红交易带来的短(duǎn)期(qī)博弈机会仍在，叠(dié)加(jiā)此前市(shì)场接连回调，建议(yì)投资者关注有基本面(miàn)支撑、填权效应相对(duì)明显、同时分(fēn)红(hóng)规(guī)模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书均会载明(míng)REITs在发行首年及次年的可供分配金额预测(cè)。投资者可(kě)以将REITs的实际分红(hóng)金额(é)与(yǔ)募(mù)集材(cái)料中(zhōng)披露预测(cè)进行比较(jiào)分(fēn)析，结合经济及市场的实际环境，对基础(chǔ)设施项目的(de)运营业绩及REITs的管理能力进行(xíng)判断。”中金(jīn)基金上述负责人也称。

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