近(jìn)两年火爆的创新产(chǎn)品公募REITs进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎来(lái)除息日，公募REITs整体呈(chéng)现出高(gāo)比(bǐ)例稳定(dìng)分(fēn)红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可(kě)供分配金额的REITs产品，平(píng)均(jūn)分红比例接(jiē)近(jìn)99％。

　　多位业内人士对(duì)此表(biǎo)示，强制分红机制是公募REITs主要(yào)特征之一，稳定分(fēn)红体现出该类产品(pǐn)长期投资价值，通过观测经营(yíng)活动(dòng)现金流、可供分配现金等(děng)指标，也是观察REITs项(xiàng)目(mù)底层(céng)资产运营(yíng)情况(kuàng)的“窗口”。他们也提(tí)醒普通投资者注(zhù)意，与产权类项目相比，特许(xǔ)经营REITs项目(mù)在经营权到(dào)期(qī)后不再(zài)产生现(xiàn)金收(shōu)益，特(tè)许经营权分红目前(qián)已包含(hán)了(le)利润分配和本(běn)金的归还，在选择投资标的时应了解(jiě)资产类型和分(fēn)红(hóng)的特征。

　　15只公(gōng)募(mù)REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密(mì)集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有(yǒu)6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚未公(gō木梳子是桃木好还是檀木好，木梳子是桃木好还是檀木好呢ng)布。整体来(lái)看(kàn)，公(gōng)募REITs呈(chéng)现(xiàn)出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供(gōng)分配(pèi)金额的公募REITs产品中，2022年全(quán)年分配(pèi)金额占可供分配金额(é)比例平均为98.89％，且绝大部分分配比(bǐ)例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关负责人对(duì)此表示，投资(zī)公募REITs的(de)主(zhǔ)要收(shōu)益来(lái)源(yuán)为持有(yǒu)期分红收益，以及基金(jīn)份额交(jiāo)易价格的变化。基金份额二(èr)级市场价(jià)格受到公募REITs资产运营情况及市场因(yīn)素的综合影响，较易引起波动(dòng)。与此相(xiāng)比，基金分(fēn)红预期(qī)则更有规(guī)律(lǜ)可循。公募REITs的分(fēn)红主要(yào)来自基(jī)础设施资产的经营现(xiàn)金流，投资人通过基金募集材料和(hé)信息披露(lù)文件，结(jié)合行业及市场情(qíng)况，可以分析基础设施项目(mù)的经营业绩，作为(wèi)进行投资决(jué)策的重要参考。

　　“相对于基(jī)金(jīn)份额(é)二级市(shì)场价格(gé)变化导(dǎo)致的浮(fú)盈或浮亏，分(fēn)红作为基金份额(é)持(chí)有人实际获得(dé)的现金收益(yì)，对(duì)于长期投资者更具(jù)参考价值。”中金基金相关(guān)负责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总(zǒng)监李华平也表(biǎo)示，根据(jù)《公开募(mù)集基础设施证券投资基金指引（试行(xíng)）》及相关法规要求，基础设施基(jī)金(jīn)应当(dāng)将90％以(yǐ)上合并后基金年度(dù)可分配金额以现金形式分配给投资者，强制分(fēn)红机制是公(gōng)募REITs的主要(yào)特征(zhēng)之一，稳定的分红(hóng)机制体(tǐ)现(xiàn)出REITs产品长期投(tóu)资价值(zhí)。

　　中航基金(jīn)也(yě)认为(wèi)，从投资角度来看，基础(chǔ)设施公募REITs同(tóng)时具备“股性”和(hé)“债(zhài)性”双重特点。二级市场(chǎng)价格反映这类产(chǎn)品“股性”的(de)一(yī)面(miàn)，分红体现了这类产(chǎn)品的“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强制(zhì)分红(hóng)要求，分红类似于债券派息，但不等同于债券(quàn)的固定利息(xī)回报，而是(shì)由可(kě)供分配现金决定(dìng)。

　　从(cóng)机构投资者(zhě)的(de)角度来(lái)看，一方面是(shì)公募REITs丰富了机构投资者的投(tóu)资(zī)品(pǐn)类(lèi)，为资产配置多元化提供(gōng)抓手，具有较强的(de)配置价值。另一(yī)方面，公(gōng)募REITs的分红能够帮助机构投资者稳定收益。机(jī)构投资者(zhě)公(gōng)募REITs能够通过分(fēn)红获取相对于投资债券相(xiāng)对高的收益性，在有效控制风(fēng)险的(de)前提(tí)下，增厚资产包(bāo)收益，起到投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了投资收(shōu)益“落袋为安(ān)”外，市场对于未来(lái)分红(hóng)水平的预期，也(yě)是影(yǐng)响REITs基金(jīn)二级(jí)市场价格走势的关(guān)键因素之一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级市场表现看，截至4月(yuè)21日，今年以来中证REITs（收(shōu)盘）指(zhǐ)数收(shōu)于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券(quàn)宽(kuān)基指(zhǐ)数(shù)。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年年报(bào)，部分产品受宏观经济的影响，可(kě)分配(pèi)金额完成(chéng)率不达预期，一定程度上(shàng)影响了公募REITs二(èr)级市场的价格。”李华平称(chēng)，公募REITs二级(jí)市场的价(jià)格波动受多重因素的影响，投(tóu)资收益是影响(xiǎng)REITs二级市场价格(gé)的(de)主要因素之一，而稳定的分红有利(lì)于吸(xī)引(yǐn)投资(zī)者(zhě)参与公(gōng)募REITs二级(jí)市(shì)场的投资。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负(fù)责人(rén)也表示，近(jìn)期经济预(yù)期恢复，一方面市场(chǎng)热点呈现向股票和债券回归的(de)过程；另一方面，基础设施项目的经(jīng)营(yíng)业绩相对经济活力(lì)的改善(shàn)有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘指导(dǎo)价(jià)做(zuò)调减处理(lǐ)，调减金额根据单位基金份额(é)的分红(hóng)金额(é)进行(xíng)计算。除权操作是对分(fēn)红(hóng)前后基(jī)金份额净值(zhí)变化的修正，使投资人在(zài)基金分红前(qián)后均可以获得公平的(de)投资(zī)机会。

　　“分红可增强投资者(zhě)长期投资(zī)的信心，同(tóng)时需结合持有产品的特性，关(guān)注二级市(shì)场扰动对整体收益的影响程度。”中(zhōng)航基金(jīn)相关人士也称。

　　特许经营(yíng)权分红包括利润分配和本金归还(hái)

　　普通投(tóu)资者应了解底层(céng)资产情况(kuàng)

　　多位业内人(rén)士还提(tí)醒，与现有公募基(jī)金分(fēn)红前提是本金之(zhī)上(shàng)的增值(zhí)部分不(bù)同，特许经营权(quán)REITs基金运(yùn)作期间的(de)“分红”界(jiè)定为“分派”更为准确，分(fēn)派的是(shì)本金与增(zēng)值两个部分，两(liǎng)个部分之间(jiān)的比例是变(biàn)动的，与现有公募(mù)基金(jīn)分红差异很(hěn)大，大多数普通投资者可能把“分派(pài)”金额误认为(wèi)是(shì)持(chí)续(xù)分红。一(yī)旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同年限到期(qī)后基金价(jià)值(zhí)面临极大不确定性，这是该类投资者应该注意的情(qíng)况。

　　李华平表示，目前(qián)公募REITs主要有特许经营权类和(hé)产(chǎn)权类两大资产类型(xíng)，持有(yǒu)产权类产品的收益主(zhǔ)要包括(kuò)每年(nián)的现金分红及资产(chǎn)增值的收益(yì)，而持有特许经营类产品的收益主要来(lái)自项目每(měi)年的现金分(fēn)红。其中，特许经营权类资(zī)产的分红(hóng)包括了利润(rùn)分配和本金(jīn)的归还，两者(zhě)的(de)比率也是变动的(de)，对(duì)特许经营权类资(zī)产的公募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡(héng)量投资收益。普通投(tóu)资者在选择投资标的时(shí)，应(yīng)了解(jiě)公(gōng)募REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细分(fēn)来看，各类公(gōng)募(mù)REITs分红因底层(céng)资(zī)产属木梳子是桃木好还是檀木好，木梳子是桃木好还是檀木好呢(shǔ)性(xìng)不同而(ér)形成(chéng)区别(bié)。特许经(jīng)营(yíng)权类的公募REITs产品因其(qí)分(fēn)红(hóng)相(xiāng)当于(yú)包含“本金+收(shōu)益(yì)”，分红相(xiāng)对较多(duō)，债性(xìng)偏强。而产(chǎn)权类的公(gōng)募REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看(kàn)重(zhòng)底层资产的(de)价(jià)值增值(zhí)，所(suǒ)以相(xiāng)对股性偏强。普通投(tóu)资者在选择公募(mù)REIT时，需要(yào)考虑底层资产属性(xìng)，对(duì)所选择(zé)产品的二级市场价格和(hé)分红有合理预(yù)期。

　　中金基(jī)金相关负责(zé)人也认为，与产权(quán)类项目相比(bǐ)，特许经营项目在经营权到期后(hòu)不(bù)再(zài)能产生现金收(shōu)益，因此将可供分配金(jīn)额的(de)分配理(lǐ)解(jiě)为“分派(pài)”比“分红”更加(jiā)准确(què)。基(jī)于(yú)这个特点，剩余经营期限(xiàn)较短的特许经营项目(mù)，通常具备更高的(de)分(fēn)派率水平。对于剩(shèng)余期限较长(zhǎng)的特许经营权项目，即(jí)使分派率相(xiāng)对较低，也有足够年(nián)限(xiàn)收(shōu)回本金并取得收益。

　　中金基金该负(fù)责人(rén)提醒投资(zī)者注意，特许经营权项目(mù)的分派(pài)金额包含了投(tóu)资(zī)本金，在不进行扩(kuò)募的情(qíng)况下，基金份额单价随(suí)着分(fēn)派进度(dù)逐(zhú)年下降是(shì)正常现象，投资(zī)特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权REITs的收益来自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目(mù)的土地或(huò)建筑的剩余使用(yòng)年(nián)限一般较长，再加上到期后通过对建筑的(de)更新改造或(huò)补缴土地出让金等追加投资，有机会进一步延长经营期(qī)限。这种类似永续经营的假设反(fǎn)映在基础资产的估(gū)值上，使产权类REITs具(jù)备更显著的资产投(tóu)资属性。”该负责人称(chēng)。

　　观测内部收(shōu)益(yì)率(lǜ)等指标(biāo)

　　评估项(xiàng)目底层资产运营情况

　　在基(jī)金分红的时(shí)点，多(duō)位业内人(rén)士(shì)还表示，在产品分红期，投资者可以观测经营活动(dòng)现金流、可供分配现(xiàn)金(jīn)、内(nèi)部收益率(lǜ)等(děng)指标，来(lái)观察和评估项目底层资产的运营情(qíng)况(kuàng)。

　　中航(háng)基金表示(shì)，年报指标中，跟现金相关的指(zhǐ)标有(yǒu)两个(gè)：一是年报中披露的经营活动现金流，二是可供分配现金，二者存在本(běn)质性区别。经营活动产生的(de)现(xiàn)金净流量是指(zhǐ)企业(yè)经营、筹资、投资产生的现金(jīn)流，基(jī)于企业本身经营活动(dòng)产生；可供(gōng)分(fēn)配的(de)现金(jīn)实质(zhì)上(shàng)是从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利润(rùn)表(biǎo)的项目进行(xíng)调整，加(jiā)期初现金，最终得到的(de)账面现金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作(zuò)为资(zī)产配(pèi)置新选择，投(tóu)资价值体现在相对股债(zhài)市(shì)场独立的资产配置(zhì)功能，比较适(shì)合长期持有。建议投资者对经营权类的资产可以更多关注内部收(shōu)益率的(de)高低，对产(chǎn)权类的资产更多关注分派率高低(dī)。因为公(gōng)募REITs可分(fēn)配收益主要来自底(dǐ)层资(zī)产的经营净(jìng)现金流，所(suǒ)以(yǐ)底层资产(chǎn)运营情况直接影(yǐng)响投资回(huí)报，投资(zī)者(zhě)可(kě)综合考(kǎo)虑原始权(quán)益人综合实力、运营管(guǎn)理机构实力(lì)、公(gōng)募(mù)基金管(guǎn)理人(rén)实(shí)力等多(duō)重因素(sù)来选(xuǎn)择投(tóu)资(zī)标的(de)。

　　中信证(zhèng)券研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由于(yú)分红(hóng)交(jiāo)易带来的短期博弈机会仍在，叠加此前市场接连回调，建议投资者关注有基本面支(zhī)撑、填(tián)权效(xiào)应相对(duì)明显(xiǎn)、同时分(fēn)红规模较为可(kě)观的(de)个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书(shū)均会载明REITs在发(fā)行首年及(jí)次年的可(kě)供分配金(jīn)额预测。投资者可以将REITs的实际分红金额(é)与募集材料中披(pī)露预测进行比较分(fēn)析，结合经济及市场的实际环(huán)境，对(duì)基础设施项目的运营业绩(jì)及REITs的管理能力进行判断。”中金(jīn)基(jī)金上述(shù)负责人(rén)也称。

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