万柳书院，暴雷了。

　　今年年(nián)初(chū)“万(wàn)柳少爷”的意外走红，让这(zhè)个(gè)位于北京海淀的(de)豪宅(zhái)被全国知(zhī)晓，其背后(hòu)曾宣称要做地产界“劳(láo)斯(sī)莱斯”的神(shén)秘开发商——中赫集团，也被拉(lā)向(xiàng)台前。

　　而如今，万柳书(shū)院(yuàn)再次受(shòu)到舆(yú)论关注，起因(yīn)中赫(hè)集团成了共同债务人(rén)被中(zhōng)国信达追债(zhài)，中国信达(dá)为了收回钱款不得不(bù)将中赫抵押(yā)的75套万柳书(shū)院豪宅拍卖。可问题是，这些房(fáng)子早已售出，业(yè)主并非中赫(hè)集团，那些真正斥巨资购入(rù)房产(chǎn)的有钱人，房子(zi)现在(zài)莫名(míng)奇妙地被(bèi)拍卖，算是被(bèi)割了(le)！

　　截(jié)至(zhì)发稿，暂未看(kàn)到(dào)这些业主的维权信息，难怪有网(wǎng)友(yǒu)调侃：“富人被割韭菜的(de)时(shí)候(hòu)，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能(néng)没你想象(xiàng)的那(nà)么简(jiǎn)单(dān)。

　　1

　　富人被精准收割(gē)？

　　最惨的可(kě)能(néng)还(hái)是债主(zhǔ)

　　“北京(jīng)豪宅(zhái)的(de)尽头是万柳(liǔ)书院”，但谁都没想(xiǎng)到，这个位于海淀(diàn)核心区(qū)位(wèi)，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中国(guó)信达在京东拍(pāi)卖上，上架了“北京赫华(huá)恒瑞房地产开(kāi)发有限公司不(bù)良债权(quán)转让项目(mù)”，债权总额高(gāo)达近47亿(yì)，该项目的抵押物中，包(bāo)括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍(pāi)卖显(xiǎn)示，上述不良债权(quán)转让项目的处置主体是(shì)中国信达资(zī)产管理股(gǔ)份有限公司(sī)北京市分公司（下称(chēng)中国信达北分），处置的是对北京赫华恒瑞(ruì)房地产(chǎn)开发有限公(gōng)司（下称赫华(huá)恒瑞）的不(bù)良(liáng)债权。截至(zhì)2023年1月31日(rì)，债权金额(é)约为46.95亿元人民币(bì)，其中债权本金37.50亿元。中赫(hè)集团有(yǒu)限公司是共同债务人。目前，该项目已有(yǒu)1万(wàn)次围观，35名(míng)意(yì)向人。

　　从表(biǎo)面上看(kàn)，这就是一(yī)起中(zhōng)国(guó)信达北分讨债的故事(shì)，但实际上，75套(tào)豪宅的背(bèi)后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报(bào)道，万柳书(shū)院总共301户，而且早已售罄。如(rú)果该报道(dào)属(shǔ)实，说明这些房子(zi)实际上都是卖出去(qù)了(le)的(de)，是(shì)有人住的。

　　那(nà)为什么中国信达的拍卖页面上又注明这75套房(fáng)子是“未出售”的(de)状(zhuàng)态呢？只能说(shuō)明这些房子根本没有网签，也没(méi)有房产证(zhèng)！

　　第一财经的(de)报(bào)道证实了上述内容(róng)。有豪宅中介透(tòu)露(lù)，中赫集(jí)团早就(jiù)把这75套房子抵押(yā)出(chū)去，现在还没资金解抵押，所以不(bù)能网签、没(méi)办(bàn)房本。

　　作为海淀的(de)顶级豪宅，最强学(xué)区(qū)房，万柳(liǔ)书院(yuàn)的业主基本都是北(běi)京的高端人士，柳传志、丁(dīng)磊等知名商(shāng)业大佬也(yě)是万柳(liǔ)书院(yuàn)的业主(zhǔ)。另(lìng)据地产自(zì)媒体“地产八卦女”爆料(liào)，万柳书(shū)院的业(yè)主中，还有不(bù)少中赫集团的(de)高管、合(hé)作(zuò)伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不(bù)少网友感(gǎn)叹，“富人也被精准收割了(le)！”

　　不过，如果(guǒ)这些业主确(què)实(shí)已经支(zhī)付价款并康师傅是哪国的牌子？实际占有，那么(me)，中国信达(dá)转让这(zhè)笔不良债权(quán)回本(běn)的愿(yuàn)望，或(huò)将(jiāng)泡汤(tāng)。这次拍卖损失最大的(de)，没准还是债主中国信达。

　　根据(jù)相(xiāng)关法律规定(dìng)，民事执行中，业主已经支(zhī)付价(jià)款并实际占有，但未(wèi)办(bàn)理过户手续的(de)，如果(guǒ)业主没(méi)有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已(yǐ)经查封的可以向法院提出执行异(yì)议申请，请求(qiú)法院解除查封，同(tóng)时可以联合起诉(sù)开(kāi)发商，要求退还(hái)购(gòu)房款(kuǎn)或办(bàn)理(lǐ)房(fáng)产(chǎn)证，并承担违约责任。

　　此外(wài)，今年4月，人民(mín)法(fǎ)院报公布《最高人民法院(yuàn)关于商品房消费(fèi)者权利保护问题的批复》，以(yǐ)司(sī)法解释的方式明(míng)确(què)了(le)购房人的优先权：

　　商品房(fáng)消费(fèi)者以(yǐ)居住为目的购买房屋并已支(zhī)付全部价款，主张其房(fáng)屋交(jiāo)付请求权(quán)优(yōu)先(xiān)于建设工(gōng)程价款优(yōu)先受偿(cháng)权、抵押权(quán)以及其(qí)他债权的(de)，人民法(fǎ)院应(yīng)当予以支持。只(zhǐ)支付了部分价款的(de)商品房消费者，在一审法庭辩论终(zhōng)结前(qián)已实际支付剩(shèng)余价(jià)款的(de)，可以适用前款规定。

　　也就是说(shuō)，如果这75套房子均为“已售未网签(qiān)”，那么这笔不良债权，实际(jì)上是个烫手山(shān)芋。可(kě)能不仅不能卖出去回(huí)本(běn)，抵押的这75套(tào)房子，还(hái)会被业主讨回(huí)去(qù)。

　　中国信达，将会赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债(zhài)权公司中国信达申请不良债权转让，可以追溯(sù)到金(jīn)谷信托踩雷赫华恒(héng)瑞(ruì)。

　　天眼(yǎn)查显示，目前中(zhōng)国(guó)信达已经成为赫(hè)华(huá)恒瑞唯(wéi)一股东。但此前，赫(hè)华恒瑞为(wèi)中赫集团旗下子公司。2019年(nián)4月22日，中赫(hè)集团(tuán)、中赫置地等选择退出了赫(hè)华(huá)恒瑞的股东行列，中国金谷国际信托有限责任(rèn)公司成为了(le)唯一股东，后者由中(zhōng)国信(xìn)达(dá)资(zī)产(chǎn)管理股份有(yǒu)限公司持(chí)股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发商(shāng)，相较其他房企(qǐ)，中赫集团既没有很大规模，也没有(yǒu)很高的国民知名度(dù)，但却在北(běi)京豪(háo)宅(zhái)圈留下一个个传说。

　　如(rú)钓鱼台七(qī)号院，作为中赫集(jí)团进(jìn)入(rù)北京的第一个豪宅项目(mù)，2011年，中赫置地推(tuī)出钓(diào)鱼(yú)岛(dǎo)七号院3号楼，高达30万/平米的天(tiān)康师傅是哪国的牌子？价，成为当时京(jīng)城最(zuì)贵的楼盘，引(yǐn)发了市场强烈(liè)震惊。

　　随后开发(fā)的(de)万柳书院，更(gèng)是(shì)被(bèi)誉为“北(běi)京海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企手(shǒu)中，抢(qiǎng)下了北京万柳地块，成为北京当(dāng)年的“双料地王”。很(hěn)快，万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)就以(yǐ)神秘(mì)高端的(de)姿态(tài)杀(shā)入市场，无论(lùn)是一块(kuài)块从荷兰运(yùn)回来的(de)灰砖(zhuān)垒起来(lái)的五米高墙，还是每(měi)棵成本超6万的成年银杏(xìng)树，还是每(měi)平(píng)米20万元的价格，都令业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸(gāng)、霄八的(de)顶(dǐng)儿、融创的湖(hú)、紫(zǐ)辰(chén)院的树、北平府的院(yuàn)儿。”从这句(jù)顺口(kǒu)溜中，就可(kě)看出其在北京(jīng)豪宅圈的地位(wèi)。2014年末(mò)上市的它，对(duì)手是当(dāng)时有(yǒu)名的融创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒大华府等，现如今，它远(yuǎn)远超过这些对手(shǒu)。

　　去(qù)年，万柳书院(yuàn)一套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的(de)36万元/平米，说(shuō)明万柳(liǔ)书院虽然(rán)已经推(tuī)出了8年之久，但其依(yī)旧在北(běi)京豪宅(zhái)圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫(hè)集团开发(fā)的(de)豪宅，也(yě)吸引(yǐn)了不少(shǎo)知名(míng)人(rén)士，如知名演员宋丹丹，就住在(zài)钓鱼台七号院。而柳传志、丁(dīng)磊等知名(míng)商业(yè)大佬则居住(zhù)在万柳书(shū)院。

　　几大(dà)豪(háo)宅的成功(gōng)奠定(dìng)了中(zhōng)赫(hè)集(jí)团的“高端路(lù)线”，也因此(cǐ)，它(tā)被外界贴(tiē)上了(le)，“卖(mài)北京城(chéng)最贵的房，拿北京城最(zuì)贵(guì)的(de)地(dì)”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成为(wèi)被执行人(rén)，被(bèi)执行(xíng)标的高(gāo)达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒不(bù)履行生效(xiào)法律文书确(què)定义(yì)务，中赫集团(tuán)正(zhèng)式(shì)成了(le)“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到(dào)这个地步，其实是有(yǒu)迹可循的。

　　事实上(shàng)，早在今年年初“万柳书院少爷”走红(hóng)之(zhī)时，深(shēn)蓝财(cái)经就曾深(shēn)挖出背后的(de)中赫(hè)集团(tuán)，发(fā)现(xiàn)其深陷财务(wù)危(wēi)机。

　　从知(zhī)名豪(háo)宅(zhái)的开发(fā)商到(dào)沦(lún)为“老赖”，中赫集团实控人周金辉的人生(shēng)轨迹(jì)跟着急转(zhuǎn)直(zhí)下(xià)。而追根溯源，这个转折点，就在(zài)于(yú)收(shōu)购北京(jīng)国安。

　　近(jìn)十年来，房企纷纷(fēn)开(kāi)始了多元化(huà)转(zhuǎn)型(xíng)，但转型之(zhī)路并(bìng)不好(hǎo)走。早在(zài)2008年开始，中赫集团(tuán)就尝(cháng)试(shì)过多(duō)元化业务，先后进(jìn)军能源(yuán)市场、团购网站，但(dàn)最终都惨淡收场。最终，周(zhōu)金辉将(jiāng)转(zhuǎn)型的目(mù)光，放(fàng)到(dào)了(le)体育(yù)领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资(zī)本退出后，中赫(hè)集团以35.5亿元(yuán)参(cān)股国安足(zú)球俱乐部(bù)64％股权，成为(wèi)国安的新东家。接着在2021年6月，中赫(hè)集团从中信集团手中拿下北京国安俱乐部36％股权(quán)，至此拿下北京国(guó)安(ān)俱(jù)乐部全部(bù)股(gǔ)权(quán)。如果北(běi)京国安的估值一(yī)直没变(biàn)，那么(me)中赫集团(tuán)拿(ná)下北京国安，总计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有人也许会(huì)感叹：卖豪宅(zhái)真是赚(zhuàn)钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周金辉夫妇将其手中的中赫集团股份(fèn)质押陆(lù)续质押，据企(qǐ)查查显示，目(mù)前中赫集团(tuán)共有11条(tiáo)股(gǔ)权出质记(jì)录。质权人包括海金(jīn)商业(yè)保(bǎo)理、北(běi)京建工、山(shān)东国际(jì)信托(tuō)、中融信托(tuō)、中(zhōng)信建设等。

　　这与入(rù)主北京国安的时间完全吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北京国安后，不仅国安的经(jīng)营状况没有得到(dào)改善，中赫集(jí)团也被(bèi)拉(lā)入泥淖。

　　据北(běi)京(jīng)产权交(jiāo)易所官(guān)网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业(yè)收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱乐部(bù)资(zī)产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资金压力，中赫集团和周金辉夫妇还在持续质押手中的中赫集团股份，但国安(ān)和中赫(hè)的(de)经营状况却持续没有好转。

　　不(bù)仅(jǐn)中赫集团被5次(cì)列被(bèi)执行人，执(zhí)行标的高达11亿，北(běi)京国(guó)安也3次与中(zhōng)赫集团、中赫置(zhì)地、及中赫集团股东周(zhōu)金辉、李彩(cǎi)霞等(děng)共同成为被执(zhí)行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行能力而拒不(bù)履(lǚ)行(xíng)生效法律文书(shū)确(què)定义(yì)务，上(shàng)述被执行(xíng)人成为“老赖”。只有北(běi)京国安，目前幸(xìng)免于难(nán)。不过在实控人都(dōu)成为老赖的情况下，被(bèi)执(zhí)行10个多(duō)亿的北京国安，又(yòu)如何能独善其身(shēn)？

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