文：任泽(zé)平(píng)团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取(qǔ)消预售制了。 1月17日(rì)召开的全国(guó)住房(fáng)和城乡建设工作会议提出“有(yǒu)条件的可以进行(xíng)现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)”，不足一个月(yuè)时(shí)间，已有山东(dōng)、安徽、河南、四(sì)川、广(guǎng)东(dōng)等地明(míng)确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房(fáng)预售制了(le)，用你的钱，建(jiàn)你的房子(zi)，还烂尾了，这是对(duì)购房者的不公平。以后谁(shuí)有钱谁建房，没(méi)钱没实力的(de)别(bié)建(jiàn)了，不能把包袱甩给(gěi)老百姓和社会，这是房地产从大开发(fā)时代步入高质(zhì)量(liàng)发(fā)展阶段(duàn)的必然(rán)趋势，也是对(duì)购房老百姓的最大(dà)保护。98年(nián)房(fáng)改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国套户比超(chāo)过1，从大开发(fā)进入存量时代，对购房民众(zhòng)不公平的预售制已经过时了(le)，该取消了，改为(wèi)现房(fáng)销售。以后(hòu)一手交钱(qián)，一手交房，天经地义。当然二次房改是个技(jì)术活，兼顾(gù)化解(jiě)停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢(huī)复市场信心以(yǐ)及(jí)长效机制(zhì)，长效机制四大关键是推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。如果(guǒ)按(àn)照(zhào)经济(jì)规(guī)律(lǜ)办(bàn)事，中国一定能实现房地产(chǎn)软着陆和长(zhǎng)期(qī)平稳健康发展，跨过这道关，解(jiě)好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为(wèi)现房销售(shòu)？大家想想，绝(jué)大部分商品是(shì)一手交钱一手交货，预(yù)售制是对购(gòu)买者的单方面不(bù)公平制(zhì)度，购房老百(bǎi)姓(xìng)几乎(hū)承担(dān)了所(suǒ)有商品不(bù)能交付的风险。从个人层(céng)面看，预(yù)售(shòu)制对购房者非(fēi)常(cháng)不(bù)公平，比如，交房等待期一般为两年，在此期(qī)间，购(gòu)房者不仅承(chéng)担银行(xíng)利息，还要承担延迟交房、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚(shèn)至不(bù)能交房(fáng)的风险。从行业层面看，预售(shòu)制助推部分房企过度举债、高杠杆(gān)扩张，若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂(liè)、项目搁置等系列风(fēng)险。取消(xiāo)预售(shòu)制，改为现房(fáng)销售，这样有助于落实中央房住不炒精神、有助于保障(zhàng)购房老百姓权益、有助于房(fáng)企稳健(jiàn)发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预售(shòu)制度？预(yù)售制(zhì)度怎么来(lái)的？国外什么情况？简单科普一下：商(shāng)品(pǐn)房预售最(zuì)早源于(yú)中(zhōng)国香港，俗(sú)称(chēng)卖楼花(huā)，卖(mài)期房(fáng)，是(shì)一(yī)种开发商放杠杆(gān)的(de)方式(shì)。98年房改(gǎi)，由于商品房短缺，房企缺(quē)资(zī)金，借鉴中国香港，引入了商品房(fáng)预售制度(dù)。其实，当前世界不少国家(jiā)存在预(yù)售制。但(dàn)是(shì)，重点(diǎn)来(lái)了(le)！发达国家一般有(yǒu)严(yán)格(gé)的(de)监管(guǎn)保障(zhàng)措施(shī)，开发商在项目获得政府批准后才可以开始销售，买家在购买期房后(hòu)并非(fēi)像中国一样(yàng)在支付(fù)完首(shǒu)付款后从银(yín)行一(yī)次性贷款支付(fù)剩(shèng)余(yú)全部房(fáng)款，而是根据(jù)开发商工程进度在完全交房(fáng)前进行分期支付。所以(yǐ)，预售(shòu)制(zhì)度是需(xū)要严格(gé)的资金监(jiān)管、分期支付以及违约处罚措(cuò)施作(zuò)为保障的，如果(guǒ)没有这(zhè)些保障措施(shī)，一定会触发风险，对购房民众不公(gōng)平，所以不如(rú)借机取(qǔ)消预售制度，以后(hòu)改为现(xiàn)房(fáng)销售。客观(guān)讲预售制度有一定历史阶段性，现在中国住房进(jìn)入存(cún)量时(shí)代，取(qǔ)消(xiāo)预售制度有助于降负债降(jiàng)杠(gāng)杆，不再把烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓和(hé)社会(huì)，当然这需要(yào)配套房企债务重组、复工保(bǎo)交楼(lóu)、恢复市场(chǎng)信(xìn)心和房地(dì)产(chǎn)长效(xiào)机制。这是个(gè)技术活，只要坚持(chí)市场化改(gǎi)革(gé)，中国一定(dìng)能(néng)化解这(zhè)个难题，让房地产回归实体(tǐ)经(jīng)济和(hé)居住属性(xìng)，安(ān)居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现房(fáng)销售，开(kāi)发(fā)商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不(bù)知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是对购(gòu)房民众的(de)最(zuì)根本最实质的(de)保(bǎo)障，这样将极大的提升开(kāi)发商的(de)建(jiàn)筑(zhù)质量，实现(xiàn)良币驱(qū)逐劣币。所有商业(yè)的(de)本质是向善(shàn)，是以(yǐ)客(kè)户(hù)为中心，房(fáng)地产也不(bù)能例外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸福(fú)一家人。从(cóng)这(zhè)个角(jiǎo)度(dù)，取消预售制、实施现房销售是实现老百姓安居乐业(yè)、社会长(zhǎng)治久安、行(xíng)业企业健康发展的重大措施。在当前的情况(kuàng)下，取消预售制(zhì)要结合稳楼市(shì)、房地(dì)产软着陆、打通金融支(zhī)持(chí)当期三好生(shēng)、新模式等(děng)综合施策。

　　作者十年前在国务院发展研究中心参与财税改革方案研(yán)究时，对预售制、房(fáng)地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆(gān)率(lǜ)等进行(xíng)过(guò)长期(qī)系统(tǒng)的专项研究。（参考后来形(xíng)成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地(dì)商品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国(guó)内地(dì)版预售制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化(huà)进程，但背后潜藏的风(fēng)险确(què)实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得(dé)房(fáng)款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付(fù)购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规(guī)范(fàn)期房交(jiāo)易立法，设置期房预付款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管，享1年保修(xiū)期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　3 启示(shì)

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地(dì)商品房预(yù)售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售(shòu)+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　二(èr)十(shí)世纪五十年(nián)代(dài)在(zài)中国(guó)香港，楼宇出租(zū)是地(dì)产行(xíng)业盛行的方式，但有着转让(ràng)难(nán)、出租资金(jīn)周转期长等问(wèn)题，分层销(xiāo)售孕育(yù)而生。20世纪50年代，中国(guó)香(xiāng)港还未(wèi)推行(xíng)公共房屋(wū)制度，许多人栖身于木屋或(huò)者其(qí)他临时住宅，住房的(de)需(xū)求是相当高(gāo)，不过大多数居民的(de)储蓄很少(shǎo)。当(dāng)时楼宇买(mǎi)卖多(duō)数(shù)以(yǐ)一整栋楼(lóu)为单位，需要(yào)雄厚的资(zī)金实(shí)力才(cái)能购买(mǎi)。虽然楼宇出租是中国(guó)香港地产行业(yè)盛(shèng)行(xíng)的方式，但有着(zhe)转让(ràng)难、出(chū)租资金周(zhōu)转期长等问题。针对(duì)这一系列问题，不少(shǎo)地产商开(kāi)始探求新的方(fāng)式，如把楼(lóu)宇(yǔ)契(qì)约切开，即(jí)“分契”，然后(hòu)将楼宇(yǔ)分层(céng)出(chū)售。这(zhè)模式(shì)一经推(tuī)行，购买楼宇的市民数(shù)量有所增加，开发商资(zī)金周转加(jiā)快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立(lì)信置业有限(xiàn)公司(sī)，凭借商(shāng)业(yè)直(zhí)觉和多年经营杂货铺、海上(shàng)驳运(yùn)业(yè)务的(de)经(jīng)验(yàn)，对于商品(pǐn)流通、资金周转有(yǒu)着独到的见(jiàn)解，在努力寻求方(fāng)法(fǎ)加快自身(shēn)资(zī)金周转。当时其在购下九龙的一块地(dì)盘后(hòu)，除(chú)了分层出售、还印发售(shòu)楼说明书，上有文字详尽说(shuō)明(míng)楼宇的地(dì)势环境、建筑材料、分(fēn)层(céng)价格、订购方法等。此(cǐ)外(wài)，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收(shōu)取买家的订金，采用(yòng)类似租(zū)金(jīn)的分(fēn)期付款(kuǎn)形式，等新(xīn)楼落成时，收齐买家(jiā)的钱，买(mǎi)家就(jiù)拥有(yǒu)了自己(jǐ)的房产。这种方式减轻了(le)民众购房的资金压力，加速了(le)房屋(wū)的(de)建(jiàn)造(zào)和销售(shòu)，也(yě)解(jiě)决了制造商的资金问题(tí)，降低(dī)投资风险(xiǎn)，在当时可谓是(shì)“双赢”的举措(cuò)。“预售楼花+分期付款(kuǎn)”的(de)销售(shòu)模式成为当时中(zhōng)国香港房地(dì)产(chǎn)市场的(de)一大特色，纵观(guān)中国香港房地(dì)产市场的(de)改革，“卖楼花(huā)”模式(shì)高效(xiào)率地解(jiě)决了核心(xīn)的住房供不应求的问题，使(shǐ)房市(shì)发(fā)展进(jìn)入新阶段。

　　预(yù)售(shòu)楼花模式推动了中(zhōng)国香港(gǎng)楼市几十年繁荣(róng)，但期(qī)间也出现过(guò)“烂尾(wěi)楼”的情(qíng)况，但监(jiān)管部门(mén)不断完善(shàn)、规范化，建立健全(quán)的监管(guǎn)机制，促进市(shì)场健康发展。例(lì)如，1960年(nián)，位于大角(jiǎo)咀的一个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年(nián)后(hòu)，中国香(xiāng)港管理部门(mén)提升(shēng)了(le)对于预(yù)售楼花制(zhì)度的监(jiān)管，即要求开发商在(zài)预售前，确保地价款已经全部(bù)支(zhī)付，还(hái)要证(zhèng)明(míng)自身有(yǒu)资金等能力把项(xiàng)目完成，资金需放入(rù)律师所(suǒ)托管(guǎn)，支取时需(xū)律所和(hé)建筑师的核准。为了防(fáng)止(zhǐ)开发商、律所、建(jiàn)筑师等造假，套取监管账户资金(jīn)，中国香港(gǎng)要求(qiú)律师行在银行开设的信托账户（监(jiān)管(guǎn)账户）、开发商(shāng)操(cāo)作等(děng)采取全(quán)透明化机(jī)制(zhì)，且(qiě)银行的责(zé)任上升，如(rú)出现房屋“烂尾(wěi)”情况(kuàng)，银行将成最大风(fēng)险方，后续需自身推动项目完(wán)工。随着监管体(tǐ)系(xì)逐(zhú)步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给(gěi)量(liàng)少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内(nèi)地版(bǎn)预(yù)售制”

　　二十世纪(jì)九十年(nián)代，中(zhōng)国内地(dì)面临住房需求大和供给量短缺(quē)问题(tí)，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国(guó)以来，中国内地优先发展重工业，强调基础(chǔ)建设，这一导向(xiàng)使(shǐ)前期发展工(gōng)业(yè)化的进程大(dà)于城市化进程，唯有(yǒu)解(jiě)决住房(fáng)基础等(děng)城市化(huà)配套问题，才能(néng)进(jìn)一步(bù)推进城(chéng)市化。但当(dāng)时推行的是“统(tǒng)一管理，统一分(fēn)配，以租(zū)养(yǎng)房”的福利(lì)分房(fáng)制度，住房市场发展起步较晚、增速较(jiào)慢，福利分房(fáng)制度也出现了分(fēn)配不公、效率低、配套差等(děng)问题，因此福利分房(fáng)制(zhì)度不再(zài)适用于(yú)当时的(de)国情。叠加房地产市(shì)场面临商品房的需求量(liàng)大(dà)，而社会缺(quē)少(shǎo)大型(xíng)房(fáng)地(dì)产开发商，商(shāng)品房供(gōng)应量小的困境(jìng)，此时引入中国香(xiāng)港(gǎng)的“卖楼花”模式无疑是(shì)对内地房(fáng)地(dì)产市(shì)场的(de)一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中(zhōng)国内地逐(zhú)步引进中国香港预售商(shāng)品房制度，先后(hòu)出台多项文件，大(dà)力支持国内房地产市场改革。例如，1998年(nián)，国务院出台《关于进一步深化城镇住房(fáng)制度改革，加快住房建设的通知(zhī)》文(wén)件(jiàn)，决定停止(zhǐ)住房(fáng)无(wú)偿实(shí)物分(fēn)配，逐(zhú)步实(shí)行住房分配货币化(huà)、住房供给商品化、社会(huì)化的住(zhù)房新体制(zhì)，从计划经济下(xià)的福(fú)利分房(fáng)转向市场经(jīng)济的(de)商品房。房地产市场采用预售制，允许(xǔ)开(kāi)发(fā)商卖期房，解决了(le)房企缺少资金和(hé)开发时间周期长的两大难题，开发商以预售款撬动下(xià)一(yī)个项(xiàng)目的(de)开发，形成滚(gǔn)动开发模式，住房供应(yīng)速(sù)度(dù)加(jiā)快(kuài)。自此中国内地开始(shǐ)房(fáng)改货币化，中(zhōng)国人民银(yín)行等多方迅速出台相关的信(xìn)贷政策，支持购(gòu)房者，极大(dà)作(zuò)用推动了房(fáng)地产(chǎn)市场的(de)发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花”模式后，经调(diào)整形成契合中(zhōng)国内地(dì)的商品(pǐn)房预售制(zhì)度。预售制的初衷是为了缓(huǎn)解(jiě)房(fáng)企资金压力，加快城(chéng)镇住(zhù)房建设。具(jù)体来说，是指房地(dì)产开发企(qǐ)业将正在建设中(zhōng)的房屋(wū)预先(xiān)出(chū)售(shòu)给购房者，由购房者支付(fù)定(dìng)金(jīn)或(huò)房款(kuǎn)的行为。区别于(yú)中国香(xiāng)港，在(zài)中国内地实践(jiàn)过(guò)程中，商品房预售流程(chéng)为：房地产开(kāi)发商办理预售(shòu)许可证-签订商品房买卖合(hé)同-进行备案登记和(hé)预告登记(jì)-交付房屋。在购房过程(chéng)中，购房(fáng)者需要一次(cì)性(xìng)付清首付款，并采用银行(xíng)贷(dài)款(kuǎn)的形(xíng)式一次性付清剩余房款，换(huàn)言之，房(fáng)屋未建(jiàn)成(chéng)，开发商可能已拿到(dào)了全部购(gòu)房款(kuǎn)，这点与中国香港的(de)按照工程进度付款有(yǒu)所不同。对中国内地的开发(fā)商而言，预售制商品房也开启了高周转(zhuǎn)、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进程，但(dàn)背(bèi)后潜藏的(de)风(fēng)险确实存在(zài)

　　作为中国内地商品房销售的最主要方式，预售制极大缩短房企现(xiàn)金回笼(lóng)周期(qī)，同(tóng)时(shí)增加市场商品(pǐn)房供(gōng)应(yīng)，推动(dòng)了城镇化(huà)发展进程。预售制在过去20多年(nián)对中国内地(dì)房地产市场(chǎng)的(de)稳步发展起到了重要(yào)作用，不仅解(jiě)决了房(fáng)地(dì)产市场快速发展阶段的资金需求，也提(tí)高了(le)居民居住水平，中国内地城镇居民从筒子楼住到住宅(zhái)小(xiǎo)区，从全民蜗居到(dào)基(jī)本适居，住房事业取得巨大进步，数(shù)十年(nián)时间走完(wán)发达国(guó)家几百年城(chéng)镇化路程。改(gǎi)革开放以来，城镇化进程进入快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人(rén)增(zēng)长至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城(chéng)市建(jiàn)成区面积由7438平方(fāng)公里(lǐ)增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据(jù)我们(men)发布(bù)的《中国住房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地(dì)城(chéng)镇(zhèn)住宅(zhái)存量从不到14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积(jī)从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住房套数(shù)从(cóng)约(yuē)3100万套(tào)增至3.63亿套，套户(hù)比(bǐ)从(cóng)0.8增至1.09。预售(shòu)制(zhì)在(zài)当前(qián)已成为(wèi)中国(guó)内地商品(pǐn)房(fáng)销售最主要方式，2005年中国内地商品(pǐn)住宅期房销售面积占(zhàn)总(zǒng)销售(shòu)面(miàn)积(jī)的比重(zhòng)为63％，而2021年期房累计销售面(miàn)积达(dá)15.6亿平，比重上(shàng)升至(zhì)87％。

　　预售制(zhì)也推动了中国内地房(fáng)地产行业的(de)发展(zhǎn)。中国内(nèi)地房地产历经二十多(duō)年长周期繁荣，行业(yè)各(gè)项指标大(dà)幅(fú)增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年(nián)复合增速10.6％。房地产开发投资(zī)完(wán)成额从0.4万(wàn)亿(yì)元增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍(bèi)，年复(fù)合增速(sù)17.8％。商品房销售面积和(hé)销售金额分别(bié)从1.5亿平(píng)增至17.9亿平(píng)、0.3万(wàn)亿元增(zēng)至18.2万亿(yì)元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地(dì)产业的快速发展，房地产企业(yè)从(cóng)无到有、从国企先(xiān)行到民企(qǐ)崛起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数(shù)量达9.8万个，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产也成为拉动中国内地经济高(gāo)增长(zhǎng)的火(huǒ)车(chē)头。

　　1）从(cóng)经(jīng)济增长渠道，房地产带动的上下游产业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及(jí)其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡(gòng)献），其中(zhōng)房(fáng)地产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直(zhí)接贡(gòng)献），房地产带动产业(yè)链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其(qí)中房(fáng)地产对金融、批(pī)发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投资占(zhàn)全社(shè)会(huì)固定资产投资(zī)的51.5％，其中，房地产开发投资占(zhàn)固定资产(chǎn)投资(zī)的(de)27.3％。

　　3）从(cóng)金融(róng)渠道(dào)，从房地产贷(dài)款占银(yín)行各项贷款余额的比重看(kàn)，2021年(nián)12月为(wèi)27.07％，如果加上信托(tuō)等(děng)通道业务，占(zhàn)比超(chāo)过三分之一(yī)。从(cóng)房地产融(róng)资存量占社融(róng)存量(liàng)比重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如(rú)果房企大面积违约，将导(dǎo)致(zhì)银行不(bù)良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民财富(fù)效应渠道，根据我们的(de)《中国(guó)住房(fáng)市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万(wàn)亿(yì)美元，大(dà)于美国的33.6万亿美元(yuán)、日(rì)本的10.8万(wàn)亿美(měi)元、英法(fǎ)德三(sān)国合计(jì)的31.5万(wàn)亿美元(yuán)。从(cóng)住(zhù)房市(shì)值(zhí)占股债房市(shì)值的比(bǐ)例看，2020年(nián)中国为(wèi)66.6％，高(gāo)于(yú)美国的27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德(dé)国(guó)的64％。中国住(zhù)房市值与股(gǔ)债房市值的比例较高，主要是因为住(zhù)房市值(zhí)高，以及中(zhōng)国资本市场发育尚不(bù)成熟，直(zhí)接融(róng)资比例较低(dī)，股票、债(zhài)券市值(zhí)较低，居(jū)民投资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预(yù)售制背后潜藏的风险确实(shí)存在，当前的(de)负(fù)面效应愈发(fā)凸显。

　　从个人层(céng)面看，绝大部分商品是一手交钱(qián)一手(shǒu)交货，预售制是对购(gòu)买者的(de)单(dān)方面不公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所(suǒ)有商品(pǐn)不能交付的风险。比如(rú)，交(jiāo)房等待期(qī)一般(bān)为(wèi)两年(nián)，在此(cǐ)期间，购房(fáng)者不仅(jǐn)承担银行利息，还要承(chéng)担延迟交房、“一房二卖”、房屋(wū)质量、房产证延期办(bàn)理甚至(zhì)不能(néng)交房等风险(xiǎn)。另(lìng)外，购房者和开发商之(zhī)间的购房(fáng)合同、购房者和银行的按(àn)揭(jiē)贷款合同是(shì)两(liǎng)个独(dú)立(lì)的合同关系，如果(guǒ)开发(fā)商发生违约，购房(fáng)者只(zhǐ)能根据购(gòu)房合同向(xiàng)开发商(shāng)主(zhǔ)张权力，但依旧(jiù)需要根据按揭贷款合同按时(shí)向银行进行贷款偿还，因此(cǐ)购房者承担的风险较大(dà)。

　　从(cóng)行业(yè)层面(miàn)看(kàn)，预售制助推(tuī)部分房企过度(dù)举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若(ruò)遇到下行(xíng)周(zhōu)期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险，进行影响自身信用和购房者对(duì)行业的信心。

　　从金融层面看(kàn)，银(yín)行作为按揭贷(dài)款的发放(fàng)方，一旦(dàn)房企因为市(shì)场波动或(huò)经营不善，出现资金链(liàn)断裂等一系列问题，导致“烂尾(wěi)”等情况(kuàng)，而房企通(tōng)过与购房者(zhě)签订的预(yù)售合同(tóng)和按(àn)揭合同，已经从银行获得房款(kuǎn)，如果购房者丧(sàng)失还款能力或短期不能还款等，则(zé)风险完全由银行承担，银(yín)行将面临较(jiào)大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监(jiān)管资(zī)金去哪复刻版是正品吗，复刻是不是假货的意思了(le)？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底两个字(zì)那(nà)就是“没钱”，即没(méi)钱(qián)付工程款。在(zài)2004版的《城市商(shāng)品房预售管理(lǐ)办法(fǎ)》中明确规定了开发企业(yè)预(yù)售商(shāng)品房所得款项(xiàng)应(yīng)当(dāng)用于(yú)有关的工(gōng)程(chéng)建设(shè)，商品房预(yù)售(shòu)款监管的具体办法，由(yóu)房地产管理部门制定。但多(duō)年以来全国并没有(yǒu)统一的预售资金监管规定(dìng)，各地实(shí)行“一城一(yī)策”。例如，太(tài)原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重点监(jiān)管资金比例为总预售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合(hé)肥等城(chéng)市则按照(zhào)项目的建安成本乘以建筑面积或者(zhě)项目工(gōng)程(chéng)总额报价计算重点资金(jīn)。而事(shì)实是，不少购房款未进入监管(guǎn)账户、或(huò)进(jìn)入监(jiān)管账户后被挪(nuó)用(yòng)，导致楼盘没有资金继续建(jiàn)设。收楼遥遥无(wú)期，月供(gōng)却被迫继续还款。那(nà)么(me)，监(jiān)管账(zhàng)户资金如何被(bèi)挪(nuó)走的？实际上，在过去房地(dì)产大(dà)开发时代的(de)高周转背景下(xià)，抽调预(yù)售款(kuǎn)监(jiān)管账户资金，是行业(yè)“潜(qián)规则”。比如(rú)工(gōng)程总(zǒng)承包方，以工程(chéng)建设(shè)名义，获得监管账户拨付资金(jīn)，再由工程方将资金转给房企，而拨付的工程(chéng)款，远超工程进度所需(xū)。通过这些方式套取(qǔ)的资金，在房企各地(dì)项目(mù)间流(liú)动，变相加杠杆，这样做(zuò)提供(gōng)了(le)资(zī)金流(liú)动性，房(fáng)企抽(chōu)调资金(jīn)统筹拿地、还(hái)款和楼盘建设，形成一种(zhǒng)资(zī)金循环(huán)高周转模式，但(dàn)一(yī)定程度(dù)上把风险甩给(gěi)了(le)购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体(tǐ)来说，国外(wài)商品房(fáng)预(yù)售制度呈现以下(xià)特点：

　　1）预(yù)付(fù)款(kuǎn)保护：对于购(gòu)房者预付资金(jīn)，一般设有定金或预付款保护机制，如(rú)英(yīng)国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求(qiú)购房者(zhě)支(zhī)付(fù)的预付款比例相对(duì)较低，绝大部(bù)分房款在房屋交付(fù)后开始支付(fù)；

　　3）预付款支付方式(shì)：预付款一般以定金方式支付，或按工(gōng)程进度分期(qī)支(zhī)付，或二者(zhě)结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一(yī)般采用两种方式发放按揭贷款，一是(shì)按工程进度付款，按揭贷(dài)款按照工程进度逐(zhú)渐发(fā)放(fàng)，购房(fáng)者开始月供；二(èr)是(shì)房(fáng)屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾(wěi)保(bǎo)护(hù)：为预售商品房提供期(qī)房(fáng)烂尾保险，在商品房出(chū)现重大延期(qī)或重大缺陷时，保障(zhàng)购房(fáng)者权益；

　　6）房屋(wū)交付(fù)保(bǎo)护：房(fáng)屋交付质量的(de)保(bǎo)障有两(liǎng)种方式，一是期房由政府或第三方验收合(hé)格并提供(gōng)验收(shōu)凭证后(hòu)，开发(fā)商(shāng)凭(píng)验收凭(píng)证取得(dé)购房者(zhě)支(zhī)付(fù)的房(fáng)款。二是开发商(shāng)为购房(fáng)者提供一(yī)定的保(bǎo)修期，通(tōng)常1-5年，保修(xiū)期满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付(fù)前预(yù)售(shòu)资(zī)金(jīn)第三方全(quán)程(chéng)监管(guǎn)，交付时开发(fā)商(shāng)凭验收凭(píng)证(zhèng)取得房款

　　美国期房(fáng)定金一定期限内无条件返还(hái)，最低首付比(bǐ)例(lì)为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付(fù)，其余房款交付(fù)后按(àn)揭还款，交付前资(zī)金(jīn)由第三(sān)方全(quán)程监(jiān)管，交付时(shí)开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于3.5％，根据美(měi)国官方(fāng)数据，2021年美国(guó)平(píng)均首付比例(lì)为(wèi)12％。

　　余款支付方面(miàn)，除(chú)定金或首付外，购房者在房屋交(jiāo)付(fù)后通过按揭贷款支付剩余(yú)房款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美国为防(fáng)止开发商(shāng)挪用(yòng)资金，购(gòu)房者的定(dìng)金及首付款(kuǎn)由第三(sān)方公证行或(huò)产权保(bǎo)险公司的信托账户监管。如(rú)果开发(fā)商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房者(zhě)资金可通过申(shēn)请仲(zhòng)裁取回，且不承担任何责任与损(sǔn)失(shī)。而开发(fā)商在房(fáng)屋建设过(guò)程(chéng)中的资金全部来自银行，银行根(gēn)据工程(chéng)进度(dù)向开发商提供一定比(bǐ)例的贷(dài)款，由于开发商挪用资(zī)金(jīn)直接损害(hài)银行利益(yì)，银行有充(chōng)分动机监管开发商(shāng)施(shī)工(gōng)进度。开发商在房(fáng)屋交(jiāo)付时(shí)需取得由政府相关部门经审查后发放的验收凭证，通过(guò)验收凭证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首付购(gòu)房，提供期房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　德国期房可零首付购房(fáng)，房款按建(jiàn)造工期进(jìn)度支付，按揭(jiē)按工(gōng)期放款(kuǎn)后还(hái)贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，开(kāi)发商或购房者可购买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获批后即可预售(shòu)房屋。签署购房(fáng)合同前，购(gòu)房者需支付约2000欧(ōu)的定金并进(jìn)行预(yù)约公证，签订(dìng)合同后定金(jīn)退还。如由于任何原因不能购买，定金按照德国(guó)法律全部退还(hái)。

　　签署购房合(hé)同后(hòu)，购房者需支付(fù)公(gōng)证费和(hé)土地(dì)交易税，分(fēn)别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在购房款中，属于(yú)购房附加(jiā)费。

　　首付方(fāng)面，德国没有规定最低首付比例，可零(líng)首付购房。

　　余款方面(miàn)，德国(guó)也(yě)采(cǎi)取按(àn)工期支付房(fáng)款的制度，一般分7笔进行支(zhī)付，具(jù)体支付节点、比例因项目而异。一般来(lái)说，支付节点可分为公证后、主体(tǐ)完工、内部(bù)水暖电(diàn)路完工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全(quán)部(bù)完工，支(zhī)付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面(miàn)，购房者可(kě)在支付房款前(qián)申请房贷，房贷利率(lǜ)采用固(gù)定利率(lǜ)，银行(xíng)按施工节奏分多次发放(fàng)贷款，每笔贷款(kuǎn)给予(yǔ)购房者一定使用期限，期限结束后(hòu)，购房(fáng)者开始(shǐ)还(hái)贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期(qī)房设计了两种保险，保险的功(gōng)能是当(dāng)房(fáng)屋(wū)出现重(zhòng)大延期或重大缺陷(xiàn)时，保(bǎo)险(xiǎn)公司保证开发商赔(péi)偿或修复，开发商(shāng)破(pò)产，由保险(xiǎn)公司负(fù)责相应赔偿。保险由开发商(shāng)或(huò)购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房时支(zhī)付

　　英国预(yù)售制设有(yǒu)10％定(dìng)金保险保(bǎo)护(hù)机制(zhì)，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律师(shī)严格监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双(shuāng)方均有一名律(lǜ)师，负责沟(gōu)通期(qī)房(fáng)交易中的房(fáng)产、资金、合同等各(gè)个环节，各环节内容确认无误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置(zhì)了10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，当开(kāi)发商出现财务、经营问题时，购(gòu)房者(zhě)10％的(de)定金(jīn)由保(bǎo)险公司赔付(fù)，而(ér)超出10％的部(bù)分较难追回。

　　首(shǒu)付方面，首付比例通(tōng)常为(wèi)10％-25％，首付需(xū)要(yào)在合同签订(dìng)21天内(nèi)支(zhī)付(fù)。

　　余款支付环节(jié)，英国采取按工程进度付款的方式，但是交房前付款比(bǐ)例相对较低，一般会在(zài)合(hé)同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付(fù)款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后支(zhī)付。

　　交(jiāo)付环(huán)节，英国规定房屋必须经过房产公证公(gōng)司的(de)检验验收后才能交付，交付后方可(kě)按揭还贷。

　　资金(jīn)监管环节，英国期房预售资金监管极为严格，资(zī)金(jīn)也(yě)由律师监管，在(zài)确认工程进度(dù)、支(zhī)付相关款项过程(chéng)中，由买房律师将资金转给卖(mài)方律师，卖方律师(shī)转给开发商，即资(zī)金在进入(rù)开发(fā)商账(zhàng)户前经过两道关口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交(jiāo)易(yì)立法(fǎ)，设置期房(fáng)预付款(kuǎn)保全措施(shī)

　　日(rì)本期房交易立法，定金超5％或(huò)1000万(wàn)日元(yuán)时，开(kāi)发商必(bì)须完成“预售房(fáng)定金保全措施”，交房前付款(kuǎn)比例不(bù)超房款(kuǎn)的20％，开发(fā)商违(wéi)约(yuē)需返还定价并(bìng)赔偿约10％房款，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本(běn)二战结(jié)束后由于房屋(wū)供给严(yán)重失衡，叠加法律空(kōng)白，社会上“一房二卖”现象(xiàng)普遍，为此，日本(běn)政府1952年出(chū)台(tái)《宅地建(jiàn)筑物交易法》，经多次修(xiū)订，目前是唯一一部(bù)规范期(qī)房交易(yì)的(de)法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地(dì)建物(wù)取引业法》，对购房者(zhě)支付(fù)定金超(chāo)过(guò)5％或超1000万日元的部分，法律要求开(kāi)发商必(bì)须完成定金保全措施才可预售。什么是定金保全措(cuò)施？即买卖双(shuāng)方签订(dìng)购(gòu)房(fáng)合同时，开发(fā)商向金融机构或指定保证机构或保险(xiǎn)机(jī)构签订(dìng)定(dìng)金保证委托合同，设(shè)置购房者(zhě)定金的保证或保(bǎo)险，并(bìng)将(jiāng)相应(yīng)的保(bǎo)证(zhèng)金证明书交付(fù)给购房者。除定金外(wài)，其他预先支(zhī)付的购房款也(yě)受(shòu)该措施(shī)保护。若开发商(shāng)倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保(bǎo)证金证明书向金融机构或保证(zhèng)机构或保险公司兑付，同时，开(kāi)发商需(xū)向购房者赔付违约金，一般(bān)约为(wèi)房价的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房前(qián)只需支付最(zuì)多不超(chāo)20％的定金，签订(dìng)购房合同(tóng)后，购(gòu)房(fáng)者即可(kě)向银行(xíng)申请(qǐng)贷款，但交房后才开(kāi)始按揭贷款(kuǎn)，除定金外的(de)剩(shèng)余房款在交房后(hòu)开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方资(zī)金由银行监管，享1年(nián)保修期后付尾款(kuǎn)

　　新(xīn)加坡(pō)期(qī)房购房者违约(yuē)可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例(lì)20％，余款(kuǎn)按工程进(jìn)度支付，所有(yǒu)资(zī)金进(jìn)银行专(zhuān)门项(xiàng)目资金账户(hù)，交房(fáng)后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新加坡(pō)开发商有(yǒu)统一的选购权合同(tóng)以及订(dìng)金返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款作为(wèi)订(dìng)金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进(jìn)一步签订购买(mǎi)合同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方(fāng)面，签订购房合(hé)同后，购房者需支付(fù)15％的(de)首付及印花税，同时购房者向银行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余(yú)款支付上(shàng)，新加坡期(qī)房同样采(cǎi)取按工程进度付款的方(fāng)式，《发(fā)展商条例》对期(qī)房(fáng)付(fù)款流程做(zuò)了(le)统一详细(xì)规定，要求所有开发商遵守，支付节(jié)点一般(bān)为合同签订后、地基完(wán)工(gōng)、框(kuāng)架完工、管道门窗等完工(gōng)等，支(zhī)付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照工程进度(dù)放(fàng)款，月供在(zài)此(cǐ)过(guò)程中随着放(fàng)出贷款的增加而增加，未放款部分(fēn)无需(xū)月(yuè)供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付款会存入银(yín)行专门的项(xiàng)目资金账户(hù)，账户资(zī)金提(tí)取(qǔ)须与(yǔ)房(fáng)屋建设有关。房(fáng)屋交付后，购房(fáng)者享(xiǎng)受1年的房(fáng)屋(wū)保修期(qī)，此后购(gòu)房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出(chū)手临界点(diǎn)，重点是保交(jiāo)楼(lóu)和房企(qǐ)重组(zǔ)。一方面，加大(dà)对刚需和改善型需求的支持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善(shàn)应对局(jú)部停(tíng)贷现象，重点是保交(jiāo)楼(lóu)保复工保民生，给予强有力(lì)的(de)金融工具支持。另一方面，从现(xiàn)在起，对(duì)还在正常运转的房企包(bāo)括民营企业(yè)，加大支(zhī)持力度，由(yóu)优质房企牵头并购重组整个行业(yè)，为每个房企(qǐ)配套(tào)AMC和财(cái)团，给予金融工具配套。

　　二，中期(qī)来看，应充(chōng)分估(gū)计形势(shì)复杂(zá)性和人性(xìng)复杂性(xìng)，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢(huī)复市(shì)场信心以及长效(xiào)机制(zhì)。长效机制四大关键是推动(dòng)城市群(qún)战略(lüè)、人地挂钩、金融(róng)中性(xìng)稳定和房地产税。定(dìng)金环节，建立开发商违(wéi)约(yuē)后定金保(bǎo)护机制(zhì)，如将已支付定金冻结至房屋交付阶段，保障购房(fáng)者定金安全。签订(dìng)合同环节，鼓(gǔ)励保险公(gōng)司(sī)介入，为房屋重大延期以及重大缺陷(xiàn)等情况提供充分的保障。余(yú)款支付环节，建立(lì)按工程进度付款机(jī)制或交房后(hòu)按揭贷(dài)款机制，充分保(bǎo)护购房者的(de)权益。资金监管环节(jié)，引(yǐn)入独立于(yú)开发商(shāng)、银行的第三方资(zī)金监管机构，或由政(zhèng)府相关部门直(zhí)接监管，以此防止资金挪(nuó)用(yòng)现(xiàn)象。交付环(huán)节，建立(lì)商(shāng)品(pǐn)房(fáng)保修期(qī)制度。保修期内，开发商应(yīng)对(duì)房(fáng)屋质(zhì)量(liàng)问题全权负责、免费维修(xiū)，购(gòu)房者在保修期结束后(hòu)支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　三(sān)，长期来看，取(qǔ)消商(shāng)品房预售制(zhì)是大势(shì)复刻版是正品吗，复刻是不是假货的意思所趋(qū)。一方面，98年房改时，全(quán)国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售(shòu)制(zhì)是权宜之(zhī)计，现在全国(guó)套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民(mín)众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。另一方面，取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的不(bù)是(shì)五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑(duì)现的营(yíng)销手(shǒu)段(duàn)，而是所(suǒ)见(jiàn)即所得的过硬的产品质(zhì)量和诚信，这才是对(duì)购房(fáng)民(mín)众(zhòng)的最(zuì)根本最(zuì)实(shí)质的(de)保障，这样(yàng)将极大的提升开发商的(de)建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。

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