导读

　　黄金二十(shí)年(nián)之后，当(dāng)下中国地产步入大分化时(shí)代而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中(zhōng)国房地产市场黄(huáng)金二十年(nián)。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超(chāo)15亿(yì)平，足够(gòu)4000万家(jiā)庭入(rù)住。恰逢近年地产(chǎn)持续低景气，有关中国地产是否过剩的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文(wén)试图厘清(qīng)中国城(chéng)镇存(cún)量(liàng)住宅(zhái)真实情况，据此(cǐ)判断中国(guó)未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒(méi)体渲染(rǎn)中(zhōng)国地产(chǎn)存量(liàng)极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国(guó)有近(jìn)6亿栋房屋建筑(zhù)，第七次人口普查调(diào)查数据显示城镇(zhèn)家庭户人(rén)均住宅间数为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中国房(fáng)子是否真的过剩？

　　事实上住建部披露(lù)的(de)近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇(zhèn)建筑占比不到(dào)一(yī)成(chéng)，其中还(hái)包(bāo)括大量城(chéng)镇非住宅(zhái)建(jiàn)筑，如商(shāng)业办公楼、学校等，因此6亿(yì)栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇居民人(rén)均住(zhù)宅间数为1.06间，但居住舒(shū)适不(bù)是人均一间房所能(néng)满(mǎn)足(zú)，它与房屋质量、居住面积(jī)、配套设施等因素密切相(xiāng)关(guān)。中国(guó)的人(rén)均住宅(zhái)间数较发达国家还有(yǒu)很大(dà)差距(jù)。人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数大于1同样不意味(wèi)着中国住宅(zhái)市场已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均(jūn)1套房，其中每户(hù)持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公布中国家庭(tíng)户均住宅的数据，我们根据商品住(zhù)宅套数、商品(pǐn)住宅占比和城镇家庭户数，计算出(chū)城镇家(jiā)庭住(zhù)宅套(tào)户比。

　　测算结果显示，目前(qián)城镇家庭(tíng)户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺(shùn)利(lì)交付，直至2024年，中国(guó)每户城镇(zhèn)家庭才拥有1套住宅，其(qí)中商(shāng)业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着(zhe)户(hù)户有房，然而事实上(shàng)中国(guó)住宅(zhái)市场供需并不平衡(héng)。

　　国际(jì)数据显示，成熟房地产市场的(de)住宅套户比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之(zhī)所(suǒ)以说不平(píng)衡，是因为户均一套房(fáng)无(wú)法满(mǎn)足流动(dòng)人口的(de)租赁和置业需求。全国总(zǒng)人口的近三(sān)成都是(shì)流动人口，流(liú)动人口会选择在大城市租(zū)房挣钱，在老家(jiā)买房(fáng)，从而产生了额外的住宅需求。

　　即(jí)便户均一套房，中国未来地产仍有(yǒu)四大新增(zēng)需求(qiú)动力。

　　第(dì)一，户均(jūn)人(rén)口规(guī)模缩小(xiǎo)，一人(rén)户、两(liǎng)人户占比(bǐ)不断增加，导(dǎo)致家庭(tíng)户数增多。小家庭化趋势将延续(xù)，带来(lái)新户购(gòu)房(fáng)需求增长。

　　第二，经(jīng)济板块(kuài)的分(fēn)化日益明显(xiǎn)，区域经济资源分配(pèi)的再集中吸引着人口流入，人口净迁入城市的新(xīn)增住(zhù)宅需求(qiú)有望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住在2000年以前建(jiàn)成(chéng)的住宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建(jiàn)筑面积。促(cù)成“老破小(xiǎo)”住宅(zhái)的改造(zào)势在(zài)必(bì)行。

　　第四(sì)，中国的人均住(zhù)宅间(jiān)数与人均住宅建筑(zhù)面积均较(jiào)发(fā)达国家有着不小差(chà)距(jù)，“住上更大(dà)房子”的改善性(xìng)需求正(zhèng)在(zài)不(bù)断(duàn)增(zēng)加。

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国地产(chǎn)步(bù)入大分化时代(dài)而非停滞期。

　　如果说过去二(èr)十年是中国地(dì)产(chǎn)黄金发展期，地(dì)产矛盾更(gèng)多体现为住宅(zhái)供给存在不足，这(zhè)是过去二十年(nián)房(fáng)价快速(sù)上涨基石(shí)。那么当(dāng)下房地产(chǎn)大分(fēn)化时代(dài)已至，大分化时代下(xià)地产矛盾(dùn)则更多体现在住宅质量(liàng)供需(xū)冲突。

　　地产大分化(huà)必将体现(xiàn)在不(bù)同能级城市之间(jiān)，不同(tóng)区域板块之间，不(bù)同(tóng)品质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正(zhèng)文(wén)

　　引言(yán)

　　不久(jiǔ)前(qián)，官方披露全国已有近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，引(yǐn)发热议。从2月以来，各大(dà)城市二手(shǒu)房(fáng)挂牌量突然激增，引(yǐn)发一(yī)阵(zhèn)二手房的(de)“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房(fáng)子是否(fǒu)已经(jīng)过剩？

　　中(zhōng)国城镇住(zhù)宅到(dào)底是供给过剩(shèng)，还(hái)是供需平(píng)衡，或是(shì)仍(réng)然存(cún)在不足？可(kě)惜由于住宅(zhái)存量数据并未公布，我(wǒ)们无法直接(jiē)知晓具体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们(men)测算出(chū)中国城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有住宅套数，回答(dá)当前的房子是否真的过剩了(le)？据(jù)此判断未来房地产市(shì)场(chǎng)会如何发展。

　　一、如何有效观(guān)察中国户均拥有(yǒu)住(zhù)宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩(shèng)的(de)直观判断站不住脚

　　今(jīn)年2月，在以全国自然灾害综合风(fēng)险(xiǎn)普查工(gōng)作情况为主题(tí)的新(xīn)闻发(fā)布会上，负(fù)责人对外披露：“住宅(zhái)城乡(xiāng)建设行业获取(qǔ)了全国近6亿(yì)栋城乡房(fáng)屋建筑数据(jù)以及80多(duō)万处(chù)市政设施数(shù)据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房(fáng)屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住(zhù)宅市(shì)场看似(shì)已经过剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑中(zhōng)，农村房屋(wū)占9成以上，以栋数计算的城镇(zhèn)房(fáng)屋实际(jì)仅有4700多万栋，还包括了大量商业(yè)楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算(suàn)下来，住宅占比并不大。

　　第七次(cì)人口普查数据公布了中国城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人人都有(yǒu)房间居住。

　　居住水平不仅与房间(jiān)数(shù)量有(yǒu)关，更与房屋(wū)质量、居住面积(jī)、配套设(shè)施(shī)等因(yīn)素密切(qiè)相关。单单从人均住宅间数(shù)不能完(wán)全反映出城镇居(jū)民的居住水平。

　　中国主要(yào)是(shì)以家庭为(wèi)单位购买成套住宅，一套设施齐全的住宅才(cái)是城(chéng)镇(zhèn)居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的(de)测算思路、数(shù)据(jù)和方法(fǎ)

　　中国城镇居民住宅主要分两大类，一类是商(shāng)品(pǐn)住宅，另一类是保(bǎo)障房、原公(gōng)有住宅(zhái)、自(zì)建房等非商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计数据，并(bìng)没有直(zhí)接公布(bù)城镇住宅数量。居民住宅相(xiāng)关(guān)数据(jù)有两处可以直接公布，一是每年商品住宅销售套数（统计局）；二是居(jū)民住宅来源（人口(kǒu)普查(chá)数据）。计算(suàn)中国居民户均住(zhù)宅数(shù)量，我(wǒ)们主要用到上述两(liǎng)组数(shù)据。

　　中国(guó)住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年(nián)之前商品(pǐn)住(zhù)宅数量(liàng)极少，可忽略不计。估算城镇(zhèn)居民户均住宅(zhái)套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)销售套(tào)数(shù)相加，我们(men)就能够(gòu)得到(dào)当前(qián)商品(pǐn)住宅总存量。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的商品(pǐn)住宅和(hé)非(fēi)商品住宅比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的商品住宅总数除以家庭户数(shù)，我们就(jiù)能够得(dé)到城镇(zhèn)户(hù)均拥(yōng)有的住宅数量。

　　具体计算(suàn)公式如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户比=住宅(zhái)总套(tào)数/家庭户数(shù)

　　=（商(shāng)品住宅(zhái)套数/家庭户数）/（商品住(zhù)宅(zhái)套(tào)数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商品住宅(zhái)占比

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国(guó)住宅存量到底有(yǒu)多(duō)少，目(mù)前缺乏一个(gè)准确统(tǒng)计。我们利用既有(yǒu)统(tǒng)计数(shù)据，大致测(cè)算得到(dào)中国存量房(fáng)地产(chǎn)套数，并进一步推(tuī)算中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户(hù)均(jūn)拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥(yōng)有商品(pǐn)住宅(zhái)0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们(men)计算得到：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)均拥(yōng)有0.64套商品住宅（包含现房和期(qī)房）。

　　中国的房地(dì)产销(xiāo)售以期(qī)房为主，从2019年开始，新房(fáng)销售中期房占比近9成。本(běn)文去除商(shāng)品住(zhù)宅累计销售(shòu)套数里的(de)期(qī)房(fáng)销售，得到商品住宅现房套(tào)数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房套数计(jì)算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数(shù)=截止到2022年商(shāng)品住(zhù)宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房(fáng)销售额。

　　主流(liú)房(fáng)企竣工(gōng)周期在2-3年，并(bìng)考(kǎo)虑到交(jiāo)房后装(zhuāng)修的时间(jiān)，取最大值(zhí)3年。

　　将商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数除(chú)以家庭户数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.54套商(shāng)品(pǐn)现(xiàn)房住(zhù)宅(zhái)。

　　（二(èr)）城镇居民(mín)户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我们需要(yào)进一步推算中(zhōng)国城(chéng)镇居民(mín)拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据(jù)显示(shì)中国城(chéng)镇居民的住宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其(qí)中自建住宅占比21％，购买商(shāng)品住宅占(zhàn)比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通(tōng)过(guò)继承或(huò)赠(zèng)与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房与其他住宅(zhái)。

　　其次，我们假定租赁其他住(zhù)宅和购(gòu)买二手(shǒu)房(fáng)都是商品(pǐn)住宅(zhái)，因此将租赁其他住(zhù)宅(zhái)、购买商品住宅与购买二手房加(jiā)总，得到商品住宅占居民所有(yǒu)住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品住宅增幅为(wèi)过去(qù)十(shí)年变化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅的实际变化比例，从而我们估算(suàn)出2022年商品住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国(guó)平(píng)均每(měi)户城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑(lǜ)已购期房，中国平(píng)均每户(hù)城镇家庭拥有(yǒu)1.02套(tào)住(zhù)宅(zhái)。

　　如果交房(fáng)顺利，已购期房会在2-3年内(nèi)陆续(xù)交付使(shǐ)用，到2024年，中国(guó)平(píng)均每户(hù)城镇家庭都会(huì)拥有一套住宅。

　　三、城镇户(hù)均(jūn)一套(tào)房的三点含(hán)义(yì)

　　既然城(chéng)镇居民已经达到了户均一套房的程度，“户户有(yǒu)房”是否(fǒu)意味着中国城镇化(huà)进(jìn)展终结，甚至意味着中(zhōng)国(guó)地产存量供给绰(chuò)绰(chuò)有余？

　　豫n是河南哪里的车牌>（一(yī)）户均一套房并(bìng)不意味着住宅市场供需平衡

　　需要(yào)有(yǒu)多余住宅(zhái)来满足因人口流(liú)动、居(jū)民换房等因素产生(shēng)的住宅需求。因此(cǐ)，成熟(shú)房地产市(shì)场的住宅(zhái)套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日(rì)本的住宅(zhái)套户比(bǐ)均高(gāo)于1.1，其中，英国的住(zhù)宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均(jūn)刚(gāng)好一套房，就会造成(chéng)人口净流入地的住宅市场供不(bù)应求，造(zào)成房价或房租迅(xùn)速上(shàng)涨。

　　七普指出中国的流动(dòng)人(rén)口3.76亿(yì)，省内流(liú)动人(rén)口和省际流动人口分别(bié)为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择(zé)在大城(chéng)市租房挣(zhēng)钱，在老家(jiā)县城(chéng)买房。

　　暨(jì)南大(dà)学2017年的中国城乡人口流动调(diào)查数据(jù)显示，在上海、杭州(zhōu)以及南京(jīng)工作(zuò)的流动人口(kǒu)在(zài)老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但高(gāo)房价迫使(shǐ)打(dǎ)工(gōng)人回乡置业。

　　流动(dòng)人口实际上(shàng)会占据(jù)两套(tào)房，在高(gāo)房价的大城市租赁一套房，在(zài)房价较(jiào)低的县城购(gòu)买一套房。所(suǒ)以说户均一套房无法满足庞(páng)大流动(dòng)人(rén)口的租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住宅品质(zhì)仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然(rán)有不少老旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也就是约(yuē)9000万户城镇居民住宅(zhái)是2000年以前建成(chéng)，其中又有11.6％住宅年龄(líng)至(zhì)少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着建筑结构松散(sàn)、设施陈旧(jiù)、安全(quán)隐患大等(děng)问(wèn)题，如(rú)电线(xiàn)老化、管道等基(jī)础设施陈(chén)旧，给住户的生(shēng)活带来了很大的不(bù)便和安全(quán)隐(yǐn)患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧(jiù)住宅(zhái)面积小。占比为(wèi)31.3％的家庭户(hù)数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立(lì)卫浴和(hé)厨(chú)房(fáng)。这类上世纪修建(jiàn)的老(lǎo)旧小区(qū)很难(nán)满足现代生活需求，在(zài)未来大都(dōu)会(huì)被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成(chéng)的家(jiā)庭(tíng)住宅为一居室和二居(jū)室(shì)，户型(xíng)偏小(xiǎo)。其中(zhōng)一居室占比(bǐ)为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比镇(zhèn)，城市(shì)家庭住宅户型更小，当然这与(yǔ)城市(shì)土地资源紧张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩张是未来地产的(de)需求驱动力

　　根(gēn)据七普(pǔ)数据测算(suàn)，2020年(nián)城镇(zhèn)家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间农民带房进城(chéng)和老旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅(zhái)竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积(jī)为308.16亿平，人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面(miàn)积(jī)小于均值，近4成(chéng)家庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑面积(jī)在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积不足19平方米，不及全国人均水(shuǐ)平的一半(bàn)。若去除20％的公摊，可使用的(de)住宅面(miàn)积仅(jǐn)为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面积低于15平方米的家庭界定(dìng)为住宅存(cún)在困难，若(ruò)按这(zhè)个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即(jí)人(rén)均住宅建筑面积(jī)为50平，只考虑(lǜ)家庭(tíng)户(hù)人数，需要住宅总量(liàng)约390.6亿平(píng)，较目前至少新(xīn)增82亿(yì)平。

　　对比发(fā)达国家人(rén)均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国(guó)都高于(yú)40㎡，中国的人均住宅建筑面(miàn)积(jī)为(wèi)39.45㎡，相(xiāng)差不大(dà)。但(dàn)若去除公(gōng)摊面(miàn)积后(hòu)，中国的人(rén)均(jūn)可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差距将变得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户(hù)人口(kǒu)，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均(jūn)已(yǐ)然1套房，未(wèi)来地产还会(huì)有需(xū)求么？

　　我们测算得到(dào)中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)均1套房，看似(shì)已经户户有(yǒu)房。即便如此(cǐ)，中国人(rén)口静(jìng)态结(jié)构和动态趋势演绎，决定(dìng)了(le)中(zhōng)国未(wèi)来地产仍(réng)有(yǒu)需求(qiú)释放。户均1套住宅现实之(zhī)下，中国未来城镇住宅需求(qiú)主要来自于(yú)四个方面。

　　第一，户均(jūn)人口缩小(xiǎo)，家(jiā)庭户数增多(duō)，新户购房(fáng)需求扩(kuò)张。

　　过去20年我国城镇家庭户(hù)均(jūn)人口数不断下降，六(liù)普显示城镇户均(jūn)人口规模为2.85人/户(hù)，而(ér)七普(pǔ)显示城镇(zhèn)户均人口规模(mó)为2.62人(rén)/户(hù)，一人户、二人户的占比明显(xiǎn)上升，人(rén)口小家庭化趋势(shì)将(jiāng)继(jì)续延(yán)续，导(dǎo)致(zhì)户(hù)数会因户均人(rén)口规模(mó)的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致(zhì)经济发展带来的新增(zēng)住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板块的分化(huà)日益(yì)明(míng)显，资源和(hé)生产(chǎn)要(yào)素逐步向经(jīng)济带、都市圈中(zhōng)心城(chéng)市流入，区域(yù)经(jīng)济资源分配的再集(jí)中吸(xī)引着人口流(liú)入。人口迁移势必涉及到买房(fáng)租房，给迁入地住宅市场带来(lái)新的(de)增量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常住人口增量为(wèi)72万，而出生人(rén)口(kǒu)为44.9万(wàn)人，死(sǐ)亡人口(kǒu)为38.4万人，自然增(zēng)加人口仅为6.5万人，其人口增长(zhǎng)主要受益于人口迁移(yí)。

　　第(dì)三，老旧(jiù)小区改善性需求依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和原公有住宅(zhái)的家(jiā)庭拆迁改建最(zuì)多。自建房家(jiā)庭比(bǐ)例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有(yǒu)住宅家庭比(bǐ)例(lì)从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再(zài)加(jiā)上其他住宅(zhái)（5％）与家庭住(zhù)宅建造时(shí)间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原公(gōng)有住宅(zhái)减(jiǎn)少了1282万(wàn)户，住宅(zhái)净需(xū)求增加9755万(wàn)户(hù)。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房(fáng)。在新增(zēng)住宅需(xū)求中(zhōng)，有7成家庭购买了商品住宅(zhái)。租房、购(gòu)买经(jīng)济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城(chéng)中村和旧城改造，商品(pǐn)住宅的占比势(shì)必会进(jìn)一(yī)步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造(zào)的住宅建筑面积(jī)还有(yǒu)约81亿平，涉(shè)及城镇家庭(tíng)约9000万(wàn)户。破旧的城中村(cūn)、老公有住宅(zhái)，建筑面积小、质量低、基础设施配套差、没(méi)有或少有(yǒu)物业管理，居民追求美好、宜(yí)居生活的环境，背(bèi)后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上(shàng)更(gèng)大房子”的改善性需求还将有所增(zēng)加。

　　刚需购房(fáng)受限于(yú)资(zī)金，倾向于中(zhōng)小户型。已有住宅家庭希望提(tí)高(gāo)生(shēng)活品质，以小换大、以旧换新(xīn)。2022年底的中央经(jīng)济工(gōng)作会议明(míng)确指(zhǐ)出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村(cūn)住宅因(yīn)素，中国(guó)的人(rén)均住(zhù)宅间数较其他国家依(yī)旧存在不(bù)小差距。

　　住宅舒(shū)适(shì)度(dù)与(yǔ)经济水平有(yǒu)着密(mì)切正(zhèng)向联系。随着(zhe)经济发(fā)展水平的提高，中国的(de)人均住宅(zhái)间数与人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积将随之(zhī)增长。

　　如果说(shuō)过去二十年(nián)是(shì)中国地(dì)产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现(xiàn)为住宅供(gōng)给存在不足，供需出现(xiàn)错配，这(zhè)是(shì)过去二十年房(fáng)价快速上(shàng)涨基石(shí)。那么(me)未(wèi)来将是(shì)住宅(zhái)质量(liàng)的供(gōng)需冲突。房地产(chǎn)大分(fēn)化时(shí)代(dài)已至，这(zhè)种分(fēn)化不单局(jú)限于城市能级之间差异，优(yōu)质小区和(hé)老旧(jiù)二手房之间的差异(yì)也将越发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人，并不是(shì)针对住宅，因此可能存在统(tǒng)计偏差。商品(pǐn)住宅(zhái)占比(bǐ)实际值可能(néng)偏(piān)低，其(qí)增速可(kě)能超预期。

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