5月以来(lái)，房地产板块个股多(duō)出现小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截(jié)至5月(yuè)10日(rì)收盘，中信(xìn)房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。而以公募(mù)基金(jīn)为代表的机构(gòu)对于这一板(bǎn)块已经在悄然布局(jú)。数据(jù)显(xiǎn)示，以南方(fāng)和华(huá)夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公(gōng)布的总份额均(jūn)较(jiào)4月28日时有小幅(fú)增长。根据基金(jīn)一季报(bào)统计，龙头(tóu)与(yǔ)地方国企央企获得(dé)增持，持仓数量占流通(tōng)股(gǔ)比(bǐ)重(zhòng)增幅五(wǔ)只个股(gǔ)分别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产或“底部回升(shēng)”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共识<冰火两重天是什么意思？怎么操作，男女之间的冰火两重天是什么意思/p>

　　从公募基(jī)金(jīn)对房地产的(de)配置看，2019年末，公募所(suǒ)持有的房地产行业标的(de)市值约1188亿元(yuán)，占其所持(chí)股票(piào)市值的4.66％左右；2020年市(shì)场表现(xiàn)出色，但公募所持房地产公司市(shì)值在股票(piào)资(zī)产中的占比(bǐ)却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回升，年底(dǐ)这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募对房地产行业的持股比例也同(tóng)步回升(shēng)，从(cóng)2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势(shì)头(tóu)似乎在今年一季(jì)度得以延(yán)续。数(shù)据统(tǒng)计显示(shì)，公募重仓持有房地产板(bǎn)块一季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿(yì)元，较2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓(cāng)市值(zhí)前五个股分别为(wèi)保利(lì)发展、招商蛇口、万科A、华发股份(fèn)、滨(bīn)江集团，持仓市值占板块比(bǐ)重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对于房地产的投资愈发有集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金一季报汇总的重仓(cāng)股中，房地产(chǎn)板块排名(míng)最高(gāo)的是(shì)保(bǎo)利发展，在基金(jīn)重(zhòng)仓(cāng)第33位。排名第二的是招商蛇口，排(pái)在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对(duì)比去年四季(jì)报，变化之处首先在(zài)于几只房地产龙头(tóu)股从排位上(shàng)看(kàn)均有退步，尤其是万科(kē)最(zuì)为(wèi)明(míng)显；其(qí)次是金地集团(tuán)退(tuì)出百大之列。但考虑到房地产是复苏链上最后一环，且首季并非行业销售旺季(jì)，其传导(dǎo)到(dào)二级市场乃至(zhì)机构持(chí)仓上还需要时(shí)间(jiān)周期。

　　形成(chéng)共识的(de)是，经济圈(quān)判断房地产已经进入大分化(huà)时代，一二线城市好于三四线城市。而映射(shè)到(dào)二级市(shì)场投(tóu)资上，配置房地产行业轻(qīng)松收获行业贝(bèi)塔的红利期一(yī)去(qù)不返(fǎn)了(le)。“如果(guǒ)按照产业周期来分(fēn)类，包括(kuò)房地(dì)产等几类(lèi)行业在盖特纳曲线里属(shǔ)于(yú)成熟期或者衰退(tuì)期(qī)的(de)行业，传统认(rèn)知上没有(yǒu)什么投(tóu)资机(jī)会的(de)。但在(zài)这几年(nián)特(tè)殊(shū)的行情里(lǐ)包(bāo)括煤炭(tàn)、电解铝(lǚ)等类(lèi)似(shì)的行业也出现了一些(xiē)机会，背后的(de)逻辑是供给侧(cè)发生了更大的变化。”一不愿(yuàn)具名的(de)上海公(gōng)募基金经(jīng)理指出。

　　不过也有公募(mù)人士持谨慎乐观(guān)态(tài)度：“行(xíng)业前几年17亿(yì)～18亿(yì)平方(fāng)米的年销售(shòu)面积很(hěn)难(nán)再(zài)出(chū)现了，2022年(nián)光是居民存款数量(liàng)增加(jiā)了15万亿元。中国存量有400亿平方米建(jiàn)筑面(miàn)积，考(kǎo)虑存量地产的更新，也有近10亿平(píng)方米。需(xū)求端还需要有一定(dìng)的政策(cè)出来去(qù)刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金(jīn)房(fáng)地(dì)产研究员(yuán)吕(lǚ)功绩也指出：“时至今日，无论从城镇化的进程，还是人均住房面积（接近30平/人(rén)），我国(guó)均已告别住(zhù)房(fáng)短(duǎn)缺时代，而目前(qián)居民的(de)杠杆率(lǜ)和房价收入也不支撑每年18万亿元的(de)销售(shòu)额，以及过快上(shàng)行的房价，因而行业高增的时代已(yǐ)经过去，未来(lái)行业的需求或(huò)将回落，在此过程中，伴随(suí)着地产的高杠(gāng)杆属性，就很容易出(chū)现(xiàn)信用风险问(wèn)题（类似2022年的民营地产爆雷(léi)），行业进(jìn)入到供给(gěi)侧出清的过(guò)程。这个过(guò)程(chéng)中(zhōng)，综(zōng)合(hé)竞争力强的公司就(jiù)能够(gòu)通(tōng)过大(dà)鱼吃(chī)小(xiǎo)鱼的方(fāng)式(shì)，获得(dé)市占率的提升。当行业需求(qiú)见顶回(huí)落时，行业的(de)贝(bèi)塔已(yǐ)经(jīng)过去了，但不(bù)代表没有投资机会，机会(huì)在于城市、位置、产品(pǐn)的阿尔法，而对应到股(gǔ)票(piào)投资，就是强竞争力(lì)公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或(huò)许(xǔ)也是基于这样的认识转(zhuǎn)变，精耕细作个股成为公募乃(nǎi)至(zhì)整体机(jī)构的务实之举。

　　机(jī)构配置房(fáng)地(dì)产“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头(tóu)部(bù)央国企、优质区(qū)域性标(biāo)的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地(dì)产板块个股多(duō)出(chū)现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为(wèi)2％。从(cóng)具体(tǐ)的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股(gǔ)，在纳入统计的124只(zhǐ)房地产类标(biāo)的股中，本(běn)月以来实(shí)现(xiàn)股(gǔ)价(jià)上涨的达到了(le)81家。

　　其中(zhōng)，上述(shù)时间段恰好排名前五的公司月内涨幅超(chāo)过(guò)了(le)10％，它们分别(bié)是(shì)上实发展(zhǎn)、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安地产。排(pái)名第一的上实(shí)发(fā)展，五一(yī)假期归来后(hòu)日成交(jiāo)量(liàng)明显放大，4日、5日(rì)连(lián)续两(liǎng)个交易日收出(chū)涨停。从该股的基本面来(lái)看，上实发(fā)展的(de)主营业务(wù)为房(fáng)地产开发与经营。公(gōng)司(sī)的主(zhǔ)要产品及(jí)服务为(wèi)房地(dì)产销售(shòu)、房地产租(zū)赁、物业管理服务、工(gōng)程项(xiàng)目、酒店经营(yíng)。从业绩数据来看，2022年，其实(shí)现营业收入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现营业总收入27.87亿(yì)元，同比增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从十(shí)大流通股股东来看，各类机构(gòu)都有(yǒu)对其布局的例子。以3月(yuè)31日时的首季十大流通股(gǔ)股东(dōng)来看， 具体包括公募的上银基金(jīn)、私(sī)募的(de)迎(yíng)水文龙、中央汇金、长城资产管理公司等(děng)都跻身前(qián)十的行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时排名第二的(de)浦(pǔ)东金桥也是(shì)上海本地(dì)房企，其第一季度(dù)的收入利(lì)润规模大(dà)幅度(dù)复苏。究其(qí)原因，一方(fāng)面是该(gāi)公(gōng)司后(hòu)疫情(qíng)时代出租(zū)率复苏至近年(nián)来最(zuì)高，另一方面则(zé)是公(gōng)司(sī)拿地结算持续性(xìng)向(xiàng)好，从数(shù)字上看，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅(zhái)地块，总建筑(zhù)面积约54万平(píng)方米。

　　在这(zhè)样的业绩(jì)势头向好背景下(xià)，自(zì)然也吸(xī)引了(le)知名机(jī)构在其中持续(xù)驻足(zú)。从(cóng)第一(yī)季度十大(dà)流通股(gǔ)股东来看，知名私募高(gāo)毅邓晓峰(fēng)的两只(zhǐ)产品依(yī)然在前十中，这也是(shì)连续第三(sān)个季度他有的(de)两只产品杀(shā)入前(qián)十。同时榜单中还有一(yī)支大名鼎鼎(dǐng)的(de)QFII阿(ā)布扎比(bǐ)投资局，其当季还小幅(fú)增(zēng)加了持股。

　　除去上述两家上海区域性地产公(gōng)司(sī)外(wài)，荣(róng)安地产则是主(zhǔ)要布(bù)局(jú)在深圳的地产公司，一季报交出的也是一(yī)份报喜的成绩单：首(shǒu)季公司实现营业(yè)收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于(yú)上市公司股东的净利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红周刊》注意到(dào)两(liǎng)只公(gōng)募指(zhǐ)基首季新杀(shā)入十大流(liú)通股股东行列。具(jù)体说来(lái)， 南方中证全指房地产ETF上(shàng)榜排名第(dì)七(qī)位，富国中证指数1000增强则(zé)排名第(dì)九(jiǔ)位，此外(wài)联袂出现的(de)机构还(hái)有QFII高盛国际和(hé)私募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时(shí)，兴(xīng)证全(quán)球基金(jīn)相(xiāng)关人士(shì)分(fēn)析：“经历(lì)过行(xíng)业洗牌和(hé)兼(jiān)并重组后，龙头的(de)价值(zhí)更(gèng)为(wèi)笃定突出；从(cóng)拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地(dì)供给较多（券商测算对应潜在毛(máo)利(lì)率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信(xìn)用问题或者资金紧(jǐn)张没法(fǎ)拿(ná)地，龙头(tóu)房(fáng)企趁机获取(qǔ)低(dī)成本土地，龙头房(fáng)企的拿(ná)地力度（拿地(dì)金额/销售金额(é)）基本(běn)在30％以上；从融资上看，龙(lóng)头房企(qǐ)杠杆率较低(dī)，净负债率基本在70％以下，而其他房(fáng)企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间(jiān)有限(xiàn)，从融(róng)资成(chéng)本看，龙头房企的融资(zī)成本(běn)不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对(duì)应(yīng)到2023年的销售，龙(lóng)头房企明(míng)显跑赢行业(yè)，1～4月(yuè)百强房企的销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前中特估的浪潮下，央国企(qǐ)地产(chǎn)股或存在发展的(de)大好机会。中(zhōng)信证券指(zhǐ)出：“房(fáng)地产行业的(de)结构性机(jī)会(huì)依(yī)然存在，少部分公司尤(yóu)其(qí)是央企占据显著优势，其主要(yào)又体现为库存的优势。央企地产公司，现阶段表现出(chū)较(jiào)低(dī)的融资成本，优质(zhì)的开发资(zī)源和良(liáng)好(hǎo)的不动产资产运营能力的多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民(mín)营地产(chǎn)公司也是更有优势(shì)的。”吕(lǚ)功绩强调，“对(duì)于减值、土地资源(yuán)债权(quán)债务关系等问题(tí)，市场对民营房(fáng)开企业的资产会有更多担忧和质疑(yí)，所以在这一轮行业出(chū)清(qīng)的过程中，央国企相较于民企来说(shuō)估值的修复更(gèng)明显。中特估的角度从中(zhōng)长期的维度看，行业的逻辑在于集(jí)中度(dù)提升后，行业进(jìn)入高质量(liàng)发展阶段，具备较快速发展阶(jiē)段更稳定且(qiě)可(kě)预期的(de)盈利和现(xiàn)金流(liú)创造能(néng)力(lì)，以此带来估值中(zhōng)枢的提升，应该关注估值(zhí)相对较低，企业自(zì)身(shēn)资产的质量好(hǎo)、运营能力强、可以创造(zào)持续现金流的企业。”

　　“存(cún)量时(shí)代(dài)中行业普涨的(de)概率比较(jiào)低，行业内部将出现分化，要关注将受益(yì)于行业集中度提升的头(tóu)部公司。”星(xīng)石投资(zī)首席研究(jiū)官方磊(lěi)也表示(shì)。

　　顺应机构这一思路的话(huà)，或(huò)许还是保利(lì)发展、招(zhāo)商蛇口等国(guó)资(zī)背景龙头(tóu)前(qián)途更(gèng)为(wèi)光明(míng)。不过国(guó)投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏(péng)表(biǎo)示：“需(xū)要客观地去持续(xù)观(guān)察国企央企在三个方面是否可以(yǐ)维持，首先是融资成(chéng)本保持低位，其次是销售份额(é)持续提(tí)升，再次是拿地(dì)份额(é)持续提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构(gòu)需要(yào)多给(gěi)一些耐(nài)心(xīn)

　　而(ér)《红周刊》也根(gēn)据房企一季(jì)报梳理发(fā)现，对于2022年的业绩出现(xiàn)的整体(tǐ)下滑，2023年一季(jì)度的业绩分化更(gèng)趋明显，保利发(fā)展、滨江集团(tuán)等房企营收、净利均实(shí)现了(le)业(yè)绩的(de)回正(zhèng)，甚至是较大增速的增长。而这些公司也是机构的(de)重仓(cāng)对象。

　　对此，知名房地产业内(nèi)人(rén)士张宏伟向《红周(zhōu)刊(kān)》分析表示，业绩出现明显改善的(de)房企，主要是因为过去两三年时间(jiān)，尤(yóu)其是在2021年下半年民(mín)营房企不(bù)怎么投资拿地之后，国有企业仍在持(chí)续性地拿(ná)地(dì)，且(qiě)主要集中(zhōng)在(zài)核心(xīn)城市，投资力度较(jiào)大(dà)。投(tóu)资的驱动能够推(tuī)动房企销售业绩的增长(zhǎng)，从而(ér)在2023年一季度市场恢复(fù)但仍处(chù)于调整的过程中，能(néng)够(gòu)保有一个正增长。

　　不过张宏伟(wěi)同时也提(冰火两重天是什么意思？怎么操作，男女之间的冰火两重天是什么意思tí)醒表示，在房地产的复苏过程中(zhōng)，还(hái)面临着一些不确定性。其实整个市(shì)场从四月(yuè)份开始又在往下掉(diào)。除了杭州、成都等极个(gè)别城市四月环比三月相对表现(xiàn)较(jiào)好之外(wài)，包括北(běi)京、上海(hǎi)在(zài)内的(de)绝(jué)大(dà)多数城市都出现环比下滑(huá)的情况。而现(xiàn)在(zài)五月的(de)市(shì)场表现(xiàn)也不(bù)太乐观。按照现在的经济状况、收入情况，以及(jí)市场(chǎng)的(de)去库存压力(lì)、企业的(de)资金(jīn)面压(yā)力，可(kě)能(néng)会出(chū)现，到六月份房企为了半年报冲业(yè)绩出现(xiàn)市场的短(duǎn)期反弹外的(de)一个市场乏力现象(xiàng)。也(yě)就是说，第二(èr)季度、第三(sān)季度增长不(bù)确(què)定性的压力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利(lì)檀投资董(dǒng)事长陈昊扬也向(xiàng)《红周刊(kān)》指出，现(xiàn)在(zài)整个房地产以及(jí)其上下游产(chǎn)业链(liàn)的复苏速度都比想象的要慢很多，我(wǒ)们要多(duō)给一些(xiē)耐心，这个时候，在房地(dì)产以及(jí)上下游(yóu)就不是赚(zhuàn)快钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这也意味着(zhe)，只有极为少数(shù)的、做得比同行好得多的(de)企(qǐ)业，会伴随整(zhěng)个行业的弱复苏，业绩会逐步体(tǐ)现出来(lái)。所以只能耐心地(dì)去等待它的基本面(miàn)不断地凸显出来，这(zhè)需要时间。

　　（本(běn)文已(yǐ)刊发于5月13日《红(hóng)周刊》，文中提及个股(gǔ)仅(jǐn)为(wèi)举例分(fēn)析，不(bù)做(zuò)买卖(mài)推(tuī)荐。）

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