近两年火(huǒ)爆的创(chuàng)新产品公募REITs进入(rù)密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除(chú)息日(rì)，公募REITs整体呈(chéng)现出高比例稳定分(fēn)红，15只公(gōng)告2022 年可供分配(pèi)金额的REITs产品，平(píng)均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表(biǎo)示，强(qiáng)制分红机(jī)制是公(gōng)募REITs主要特征之一，稳定分(fēn)红体现出该类产品长期投资(zī)价值，通过观测(cè)经营活(huó)动现金(jīn)流、可(kě)供分配(pèi)现金等指标，也(yě)是观(guān)察REITs项目底层(céng)资产运营情况的“窗(chuāng)口”。他们也提(tí)醒普(pǔ)通(tōng)投资者(zhě)注(zhù)意，与产权类项目相比，特许经营REITs项(xiàng)目在(zài)经营权到期(qī)后不再产生现金(jīn)收益(yì)，特许(xǔ)经营(yíng)权分红目前已包含了利润分配和本金(jīn)的(de)归还(hái)，在选择投资标的时应了解资(zī)产(chǎn)类(lèi)型和分红(hóng)的特(tè)征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集(jí)分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚(shàng)有6只(zhǐ)REITs实(shí)际分配情况(kuàng)尚未(wèi)公布(bù)。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出了高比(bǐ)例的稳定(dìng)分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额(é)的(de)公(gōng)募(mù)REITs产(chǎn)品(pǐn)中，2022年全年分配金(jīn)额占可供分(fēn)配金额比例平均为98.89％，且绝(jué)大部分分配(pèi)比例在96％以(yǐ)上(shàng)。

　　中金基金相关(guān)负责人对(duì)此表示，投资公(gōng)募REITs的(de)主(zhǔ)要(yào)收益来(lái)源为持有期分红收益，以及基金(jīn)份额交(jiāo)易价格的变(biàn)化。基金份额二(èr)级市场价(jià)格受到公募REITs资产运营情(qíng)况及市(shì)场因素(sù)的综(zōng)合影响(xiǎng)，较易引起波动。与(yǔ)此相比，基金分红(hóng)预(yù)期则更有规律可循。公募REITs的分红主要来自基础设施资产的经营现金流，投资人通过基(jī)金募集材料(liào)和信息(xī)披(pī)露文件，结合行业及市场情况(kuàng)，可以分析基础设施(shī)项目的经营业绩，作(zuò)为进行投资决(jué)策的重要参考。

　　“相对于(yú)基金份额二级市场价格(gé)变化导致的浮盈或(huò)浮亏(kuī)，分红作为(wèi)基金份(fèn)额持有人实(shí)际获得的(de)现金收益，对于长(zhǎng)期投资者更具(jù)参考价值。”中金基金相关负(fù)责人称(chēng)。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心运(yùn)营(yíng)高级(jí)副总监李华平也(yě)表示，根据《公开募(mù)集基(jī)础设施(shī)证券投(tóu)资基金(jīn)指引（试行）》及相关法规要求，基础设施(shī)基金应当将90％以上(shàng)合并后基金年度可分配金额以现金形(xíng)式分配给投(tóu)资者，强(qiáng)制分红机制是公募REITs的主要特征之一，稳(wěn)定的分(fēn)红机(jī)制体现(xiàn)出(chū)REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中(zhōng)航基金也认(rèn)为，从(cóng)投(tóu)资角度来看，基础(chǔ)设施公募REITs同时具(jù)备(bèi)“股性”和“债性”双(shuāng)重特点。二级市场价格反映这(zhè)类产品“股性”的一面，分红体现(xiàn)了(le)这类产品的“债(zhài)性”特点。公募REITs有强(qiáng)制分红要求，分红(hóng)类似于债(zhài)券派(pài)息，但(dàn)不等同(tóng)于(yú)债券的固定利息回报，而是由可供分配现(xiàn)金决定。

　　从机构投资者的(de)角(jiǎo)度来看，一方面是公募(mù)REITs丰(fēng)富了(le)机构投资者(zhě)的投资品类，为资产(chǎn)配置多元化提(tí)供抓手，具有较强(qiáng)的配(pèi)置价值。另一方面(miàn)，公募REITs的分红能(néng)够(gòu)帮(bāng)助机构投资(zī)者稳定收益。机构投资者公募REITs能够(gòu)通过分红(hóng)获取相(xiāng)对于(yú)投资债券相对(duì)高的收(shōu)益(yì)性，在有效控制风险的(de)前提下，增(zēng)厚资产包收益，起到投(tóu)资“压舱石(shí)”的作(zuò)用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外(wài)，市场对于(yú)未来分红水平的预期(qī)，也(yě)是影(yǐng)响REITs基金二级(jí)市场价格走势的(de)关键因素之一。

　　从近(jìn)期(qī)公募(mù)REITs的二级市场表现看，截至(zhì)4月21日(rì)，今(jīn)年(nián)以来中证REITs（收盘）指数(shù)收于(yú)975.99 点，年(nián)内下(xià)跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票(piào)和债券(quàn)宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布(bù)了2022年年报，部分产(chǎn)品受(shòu)宏观经济的(de)影响(xiǎng)，可分配金额完成(chéng)率(lǜ)不达预期，一定程(chéng)度上影(yǐng)响了公募REITs二(èr)级市场的价格。”李华平称，公(gōng)募(mù)REITs二级市场的价格波(bō)动受多(duō)重(zhòng)因(yīn)素的影响，投资(zī)收益(yì)是影响REITs二级市场价格(gé)的主(zhǔ)要(yào)因(yīn)素之一，而稳定的分红有利于(yú)吸引投资者参与公募(mù)REITs二级市(shì)场的投资。

　　中金基金(jīn)相关负责人(rén)也表示，近期经(jīng)济预期恢复，一方(fāng)面市(shì)场热点(diǎn)呈现向股票和(hé)债券回归的过(guò)程(chéng)；另一方面，基础设施项目(mù)的经营业绩相(xiāng)对经济活力的改(gǎi)善有一定的滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分(fēn)红(hóng)除权日，将对基金份额(é)的开盘(pán)指导价做调减(jiǎn)处理，调减金额根据单位基(jī)金份额的分红金额进行计算(suàn)。除(chú)权操作是对分(fēn)红前后基金份额净值变(biàn)化的修正，使投(tóu)资(zī)人(rén)在基金分红前后(hòu)均可(kě)以获(huò)得公平(píng)的投(tóu)资机会。

　　“分红可增强投资者(zhě)长期投资的信心，同时需(xū)结(jié)合持有产品的(de)特性，关注(zhù)二级市场(chǎng)扰动对(duì)整体收益的影响程度。”中(zhōng)航基金相关人士也称。

　　特(tè)许经(jīng)营权分红包(bāo)括利润分配和本金归还

　　普通投资(zī)者应了解底层资产(chǎn)情况

　　多位业内人(rén)士还提醒，与现有(yǒu)公募基金(jīn)分红前提(tí)是本(běn)金之上的增值部分不(bù)同，特(tè)许经营权REITs基金(jīn)运作期间(jiān)的“分红”界定为“分派”更为(wèi)准(zhǔn)确，分派(pài)的是本金与增值(zhí)两个部分，两个(gè)部分(fēn)之间的(de)比例是变动(dòng)的(de)，与现有(yǒu)公(gōng)募基金分红(hóng)差异很大(dà)，大多(duō)数(shù)普通投资者可能(néng)把“分(fēn)派”金额(é)误认(rèn)为(wèi)是持续分红(hóng)。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限到期后基(jī)金价值(zhí)面临极大不(bù)确(què)定(dìng)性，这是该(gāi)类(lèi)投资者应该注意的(de)情况。

　　李华平(píng)表示，目前公(gōng)募REITs主(zhǔ)要有特许经营权类和(hé)产(chǎn)权类两大资(zī)产类型，持有产(chǎn)权类产品的收益主(zhǔ)要包括每年的现(xiàn)金分(fēn)红及资产(chǎn)增值的收益，而持有特许(xǔ)经营类产品的收益主要来自项目(mù)每年(nián)的现(xiàn)金分红。其(qí)中(zhōng)，特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权(quán)类(lèi)资产的分红包括了利润分(fēn)配和本金的归还，两(liǎng)者的比(bǐ)率也(yě)是变动的(de)，对特许(xǔ)经营权类(lèi)资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选择投资标的(de)时，应(yīng)了解(jiě)公募REITs底层资产的(de)类型。

　　中航(háng)基金也表示(shì)，从细(xì)分来看，各(gè)类公(gōng)募REITs分红(hóng)因(yīn)底(dǐ)层资产属(shǔ)性不同而(ér)形成区别。特许经营权类的(de)公募(mù)REITs产品因其(qí)分红相(xiāng)当于(yú)包含“本金(jīn)+收益”，分红(hóng)相(xiāng)对(duì)较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主要(yào)为“收益”，更(gèng)看重底层资产的价值增值(zhí)，所以相对股性偏强。普通(tōng)投资(zī)者在选择公募REIT时，需要考(kǎo)虑底(dǐ)层资产属性(xìng)，对所选择(zé)产品的二级市场价(jià)格(gé)和分红有(yǒu)合(hé)理预(yù)期。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责人也认为，与产(chǎn)权类(lèi)项目相比，特许经营项目在经(jīng)营(yíng)权到期后(hòu)不再能产生现金收益(yì)，因此(cǐ)将可供(gōng)分(fēn)配金额的分配理(lǐ)解为“分派”比“分红”更(gèng)加准(zhǔn)确。基于这(zhè)个特点(diǎn)，剩余经营(yíng)期限较(jiào)短的特许(xǔ)经营(yíng)项目，通常具(jù)备(bèi)更高的(de)分(fēn)派率水(shuǐ)平(píng)。对于剩余期限较长的特许经营权项目，即(jí)使分派率(lǜ)相对较(jiào)低，也有足够年限收回(huí)本金(jīn)并取得收益。

　　中金(jīn)基(jī)金该负(fù)责(zé)人提醒投资(zī)者注意，特许经营(yíng)权项目的分派金额包含了投资(zī)本金，在不进(jìn)行扩募(mù)的情况下，基金(jīn)份(fèn)额单价随(suí)着分(fēn)派进度逐年下降(jiàng)是正常现象(xiàng)，投资特(tè)许(xǔ)经营权REITs的收益来自项(xiàng)目(mù)剩余期限产生的现(xiàn)金流。

　　“与(yǔ)特(tè)许经(jīng)营项目(mù)相比，产(chǎn)权类(lèi)项目(mù)的土地或建筑的剩(shèng)余使用年(nián)限一(yī)30公分等于几厘米 30公分等于30厘米吗般较(jiào)长，再(zài)加上到期后通过对建(jiàn)筑(zhù)的更新改造或补缴土(tǔ)地出让(ràng)金(jīn)等追(zhuī)加(jiā)投资，30公分等于几厘米 30公分等于30厘米吗有机会(huì)进一步(bù)延长经营期限(xiàn)。这(zhè)种类似永续经营的假设反映在基础资产的估值上(shàng)，使产权类REITs具备更显著的资产投资(zī)属性。”该负责人(rén)称。

　　观测(cè)内(nèi)部收益率等指标(biāo)

　　评估项目底层资产运(yùn)营情(qíng)况

　　在基金分红的时点，多(duō)位业内人士还表示，在产品分红期，投(tóu)资者可(kě)以观测(cè)经营活动现金(jīn)流(liú)、可供分配(pèi)现(xiàn)金、内(nèi)部收益率(lǜ)等指标，来观察和评估项目底(dǐ)层资(zī)产的(de)运营情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现(xiàn)金相关(guān)的指(zhǐ)标(biāo)有两个：一是年报中披露(lù)的经营(yíng)活(huó)动现金流，二是可供分配现金，二者存在本质性区别。经营活动(dòng)产生的现金(jīn)净流量是指企业经营、筹资、投资产生(shēng)的现金流(liú)，基(jī)于企业本身经营活动产生(shēng)；可(kě)供分配的现金实质上是从EBITDA出(chū)发，对非现(xiàn)金影响利润表的项目进行调整，加期初(chū)现金(jīn)，最终得(dé)到的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为(wèi)资产配置(zhì)新选择，投(tóu)资价值体现在相对(duì)股债市场独立的资产配置功能，比较适合长期(qī)持有。建议投资者对经营(yíng)权类的(de)资产可以更多关注内(nèi)部收益率的(de)高低，对产权类的资(zī)产(chǎn)更多关注分(fēn)派率高低。因为公募REITs可分配收益主要来自(zì)底层资产的(de)经营净现金流，所以底层资产运营情(qíng)况(kuàng)直接影响投资回报，投(tóu)资(zī)者可综合考虑原始权益人综合(hé)实力、运营管理(lǐ)机构实力、公募基金管理(lǐ)人实力等(děng)多重因素来选(xuǎn)择投(tóu)资标的(de)。

　　中(zhōng)信证券研报也显示，公(gōng)募REITs进入(rù)密集(jí)分红(hóng)期，由于(yú)分红交易带来的短期博弈机会(huì)仍在，叠加此前市场(chǎng)接连(lián)回调，建议(yì)投(tóu)资者(zhě)关注有(yǒu)基本(běn)面支撑、填权效应相(xiāng)对明(míng)显(xiǎn)、同(tóng)时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书均(jūn)会载明REITs在发行(xíng)首年(nián)及次年的可供分配(pèi)金额(é)预测(cè)。投资者可以将(jiāng)REITs的实际分红金额与募集材料中披露预(yù)测进行比较分析，结合经济及市场的实(shí)际环境，对基础设施项目的运营(yíng)业绩及REITs的管理能力进行判断。”中(zhōng)金基金上述(shù)负责人也称。

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