文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预(yù)售制了。 1月(yuè)17日召(zhào)开(kāi)的全(quán)国住房和城乡建设工(gōng)作(zuò)会议(yì)提出“有(yǒu)条件的可以进行现房销售”，不足一个(gè)月时间，已有(yǒu)山东、安(ān)徽(huī)、河(hé)南、四川、广东等地明确(què)表态(tài)，试点现(xiàn)房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱，建(jiàn)你的(de)房子，还烂尾了，这(zhè)是对购房者的(de)不公(gōng)平。以后谁有钱谁建房(fáng)，没(méi)钱没实力的别建了，不能把(bǎ)包袱甩(shuǎi)给老百姓和社会(huì)，这是房地产(chǎn)从大开发时(shí)代(dài)步入高质(zhì)量(liàng)发展阶段的必然(rán)趋势，也是(shì)对购房(fáng)老百姓的最大保护(hù)。98年房改时(shí)，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱(qián)，预(yù)售制是权宜之计，现在全国套户比超过(guò)1，从大开发进入存量时代(dài)，对购房民众不(bù)公平的(de)预售(shòu)制已经过时了(le)，该取(qǔ)消了，改为现房销售。以后一手交钱，一(yī)手交房(fáng)，天经地(dì)义(yì)。当然(rán)二次房改是个技(jì)术(shù)活，兼顾(gù)化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复(fù)市(shì)场信(xìn)心以及(jí)长效机制，长效(xiào)机(jī)制四(sì)大关键是(shì)推动城(chéng)市群(qún)战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地(dì)产税。如果按(àn)照经(jīng)济规律办事，中(zhōng)国一定能(néng)实现(xiàn)房地产软(ruǎn)着陆和(hé)长期(qī)平(píng)稳健康(kāng)发展，跨(kuà)过这道(dào)关(guān)，解(jiě)好这道世界难题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售(shòu)制、改为现房销(xiāo)售？大家想(xiǎng)想，绝大部分商(shāng)品是(shì)一(yī)手交(jiāo)钱一手(shǒu)交(jiāo)货，预售(shòu)制(zhì)是对购(gòu)买者的单方面(miàn)不公平制度(dù)，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所有商(shāng)品(pǐn)不能交付的风(fēng)险(xiǎn)。从(cóng)个人层面看，预售制(zhì)对购房(fáng)者非常不公平，比(bǐ)如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在(zài)此(cǐ)期(qī)间，购房者不仅承担(dān)银行利息，还要承担延迟交房、房屋质量(liàng)、房产证延期办(bàn)理甚至不(bù)能交房的风险(xiǎn)。从行业层(céng)面看，预售(shòu)制助推部分房企(qǐ)过度举(jǔ)债(zhài)、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下行周期(qī)，会引发资金链断裂(liè)、项目搁(gē)置等系列风险。取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，这样有助(zhù)于落实中(zhōng)央房住不炒精神、有助于保障(zhàng)购(gòu)房老百姓权(quán)益、有(yǒu)助于房企稳健(jiàn)发展，一举多得(dé)，谋划(huà)长远。

　　3、为什么(me)建议取消预(yù)售制度？预售制度怎么来的？国外(wài)什么情况(kuàng)？简单(dān)科普一下：商(shāng)品(pǐn)房预售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠(gāng)杆的方式。98年房改，由于商(shāng)品(pǐn)房短缺，房(fáng)企缺(quē)资(zī)金，借(jiè)鉴中(zhōng)国香港，引(yǐn)入了商品房预售制度(dù)。其实，当前世界(jiè)不(bù)少国家存在预售制。但(dàn)是(shì)，重(zhòng)点来(lái)了！发达国家一般有(yǒu)严格的监管保障措施，开发商在项目获(huò)得政府批准(zhǔn)后才可以开始销售，买家在(zài)购买期房后并非像中国一样在支付完首付款后从银行一次性贷款支(zhī)付剩余全部房款，而(ér)是根(gēn)据开发商工(gōng)程进度(dù)在完全(quán)交房前进行分期支付。所以(yǐ)，预售制度是(shì)需要严(yán)格的资(zī)金监管、分期支付以及违(wéi)约处罚措(cuò)施作为保障的，如果(guǒ)没(méi)有这些保(bǎo)障措施(shī)，一定会触发风险，对购房民众不公平，所以不如借机(jī)取(qǔ)消预售(shòu)制度，以(yǐ)后改为(wèi)现房销售。客观(guān)讲(jiǎng)预(yù)售制度(dù)有一定(dìng)历史阶段性，现在(zài)中国住房进入存量时代(dài)，取消预售制度有助于降负债降(jiàng)杠杆，不再(zài)把烂尾(wěi)风险甩给老百姓和社会，当然这需要配(pèi)套房企(qǐ)债(zhài)务(wù)重(zhòng)组、复工保(bǎo)交楼、恢(huī)复市场(chǎng)信心和房(fáng)地(dì)产长(zhǎng)效机制。这(zhè)是个技术活(huó)，只要(yào)坚(jiān)持市(shì)场化(huà)改革，中国一定能化解这个难(nán)题，让(ràng)房(fáng)地产回归实体经济和居住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消预售(shòu)制，改为现房销售，开发(fā)商将拼的(de)不(bù)是五花八(bā)门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑(duì)现(xiàn)的营销手段(duàn)，而是所见即所得的(de)过(guò)硬的产品质(zhì)量和诚信(xìn)，这才是对购房民(mín)众的最根本最实质的保障，这样将极(jí)大的提(tí)升开发商的(de)建(jiàn)筑质量，实现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣币(bì)。所有商业(yè)的本质是向善，是以客户为中心，房(fáng)地产也(yě)不能(néng)例外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从(cóng)这个角度，取消预售制、实施现房销售是(shì)实(shí)现老百姓安(ān)居乐业、社会长(zhǎng)治久安、行(xíng)业(yè)企(qǐ)业健康发(fā)展的重大措(cuò)施。在当前的(de)情况下，取消(xiāo)预(yù)售制要结合稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆、打通金(jīn)融支持当(dāng)期三好生、新模式(shì)等综合施策(cè)。

　　作者十年前在国务院发展研究中心参与(yǔ)财(cái)税改革(gé)方案研究时，对预售(shòu)制、房地(dì)产税、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房企杠杆率(lǜ)等进行过长期系(xì)统的专项研行在姓氏中读什么音，行在姓氏中读什么拼音究(jiū)。（参考后(hòu)来形成的专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房预(yù)售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖(mài)楼花(huā)”模式，形(xíng)成“中(zhōng)国内(nèi)地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化(huà)进(jìn)程，但背后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存(cún)在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第(dì)三(sān)方全程(chéng)监管，交付时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首(shǒu)付购(gòu)房(fáng)，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保修期后付(fù)尾(wěi)款

　　3 启(qǐ)示

　　正文(wén)

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品房预售(shòu)制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十(shí)世纪(jì)五十年代(dài)在中国香(xiāng)港，楼宇(yǔ)出租是地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难(nán)、出租资金周转期长(zhǎng)等问(wèn)题，分层(céng)销售孕(yùn)育(yù)而生。20世纪50年代，中国(guó)香港还未(wèi)推行公(gōng)共(gòng)房屋(wū)制度，许(xǔ)多人栖身于木屋(wū)或(huò)者其(qí)他(tā)临时住宅，住(zhù)房的需(xū)求是相当高(gāo)，不过大(dà)多数居民的储蓄(xù)很少。当时(shí)楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需(xū)要雄厚的资金实力(lì)才能购买(mǎi)。虽然楼宇出租是中国(guó)香港(gǎng)地(dì)产(chǎn)行(xíng)业盛行的方式，但(dàn)有着(zhe)转让难(nán)、出租资金周转期(qī)长等问题。针对这一系列问题，不(bù)少地产商开始探求新的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层出(chū)售。这(zhè)模式一经(jīng)推行，购买楼宇的(de)市民数量有所增加，开发(fā)商资金周转加快。

　　在分(fēn)层出售(shòu)的基础上，将“按揭”模式(shì)引入房地产销售，霍英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式。1953年底霍英东(dōng)创办立信置业有限(xiàn)公(gōng)司(sī)，凭借(jiè)商业直觉和多年经营杂货(huò)铺(pù)、海上驳运业务的(de)经(jīng)验(yàn)，对(duì)于(yú)商品流通、资金(jīn)周转有着独到的见(jiàn)解，在努力寻求方法(fǎ)加快(kuài)自身资(zī)金周转。当(dāng)时其在购(gòu)下九龙(lóng)的一块地(dì)盘后，除(chú)了分层出(chū)售(shòu)、还印(yìn)发售楼说(shuō)明(míng)书(shū)，上有文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑材料、分(fēn)层价格、订(dìng)购(gòu)方法等。此外(wài)，“卖(mài)楼(lóu)花”是另(lìng)外一个(gè)亮点，即(jí)先收取买家的订金(jīn)，采(cǎi)用类似租(zū)金的分期付款形式，等新楼(lóu)落(luò)成(chéng)时，收齐买家的钱(qián)，买家就拥有了(le)自己的房(fáng)产。这(zhè)种方式(shì)减轻了民众购房的资金压力，加(jiā)速了房屋的建造和(hé)销(xiāo)售，也解决了制造商的资金问(wèn)题，降(jiàng)低投资(zī)风险，在当时可(kě)谓是“双(shuāng)赢”的举(jǔ)措。“预售楼花+分(fēn)期付款(kuǎn)”的销(xiāo)售(shòu)模式成为当时(shí)中国(guó)香港房地产市场的一大(dà)特(tè)色，纵观(guān)中国香港(gǎng)房地产市(shì)场的改革，“卖楼花”模式(shì)高(gāo)效率地(dì)解决了核心(xīn)的住房供不应求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花(huā)模式(shì)推动了中国香(xiāng)港(gǎng)楼市几十年繁荣，但期间(jiān)也出(chū)现过“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管部门不断完(wán)善、规范(fàn)化，建立健全的监管机(jī)制(zhì)，促进(jìn)市场健(jiàn)康发展。例如(rú)，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑费(fèi)用超支停(tíng)工(gōng)，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管(guǎn)理(lǐ)部门提升了对(duì)于预(yù)售楼花制(zhì)度的监管，即要求(qiú)开发(fā)商在预售前，确保地价款已经全(quán)部支付(fù)，还(hái)要证明自身有资金等能(néng)力把项目完成，资(zī)金需(xū)放入律(lǜ)师所托管，支取时需律所和建筑(zhù)师的核准(zhǔn)。为了防止开发商(shāng)、律所、建筑师等(děng)造假，套取监(jiān)管账户资金(jīn)，中(zhōng)国香(xiāng)港要(yào)求律师行(xíng)在银(yín)行(xíng)开设(shè)的信托账户（监管账(zhàng)户）、开发(fā)商操作等采取全透明化机(jī)制(zhì)，且(qiě)银行的责(zé)任上升(shēng)，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后(hòu)续需自身(shēn)推(tuī)动项(xiàng)目完工。随着监行在姓氏中读什么音，行在姓氏中读什么拼音(jiān)管体系逐步完善，出(chū)现(xiàn)“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼(lóu)花”模式(shì)，形成“中国内地版预售制”

　　二(èr)十世(shì)纪九十年代，中国(guó)内地面临住房需求大和(hé)供给(gěi)量短缺问题(tí)，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以来，中国(guó)内地优先发(fā)展(zhǎn)重工业，强(qiáng)调(diào)基础建设，这一导向(xiàng)使前(qián)期发展工业(yè)化的进程大于城(chéng)市(shì)化(huà)进程，唯(wéi)有解决(jué)住(zhù)房基(jī)础(chǔ)等城市(shì)化(huà)配套问题，才能进一步(bù)推(tuī)进城市化。但当时推行的是“统一管(guǎn)理，统一分配，以租养房(fáng)”的福利分房制度，住(zhù)房市场发展起步较晚(wǎn)、增速较(jiào)慢(màn)，福利分房(fáng)制度也出现了分配不(bù)公、效率(lǜ)低、配套差(chà)等问题(tí)，因(yīn)此福利分房(fáng)制度不再适用于当时的(de)国(guó)情(qíng)。叠加房地产市场面(miàn)临商品房的需求量(liàng)大(dà)，而社会缺少大型房地产(chǎn)开发商，商品房供应(yīng)量小的困境，此时引入中(zhōng)国香港的“卖楼花”模式无(wú)疑是对内地房地产市(shì)场的(de)一针强心剂。从1994年(nián)起，中(zhōng)国内地逐步引进中国香港预售商品房制度，先后出台(tái)多项文件，大(dà)力支持国内房地产市场(chǎng)改革。例如(rú)，1998年(nián)，国务院出台《关于进一步深化城镇住(zhù)房制度改(gǎi)革，加(jiā)快住房(fáng)建设的(de)通知(zhī)》文件，决定停止住房(fáng)无偿实(shí)物分(fēn)配，逐(zhú)步实行住(zhù)房(fáng)分配(pèi)货币(bì)化(huà)、住房供给(gěi)商品化、社会化的住房新体(tǐ)制，从(cóng)计划经(jīng)济下的福利分(fēn)房转向市(shì)场经济的商品房。房(fáng)地产市(shì)场采用(yòng)预售(shòu)制，允许开(kāi)发(fā)商卖期房，解决了房企缺少资金(jīn)和开发时间(jiān)周(zhōu)期长(zhǎng)的两大(dà)难(nán)题，开(kāi)发商(shāng)以预(yù)售(shòu)款撬动(dòng)下一个(gè)项目的开发，形(xíng)成滚动开发模(mó)式(shì)，住房供(gōng)应速度加快。自此中国内地开始房改货币化，中国(guó)人民银行等多方迅速(sù)出(chū)台相关的(de)信贷政(zhèng)策，支持购(gòu)房者，极(jí)大(dà)作用(yòng)推动了房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场的(de)发展。

　　引入(rù)中国香港“卖楼花(huā)”模式后，经调整形成契合(hé)中(zhōng)国内地的商(shāng)品房预售制度(dù)。预售制的初衷是为(wèi)了缓(huǎn)解(jiě)房(fáng)企资(zī)金压力，加快城镇住(zhù)房建设。具体来说，是指房地产开发企业将正在建设(shè)中的房(fáng)屋(wū)预先出售给购房者，由购房者支付定金(jīn)或房款的(de)行为(wèi)。区别于(yú)中(zhōng)国香港，在(zài)中国(guó)内(nèi)地实践过(guò)程中，商品(pǐn)房预售流程(chéng)为(wèi)：房地(dì)产(chǎn)开发商(shāng)办理预售许可(kě)证-签订商品房买卖合(hé)同-进行备(bèi)案(àn)登记(jì)和预告登记-交(jiāo)付房屋(wū)。在购(gòu)房过程中，购(gòu)房者(zhě)需要(yào)一(yī)次性付清首付(fù)款，并采用银行贷款的形式一次性(xìng)付清(qīng)剩余房款，换言之，房(fáng)屋未建成(chéng)，开发商可能已拿(ná)到(dào)了全(quán)部(bù)购房款，这点与中(zhōng)国香港的(de)按照工(gōng)程进度付款有所不同。对中国内地的开发商而言，预(yù)售制商品(pǐn)房也开(kāi)启(qǐ)了高周转、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推(tuī)动城市(shì)化进(jìn)程，但背(bèi)后潜藏的风(fēng)险确实存(cún)在

　　作为中国内(nèi)地商品房销售的最主(zhǔ)要(yào)方式(shì)，预售制极大缩短房企现金回笼周期(qī)，同时(shí)增加市场(chǎng)商品房(fáng)供(gōng)应(yīng)，推动了城(chéng)镇化发展(zhǎn)进程(chéng)。预售制(zhì)在过(guò)去(qù)20多(duō)年对中国内地房地(dì)产市场的稳步发展(zhǎn)起(qǐ)到了重要作用，不仅解决(jué)了房地产(chǎn)市场快速发展阶(jiē)段的资金需求，也(yě)提高了(le)居(jū)民居(jū)住水(shuǐ)平(píng)，中国(guó)内地城镇(zhèn)居(jū)民从(cóng)筒子楼住(zhù)到住宅(zhái)小区，从全民蜗居到基(jī)本(běn)适居，住房事业取得巨大进步，数十年时间走完(wán)发达(dá)国家几百年(nián)城(chéng)镇(zhèn)化路程。改革(gé)开(kāi)放以来，城镇化(huà)进程进入(rù)快速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人(rén)增(zēng)长(zhǎng)至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平(píng)方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们(men)发布的《中国住房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城镇住宅存量从不到14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面(miàn)积从8.1平方米增至(zhì)34.7平方米，城镇住(zhù)房套数从(cóng)约3100万套(tào)增(zēng)至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售(shòu)制(zhì)在当(dāng)前已成为(wèi)中(zhōng)国内(nèi)地商品房(fáng)销(xiāo)售最主要方式，2005年中(zhōng)国内地商品住宅期房销售面(miàn)积占总销(xiāo)售面积的比重为63％，而2021年期房累(lèi)计销售(shòu)面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中国(guó)内地房地产行(xíng)业(yè)的发(fā)展(zhǎn)。中国内地房地(dì)产历经(jīng)二十(shí)多年(nián)长(zhǎng)周(zhōu)期(qī)繁荣，行业各(gè)项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开发投资完成额从(cóng)0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品(pǐn)房销(xiāo)售面积(jī)和销售(shòu)金额分别从1.5亿平增(zēng)至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企业从(cóng)无到有、从国企先行到民企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地(dì)产(chǎn)企业数量达(dá)9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产也成为拉动(dòng)中国内地(dì)经济高增长(zhǎng)的火车(chē)头(tóu)。

　　1）从经济(jì)增(zēng)长(zhǎng)渠(qú)道，房地产(chǎn)带动的上下游产(chǎn)业链特别长，高达50多个行业(yè)。2020年房地产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完(wán)全贡献(xiàn)），其中房地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产带动产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发(fā)、建(jiàn)材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从(cóng)投资(zī)渠(qú)道，2020年(nián)房地产(chǎn)完(wán)全(quán)拉(lā)动的(de)投资占全社会固定(dìng)资(zī)产投资的51.5％，其中，房(fáng)地产开发投(tóu)资(zī)占固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融(róng)渠道，从房地产贷款(kuǎn)占银行各项贷款(kuǎn)余额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上信(xìn)托(tuō)等通道业务，占比超过三分之一。从房(fáng)地产融资存量(liàng)占社融存量比重看，2021年(nián)12月占比为(wèi)18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行(xíng)不良率大(dà)幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效(xiào)应(yīng)渠道，根据我们的《中国住房(fáng)市值(zhí)测(cè)算报告(gào)》，2020年中国住(zhù)房市值为62.6万亿(yì)美元，大(dà)于美(měi)国的33.6万亿(yì)美(měi)元、日本的(de)10.8万亿美元、英法德(dé)三国合计(jì)的31.5万亿美(měi)元(yuán)。从住房市(shì)值(zhí)占(zhàn)股债房(fáng)市值的比例看，2020年中国(guó)为(wèi)66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本(běn)的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市值与股债(zhài)房市(shì)值(zhí)的比例(lì)较(jiào)高(gāo)，主要是(shì)因为(wèi)住(zhù)房市值(zhí)高(gāo)，以(yǐ)及中(zhōng)国(guó)资(zī)本市(shì)场(chǎng)发育(yù)尚不成(chéng)熟(shú)，直接(jiē)融资比例较低，股票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏(fá)。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后潜藏的风险确实(shí)存在，当前(qián)的负面效应愈发凸显。

　　从个(gè)人(rén)层面看，绝(jué)大部分(fēn)商品是(shì)一手交钱一手(shǒu)交货，预售制是对购(gòu)买(mǎi)者的单方面(miàn)不公平(píng)制(zhì)度(dù)，购房老百姓(xìng)几乎承担了(le)所有商品(pǐn)不能交付的风险。比如，交房等(děng)待(dài)期一般为两年(nián)，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要(yào)承担(dān)延迟交房、“一房二卖”、房屋质(zhì)量(liàng)、房产证延(yán)期办理甚(shèn)至(zhì)不能交(jiāo)房等风险。另外(wài)，购房者和(hé)开发商之间(jiān)的(de)购房合同、购房(fáng)者和(hé)银(yín)行的按揭贷款合同是两个独(dú)立的合同关系(xì)，如(rú)果(guǒ)开发商发生违约，购(gòu)房者只能根据购(gòu)房合同向开发商主张权力，但依旧需要根据按揭贷(dài)款合同按时向银行(xíng)进行贷款偿还，因此(cǐ)购房者承担的风险较(jiào)大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房(fáng)企过(guò)度举债(zhài)、高杠杆扩张，资(zī)金若遇到下行(xíng)周期(qī)，会引发资(zī)金链断裂、项目搁置等系列(liè)风险，进行影响自(zì)身信用和购(gòu)房者对行(xíng)业的信心。

　　从金(jīn)融层面(miàn)看，银行作为按揭贷(dài)款的(de)发放方，一(yī)旦房企(qǐ)因为市场波动或(huò)经营不(bù)善，出现资(zī)金(jīn)链断裂(liè)等一系列(liè)问题，导致“烂(làn)尾”等情况，而房企通过与购房(fáng)者(zhě)签订的预售(shòu)合(hé)同和按揭(jiē)合(hé)同(tóng)，已经从(cóng)银(yín)行获得(dé)房款，如(rú)果(guǒ)购房者(zhě)丧失还款能力(lì)或短期不能(néng)还款(kuǎn)等，则风险完全由(yóu)银(yín)行(xíng)承担，银行将面临(lín)较大的(de)坏账压力。

　　从监管角度看，购房(fáng)者的预售(shòu)监管(guǎn)资(zī)金去(qù)哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根(gēn)结底两个字(zì)那就(jiù)是“没钱”，即没钱付工(gōng)程款。在(zài)2004版(bǎn)的(de)《城市商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)管理办法》中明确规定了(le)开发企业预(yù)售(shòu)商品房所得款项应当用于有关(guān)的工程建设，商(shāng)品房预售款监管的具体办(bàn)法，由房地产管理部门制定。但多年以来全国并没有(yǒu)统一的(de)预(yù)售资金(jīn)监管(guǎn)规定，各地实行“一城一策”。例如(rú)，太(tài)原、昆明、重庆、长沙等城市重(zhòng)点监管资金比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左右(yòu)，郑州、福(fú)州、合肥等(děng)城(chéng)市(shì)则按照项(xiàng)目的建(jiàn)安成本乘以建筑面积或者(zhě)项目工程总(zǒng)额报价(jià)计算重点资金(jīn)。而事实是，不少购房款未进(jìn)入监管账户、或进入监管账(zhàng)户(hù)后(hòu)被挪用(yòng)，导致楼盘(pán)没有资金继(jì)续建设。收楼遥遥无(wú)期，月供却(què)被迫(pò)继续还(hái)款。那么，监管账户资金如(rú)何被挪走的？实(shí)际(jì)上，在过去(qù)房地产大开发时代的(de)高周(zhōu)转背景下(xià)，抽调预售款监管(guǎn)账户资金，是行业“潜(qián)规则”。比如工(gōng)程总承包(bāo)方，以工(gōng)程建设名义，获得监(jiān)管账户拨付资金，再(zài)由(yóu)工程方将资(zī)金转给(gěi)房企，而拨付的工程款，远(yuǎn)超工程进度所需(xū)。通过这些方(fāng)式套取的资金(jīn)，在房(fáng)企各地项目间流动，变相(xiāng)加杠杆，这样做提供了资金(jīn)流动性，房(fáng)企抽调资金统筹拿(ná)地、还款和楼(lóu)盘(pán)建设，形(xíng)成(chéng)一种资金循(xún)环高周转(zhuǎn)模式，但一定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说(shuō)，国外商品房预售制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购房者预付(fù)资(zī)金，一般设有定金或预付款保护机制，如英(yīng)国(guó)、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预付款比(bǐ)例(lì)相对较低，绝大部分房款在(zài)房屋交付后开始支(zhī)付；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付款一般以定金方(fāng)式支付(fù)，或按工程进度分期支付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)方式：一(yī)般采用两种方式发放按揭贷款，一是按工程(chéng)进度付款，按揭(jiē)贷款按(àn)照工(gōng)程进度逐渐发(fā)放，购房者开始月供；二(èr)是房屋交付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预售商(shāng)品房提(tí)供期房烂尾保险，在商(shāng)品房出现重大延(yán)期或(huò)重大缺陷时，保障(zhàng)购(gòu)房者权(quán)益；

　　6）房屋交(jiāo)付保(bǎo)护：房屋交付质量(liàng)的(de)保障有两种方(fāng)式，一是期(qī)房由政府或第三方验收(shōu)合(hé)格并提供验收(shōu)凭证后，开发商凭(píng)验收凭证取得购房者支付的房款(kuǎn)。二是开发商(shāng)为购(gòu)房者提供一定(dìng)的保修期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金(jīn)第三(sān)方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)取得房款

　　美国(guó)期房定金一定期限内无(wú)条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付(fù)首付，其余房款(kuǎn)交(jiāo)付后按揭还款，交付前资(zī)金(jīn)由第(dì)三方(fāng)全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开(kāi)发(fā)商凭(píng)验收(shōu)凭证取(qǔ)得(dé)房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节，定(dìng)金比例一般为房款(kuǎn)的(de)1％-5％，首(shǒu)付比例(lì)最低可(kě)低于3.5％，根据美国官(guān)方数(shù)据(jù)，2021年美国(guó)平均首(shǒu)付比(bǐ)例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面(miàn)，除定金(jīn)或首付外，购(gòu)房者在房屋交(jiāo)付后通过按揭贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资金监管方面(miàn)，美国为(wèi)防止开发商挪用资金，购房者的定金及首付款由第三方公证行(xíng)或产权保险公司的信托账户监管。如果(guǒ)开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房(fáng)者资金可通过申(shēn)请仲裁取回(huí)，且不承(chéng)担任何责任与损失。而开发(fā)商在房屋建(jiàn)设过(guò)程中的(de)资金(jīn)全部来自银行，银行根据工(gōng)程进(jìn)度向开发(fā)商提供(gōng)一定比例的贷(dài)款，由于开发商挪(nuó)用资金直(zhí)接损害银行(xíng)利益，银(yín)行有充(chōng)分动机监(jiān)管开发商施(shī)工进(jìn)度(dù)。开发(fā)商在房屋交付(fù)时需取得(dé)由政府相关部门经审查后发放(fàng)的验收凭证，通过验收凭证向银(yín)行得到购房者支(zhī)付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零(líng)首(shǒu)付(fù)购(gòu)房，提供期房烂(làn)尾险

　　德(dé)国期(qī)房可零首付购(gòu)房，房款(kuǎn)按建造工期进度支付，按揭按工期放(fàng)款(kuǎn)后还贷，房贷利(lì)率采用固定(dìng)利(lì)率，开发商或购房者可购(gòu)买期房(fáng)烂(làn)尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方面(miàn)，德(dé)国(guó)开发商在项目获(huò)批后即可预售房屋。签署购房(fáng)合(hé)同前，购房者需支付约2000欧的定金并进行预约公证，签订合(hé)同后(hòu)定金退还。如由于(yú)任(rèn)何原因(yīn)不能(néng)购买，定金按(àn)照德国法律全部退还。

　　签署购房合同(tóng)后，购房者需支付公证(zhèng)费和(hé)土(tǔ)地(dì)交(jiāo)易税，分别为房(fáng)屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包(bāo)含在(zài)购(gòu)房款(kuǎn)中，属于购(gòu)房附加费。

　　首付方面，德国没有(yǒu)规定最低(dī)首付比例，可零(líng)首(shǒu)付购房。

　　余款方面(miàn)，德(dé)国也采取(qǔ)按(àn)工期支付(fù)房款的制度，一般分7笔进行支付(fù)，具体(tǐ)支付节(jié)点、比(bǐ)例因(yīn)项目而异。一(yī)般来说，支付节点可分(fēn)为公证后、主(zhǔ)体完(wán)工(gōng)、内部(bù)水暖(nuǎn)电路(lù)完(wán)工、窗户玻璃完工、室内清(qīng)洁及墙面完工、地板(bǎn)完工、全部(bù)完工，支付比(bǐ)例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在支(zhī)付房款前申请(qǐng)房贷(dài)，房贷利率采用固定利率，银(yín)行按施工节奏分(fēn)多次发放(fàng)贷款，每笔贷款给予购房者一定使用期限，期限结束后(hòu)，购(gòu)房者开始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德国保险公司针(zhēn)对期(qī)房设计(jì)了两种(zhǒng)保险，保险的(de)功能是当房(fáng)屋出现重大延期或重大缺(quē)陷时，保险公司保证开发(fā)商赔(péi)偿(cháng)或修复，开发(fā)商破产(chǎn)，由(yóu)保(bǎo)险公(gōng)司(sī)负责(zé)相应赔(péi)偿。保险(xiǎn)由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英(yīng)国预售(shòu)制设有10％定金保险保护机(jī)制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律师严(yán)格监(jiān)管。

　　订立合同前，买卖双方均有(yǒu)一名律师，负(fù)责(zé)沟通期房交易中的房产、资金、合同(tóng)等各个(gè)环节，各环节内容确认无误(wù)后签(qiān)订首付(fù)交(jiāo)换合同(tóng)。

　　定金(jīn)方面，英国(guó)设置了(le)10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机(jī)制，当开(kāi)发商出(chū)现财(cái)务、经营问题时(shí)，购房者10％的定金由保险公(gōng)司赔付，而超出10％的部(bù)分较(jiào)难(nán)追(zhuī)回。

　　首付(fù)方(fāng)面，首付(fù)比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工(gōng)程进度(dù)付款(kuǎn)的方式，但是交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例相对较低(dī)，一般会在(zài)合同签订(dìng)6-24个月分(fēn)别支付(fù)两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交(jiāo)房前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后(hòu)支付。

　　交付环节(jié)，英国(guó)规定房屋(wū)必须经过房产公证(zhèng)公司的检验(yàn)验收后才能交付，交付后方可按揭(jiē)还(hái)贷。

　　资金监管环节(jié)，英国(guó)期房预售资金监管极为严格(gé)，资金也由(yóu)律师监管(guǎn)，在确认(rèn)工程进度、支(zhī)付(fù)相关款项过程中(zhōng)，由买(mǎi)房律师将资金(jīn)转给(gěi)卖(mài)方律师(shī)，卖方(fāng)律师转给(gěi)开发商，即资(zī)金(jīn)在进入开发商账户(hù)前经过两道关口，有利于保障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全措(cuò)施

　　日本期房交易立法，定金超(chāo)5％或(huò)1000万日元时(shí)，开发商(shāng)必须完成“预售房定(dìng)金保全措施”，交(jiāo)房前付款比(bǐ)例不超房款的20％，开(kāi)发商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后按揭(jiē)还(hái)款。

　　立(lì)法方面，日本(běn)二战(zhàn)结束后由于房屋供给严重(zhòng)失衡，叠加(jiā)法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日(rì)本政府(fǔ)1952年出台《宅地建筑物交易法(fǎ)》，经多次修订，目前是唯一一部规范期房交易的法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取(qǔ)引业法》，对(duì)购房(fáng)者支付定金(jīn)超(chāo)过5％或超1000万日元的部分，法律要求(qiú)开发商必须完成定金保全措施才可预(yù)售。什么是(shì)定(dìng)金保(bǎo)全措施？即买卖双方签订购房合(hé)同(tóng)时(shí)，开发商向金(jīn)融机构(gòu)或指定保证机构或(huò)保险机(jī)构签订定金保(bǎo)证委托合(hé)同(tóng)，设置购(gòu)房者定金的保(bǎo)证或保险(xiǎn)，并将相(xiāng)应(yīng)的(de)保证金证明书交付给购房者。除定金外，其他预先支付的购房款也受该措施保护。若开发商倒闭导(dǎo)致期房(fáng)烂尾(wěi)，购房者可凭保证金证(zhèng)明书(shū)向金融机构或保证(zhèng)机构或保险(xiǎn)公司兑付，同(tóng)时(shí)，开(kāi)发商需向购房者赔付(fù)违约(yuē)金(jīn)，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房前(qián)只需支付最多(duō)不超20％的定(dìng)金(jīn)，签(qiān)订购房(fáng)合(hé)同(tóng)后，购(gòu)房者即可向银行申请贷(dài)款(kuǎn)，但交房后才开(kāi)始按揭贷款，除定金外的剩余房款(kuǎn)在交房后(hòu)开始(shǐ)支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管，享1年(nián)保修(xiū)期后付尾款

　　新加(jiā)坡期房购房者违约(yuē)可返还相当(dāng)于3.75％房款(kuǎn)的(de)订金(jīn)，首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例20％，余款按工程(chéng)进度支付(fù)，所有资金进银(yín)行专门(mén)项目资(zī)金账(zhàng)户，交房后满1年保(bǎo)修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡(pō)开发(fā)商有统一的选购(gòu)权合同以及订(dìng)金返还机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作(zuò)为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买合同(tóng)，不(bù)执行OTP则退(tuì)还3.75％的(de)房款。

　　首付(fù)比例方面，签订购(gòu)房合同后，购房(fáng)者需支付15％的首付及印(yìn)花税，同时(shí)购房者(zhě)向银行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付(fù)上，新(xīn)加坡期房同样采取按工(gōng)程进度付(fù)款(kuǎn)的方式(shì)，《发展商(shāng)条例》对期房付(fù)款(kuǎn)流(liú)程做了统一详细(xì)规定，要求所有开(kāi)发商(shāng)遵守，支(zhī)付节(jié)点一般为合(hé)同签订后(hòu)、地基(jī)完工、框(kuāng)架完工、管道(dào)门窗等完工(gōng)等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依(yī)照工程(chéng)进度(dù)放款，月供(gōng)在此(cǐ)过(guò)程(chéng)中随着(zhe)放出(chū)贷款(kuǎn)的(de)增加而增(zēng)加，未放款部分无(wú)需月(yuè)供。

　　资金(jīn)监(jiān)管方面(miàn)，购房者的订金与付(fù)款(kuǎn)会(huì)存(cún)入银行专门的项目资金账户，账户(hù)资金提取(qǔ)须与房屋建设有(yǒu)关。房屋交付后，购房者(zhě)享受(shòu)1年的房屋保(bǎo)修期，此后购房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前房(fáng)地(dì)产到了政策出手(shǒu)临界点(diǎn)，重(zhòng)点(diǎn)是保交楼和房企重(zhòng)组。一方(fāng)面，加(jiā)大对刚需(xū)和(hé)改(gǎi)善型需求的支持力度，长短(duǎn)兼顾(gù)妥善应对局部停贷(dài)现象，重点是(shì)保交楼(lóu)保(bǎo)复工保民生，给予强(qiáng)有力(lì)的金融(róng)工具支持。另一方面，从现在(zài)起，对还在(zài)正常(cháng)运转的房企包(bāo)括民营企业，加(jiā)大支持力度，由优质房企牵(qiān)头并购重组整个行业，为每个房企(qǐ)配(pèi)套AMC和财团，给予金(jīn)融工(gōng)具配套(tào)。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分估计形势复杂(zá)性(xìng)和(hé)人性复杂性，兼顾(gù)化解停贷(dài)、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务(wù)、恢复市(shì)场(chǎng)信(xìn)心以(yǐ)及长效机制。长效机制四(sì)大关键是推动(dòng)城市群战略、人地挂(guà)钩(gōu)、金融中性稳定(dìng)和(hé)房地产税。定(dìng)金环节(jié)，建(jiàn)立开发商违约(yuē)后定(dìng)金保护(hù)机制(zhì)，如(rú)将已支付定金冻结(jié)至房屋交付阶段，保障购房者定(dìng)金安全。签订合(hé)同环节，鼓(gǔ)励保险公司介入，为房屋重大延期以及重大(dà)缺陷等情况(kuàng)提供充分(fēn)的保障。余款(kuǎn)支付环(huán)节，建立按工程进(jìn)度(dù)付款(kuǎn)机制或交房(fáng)后按揭贷款机制，充分保护(hù)购房(fáng)者(zhě)的权益。资(zī)金监管环节(jié)，引入独立于(yú)开发商、银行(xíng)的(de)第三方资金监管机构，或由政(zhèng)府相关部门直(zhí)接监(jiān)管，以(yǐ)此防止资(zī)金挪(nuó)用现(xiàn)象。交付环节，建立商品(pǐn)房保修期制度。保修(xiū)期内，开发商应对(duì)房屋质量问题(tí)全(quán)权负责、免费维修，购房者(zhě)在保修期(qī)结束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消商品(pǐn)房预售(shòu)制是大势(shì)所趋。一方面，98年房改时，全(quán)国缺房(fáng)子，开发(fā)商缺钱，预售制(zhì)是(shì)权(quán)宜之计，现(xiàn)在全(quán)国套户比超(chāo)过1，从大开(kāi)发进入存(cún)量时代(dài)，对购房民众不公平的预售(shòu)制(zhì)已经过时了，该取消了，改为现房销售。另一方(fāng)面，取消预售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的(de)不是五花(huā)八(bā)门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能(néng)兑现的营(yíng)销手段，而是所见即所得(dé)的(de)过(guò)硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对(duì)购房民众的(de)最根本最实质的保障，这样将(jiāng)极大的(de)提(tí)升开发商的建(jiàn)筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。

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